افشاگری تازه درباره قیمت مسکن در آبان ۱۴۰۵؛ سهم ۷۰ درصدی زمین از قیمت خانه | هشدار درباره قیمت‌سازی در بازار ملک

بررسی تازه‌ترین تحولات بازار مسکن امروز شنبه ۲ آبان ۱۴۰۵ نشان می‌دهد مسئله گرانی خانه دیگر تنها به افزایش هزینه ساخت‌وساز محدود نیست. قیمت زمین، ضعف نظام اطلاع‌رسانی معاملات، نبود داده‌های آماری قابل اتکا و شکل‌گیری انتظارات تورمی، از جمله عواملی هستند که می‌توانند بر قیمت نهایی واحدهای مسکونی تأثیر بگذارند.

مجید گودرزی در تازه‌ترین اظهارات خود با انتقاد از نحوه مدیریت بازار مسکن تأکید کرده است که ضعف قانون‌گذاری و تأثیر منافع گروه‌های ذی‌نفع بر برخی تصمیم‌گیری‌ها، به اعتقاد او، فشار سنگینی بر معیشت خانوارها وارد کرده است.

او معتقد است در شرایطی که سهم زمین در قیمت تمام‌شده ساختمان می‌تواند از ۷۰ درصد فراتر برود، سیاست‌گذاران نباید بدون بررسی دقیق ساختار بازار، کمبود زمین را تنها عامل گرانی مسکن معرفی کنند.

این اظهارات در حالی مطرح می‌شود که وزارت راه و شهرسازی نیز به‌تازگی درباره اعتبار آمارهای منتشرشده از معاملات مسکن هشدار داده و اعلام کرده است اطلاعات فعلی سامانه خودنویس هنوز برای تعیین قطعی میانگین قیمت مسکن به پردازش و بررسی بیشتر نیاز دارد.

سهم زمین از قیمت مسکن چقدر است؟ بررسی ادعای ۷۰ درصدی

یکی از مهم‌ترین بخش‌های اظهارات مجید گودرزی به سهم بالای زمین در قیمت تمام‌شده مسکن اختصاص دارد.

قیمت زمین در بسیاری از مناطق شهری، به‌ویژه محله‌های پرتقاضای تهران، بخش مهمی از ارزش نهایی ساختمان را تشکیل می‌دهد. این مسئله سبب می‌شود حتی اگر هزینه مصالح ساختمانی یا دستمزد ساخت کاهش پیدا کند، قیمت نهایی آپارتمان الزاماً کاهش محسوسی نداشته باشد.

با این حال، رقم ۷۰ درصدی مطرح‌شده از سوی گودرزی را نباید به تمام شهرها و پروژه‌های ساختمانی تعمیم داد.

بررسی‌های منتشرشده از داده‌های سال‌های گذشته نشان می‌دهد سهم زمین در استان تهران طی سال ۱۴۰۲ حدود ۶۳ درصد و در مناطق شهری کل کشور حدود ۴۷ درصد برآورد شده بود.

این تفاوت نشان می‌دهد موقعیت جغرافیایی، ارزش زمین، تراکم ساختمانی و نوع پروژه در تعیین سهم زمین اهمیت زیادی دارند.

قیمت مسکن تهران در آبان ۱۴۰۵؛ واقعیت بازار چیست؟

یکی از چالش‌های مهم بازار مسکن، اختلاف میان ارقام اعلامی در آگهی‌های فروش و اطلاعات معاملات واقعی است.

نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، اخیراً اعلام کرده است که براساس اطلاعات اولیه سامانه خودنویس، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران در مردادماه ۱۴۰۵ کمتر از ۲۰۰ میلیون تومان برآورد شده است.

او همچنین متوسط قیمت ثبت‌شده در شهرهای مختلف کشور را حدود ۵۲ تا ۵۳ میلیون تومان اعلام کرد.

با این حال، رزبان تأکید کرده که این اطلاعات هنوز از اعتبار آماری کافی برخوردار نیستند و باید پس از پردازش توسط مرکز آمار ایران و بانک مرکزی مورد استفاده قرار گیرند.

بنابراین نمی‌توان ارقام مردادماه را بدون بررسی داده‌های جدید، قیمت قطعی بازار مسکن تهران در آبان ۱۴۰۵ دانست.

این موضوع اهمیت انتشار منظم آمار معاملات واقعی را بیش از گذشته آشکار می‌کند.

قیمت‌سازی در آگهی‌های مسکن؛ چگونه قیمت خانه افزایش پیدا می‌کند؟

گودرزی یکی از مشکلات بازار ملک را تبدیل شدن قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان به مبنای قیمت‌گذاری سایر واحدهای مسکونی می‌داند.

