شوک ۱۸ میلیاردی به بازار اجاره تهران؛ با پول رهن خانه در پاسداران می‌توان دو آپارتمان خرید! + جدول قیمت‌ها
بازار اجاره مسکن تهران در ماه‌های اخیر وارد مرحله‌ای شده که در آن فاصله میان واحدهای معمولی و آپارتمان‌های بزرگ و لوکس بیش از گذشته به چشم می‌آید.
در برخی محله‌های شمال و شمال‌شرق پایتخت، رقم ودیعه یک آپارتمان به اندازه‌ای افزایش یافته که با بودجه خرید یک یا حتی چند واحد کوچک‌تر در مناطق دیگر برابری می‌کند.
یکی از نمونه‌های قابل توجه، آپارتمان ۳۰۰ متری در پاسداران است که مالک برای اجاره آن ۱۸ میلیارد تومان ودیعه درخواست کرده است.
این رقم در مقایسه با قیمت پیشنهادی آپارتمان ۵۰ متری در جنت‌آباد شمالی، معادل ۲٫۴ برابر ارزش خرید آن واحد است. به بیان ساده، با بودجه‌ای برابر با ودیعه خانه پاسداران، براساس قیمت آگهی یادشده امکان خرید دو آپارتمان مشابه در جنت‌آباد و باقی ماندن ۳ میلیارد تومان وجود دارد؛ البته به شرط موجود بودن واحدهای مشابه با همان قیمت.
در دزاشیب نیز یک آپارتمان ۲۵۰ متری با ودیعه ۱۷ میلیارد تومان آگهی شده است؛ رقمی که نشان می‌دهد چنین درخواست‌هایی تنها به یک محله محدود نیست.
جدول قیمت رهن آپارتمان در تهران در مهر ۱۴۰۵
براساس نمونه آگهی‌های بررسی‌شده، مبلغ ودیعه در برخی محله‌های تهران به شرح زیر است:
| محله | متراژ | مبلغ ودیعه |
|---|---|---|
| پاسداران | ۳۰۰ متر | ۱۸ میلیارد تومان |
| دزاشیب | ۲۵۰ متر | ۱۷ میلیارد تومان |
| دروس | ۱۸۰ متر | ۱۵ میلیارد تومان |
| خیابان دولت | ۲۰۰ متر | ۱۳ میلیارد تومان |
| فردوس | ۱۸۰ متر نوساز | ۱۱ میلیارد تومان |
| میرداماد جنوبی | ۱۱۰ متر | ۶ میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومان |
| شیخ‌بهایی شمالی | ۱۷۰ متر | ۵ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان |
| مرزداران | ۱۲۰ متر | ۵ میلیارد تومان |
توجه: این جدول براساس آگهی‌های منتخب ارائه‌شده تهیه شده است. مبالغ، قیمت پیشنهادی مالکان هستند و تأیید مستقل همه فایل‌ها یا انعقاد قرارداد با این ارقام در دسترس نیست. همچنین درباره اجاره ماهانه احتمالی این واحدها اطلاعات کاملی وجود ندارد؛ بنابراین تمام ارقام را نمی‌توان لزوماً رهن کامل دانست.
با پول رهن خانه در پاسداران کجای تهران می‌توان آپارتمان خرید؟
مقایسه بازار اجاره با بازار خرید مسکن، تفاوت چشمگیر قدرت خرید در محله‌های پایتخت را نشان می‌دهد.
براساس نمونه آگهی‌های فروش، آپارتمان ۵۰ متری در جنت‌آباد شمالی با قیمت ۷ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان در دسترس قرار گرفته است. در محله سیزده‌آبان نیز یک واحد ۵۹ متری با قیمت ۵ میلیارد و ۶۸۵ میلیون تومان آگهی شده است.
در افسریه جنوبی، آپارتمان ۶۸ متری با قیمت ۹ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان عرضه شده و در پیروزی نیز یک واحد ۴۵ متری، قیمت پیشنهادی ۱۰ میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان دارد.
