تازه‌ترین برنامه حمایتی وزارت راه و شهرسازی در شرایطی اعلام شده که تأمین آورده نقدی به یکی از مهم‌ترین موانع تکمیل پروژه‌های نهضت ملی مسکن تبدیل شده است.

رضا فرهادزاده، مدیرکل برنامه‌ریزی و پایش طرح‌های مسکن وزارت راه و شهرسازی، روز جمعه ۲۴ مهر ۱۴۰۵ اعلام کرد که حدود ۷ هزار میلیارد تومان از منابع داخلی مجموعه‌های وابسته به این وزارتخانه برای کمک به متقاضیان کم‌درآمد تأمین شده است.

این منابع عمدتاً برای حمایت از دهک‌های درآمدی یک تا چهار و خانوارهای تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی و سازمان بهزیستی در نظر گرفته شده است؛ گروه‌هایی که به دلیل محدودیت درآمد، برای تأمین آورده و ادامه مشارکت در پروژه‌های مسکن با مشکلات جدی روبه‌رو هستند.

بر اساس توضیحات فرهادزاده، شورای عالی مسکن در سال ۱۴۰۵ مجوز تأمین اعتبار تا سقف ۱۱ هزار میلیارد تومان را صادر کرده و وزارت راه و شهرسازی تلاش دارد این سقف را افزایش دهد.

تفاوت میان تأمین اعتبار و پرداخت واقعی اهمیت زیادی دارد. ممکن است منابع مالی برای حمایت از پروژه‌ها پیش‌بینی یا فراهم شده باشند، اما زمان پرداخت به متقاضیان به سازوکار تخصیص، وضعیت پروژه و تکمیل مراحل اداری وابسته باشد.

جدول وام و کمک‌هزینه نهضت ملی مسکن در مهر ۱۴۰۵

بسته مالی اعلام‌شده برای کمک به خانه‌دار شدن متقاضیان از سه بخش اصلی تشکیل شده است:

منبع: اظهارات مدیرکل برنامه‌ریزی و پایش طرح‌های مسکن در ۲۴ مهر ۱۴۰۵. مجموع جدول به معنای کمک بلاعوض یک میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومانی نیست.

از مجموع این بسته، ۸۵۰ میلیون تومان در قالب تسهیلات اعلام شده و باید طبق قرارداد بازپرداخت شود. وضعیت حقوقی کمک ۴۰۰ میلیون تومانی، نحوه تخصیص آن و تعهدات احتمالی دریافت‌کننده نیز باید در مقررات اجرایی مربوط مشخص شود.

به همین دلیل، متقاضیان نباید مجموع ارقام را معادل پول نقدی بدانند که بدون تعهد بازپرداخت در اختیار آنان قرار خواهد گرفت.

آورده متقاضیان نهضت ملی مسکن چقدر می‌شود؟ بررسی یک مثال واقعی

یکی از مهم‌ترین وعده‌های بسته جدید، کاهش سهم آورده مردم از حدود ۷۰ درصد به نزدیک ۳۳ درصد هزینه پروژه است.

بااین‌حال، میزان تحقق این هدف به قیمت تمام‌شده هر واحد بستگی دارد.

محمدجواد اسماعیلی، مدیرعامل توسعه‌گران عمران ستاد اجرایی فرمان امام، در ۲۳ شهریور ۱۴۰۵ اعلام کرده بود که هزینه ساخت واحدهای در دست اجرای این مجموعه، با احتساب مشاعات و زیربنای ناخالص حدود ۱۳۵ مترمربع، به‌طور متوسط نزدیک سه میلیارد تومان برآورد می‌شود.

اگر این رقم را مبنای یک محاسبه فرضی قرار دهیم، وضعیت به شکل زیر خواهد بود:

در چنین سناریویی، سهم نقدی مستقیم متقاضی حدود ۵۸ درصد هزینه ساخت خواهد بود؛ نه یک‌سوم.

این محاسبه نشان می‌دهد وعده کاهش آورده به ۳۳ درصد ممکن است در پروژه‌هایی با قیمت کمتر یا حمایت‌های تکمیلی تحقق پیدا کند، اما نباید آن را نتیجه قطعی برای تمام واحدهای نهضت ملی مسکن دانست.

اقساط وام ۲۰۰ میلیون تومانی مسکن ملی چقدر است؟

یکی از بخش‌های مهم بسته جدید، تسهیلات قرض‌الحسنه ۲۰۰ میلیون تومانی صندوق ملی مسکن است.

رضا فرهادزاده در گفت‌وگوی ۱۹ مهر تأیید کرده که این تسهیلات و حمایت‌های مربوط به دهک‌های درآمدی با دوره بازپرداخت ۱۵ ساله پیش‌بینی شده‌اند.

