پیش‌بینی قیمت مسکن تا پایان ۱۴۰۵؛ خانه ارزان می‌شود یا جهش قیمت در راه است؟ | هشدار درباره قیمت متری ۲۰۰ میلیون تومان تهران

براساس گزارش منتشرشده از سوی ایسنا در چهارشنبه ۲۲ مهر ۱۴۰۵، کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، معتقد است بازار مسکن در سال جاری بخش مهمی از رشد قیمت خود را تجربه کرده و احتمال جهش دوباره تا پایان سال پایین است.

او تأکید کرده که افزایش قیمت زمین و هزینه‌های ساخت، قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی را بالا برده، اما ضعف قدرت خرید خانوارها اجازه نمی‌دهد این افزایش هزینه الزاماً به رشد مشابه قیمت فروش تبدیل شود.

بررسی شرایط اقتصادی نشان می‌دهد بازار مسکن با وضعیت پیچیده‌ای مواجه است. فروشندگان با توجه به تورم و افزایش هزینه جایگزینی ملک، تمایل چندانی به کاهش قیمت ندارند؛ در مقابل، خریداران مصرفی نیز توان تأمین منابع لازم برای معامله را از دست داده‌اند.

نتیجه این شرایط می‌تواند ادامه رکود معاملاتی همراه با نوسانات محدود قیمت باشد؛ وضعیتی که در آن تعداد معاملات پایین می‌ماند، اما کاهش گسترده قیمت‌ها نیز الزاماً رخ نمی‌دهد.

بااین‌حال، پیش‌بینی رئیس اتحادیه مشاوران املاک یک ارزیابی کارشناسی است و نباید آن را تضمینی برای ثبات قیمت مسکن در ماه‌های آینده تلقی کرد.

رکود بازار مسکن تهران در مهر ۱۴۰۵؛ معاملات نصف شد؟

گزارش ایسنا در ۱۱ مهر ۱۴۰۵ نشان می‌دهد بازار مسکن تهران در شرایطی وارد نیمه دوم سال شده که به گفته فعالان این بازار، تعداد معاملات نسبت به سال گذشته حدود ۵۰ درصد کاهش یافته است.

این در حالی است که قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان در برخی مناطق پایتخت روند افزایشی داشته است.

هم‌زمانی کاهش معاملات و افزایش قیمت‌های پیشنهادی، نشانه‌ای مهم از شکاف میان انتظارات فروشندگان و توان واقعی خریداران است.

البته آمار کاهش ۵۰ درصدی برآورد فعالان بازار است و نباید بدون دسترسی به داده‌های جامع ثبت معاملات، آن را آمار قطعی همه خریدوفروش‌های تهران دانست.

نکته دیگر این است که قیمت آگهی با قیمت معامله نهایی تفاوت دارد. ممکن است ملکی با نرخ بالایی آگهی شود، اما فروش آن تنها با تخفیف قابل‌توجه امکان‌پذیر باشد.

بنابراین برای ارزیابی واقعی روند قیمت مسکن باید علاوه بر قیمت‌های پیشنهادی، تعداد قراردادهای قطعی و ارزش معاملات نیز بررسی شود.

قیمت مسکن تهران متری ۲۰۰ میلیون تومان شد؟ واقعیت بازار چیست؟

یکی از مهم‌ترین بخش‌های اظهارات رئیس اتحادیه مشاوران املاک، واکنش به احتمال رسیدن میانگین قیمت مسکن تهران به بیش از ۲۰۰ میلیون تومان برای هر مترمربع است.

گودرزی با اشاره به تفاوت قیمت در مناطق مختلف پایتخت توضیح داده که نمی‌توان نرخ ۲۰۰ میلیون تومان را بدون بررسی دقیق معاملات، به کل شهر تعمیم داد.

بااین‌حال، بررسی تازه‌ترین گزارش‌های بازار نشان می‌دهد قیمت‌های پیشنهادی در برخی بخش‌های تهران از این محدوده عبور کرده‌اند.

براساس گزارش ایسنا در ۱۱ مهر، میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان در شهریورماه حدود ۲۲۲ میلیون تومان برای هر مترمربع اعلام شده است. همچنین یک برآورد دیگر، میانگین ساده قیمت مناطق ۲۲گانه تهران را در ابتدای شهریور حدود ۲۱۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان نشان می‌دهد.

نکته مهم این است که این ارقام از داده‌های غیررسمی و قیمت‌های پیشنهادی استخراج شده‌اند و الزاماً میانگین وزنی معاملات قطعی تهران نیستند.

به عبارت دیگر، عبور میانگین قیمت آگهی‌ها از ۲۰۰ میلیون تومان به‌تنهایی ثابت نمی‌کند که متوسط قیمت معاملات نهایی در کل پایتخت نیز به همین سطح رسیده است.