برای مثال، ممکن است فروشنده یک آپارتمان، قیمت ملک خود را بالاتر از معاملات مشابه تعیین کند. در ادامه، برخی مالکان دیگر با مشاهده همین آگهی، قیمت پیشنهادی ملک خود را افزایش دهند.

در چنین شرایطی، حتی بدون انجام معامله واقعی، سطح قیمت‌های درخواستی در یک محله بالا می‌رود.

البته قیمت بالاتر در آگهی لزوماً به معنای تخلف یا قیمت‌سازی عمدی نیست؛ فروشندگان ممکن است به دلیل شرایط ملک، نیاز نداشتن به فروش فوری یا انتظار رشد قیمت‌ها، ارقام متفاوتی پیشنهاد دهند.

مسئله اصلی زمانی شکل می‌گیرد که آگهی‌ها بدون تفکیک از قراردادهای قطعی، مبنای تحلیل عمومی بازار قرار گیرند.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه نیز پیش‌تر، در اردیبهشت ۱۴۰۵، تأکید کرده بود که قیمت‌های درج‌شده در فایل‌های فروش با نرخ معاملات واقعی تفاوت دارند.

رکود تورمی بازار مسکن؛ چرا خانه گران است اما مشتری ندارد؟

یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های بازار مسکن در سال ۱۴۰۵، هم‌زمانی قیمت‌های بالا با کاهش قدرت خرید خانوارهاست.

این وضعیت می‌تواند به شکل‌گیری رکود تورمی منجر شود؛ شرایطی که در آن قیمت‌های اسمی بالا می‌روند یا در سطوح بالا باقی می‌مانند، اما تعداد معاملات و فعالیت ساختمانی محدود است.

در چنین بازاری، فروشندگان ممکن است به دلیل انتظارات تورمی از کاهش قیمت خودداری کنند، در حالی که خریداران توان تأمین سرمایه موردنیاز را ندارند.

نتیجه این وضعیت، طولانی‌تر شدن زمان فروش ملک و کاهش نقدشوندگی دارایی‌های ساختمانی است.

گزارش‌های میدانی سال ۱۴۰۵ نیز از کاهش تقاضای مؤثر در بخشی از بازار مسکن حکایت دارند. برای نمونه، روزنامه دنیای اقتصاد در بررسی خردادماه تهران از کاهش حدود ۱۰ درصدی معاملات ثبت‌شده در یکی از سامانه‌های تنظیم مبایعه‌نامه نسبت به اردیبهشت خبر داده بود.

با این حال، این آمار مربوط به خردادماه است و نباید آن را به‌عنوان میزان کاهش معاملات در آبان معرفی کرد.

چرا هزینه ساخت مسکن همچنان بالاست؟

در کنار قیمت زمین، هزینه مصالح ساختمانی و دستمزد نیروی انسانی نیز بر بهای تمام‌شده مسکن اثرگذارند.

براساس گزارش مرکز آمار ایران که در رسانه‌های اقتصادی منتشر شده، شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی شهر تهران در بهار ۱۴۰۵ نسبت به فصل مشابه سال قبل ۱۰۶.۸ درصد افزایش یافته است.

این رشد نشان می‌دهد حتی با وجود رکود معاملات، تولید مسکن همچنان با فشار هزینه‌ای مواجه است.

آهن‌آلات، سیمان، تجهیزات تأسیساتی، خدمات فنی، بیمه و هزینه تأمین مالی از جمله اجزای مهم هزینه ساخت‌وساز هستند.

بنابراین اصلاح بازار زمین به‌تنهایی برای کاهش پایدار قیمت مسکن کافی نیست و باید هم‌زمان عوامل مؤثر بر هزینه تولید نیز بررسی شوند.

سامانه خودنویس چه نقشی در شفافیت قیمت مسکن دارد؟

یکی از ابزارهای ایجاد شفافیت در بازار املاک، ثبت اطلاعات قراردادهای خریدوفروش و اجاره در سامانه‌های رسمی است.

براساس آمار وزارت راه و شهرسازی که سوم مهرماه منتشر شد، حدود ۴.۹ میلیون قرارداد خریدوفروش و اجاره در سامانه خودنویس ثبت شده بود.

از این تعداد، حدود ۴.۴ میلیون قرارداد مربوط به اجاره و نزدیک به ۵۲۵ هزار قرارداد مربوط به خریدوفروش بوده است.

با وجود اهمیت این داده‌ها، تعداد زیاد قراردادهای ثبت‌شده به‌تنهایی تضمین‌کننده دقت شاخص قیمت نیست.

برای انتشار آمار معتبر باید مواردی مانند تکراری بودن اطلاعات، صحت معاملات، موقعیت جغرافیایی، متراژ، عمر ساختمان و تفاوت کیفیت واحدها نیز بررسی شود.

