هشدار تازه درباره انفجار قیمت مسکن؛ سهم ۷۰ درصدی زمین از قیمت خانه | پشت‌پرده گرانی ملک چیست؟
بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر با مجموعه‌ای از چالش‌های ساختاری روبه‌رو بوده است؛ مشکلاتی که تنها به افزایش قیمت مصالح ساختمانی یا نوسانات نرخ ارز محدود نمی‌شوند و ریشه در نحوه عرضه زمین، نظام تأمین مالی، سیاست‌های ساخت‌وساز و شفافیت معاملات دارند.
مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن، در اظهاراتی که روز شنبه ۲ آبان ۱۴۰۵ منتشر شد، وضعیت موجود را نتیجه ضعف سیاست‌گذاری و ناکارآمدی سازوکارهای نظارتی دانست.
به اعتقاد او، مسکن به دلیل ماهیت ضروری خود نمی‌تواند مانند یک کالای کاملاً اختیاری در اقتصاد تلقی شود. خانوارها حتی در شرایط کاهش درآمد نیز به سرپناه نیاز دارند و همین ویژگی باعث می‌شود افزایش قیمت مسکن آثار گسترده‌ای بر سایر بخش‌های زندگی آن‌ها داشته باشد.
بااین‌حال، مشکل بازار صرفاً به کمبود واحد مسکونی محدود نیست. توزیع نامتوازن زمین قابل ساخت، تمرکز تقاضا در شهرهای بزرگ، هزینه تأمین مالی و کاهش قدرت خرید، همگی می‌توانند تعادل میان عرضه و تقاضای مؤثر را بر هم بزنند.
نتیجه چنین وضعیتی بازاری است که در آن بسیاری از خانوارها توان خرید ندارند، اما قیمت‌های پیشنهادی نیز لزوماً متناسب با کاهش معاملات تعدیل نمی‌شوند.
سهم ۷۰ درصدی زمین در قیمت مسکن؛ ریشه اصلی گرانی خانه کجاست؟
یکی از مهم‌ترین بخش‌های اظهارات گودرزی به نقش زمین در قیمت تمام‌شده مسکن مربوط می‌شود.
او معتقد است سهم زمین از هزینه نهایی مسکن در برخی مناطق از ۷۰ درصد فراتر می‌رود؛ رقمی که نشان می‌دهد تمرکز صرف بر کاهش هزینه مصالح ساختمانی نمی‌تواند مشکل گرانی خانه را برطرف کند.
البته این نسبت یک برآورد کارشناسی است و نمی‌توان آن را بدون داده‌های تفکیکی به تمام شهرها و پروژه‌های ساختمانی کشور تعمیم داد. سهم زمین در مناطق مرکزی کلان‌شهرها معمولاً با شهرهای کوچک یا مناطق پیرامونی تفاوت دارد.
برای روشن شدن اهمیت این موضوع، می‌توان یک مثال فرضی در نظر گرفت. اگر ارزش یک واحد مسکونی ۱۰ میلیارد تومان باشد و سهم زمین از قیمت تمام‌شده آن به ۷۰ درصد برسد، حدود هفت میلیارد تومان از ارزش واحد به زمین اختصاص خواهد داشت و سه میلیارد تومان باقی‌مانده مربوط به ساخت و سایر هزینه‌ها خواهد بود.
در چنین وضعیتی، حتی کاهش قابل‌توجه هزینه ساخت نیز لزوماً کاهش مشابهی در قیمت نهایی ملک ایجاد نمی‌کند.
بنابراین سیاست‌هایی مانند عرضه هدفمند زمین، افزایش بهره‌وری اراضی شهری، تکمیل زیرساخت‌های سکونتی و اصلاح مقررات ساخت‌وساز می‌توانند در کاهش هزینه تولید مسکن مؤثر باشند.
بااین‌حال، عرضه زمین بدون توجه به دسترسی به حمل‌ونقل، اشتغال، آب و خدمات عمومی ممکن است به گسترش شهرها بدون ایجاد تقاضای واقعی منجر شود.
قیمت‌سازی در آگهی‌های مسکن؛ چگونه قیمت‌های غیرواقعی بازار را گران می‌کنند؟
یکی دیگر از انتقادات مهم گودرزی به نقش قیمت‌های پیشنهادی در شکل‌گیری انتظارات بازار مربوط می‌شود.
در بسیاری از سکوهای اینترنتی، مالکان می‌توانند ملک خود را با قیمت پیشنهادی آگهی کنند. این قیمت الزاماً به معنای وجود خریدار یا انجام معامله در همان سطح نیست.
برای مثال، اگر یک مالک آپارتمان خود را متری ۲۰۰ میلیون تومان آگهی کند، در حالی که معاملات قطعی املاک مشابه در همان محدوده با قیمت پایین‌تری انجام شده باشند، استفاده از رقم پیشنهادی به‌عنوان معیار ارزش‌گذاری می‌تواند برداشت نادرستی از وضعیت بازار ایجاد کند.