اگر اصل وام ۲۰۰ میلیون تومانی بدون احتساب کارمزد در ۱۸۰ قسط مساوی بازپرداخت شود، سهم ماهانه بازپرداخت اصل تسهیلات حدود یک میلیون و ۱۱۱ هزار تومان خواهد بود.

البته مبلغ واقعی اقساط به کارمزد احتمالی، شیوه تقسیط و مفاد قرارداد بستگی دارد.

از سوی دیگر، متقاضیانی که وام بانکی ۶۵۰ میلیون تومانی نیز دریافت می‌کنند، باید اقساط آن را به‌صورت جداگانه پرداخت کنند.

در نتیجه، کاهش آورده اولیه الزاماً به معنای کاهش متناسب فشار مالی بلندمدت نیست؛ زیرا خانوار پس از تحویل واحد با تعهدات بازپرداخت روبه‌رو خواهد شد.

چه کسانی مشمول کمک ۴۰۰ میلیون تومانی مسکن ملی می‌شوند؟

بر اساس توضیحات وزارت راه و شهرسازی، اولویت اصلی این حمایت‌ها با متقاضیان دهک‌های درآمدی یک تا چهار است.

همچنین مددجویان کمیته امداد و سازمان بهزیستی که در پروژه‌های حمایتی مسکن مشارکت دارند و برای تأمین آورده با مشکل مواجه شده‌اند، در گروه‌های هدف قرار گرفته‌اند.

بااین‌حال، قرار گرفتن در یکی از این دهک‌ها به‌تنهایی تضمین‌کننده دریافت فوری تمام حمایت‌های اعلام‌شده نیست.

وضعیت پرونده متقاضی، میزان پیشرفت پروژه، منابع تخصیص‌یافته و ضوابط اجرایی از عواملی هستند که می‌توانند بر دریافت کمک تأثیر بگذارند.

تا زمان انتشار جزئیات اجرایی، متقاضیان بهتر است وضعیت پرونده خود را از اداره کل راه و شهرسازی استان، شرکت عمران شهر جدید مربوط یا مرجع رسمی پروژه پیگیری کنند.

وعده تحویل ۱۳۰ هزار واحد مسکن ملی در نیمه دوم سال ۱۴۰۵

در کنار بسته مالی جدید، وزارت راه و شهرسازی برنامه تازه‌ای برای افزایش تعداد واحدهای تحویلی اعلام کرده است.

به گفته فرهادزاده، از سال ۱۳۹۸ تا مهر ۱۴۰۵ مجموعاً حدود ۱۳۰ هزار واحد در قالب طرح‌های اقدام ملی و نهضت ملی مسکن تحویل شده است.

وزارت راه و شهرسازی اکنون برنامه دارد در نیمه دوم سال ۱۴۰۵ نیز ۱۳۰ هزار واحد دیگر را به مرحله افتتاح و تحویل برساند.

تحقق این هدف به معنای افزوده شدن شمار قابل‌توجهی واحد به آمار تحویل خواهد بود، اما نباید برنامه تحویل را با واحدهای تحویل‌شده اشتباه گرفت.

فرهادزاده در شهریورماه نیز اعلام کرده بود که ۱۳۰ هزار واحد هدف‌گذاری‌شده، مرحله سفت‌کاری را پشت سر گذاشته‌اند و تأمین زیرساخت آنها به بیش از ۶۰ درصد پیشرفت رسیده است.

بنابراین سرعت تکمیل خدمات زیربنایی یکی از عوامل تعیین‌کننده برای تحقق وعده تحویل خواهد بود.

مشکل آب، برق و گاز مسکن ملی؛ چرا تکمیل ساختمان کافی نیست؟

یکی از چالش‌های مهم نهضت ملی مسکن، تفاوت میان تکمیل عملیات ساختمانی و آماده بودن واحد برای سکونت است.

حتی اگر ساختمان از نظر فیزیکی تکمیل شود، نبود زیرساخت‌هایی مانند آب، برق، گاز، فاضلاب و راه‌های دسترسی می‌تواند مانع تحویل مؤثر آن شود.

فرهادزاده تأکید کرده که تکمیل پروژه‌ها صرفاً مسئولیت وزارت راه و شهرسازی نیست و دستگاه‌هایی مانند وزارت نیرو، وزارت نفت، وزارت آموزش‌وپرورش و وزارت بهداشت نیز باید مشارکت کنند.

طبق اظهارات او، تنها در نیمه دوم شهریور ۱۴۰۵ حدود ۹ هزار میلیارد تومان اعتبار برای زیرساخت‌ها اختصاص یافته است.