جدول هزینه خرید آپارتمان در تهران با قیمت‌های مختلف

برای درک بهتر شرایط بازار، می‌توان هزینه خرید یک آپارتمان ۶۰ متری را در سه سطح فرضی قیمت مقایسه کرد.

این محاسبات نشان می‌دهد حتی در فرض خرید یک آپارتمان ۶۰ متری با قیمت هر متر ۱۰۰ میلیون تومان، بخش بزرگی از ارزش ملک باید از طریق پس‌انداز یا منابع شخصی خریدار تأمین شود.

افزایش ۱۰۶ درصدی هزینه ساخت مسکن؛ چرا قیمت خانه باز هم بالا نمی‌رود؟

درحالی‌که رئیس اتحادیه مشاوران املاک احتمال جهش قیمت مسکن را محدود می‌داند، آمارهای رسمی از افزایش شدید هزینه‌های ساخت‌وساز حکایت دارند.

براساس گزارش مرکز آمار ایران، شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در بهار ۱۴۰۵ به ۳۳۶٫۴ واحد رسید.

تورم نقطه‌به‌نقطه این شاخص ۱۰۶٫۸ درصد، تورم فصلی آن ۲۰٫۷ درصد و تورم سالانه نیز ۸۰ درصد اعلام شده است.

این ارقام نشان می‌دهد سازندگان برای تأمین نهاده‌های ساختمانی در مقایسه با سال گذشته با هزینه به‌مراتب بالاتری مواجه شده‌اند.

بااین‌حال، افزایش قیمت مصالح ساختمانی به معنای رشد یکسان قیمت واحدهای مسکونی نیست؛ زیرا بهای نهایی خانه علاوه بر هزینه اجرا، به ارزش زمین، موقعیت ملک، سود سازنده و وضعیت تقاضا وابسته است.

اگر قدرت خرید متقاضیان کاهش پیدا کند، ممکن است سازنده نتواند تمام افزایش هزینه‌ها را به خریدار منتقل کند.

در چنین وضعیتی، بعضی سازندگان احتمالاً حاشیه سود کمتری می‌پذیرند، زمان فروش پروژه را افزایش می‌دهند یا شروع ساخت پروژه‌های تازه را به تعویق می‌اندازند.

از این منظر، افزایش هزینه ساخت می‌تواند در کوتاه‌مدت با رکود معاملات همراه باشد، اما در بلندمدت از مسیر کاهش تولید و عرضه، فشار تازه‌ای بر بازار وارد کند.

وام مسکن در سال ۱۴۰۵؛ قدرت خرید خانوارها چقدر افزایش یافته است؟

یکی از عوامل اصلی محدودکننده تقاضای مسکن، فاصله میان قیمت آپارتمان و سقف تسهیلات بانکی است.

براساس مصوبه ابلاغ‌شده بانک مسکن در شهریور ۱۴۰۵، سقف وام خرید مسکن انفرادی از محل اوراق در تهران به یک میلیارد تومان افزایش یافته است. همچنین سقف تسهیلات خرید مشارکتی برای گروه‌های مشمول، از جمله زوجین، به دو میلیارد تومان رسیده است.

اما حتی سقف جدید وام نیز بخش محدودی از هزینه خرید خانه در مناطق گران پایتخت را پوشش می‌دهد.

برای مثال، در خرید یک آپارتمان فرضی ۶۰ متری به ارزش ۱۲ میلیارد تومان، وام انفرادی یک میلیارد تومانی تنها حدود ۸٫۳ درصد قیمت ملک را تأمین می‌کند.

این در حالی است که متقاضی باید هزینه خرید اوراق، اقساط و سود تسهیلات را نیز در نظر بگیرد.

بنابراین افزایش سقف وام، اگر با رشد درآمد خانوارها و کاهش فاصله میان قیمت مسکن و دستمزد همراه نباشد، ممکن است تأثیر محدودی بر رونق معاملات داشته باشد.

پیش‌بینی قیمت مسکن تا پایان ۱۴۰۵؛ سه سناریوی پیش روی بازار

با توجه به وضعیت معاملات، تورم ساخت‌وساز و محدودیت قدرت خرید، سه سناریوی اصلی برای بازار مسکن در ماه‌های باقی‌مانده سال قابل بررسی است.

سناریوی نخست؛ ادامه رکود بدون جهش قیمت: در صورتی که شرایط اقتصادی تغییر محسوسی نکند و قدرت خرید خانوارها همچنان محدود بماند، احتمال دارد بازار تا پایان سال در وضعیت رکود معاملاتی باقی بماند. این سناریو با ارزیابی رئیس اتحادیه مشاوران املاک همخوانی بیشتری دارد.

