خانه‌دار شدن مردم در خطر است؟ تغییر سیاست مسکن دولت جنجالی شد؛ از ساخت یک میلیون خانه تا مستأجری دولتی
فرزانه صادق مالواجرد، وزیر راه و شهرسازی، روز ۲۰ مهر ۱۴۰۵ در سخنانی بر ضرورت تغییر نگاه به مسئله مسکن تأکید کرد.
او اعلام کرد سیاست‌گذاری در این حوزه باید از تولید صرف ساختمان فراتر برود و تأمین سکونتگاه‌هایی متناسب با نیاز واقعی جامعه را دنبال کند.
به اعتقاد وزیر راه، مسکن مناسب تنها به داشتن چهار دیوار و سقف محدود نمی‌شود؛ بلکه دسترسی به آب، انرژی، حمل‌ونقل، خدمات عمومی، امنیت سکونت و توان مالی خانوار نیز بخشی از مفهوم مسکن مناسب است.
صادق با اشاره به تجربه طرح‌های گذشته، هشدار داد ساخت واحدهای مسکونی بدون تأمین خدمات شهری و زیرساخت‌های موردنیاز می‌تواند به شکل‌گیری شهرک‌های خوابگاهی و کاهش کیفیت زندگی ساکنان منجر شود.
او همچنین از اجرای برنامه مسکن استیجاری «آشیان» برای زوج‌های جوان خبر داد و دهک‌های درآمدی یک تا چهار و مددجویان نهادهای حمایتی را از گروه‌های اولویت‌دار معرفی کرد.
اما نکته مهمی در تفسیر این سخنان وجود دارد: وزیر راه صراحتاً اعلام نکرده که دولت ساخت مسکن را به‌طور کامل متوقف خواهد کرد. او از تغییر رویکرد «تولید صرف واحد» به «تأمین سکونتگاه مناسب» سخن گفته و هم‌زمان به واگذاری زمین و ساخت تدریجی مسکن توسط مردم نیز اشاره کرده است.
بنابراین اختلاف اصلی بر سر این است که آیا در اجرای سیاست جدید، سهم ساخت مسکن ملکی کاهش خواهد یافت یا مسکن استیجاری به‌عنوان ابزاری مکمل در کنار تولید و عرضه واحدهای جدید قرار می‌گیرد.
قانون جهش تولید مسکن چه می‌گوید؟ تکلیف سالانه یک میلیون واحد چیست؟
یکی از مهم‌ترین محورهای انتقاد از سیاست جدید، تعهدات قانونی دولت در حوزه ساخت و عرضه مسکن است.
براساس ماده نخست قانون جهش تولید مسکن، مصوب سال ۱۴۰۰، دولت مکلف است نیاز سالانه کشور به مسکن را تأمین کند و به‌گونه‌ای برنامه‌ریزی و اقدام کند که در چهار سال نخست اجرای این قانون، به‌طور متوسط سالانه حداقل یک میلیون واحد مسکونی برای متقاضیان واجد شرایط عرضه شود.
این عبارت از نظر حقوقی اهمیت دارد. قانون از «عرضه» واحد مسکونی سخن می‌گوید و الزاماً مقرر نکرده که دولت باید شخصاً سازنده تمام واحدها باشد. دولت می‌تواند از ظرفیت بخش خصوصی، تعاونی‌ها، نهادهای عمومی و متقاضیان برای افزایش عرضه استفاده کند.
در عین حال، سیاست اجاره‌داری به‌تنهایی نمی‌تواند جایگزین تمام تعهدات قانونی مربوط به تولید و عرضه مسکن شود.
اگر دولت تنها شیوه واگذاری واحدهای موجود را تغییر دهد، بدون آنکه تعداد خانه‌های قابل سکونت افزایش یابد، الزاماً عرضه جدیدی در بازار ایجاد نکرده است.
از همین رو، سنجش عملکرد وزارت راه باید براساس تعداد واحدهای تکمیل‌شده، عرضه‌شده، میزان دسترسی واقعی خانوارها و پیشرفت طرح‌های حمایتی انجام شود؛ نه صرفاً تعداد برنامه‌های جدیدی که معرفی می‌شوند.
طرح مسکن استیجاری «آشیان» چیست و چه کسانی مشمول آن می‌شوند؟
یکی از محورهای اصلی سیاست جدید دولت، تأمین واحدهای اجاره‌ای با نرخ حمایتی برای خانوارهایی است که توان خرید خانه یا پرداخت اجاره‌بهای بازار آزاد را ندارند.
براساس اعلام وزارت راه و شهرسازی، طرح «آشیان» در مرحله نخست عمدتاً برای زوج‌های جوان فاقد مسکن طراحی شده است.
