اجاره خانه در یوسف‌آباد نجومی شد؛ رهن کامل یک آپارتمان به ۹ میلیارد تومان رسید
تازه‌ترین رصد بازار اجاره یوسف‌آباد چهار فایل شاخص را نشان می‌دهد که اختلاف قابل‌توجه آنها از نظر متراژ، سن ساختمان و شیوه دریافت اجاره، تصویر روشنی از بازار فعلی ارائه می‌کند. فایل ۱۳۰ متری دوخوابه و ساخت ۱۴۰۲ با ۹ میلیارد تومان رهن کامل عرضه شده و همین فایل در سامانه‌های تجمیع آگهی نیز در روزهای اخیر مشاهده می‌شود.
| متراژ | سن بنا | اتاق | ودیعه | اجاره ماهانه |
|---|---|---|---|---|
| ۱۵۰ متر | ۱۴۰۵ | ۳ خواب | ۲ میلیارد تومان | ۱۶۰ میلیون تومان |
| ۱۳۰ متر | ۱۴۰۲ | ۲ خواب | ۹ میلیارد تومان | رهن کامل |
| ۱۷۰ متر | ۱۳۸۵ | ۳ خواب | ۱.۶ میلیارد تومان | ۱۲۵ میلیون تومان |
| ۱۱۵ متر | ۱۳۹۶ | ۲ خواب | ۴.۵ میلیارد تومان | رهن کامل |
این ارقام «قیمت پیشنهادی فایل‌ها» هستند و لزوماً به معنای آن نیست که قرارداد نهایی دقیقاً با همین اعداد منعقد می‌شود. در بازار مسکن، به‌خصوص برای واحدهای گران‌قیمت، امکان مذاکره بر سر ترکیب ودیعه و اجاره وجود دارد. با این حال همین نرخ‌های پیشنهادی نشان می‌دهند نقطه شروع مذاکره در بخش قابل توجهی از فایل‌های مرغوب یوسف‌آباد تا چه اندازه بالا رفته است.
رهن ۹ میلیارد تومانی برای یک خانه ۱۳۰ متری
شاخص‌ترین فایل فعلی، آپارتمان ۱۳۰ متری دوخوابه ساخت ۱۴۰۲ است که با ۹ میلیارد تومان رهن کامل عرضه شده است.
اطلاعات آگهی این واحد نشان می‌دهد ملک دارای امکاناتی مانند پارکینگ، انباری، آسانسور، بالکن، فضای ورزشی و روف‌گاردن است؛ بنابراین با یک واحد معمولی یا قدیمی یوسف‌آباد طرف نیستیم. همین کیفیت ساختمان بخشی از فاصله آن با میانگین منطقه را توضیح می‌دهد.
اما حتی با در نظر گرفتن این امکانات، عدد ۹ میلیارد تومان نشان می‌دهد بازار فایل‌های لوکس‌تر یوسف‌آباد به سطحی رسیده که تأمین صرفاً «پول پیش» یک خانه می‌تواند معادل سرمایه مورد نیاز برای خرید ملک در برخی شهرها باشد.
این وضعیت دامنه متقاضیان چنین واحدهایی را بسیار محدود می‌کند و بازار را بیشتر به سمت خانوارهای با نقدینگی بالا، مدیران و فعالان اقتصادی سوق می‌دهد.
۱۶۰ میلیون تومان اجاره برای خانه ۱۵۰ متری
فایل دیگر مربوط به یک واحد ۱۵۰ متری سه‌خوابه و نوساز سال ۱۴۰۵ است؛ موجر برای آن دو میلیارد تومان ودیعه در کنار ۱۶۰ میلیون تومان اجاره ماهانه درخواست کرده است.
تنها اجاره نقدی این ملک در یک سال به یک میلیارد و ۹۲۰ میلیون تومان می‌رسد؛ تازه بدون احتساب دو میلیارد تومان سرمایه‌ای که مستأجر باید به‌عنوان ودیعه در اختیار موجر قرار دهد.
این عدد نشان می‌دهد مسئله اجاره در یوسف‌آباد فقط افزایش پول پیش نیست. در فایل‌های نوساز و بزرگ، هر دو جزء قرارداد ــ ودیعه و اجاره ماهانه ــ در سطح بسیار بالایی قرار گرفته‌اند.
برای یک خانوار حقوق‌بگیر، پرداخت ماهانه ۱۶۰ میلیون تومان عملاً چنین واحدی را از محدوده بازار مصرفی عادی خارج می‌کند.
یوسف‌آباد چقدر از متوسط منطقه ۶ گران‌تر شده است؟
برای مقایسه باید توجه داشت که یوسف‌آباد بخشی از منطقه ۶ تهران است و فایل‌های فعلی آن عمدتاً متراژ بالاتری از میانگین واحدهای بررسی‌شده در منطقه دارند.