انتشار آمار تفکیک‌شده و بدون افشای اطلاعات شخصی طرفین می‌تواند تصویر دقیق‌تری از وضعیت بازار در اختیار خریداران و فروشندگان قرار دهد.

راهکار کاهش قیمت مسکن چیست؟ اصلاح بازار زمین یا نظارت بر آگهی‌ها؟

برای بهبود شرایط بازار مسکن، مجموعه‌ای از سیاست‌ها باید به‌صورت هم‌زمان بررسی شود.

نخست، افزایش شفافیت معاملات واقعی می‌تواند از استناد نادرست به آگهی‌های غیرقابل اتکا جلوگیری کند.

دوم، سیاست‌های عرضه زمین باید با توجه به زیرساخت‌های شهری، دسترسی به حمل‌ونقل عمومی و نیاز واقعی خانوارها طراحی شوند. عرضه زمین ارزان در مناطق فاقد خدمات ضروری، الزاماً به تولید مسکن مناسب و قابل سکونت منجر نمی‌شود.

سوم، کاهش موانع اداری و تسهیل صدور مجوزهای ساختمانی می‌تواند هزینه زمانی و مالی ساخت‌وساز را کاهش دهد.

در کنار این موارد، توسعه بازار اجاره‌داری حرفه‌ای، استفاده هدفمند از حمایت‌های مالی و اجرای مقررات مربوط به خانه‌های خالی نیز از ابزارهایی هستند که می‌توانند مورد ارزیابی قرار گیرند.

البته میزان اثربخشی هر سیاست به نحوه اجرا، شرایط اقتصادی و ظرفیت عرضه مسکن بستگی دارد.

پیش‌بینی بازار مسکن در آبان ۱۴۰۵؛ قیمت خانه کاهش پیدا می‌کند؟

چشم‌انداز بازار مسکن در ادامه پاییز با عدم قطعیت همراه است.

در سناریوی نخست، تداوم تورم عمومی و افزایش هزینه‌های ساخت ممکن است باعث حفظ فشار صعودی بر قیمت‌های پیشنهادی شود.

در سناریوی دوم، اگر قدرت خرید خانوارها همچنان محدود باقی بماند، احتمال ادامه رکود معاملات و افزایش تمایل برخی فروشندگان به ارائه تخفیف وجود دارد.

سناریوی سوم به انتشار داده‌های معتبر و افزایش شفافیت بازار مربوط می‌شود. اگر خریداران بتوانند قیمت معاملات واقعی واحدهای مشابه را مشاهده کنند، امکان تصمیم‌گیری آگاهانه‌تر و مذاکره بر مبنای اطلاعات دقیق‌تر فراهم خواهد شد.

با این حال، تا زمانی که آمار جامع و به‌روز معاملات منتشر نشود، پیش‌بینی درصد مشخصی برای افزایش یا کاهش قیمت مسکن در آبان قابل اتکا نیست.

جمع‌بندی؛ بازار مسکن بیش از گرانی، به شفافیت نیاز دارد

اظهارات مجید گودرزی در دوم آبان ۱۴۰۵ بار دیگر دو مسئله اساسی بازار مسکن را برجسته کرده است: سهم بالای زمین در هزینه نهایی ساختمان و فاصله احتمالی میان قیمت‌های پیشنهادی و نرخ معاملات واقعی.

برآوردهای تاریخی نشان می‌دهد زمین سهم قابل توجهی از قیمت مسکن در تهران دارد، اما ادعای سهم بیش از ۷۰ درصدی را نمی‌توان بدون داده‌های جدید به تمام بازار کشور تعمیم داد.

از طرف دیگر، نبود آمار جامع و معتبر می‌تواند تصمیم‌گیری خریداران، فروشندگان، سازندگان و سیاست‌گذاران را دشوار کند.

نکته اصلی این است که افزایش قیمت آگهی‌های مسکن الزاماً به معنای گران‌تر شدن خانه‌ها در معاملات قطعی نیست.

در شرایطی که بخش قابل توجهی از خانوارها با محدودیت قدرت خرید مواجه‌اند، اصلاح سیاست‌های زمین، انتشار اطلاعات شفاف، کاهش هزینه‌های ساخت و تقویت نظارت می‌تواند زمینه مدیریت بهتر بازار را فراهم کند.

در نهایت، مسیر قیمت مسکن در آبان و ماه‌های آینده تنها به ارقام درج‌شده در آگهی‌ها وابسته نیست؛ بلکه میزان معاملات واقعی، توان مالی خریداران، هزینه تولید و کیفیت سیاست‌گذاری تعیین خواهد کرد که بازار به سمت رونق، تثبیت یا ادامه رکود تورمی حرکت کند.