شرایط اعلام‌شده برای متقاضیان شامل قرار داشتن در دهک‌های درآمدی یک تا شش، گذشت حداکثر پنج سال از زمان ازدواج و نداشتن مالکیت مسکن در دوره مقرر است.
همچنین مدت استفاده از واحدهای استیجاری حداکثر پنج سال تعیین شده و استمرار حضور خانوار به بررسی سالانه شرایط آن بستگی دارد.
نکته قابل‌توجه، نحوه محاسبه اجاره‌بهای حمایتی است.
جدول اجاره‌بهای مسکن استیجاری دولت در سال ۱۴۰۵
|
دهک درآمدی خانوار |
سهم مستأجر از اجاره‌بهای کارشناسی |
|---|---|
|
دهک‌های اول و دوم |
۳۵ درصد |
|
دهک‌های سوم و چهارم |
۴۵ درصد |
|
دهک‌های پنجم و ششم |
۵۵ درصد |
برای مثال، اگر اجاره‌بهای کارشناسی یک واحد فرضی ماهانه ۲۰ میلیون تومان باشد، خانوار دهک اول یا دوم با اعمال ضریب ۳۵ درصد، ماهانه هفت میلیون تومان اجاره پرداخت خواهد کرد.
این کاهش هزینه می‌تواند در کوتاه‌مدت به خانوار کمک کند؛ اما مسئله اصلی آن است که آیا صرفه‌جویی ایجادشده برای خرید خانه در آینده کافی خواهد بود یا خیر.
دولت بزرگ‌ترین موجر کشور می‌شود؟ واقعیت برنامه مسکن استیجاری
یکی از انتقادهای مطرح‌شده درباره سیاست جدید، افزایش نقش دولت در بازار اجاره است.
برخی منتقدان هشدار می‌دهند اگر دولت به‌جای حمایت از ساخت خانه‌های ملکی، به مالک و اجاره‌دهنده تعداد زیادی واحد تبدیل شود، ممکن است انگیزه سیاست‌گذاری برای افزایش مالکیت خانوارها کاهش پیدا کند.
با این حال، براساس اظهارات رسمی موجود نمی‌توان گفت دولت هم‌اکنون بزرگ‌ترین موجر کشور شده یا چنین جایگاهی برای آن قطعی است.
برنامه اعلام‌شده دولت تأمین دست‌کم ۱۰ هزار واحد مسکن استیجاری بوده است.
حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه، در مرداد ۱۴۰۵ اعلام کرد حدود پنج هزار واحد برای این طرح آماده شده و فرآیند ثبت‌نام در استان‌های مختلف آغاز شده است. تأمین این واحدها از محل ظرفیت پروژه‌های مشارکتی، املاک سازمانی و نهادهای عمومی دنبال شده است.
این آمار به معنای تحویل قطعی همه واحدها به مستأجران نیست.
از سوی دیگر، توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای می‌تواند با مشارکت بخش خصوصی نیز انجام شود و لزوماً مستلزم مالکیت مستقیم دولت بر تمام واحدها نیست.
بنابراین ابعاد نهایی نقش دولت در بازار اجاره به تعداد واحدهای تحویل‌شده، ساختار مالکیت و مدل مدیریت آنها وابسته خواهد بود.
انتقاد ابوالفضل نوروزی؛ آیا مسکن استیجاری مردم را خانه‌دار می‌کند؟
ابوالفضل نوروزی، مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، از جمله منتقدان گسترش سیاست اجاره‌محور است.
براساس گزارشی که خبرگزاری فارس منتشر کرده و اقتصادآنلاین نیز در ۲۲ مهر بازتاب داده، نوروزی معتقد است افزایش عرضه زمین و ساخت مسکن باید محور اصلی برنامه دولت برای خانه‌دار کردن مردم باشد.
استدلال این گروه از منتقدان بر تفاوت میان دو هدف اقتصادی استوار است: کاهش هزینه سکونت در زمان حاضر و فراهم کردن امکان مالکیت مسکن در آینده.
در سیاست استیجاری، خانواده می‌تواند از اجاره ارزان‌تر بهره‌مند شود، اما مالک دارایی نمی‌شود.
در مقابل، در مدل ساخت تدریجی روی زمین حمایتی، خانوار با پرداخت هزینه ساخت در طول زمان می‌تواند صاحب یک دارایی ملکی شود؛ البته به شرط آنکه توان تأمین هزینه ساخت و امکان دسترسی به تسهیلات را داشته باشد.
یکی از مستأجران در گزارش اولیه با بیان اینکه حاضر است زمینی دریافت کند و خانه خود را به‌تدریج بسازد، همین ترجیح برای مالکیت را مطرح کرده است.
این مطالبه نشان می‌دهد برای بخشی از متقاضیان، امنیت سکونت تنها به اجاره ارزان محدود نیست و مالک شدن نیز اهمیت زیادی دارد.