سناریوی دوم؛ افزایش تدریجی قیمت مسکن: اگر هزینه ساخت، قیمت زمین و نرخ ارز افزایش پیدا کند، احتمال رشد قیمت اسمی واحدهای مسکونی وجود دارد. بااین‌حال، محدودیت تقاضای مصرفی می‌تواند مانع تبدیل این افزایش‌ها به جهش گسترده شود.

سناریوی سوم؛ بازگشت جهش قیمت: وقوع شوک اقتصادی شدید، تغییر ناگهانی انتظارات تورمی یا اختلال جدی در عرضه ممکن است بازار را از روند فعلی خارج کند. بنابراین نمی‌توان احتمال جهش قیمت در تمام شرایط را منتفی دانست.

نکته مهم این است که هیچ‌یک از این سناریوها به معنای پیش‌بینی قطعی قیمت مسکن در اسفند ۱۴۰۵ نیستند.

آیا سال ۱۴۰۵ زمان مناسبی برای خرید خانه است؟

برای متقاضیان مصرفی، تفاوت مهمی میان خرید خانه برای سکونت و خرید ملک با هدف سرمایه‌گذاری وجود دارد.

خانوارهایی که قصد سکونت بلندمدت دارند، باید بیش از نوسانات کوتاه‌مدت قیمت، توان پرداخت اقساط، هزینه‌های خرید و میزان پس‌انداز خود را بررسی کنند.

در مقابل، سرمایه‌گذارانی که با هدف کسب سود کوتاه‌مدت وارد بازار می‌شوند، باید ریسک نقدشوندگی پایین و طولانی شدن زمان فروش ملک را جدی بگیرند.

کاهش تعداد معاملات می‌تواند فرصت بیشتری برای مذاکره درباره قیمت فراهم کند، اما به معنای آن نیست که تمام فروشندگان حاضر به ارائه تخفیف هستند.

همچنین باید تفاوت میان ثبات اسمی و کاهش واقعی قیمت را در نظر گرفت. اگر قیمت خانه ثابت بماند، اما تورم عمومی ادامه پیدا کند، ارزش واقعی ملک نسبت به سطح عمومی قیمت‌ها کاهش می‌یابد؛ هرچند مبلغ تومانی آن تغییری نکرده باشد.

تأثیر رکود مسکن بر بازار اجاره؛ آیا مستأجران هم منتفع می‌شوند؟

ثبات احتمالی قیمت خریدوفروش مسکن الزاماً به معنای توقف افزایش اجاره‌بها نیست.

بازار اجاره علاوه بر ارزش ملک، تحت تأثیر درآمد خانوارها، میزان عرضه واحدهای اجاره‌ای، جابه‌جایی جمعیت و انتظارات مالکان قرار دارد.

در شرایطی که خانوارهای بیشتری از خرید خانه بازمی‌مانند، ممکن است مدت حضور آنها در بازار اجاره افزایش پیدا کند.

از سوی دیگر، رشد هزینه‌های نگهداری و تعمیرات نیز می‌تواند بر تصمیم مالکان درباره اجاره اثر بگذارد.

بنابراین ممکن است بازار خریدوفروش با رکود مواجه باشد، اما مستأجران همچنان فشار افزایش هزینه سکونت را تجربه کنند. برای پیش‌بینی دقیق‌تر اجاره‌بها باید روند قراردادهای تمدیدی و جدید به‌صورت جداگانه بررسی شود.

جمع‌بندی؛ قیمت مسکن تا پایان سال ۱۴۰۵ به کدام سمت می‌رود؟

اظهارات تازه کیانوش گودرزی نشان می‌دهد رئیس اتحادیه مشاوران املاک انتظار جهش قابل‌توجه قیمت مسکن تا پایان سال ۱۴۰۵ را ندارد و محدودیت قدرت خرید خانوارها را یکی از مهم‌ترین موانع رشد شدید قیمت می‌داند.

بااین‌حال، داده‌های رسمی از افزایش سنگین هزینه ساخت حکایت دارند و قیمت‌های پیشنهادی برخی واحدهای مسکونی در تهران نیز از محدوده متری ۲۰۰ میلیون تومان عبور کرده‌اند.

برآیند شرایط فعلی از احتمال تداوم رکود معاملات همراه با نوسانات قیمت حمایت می‌کند، نه الزاماً ریزش گسترده یا جهش قطعی بازار مسکن.

در نهایت، آینده قیمت خانه تا پایان سال به تحولات نرخ ارز، هزینه ساخت، میزان عرضه واحدهای جدید و قدرت خرید خانوارها بستگی خواهد داشت. اگر این متغیرها دچار شوک تازه‌ای نشوند، سناریوی نوسانات محدود قابل دفاع است؛ اما برای نتیجه‌گیری قطعی باید آمار معاملات واقعی و تغییرات ماهانه قیمت مسکن نیز به‌طور مستمر بررسی شود.