مشکل زمانی جدی‌تر می‌شود که سایر فروشندگان نیز قیمت‌های پیشنهادی بالاتر را مبنای تعیین نرخ ملک خود قرار دهند.
در چنین شرایطی ممکن است میان انتظارات فروشندگان و توان مالی خریداران فاصله بیشتری ایجاد شود و تعداد معاملات کاهش یابد.
گودرزی تأکید دارد که نبود داده‌های قابل اتکا، زمینه استفاده از قیمت‌های پیشنهادی به جای قیمت معاملات قطعی را فراهم می‌کند.
نکته مهم این است که قیمت پیشنهادی بالا به‌تنهایی اثبات‌کننده دستکاری بازار نیست. بااین‌حال، آگهی‌های ساختگی و انتشار اطلاعات خلاف واقع می‌توانند به شفافیت بازار آسیب بزنند.
توقف انتشار آمار قیمت مسکن؛ چرا شفافیت بازار کاهش یافته است؟
یکی از چالش‌های مهم بازار مسکن، نبود گزارش‌های منظم و عمومی از معاملات قطعی است.
بانک مرکزی در گذشته گزارش ماهانه تحولات بازار مسکن تهران را منتشر می‌کرد، اما این روند پس از تغییر سامانه‌های ثبت معاملات با اختلال مواجه شد.
بر اساس توضیح بانک مرکزی در آذر ۱۴۰۴، انتقال ثبت معاملات به سامانه‌های «خودنویس» و «کاتب» و عدم دسترسی این بانک به داده‌های جدید، موجب توقف انتشار گزارش ماهانه معاملات مسکن تهران شده بود.
گزارش‌های منتشرشده در شهریور ۱۴۰۵ نیز نشان می‌دهند مشکل دسترسی به داده‌های منظم معاملات همچنان مورد انتقاد فعالان این بازار قرار داشته است.
این خلأ آماری پیامدهای مهمی دارد. وقتی داده قابل اتکایی از قیمت معاملات قطعی وجود نداشته باشد، خریداران برای تشخیص ارزش واقعی ملک با مشکل مواجه می‌شوند و سیاست‌گذاران نیز نمی‌توانند روند بازار را به‌درستی ارزیابی کنند.
انتشار منظم میانگین و میانه قیمت معاملات به تفکیک محله، متراژ، سن بنا و نوع ملک می‌تواند بخشی از این مشکل را برطرف کند.
فشار هزینه مسکن بر معیشت مردم؛ ۴۱.۷ درصد بودجه خانوارها کجا می‌رود؟
اهمیت اصلاح بازار مسکن زمانی آشکارتر می‌شود که داده‌های هزینه خانوار بررسی شوند.
بر اساس نتایج طرح هزینه و درآمد خانوار مرکز آمار ایران در سال ۱۴۰۴، متوسط هزینه سالانه یک خانوار شهری به حدود ۳۹۲ میلیون تومان رسیده است.
از این میزان، سهم گروه مسکن، سوخت و روشنایی حدود ۴۱.۷ درصد بوده که معادل ۱۶۳.۴ میلیون تومان در سال و به‌طور متوسط ۱۳.۶ میلیون تومان در ماه است.
البته این رقم مربوط به گروه هزینه‌ای مسکن، سوخت و روشنایی در حساب‌های آماری است و نباید آن را معادل اجاره نقدی پرداختی تمام خانوارها دانست.
همچنین سهم این گروه از هزینه‌های خانوار در سال ۱۴۰۳ حدود ۴۳.۷ درصد بود. بنابراین با وجود کاهش نسبی سهم هزینه‌ها در سال ۱۴۰۴، مبلغ متوسط هزینه سالانه این بخش همچنان افزایش یافته است.
این ارقام نشان می‌دهند مسکن همچنان یکی از بزرگ‌ترین اجزای سبد هزینه خانوارهای شهری است.
فشار هزینه مسکن برای مستأجران کم‌درآمد می‌تواند شدیدتر باشد؛ زیرا افزایش اجاره‌بها مستقیماً منابع مالی در دسترس برای خوراک، درمان، آموزش و سایر نیازهای ضروری را محدود می‌کند.
رکود تورمی مسکن چیست و چه پیامدهایی برای بازار دارد؟
گودرزی در بخش دیگری از اظهارات خود نسبت به تشدید رکود تورمی در بازار مسکن هشدار داده است.
رکود تورمی مسکن به وضعیتی گفته می‌شود که در آن سطح قیمت‌ها بالا می‌ماند یا افزایش پیدا می‌کند، اما حجم معاملات و توان خرید خانوارها کاهش می‌یابد.
این شرایط می‌تواند هم خریداران و هم سازندگان را با مشکل مواجه کند.