جدول مقایسه مبلغ رهن با قیمت خرید آپارتمان در تهران
| محله خرید | متراژ | قیمت پیشنهادی فروش |
|---|---|---|
| جنت‌آباد شمالی | ۵۰ متر | ۷٫۵ میلیارد تومان |
| سیزده‌آبان | ۵۹ متر | ۵٫۶۸۵ میلیارد تومان |
| افسریه جنوبی | ۶۸ متر | ۹٫۸ میلیارد تومان |
| سهروردی جنوبی | ۶۱ متر | ۱۵٫۲ میلیارد تومان |
| فردوس شرقی | ۳۵ متر | ۱۲٫۶ میلیارد تومان |
| پیروزی | ۴۵ متر | ۱۰٫۳ میلیارد تومان |
| سلسبیل شمالی | ۶۶ متر | ۱۱٫۳ میلیارد تومان |
| هلال احمر | ۴۸ متر | ۶ میلیارد تومان |
مقایسه این جدول با مبالغ ودیعه نشان می‌دهد بازار مسکن تهران عملاً با دو سطح متفاوت از تقاضا مواجه است: تقاضای سکونت در واحدهای بزرگ مناطق گران‌قیمت و تقاضای مالکیت واحدهای کوچک‌تر در سایر محله‌ها.
از رهن ۱۵ میلیاردی دروس تا خرید خانه در افسریه
در محله دروس، ودیعه یک آپارتمان ۱۸۰ متری ۱۵ میلیارد تومان تعیین شده است. در همان حال، یک آپارتمان ۶۸ متری در افسریه جنوبی با قیمت ۹ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان برای فروش آگهی شده است.
اختلاف این دو رقم به ۵ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان می‌رسد؛ یعنی بودجه مورد نیاز برای پرداخت ودیعه خانه دروس، به شکل قابل توجهی بیشتر از قیمت خرید آپارتمان معرفی‌شده در افسریه است.
در سهروردی جنوبی نیز یک واحد ۶۱ متری با قیمت ۱۵ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان عرضه شده؛ رقمی که تنها ۲۰۰ میلیون تومان از ودیعه آپارتمان دروس بیشتر است.
این مقایسه نشان می‌دهد انتخاب محله، متراژ و نوع سکونت تا چه اندازه می‌تواند بر تصمیم مالی خانوارها اثر بگذارد.
رهن خانه در خیابان دولت گران‌تر از خرید آپارتمان در فردوس و پیروزی
نمونه دیگری از این اختلاف در خیابان دولت دیده می‌شود؛ جایی که برای آپارتمان ۲۰۰ متری ودیعه ۱۳ میلیارد تومانی تعیین شده است.
در مقابل، آپارتمان ۳۵ متری در فردوس شرقی با قیمت ۱۲ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان آگهی شده است.
در محله پیروزی نیز یک آپارتمان ۴۵ متری با قیمت ۱۰ میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان عرضه شده که ۲ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان کمتر از ودیعه خانه خیابان دولت است.
همچنین در فردوس، برای رهن یک آپارتمان نوساز ۱۸۰ متری، ۱۱ میلیارد تومان درخواست شده؛ در حالی که یک واحد ۶۶ متری در سلسبیل شمالی با ۱۱ میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان برای فروش عرضه شده است.
در شیخ‌بهایی شمالی نیز ودیعه آپارتمان ۱۷۰ متری تنها ۸۵ میلیون تومان کمتر از قیمت خرید خانه ۵۹ متری در سیزده‌آبان است.
تورم اجاره مسکن در شهریور ۱۴۰۵ به کجا رسید؟
برای شناخت وضعیت واقعی بازار اجاره، باید علاوه بر آگهی‌های گران‌قیمت، آمار عمومی بازار نیز بررسی شود.
براساس گزارش مرکز آمار ایران، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن در شهریور ۱۴۰۵ به ۳۲٫۸ درصد رسید. تورم سالانه اجاره نیز ۳۲٫۲ درصد و افزایش ماهانه این شاخص ۳٫۶ درصد ثبت شد.
این ارقام نشان می‌دهد فشار هزینه اجاره همچنان ادامه دارد؛ حتی اگر سرعت رشد قیمت‌ها در برخی دوره‌ها کاهش یافته باشد.
از سوی دیگر، بررسی داده‌های تجمیعی آگهی‌های اجاره تهران در روزهای میانی مهر نشان می‌دهد میانه ودیعه پیشنهادی در سطح شهر حدود ۱٫۵ میلیارد تومان بوده است.
بنابراین ودیعه‌های ۱۵ تا ۱۸ میلیاردی، اگرچه تصویر روشنی از بازار واحدهای لوکس ارائه می‌کنند، اما نماینده وضعیت عمومی اجاره‌نشینان تهران نیستند.
چرا رهن آپارتمان‌های لوکس تهران تا این اندازه گران شده است؟
چند عامل در شکل‌گیری ودیعه‌های چندمیلیاردی نقش دارند.
نخست، قیمت بسیار بالای ملک در مناطق شمالی تهران است. زمانی که ارزش یک آپارتمان به ده‌ها میلیارد تومان می‌رسد، مالک نیز ممکن است برای اجاره آن مبالغ بالایی مطالبه کند.