آیا مستأجران پس از پنج سال صاحب‌خانه خواهند شد؟
این پرسش، مهم‌ترین مسئله اقتصادی طرح آشیان است.
هدف اعلام‌شده دولت آن است که خانوارها در دوره استفاده از اجاره حمایتی، فرصت بیشتری برای پس‌انداز و برنامه‌ریزی برای خرید مسکن پیدا کنند.
اما کاهش اجاره‌بها به‌تنهایی خانه‌دار شدن پس از پنج سال را تضمین نمی‌کند.
برای تحقق این هدف، میزان پس‌انداز خانوار باید متناسب با رشد قیمت مسکن افزایش پیدا کند.
اگر قیمت خانه در این مدت سریع‌تر از درآمد و پس‌انداز خانوار رشد کند، ممکن است حتی پس از پنج سال استفاده از اجاره حمایتی، فاصله مالی خانواده تا خرید واحد مسکونی بیشتر شده باشد.
از سوی دیگر، در ضوابط اعلام‌شده طرح آشیان، قرارداد اجاره به معنای انتقال قطعی مالکیت واحد به مستأجر در پایان پنج سال نیست.
بنابراین طرح مسکن استیجاری را نباید با طرح اجاره به شرط تملیک یا فروش اقساطی مسکن یکسان دانست.
برای ارزیابی موفقیت این سیاست، دولت باید مشخص کند چه تعداد خانوار پس از خروج از طرح واقعاً توانسته‌اند صاحب‌خانه شوند.
واگذاری زمین بهتر است یا مسکن استیجاری؟
یکی از راهکارهایی که منتقدان مطرح می‌کنند، افزایش عرضه زمین مناسب برای ساخت تدریجی مسکن است.
این مدل می‌تواند برای خانوارهایی که درآمد محدودی دارند اما قادرند در چند مرحله هزینه ساخت را پرداخت کنند، جذاب باشد.
با این حال، واگذاری زمین بدون زیرساخت نیز با مشکلاتی همراه است.
اگر زمین در منطقه‌ای فاقد آب، برق، راه دسترسی، مدرسه یا فرصت اشتغال قرار داشته باشد، ممکن است هزینه سکونت و ساخت برای خانوار افزایش پیدا کند.
فرزانه صادق نیز در خرداد ۱۴۰۵ تأکید کرده بود که هزینه آماده‌سازی بعضی زمین‌ها و تأمین خدمات شهری بسیار بالاست و می‌تواند هدف تولید مسکن ارزان‌قیمت را با مشکل مواجه کند.
بنابراین مقایسه دو سیاست باید بر اساس شرایط خانوار و محل اجرای طرح انجام شود.
برای خانواده‌ای که توان تأمین آورده ساخت را ندارد، مسکن استیجاری حمایتی می‌تواند نیاز فوری به سرپناه را پاسخ دهد.
اما برای خانواری که امکان ساخت تدریجی دارد، تأمین زمین مناسب و تسهیلات ساخت ممکن است مسیر متفاوتی برای دستیابی به مالکیت فراهم کند.
این دو ابزار الزاماً جایگزین یکدیگر نیستند و می‌توانند برای گروه‌های متفاوتی از متقاضیان استفاده شوند.
تضاد منافع در اجاره‌داری دولتی؛ چه کسی قیمت مسکن را کنترل می‌کند؟
یکی از پرسش‌های مهم مطرح‌شده در نقد سیاست جدید، احتمال ایجاد تضاد منافع میان نقش دولت به‌عنوان تنظیم‌گر بازار و نقش احتمالی آن به‌عنوان مالک واحدهای اجاره‌ای است.
اگر نهادی هم مسئول تعیین قواعد بازار اجاره باشد و هم از محل اجاره‌داری درآمد کسب کند، ضرورت شفافیت و نظارت مستقل افزایش پیدا می‌کند.
با این حال، صرف دریافت اجاره‌بها از سوی دولت به معنای سود بردن آن از افزایش قیمت مسکن نیست.
در طرح‌های حمایتی، دولت ممکن است واحدها را با اجاره‌ای پایین‌تر از نرخ بازار عرضه کند و هزینه این حمایت را از منابع عمومی بپردازد.
برای جلوگیری از تضاد منافع احتمالی، انتشار گزارش عملکرد مالی طرح، روشن بودن روش تعیین اجاره‌بها و نظارت بر نحوه انتخاب مستأجران اهمیت دارد.
همچنین باید مشخص باشد درآمدهای حاصل از اجاره صرف نگهداری واحدها، گسترش خدمات حمایتی یا اهداف دیگری می‌شود.
آیا ساخت مسکن در دولت چهاردهم متوقف خواهد شد؟
اظهارات جدید وزیر راه در شرایطی مطرح شده که پروژه‌های نهضت ملی مسکن همچنان در حال اجرا هستند.