این ارقام نشان می‌دهد حل مشکل مسکن نیازمند سرمایه‌گذاری فراتر از ساخت واحدهای مسکونی است.

همچنین وجود مدرسه، درمانگاه، حمل‌ونقل عمومی و خدمات شهری برای تبدیل پروژه‌های مسکن به محله‌هایی قابل سکونت اهمیت دارد.

هزینه آسانسور نهضت ملی مسکن قسطی می‌شود

یکی دیگر از تصمیم‌های تازه شورای عالی مسکن، تغییر شیوه تأمین هزینه آسانسور در پروژه‌های پیشرفته است.

بر اساس توضیحات مدیرکل برنامه‌ریزی و پایش طرح‌های مسکن، مقرر شده وزارت راه و شهرسازی هزینه اولیه تأمین آسانسور این پروژه‌ها را بر عهده بگیرد.

متقاضیان نیز مبلغ مربوط را پس از تحویل واحد، به‌صورت اقساطی پرداخت خواهند کرد. این مصوبه در زمان اعلام خبر، در مسیر ابلاغ قرار داشته است.

اهمیت این تصمیم در آن است که هزینه آسانسور می‌تواند در مراحل پایانی ساخت، به یکی از موانع مالی تحویل تبدیل شود.

با اجرای سازوکار جدید، بخشی از فشار پرداخت نقدی پیش از تحویل کاهش می‌یابد؛ هرچند این هزینه حذف نشده و تنها زمان پرداخت آن تغییر خواهد کرد.

چشم‌انداز نهضت ملی مسکن؛ آیا دهک‌های پایین خانه‌دار می‌شوند؟

بررسی شرایط فعلی نشان می‌دهد بسته جدید دولت از نظر کاهش فشار تأمین نقدینگی می‌تواند به تکمیل پروژه‌ها کمک کند، اما میزان موفقیت آن به چند عامل وابسته است.

نخست، منابع تأمین‌شده باید در زمان مناسب به پروژه‌های هدف برسند. دوم، تسهیلات بانکی باید مطابق قراردادهای مصوب در اختیار متقاضیان قرار بگیرد. سوم، هزینه ساخت نباید چنان افزایش یابد که حمایت‌های جدید نیز اثر خود را از دست بدهند.

در نهایت، توان خانوارها برای پرداخت اقساط بلندمدت اهمیت اساسی دارد.

ممکن است متقاضی با کمک دولت بتواند آورده اولیه را تأمین کند، اما در صورت بالا بودن اقساط نسبت به درآمد، همچنان با فشار اقتصادی قابل‌توجهی روبه‌رو شود.

به همین دلیل، موفقیت این برنامه تنها با میزان اعتبار تخصیص‌یافته سنجیده نمی‌شود؛ بلکه تعداد واحدهای تکمیل‌شده، میزان کاهش آورده واقعی و توان بازپرداخت خانوارهای کم‌درآمد نیز باید ارزیابی شود.

جمع‌بندی؛ خبر خوش مسکن ملی تا چه اندازه به خانه‌دار شدن مردم کمک می‌کند؟

تأمین ۷ هزار میلیارد تومان اعتبار برای متقاضیان کم‌درآمد نهضت ملی مسکن، گامی تازه برای کاهش مشکلات مالی پروژه‌های حمایتی است.

بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی، دهک‌های یک تا چهار می‌توانند در چارچوب شرایط مربوط از مجموعه حمایت‌های بانکی و صندوق ملی مسکن بهره‌مند شوند.

مجموع ظرفیت بسته حمایتی برای متقاضی واجد تمام شرایط به یک میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومان می‌رسد، اما این مبلغ کاملاً بلاعوض نیست و بخش عمده آن باید بازپرداخت شود.

هم‌زمان، برنامه تحویل ۱۳۰ هزار واحد در نیمه دوم سال و تقسیط هزینه آسانسور می‌تواند به کاهش مشکلات اجرایی و مالی کمک کند.

بااین‌حال، خانه‌دار شدن واقعی دهک‌های پایین زمانی تحقق می‌یابد که علاوه بر تأمین منابع دولتی، سهم آورده نقدی و اقساط ماهانه نیز با توان اقتصادی خانوارها تناسب داشته باشد.

در نتیجه، مهم‌ترین آزمون سیاست جدید دولت در ماه‌های آینده، تبدیل اعتبارهای اعلام‌شده به واحدهای آماده سکونت و کاهش ملموس هزینه خانه‌دار شدن برای اقشار کم‌درآمد خواهد بود.