از یک‌سو، خانوارهای مصرفی برای تأمین مسکن با محدودیت مالی روبه‌رو می‌شوند و از سوی دیگر، سازندگان ممکن است به دلیل کاهش تقاضای مؤثر، افزایش هزینه ساخت و دشواری تأمین مالی، پروژه‌های جدید را به تعویق بیندازند.
در این وضعیت، حتی کاهش معاملات نیز الزاماً به افت محسوس قیمت‌های پیشنهادی منجر نمی‌شود؛ زیرا برخی مالکان ترجیح می‌دهند ملک خود را نگه دارند.
البته ارزیابی دقیق شدت رکود تورمی به آمار معاملات قطعی، تغییرات قیمت و تعداد پروانه‌های ساختمانی نیاز دارد و صرف افزایش قیمت‌های آگهی برای اثبات آن کافی نیست.
راهکار کنترل قیمت مسکن؛ قانون‌گذاری و عرضه زمین کافی است؟
اصلاح بازار مسکن نیازمند مجموعه‌ای از اقدامات هماهنگ است.
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها از جمله مقرراتی است که برای افزایش شفافیت و نظارت بر معاملات تصویب شده است.
بر اساس مفاد این قانون، انتشار آگهی املاک باید با احراز مشخصات ملک، کد پستی و تأیید مالک همراه باشد. همچنین برای ثبت معاملات و قراردادهای اجاره، تکالیفی تعیین شده است.
بااین‌حال، تصویب قانون به‌تنهایی نمی‌تواند مشکلات بازار را برطرف کند. اجرای مؤثر مقررات، اتصال سامانه‌های اطلاعاتی و نظارت بر عملکرد واسطه‌ها اهمیت بیشتری دارد.
از سوی دیگر، دولت برنامه‌هایی برای توسعه مسکن استیجاری نیز مطرح کرده است. در مهر ۱۴۰۵، معاون وزارت راه و شهرسازی از هدف‌گذاری تأمین زمین برای ساخت ۷۵ هزار واحد مسکن استیجاری و استفاده از ظرفیت شهرداری‌ها و بخش خصوصی خبر داد.
تبدیل این برنامه‌ها به واحدهای قابل سکونت، مستلزم تأمین منابع مالی، زیرساخت و سازوکار شفاف تخصیص است.
پیش‌بینی بازار مسکن در آبان و زمستان ۱۴۰۵؛ قیمت خانه کاهش می‌یابد؟
با توجه به شرایط موجود، سه سناریو برای آینده بازار مسکن قابل بررسی است.
در سناریوی نخست، اگر تورم عمومی و هزینه ساخت همچنان افزایش یابد و قدرت خرید خانوارها تقویت نشود، ممکن است رکود معاملات ادامه پیدا کند و قیمت‌های اسمی نیز در بخش‌هایی از بازار بالا بمانند.
در سناریوی دوم، ثبات نسبی نرخ ارز، کاهش انتظارات تورمی و افزایش عرضه مؤثر می‌تواند زمینه تثبیت قیمت‌ها و کاهش فاصله میان نرخ‌های پیشنهادی و معاملات قطعی را فراهم کند.
در سناریوی سوم، اجرای مؤثر سیاست‌های حمایتی، بهبود تأمین مالی و توسعه عرضه مسکن متناسب با نیاز خانوارها می‌تواند در میان‌مدت به بهبود دسترسی به مسکن کمک کند؛ هرچند تأثیر چنین اقداماتی معمولاً فوری نیست.
بنابراین، پیش‌بینی کاهش قطعی قیمت مسکن در ماه‌های آینده بدون دسترسی به آمار منظم معاملات و ارزیابی شرایط اقتصاد کلان قابل اتکا نیست.
جمع‌بندی؛ آیا بازار مسکن ایران از رکود تورمی خارج می‌شود؟
اظهارات مجید گودرزی بار دیگر توجه‌ها را به مشکلات ساختاری بازار مسکن جلب کرده است؛ مشکلاتی که در سهم بالای زمین از قیمت تمام‌شده، ضعف شفافیت معاملات، کاهش توان خرید و افزایش فشار بر مستأجران نمود پیدا می‌کنند.
مسئله اصلی بازار مسکن تنها گرانی خانه نیست؛ بلکه فاصله روزافزون میان قیمت ملک و توان مالی بخش بزرگی از خانوارهاست.
برای اصلاح این شرایط، انتشار آمار معتبر معاملات، مقابله با آگهی‌های خلاف واقع، عرضه زمین دارای زیرساخت، توسعه مسکن استیجاری و بهبود تأمین مالی ساخت‌وساز ضروری است.
در نهایت، خروج پایدار بازار مسکن از رکود تورمی زمانی امکان‌پذیر خواهد بود که هم هزینه عرضه مسکن کاهش پیدا کند و هم تقاضای مصرفی توان ورود دوباره به معاملات را به دست آورد.