صادق در نشست‌های پیشین وزارتخانه تأکید کرده بود که اجرای تعهدات طرح نهضت ملی ادامه دارد و مسکن استیجاری قرار است در کنار برنامه‌های مالکیت‌محور دنبال شود.
او همچنین در مهرماه، کمبود تسهیلات بانکی را یکی از موانع اصلی پیشرفت پروژه‌های حمایتی معرفی کرد.
بنابراین هنوز نمی‌توان از توقف رسمی ساخت مسکن دولتی یا کنار گذاشتن همه تعهدات قبلی سخن گفت.
اما آنچه اهمیت دارد، عملکرد واقعی در ماه‌های آینده است.
اگر منابع مالی، زمین و ظرفیت اجرایی از پروژه‌های نیمه‌تمام به برنامه اجاره‌داری منتقل شوند، بدون آنکه ظرفیت تازه‌ای برای تولید مسکن ایجاد شود، نگرانی درباره کاهش عرضه ملکی جدی‌تر خواهد شد.
در مقابل، اگر دولت هم‌زمان پروژه‌های قبلی را تکمیل کند و برای خانوارهای ناتوان از خرید، مسکن استیجاری تأمین کند، دو سیاست می‌توانند نقش مکمل داشته باشند.
پیش‌بینی آینده بازار مسکن با اجرای طرح آشیان
آینده سیاست جدید را می‌توان در سه مسیر احتمالی بررسی کرد.
در سناریوی نخست، دولت موفق می‌شود تعداد قابل‌توجهی واحد اجاره‌ای با نرخ حمایتی تأمین کند و هم‌زمان ساخت و عرضه مسکن ملکی را ادامه دهد. در این حالت، فشار اجاره برای گروهی از خانوارها کاهش می‌یابد و مسیر مالکیت نیز بسته نمی‌شود.
در سناریوی دوم، اجرای طرح استیجاری گسترش پیدا می‌کند، اما عرضه مسکن جدید با محدودیت مواجه می‌ماند. در این وضعیت، ممکن است حمایت کوتاه‌مدت از مستأجران نتواند مشکل بلندمدت خانه‌دار شدن را برطرف کند.
سناریوی سوم به محدودیت منابع مالی مربوط است. اگر دولت نتواند واحدهای وعده‌داده‌شده را تأمین و نگهداری کند، طرح ممکن است به تعداد محدودی خانوار اختصاص یابد و اثر قابل‌توجهی بر بازار گسترده اجاره نداشته باشد.
برای روشن شدن اینکه کدام مسیر تحقق می‌یابد، لازم است تعداد واحدهای تحویل‌شده، هزینه اجرای طرح و تعداد خانوارهایی که از اجاره حمایتی به مالکیت رسیده‌اند، به‌صورت منظم منتشر شود.
جمع‌بندی؛ دولت باید خانه بسازد یا خانه اجاره دهد؟
اظهارات فرزانه صادق درباره تغییر سیاست مسکن از ساخت واحد به تأمین سکونتگاه شایسته، بحث مهمی را درباره اولویت‌های وزارت راه و شهرسازی ایجاد کرده است.
از یک طرف، دولت معتقد است مسکن مناسب تنها به ساخت ساختمان محدود نیست و باید خدمات شهری، امنیت سکونت و توان مالی خانوار را نیز در نظر گرفت.
از طرف دیگر، منتقدان هشدار می‌دهند بدون افزایش عرضه زمین و ساخت خانه‌های متناسب با درآمد مردم، اجرای طرح‌های استیجاری نمی‌تواند مشکل مالکیت مسکن را حل کند.
بررسی قانون جهش تولید مسکن نیز نشان می‌دهد تأکید بر کیفیت سکونتگاه‌ها، تعهدات قانونی مرتبط با عرضه مسکن را از میان نمی‌برد.
نکته تعیین‌کننده این است که مسکن استیجاری می‌تواند هزینه امروز مستأجران را کاهش دهد، اما به‌تنهایی تضمینی برای خانه‌دار شدن آنها در آینده نیست.
بنابراین موفقیت سیاست جدید تنها با تعداد واحدهای اجاره‌ای قابل سنجش نخواهد بود. کاهش فشار اجاره، تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام، افزایش عرضه مسکن مناسب و فراهم شدن امکان مالکیت برای خانوارهای کم‌درآمد باید هم‌زمان مورد ارزیابی قرار گیرد.
پرسشی که اکنون از وزارت راه و شهرسازی باقی می‌ماند، این است: پنج سال پس از اجرای طرح آشیان، چه تعداد از مستأجران می‌توانند به‌جای تمدید قرارداد اجاره، کلید خانه ملکی خود را دریافت کنند؟