دومین عامل، متراژ زیاد و امکانات ساختمان است. آپارتمان‌های دارای چند جای پارک، لابی، نگهبانی، آسانسور اختصاصی و امکانات رفاهی ویژه، معمولاً در بخش گران‌تر بازار قرار می‌گیرند.
عامل سوم به انتظارات تورمی و ترجیحات مالکان مربوط می‌شود. بعضی موجران به جای دریافت اجاره ماهانه بیشتر، ترجیح می‌دهند مبلغ بالاتری در قالب ودیعه دریافت کنند.
با این حال، درخواست ودیعه سنگین لزوماً به معنای وجود تقاضای کافی برای آن نیست. در بازاری که قدرت خرید خانوارها محدود شده، ممکن است فاصله قابل توجهی میان قیمت آگهی و قرارداد نهایی ایجاد شود.
رهن خانه بهتر است یا خرید آپارتمان کوچک؟
مقایسه رقم ودیعه با قیمت فروش یک آپارتمان جذاب است، اما یک تفاوت اساسی نباید نادیده گرفته شود.
ودیعه اجاره، سرمایه‌ای قابل‌استرداد است که مستأجر در اختیار مالک قرار می‌دهد؛ اما مبلغ خرید خانه برای انتقال مالکیت پرداخت می‌شود.
در نتیجه، ۱۸ میلیارد تومان ودیعه را نمی‌توان با ۱۸ میلیارد تومان هزینه قطعی خرید برابر دانست.
شخصی که آپارتمانی را خریداری می‌کند، مالک دارایی می‌شود و در مقابل ریسک نوسان ارزش ملک، هزینه نگهداری و کاهش نقدشوندگی را می‌پذیرد. مستأجر نیز بدون مالک شدن از واحد استفاده می‌کند، اما سرمایه ودیعه او تا پایان قرارداد درگیر است و بازگشت آن به اجرای تعهدات قرارداد وابسته خواهد بود.
در تصمیم‌گیری میان خرید و اجاره، هزینه فرصت سرمایه، اجاره ماهانه، محل کار، نیاز خانوار و امکان نقل‌مکان باید همزمان بررسی شود.
پیش‌بینی بازار اجاره تهران در ادامه مهر ۱۴۰۵
با عبور از فصل اصلی جابه‌جایی مستأجران، احتمال کاهش فشار تقاضای فصلی در بخشی از بازار وجود دارد. با این حال، تورم عمومی، قیمت مسکن و محدودیت عرضه واحدهای مناسب همچنان از عوامل اثرگذار بر اجاره‌بها هستند.
در واحدهای لوکس با ودیعه‌های بسیار سنگین، محدود بودن تعداد متقاضیان می‌تواند قدرت چانه‌زنی بیشتری به مستأجران بدهد؛ اما در واحدهای کوچک و میان‌متراژ، فشار تقاضای مصرفی ممکن است همچنان بالا باقی بماند.
بنابراین نمی‌توان برای تمام محله‌های تهران یک مسیر قیمتی یکسان پیش‌بینی کرد.
جمع‌بندی؛ وقتی پول رهن در تهران با قیمت خرید خانه برابری می‌کند
بازار اجاره تهران در مهرماه ۱۴۰۵ با اختلافی چشمگیر میان بخش‌های مختلف شهر روبه‌روست. در حالی که ودیعه آپارتمان‌های بزرگ در پاسداران، دزاشیب و دروس به ۱۵ تا ۱۸ میلیارد تومان می‌رسد، در محله‌های دیگر آگهی خرید واحدهای کوچک با قیمت‌هایی کمتر از این مبالغ دیده می‌شود.
این شرایط نشان‌دهنده شکاف عمیق میان هزینه سکونت در مناطق لوکس و هزینه مالکیت در بخش‌های دیگر پایتخت است.
با این حال، ارقام مطرح‌شده همچنان قیمت‌های پیشنهادی آگهی‌ها هستند. برای قضاوت دقیق درباره وضعیت بازار، باید علاوه بر آنها، قراردادهای قطعی، مبلغ اجاره ماهانه و ویژگی‌های هر ملک نیز بررسی شود.
آنچه مسلم است، تأمین مسکن در تهران دیگر تنها مسئله پرداخت اجاره ماهانه نیست؛ در برخی محله‌ها، حتی ورود به بازار اجاره نیز به سرمایه‌ای در حد قیمت خرید یک خانه نیاز دارد.