در اوایل مهر، بررسی فایل‌های نوساز ۷۰ تا ۱۰۰ متری مناطق ۶ و ۷ نشان می‌داد متوسط رقم پیشنهادی به حدود یک میلیارد و ۹۵۱ میلیون تومان ودیعه به همراه ۲۰ میلیون تومان اجاره ماهانه رسیده است.
در شهریور نیز یک بررسی دیگر برای مناطق ۶ و ۷ میانگینی حدود یک میلیارد تومان ودیعه و ۱۸ میلیون تومان اجاره ماهانه ثبت کرده بود؛ در همان گزارش نمونه‌ای از یوسف‌آباد با یک میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۳۰ میلیون تومان اجاره دیده می‌شد.
بنابراین فایل‌های ۱۲۵ تا ۱۷۰ میلیون تومانی امروز یوسف‌آباد را نباید متوسط کل منطقه ۶ دانست. این فایل‌ها در بخش گران‌تر و عمدتاً بزرگ‌متراژ بازار قرار گرفته‌اند، اما در عین حال نشان می‌دهند سقف قیمت پیشنهادی در این محله تا کجا بالا رفته است.
چرا موجران به رهن کامل و ودیعه سنگین روی آورده‌اند؟
یکی از تغییرات مهم بازار اجاره تهران در پاییز امسال افزایش سهم ودیعه در قراردادهاست.
بررسی فایل‌های مهر نشان می‌دهد در بخش‌هایی از شرق، غرب و شمال‌غرب تهران، حتی زمانی که اجاره ماهانه ثابت مانده یا کمی کاهش یافته، مبلغ ودیعه افزایش پیدا کرده است. برای مثال در مناطق ۲، ۴، ۵ و ۲۲ میانگین ودیعه از حدود ۲.۳۵ میلیارد تومان به ۲.۸۳ میلیارد تومان رسیده، در حالی که اجاره ماهانه تقریباً در محدوده ۲۶ میلیون تومان باقی مانده است.
یوسف‌آباد نیز از همین الگو بی‌تأثیر نیست.
برای برخی موجران در شرایط تورمی، دریافت چند میلیارد تومان ودیعه می‌تواند جذاب‌تر از دریافت بخش بزرگی از اجاره به شکل ماهانه باشد. از سوی دیگر، مستأجری که نقدینگی کافی دارد ممکن است برای کاهش هزینه جاری ماهانه به رهن کامل تمایل داشته باشد.
نتیجه، ظهور فایل‌هایی مانند رهن کامل ۴.۵ و ۹ میلیارد تومانی است.
واحدهای قدیمی هم دیگر ارزان نیستند
سن بنا همچنان بر قیمت اثر می‌گذارد، اما فایل‌های فعلی نشان می‌دهد قدیمی بودن الزاماً به معنای ارزان بودن نیست.
یک واحد ۱۷۰ متری ساخت ۱۳۸۵ با یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۱۲۵ میلیون تومان اجاره ماهانه عرضه شده است.
البته متراژ بالای ملک نقش زیادی در قیمت دارد. با این حال این فایل نشان می‌دهد حتی خریدارانی که برای پایین آوردن هزینه به سراغ واحدهای حدود ۲۰ ساله می‌روند، در یوسف‌آباد الزاماً با اجاره‌های پایین مواجه نمی‌شوند.
در این محله موقعیت خیابان، پارکینگ، آسانسور، بازسازی، نورگیری و کیفیت پلان می‌تواند بخش زیادی از اثر سن ساختمان را خنثی کند.
سقف ۲۵ درصدی اجاره چه شد؟
در این بخش باید میان قرارداد جدید و تمدید قرارداد موجود تفاوت گذاشت.
مصوبه سال ۱۴۰۵ سران قوا اعلام کرده قراردادهای مسکونی مشمول که از زمان ابلاغ تا پایان سال منقضی می‌شوند، در صورت درخواست مستأجر برای یک سال به‌صورت خودکار و با حداکثر ۲۵ درصد افزایش اجاره‌بها و ودیعه تمدید می‌شوند. همچنین صرف پایان قرارداد نباید مبنای صدور دستور تخلیه قرار گیرد.
بنابراین فایل ۹ میلیارد تومانی یا اجاره ۱۶۰ میلیون تومانی یک خانه تازه‌وارد به بازار را نمی‌توان صرفاً با سقف ۲۵ درصد مقایسه کرد.
مصوبه تمدید چهار استثنای اصلی نیز دارد؛ از جمله فروش قطعی ملک، دریافت پروانه برای تخریب یا تعمیر اساسی، احراز نیاز مالک یا افراد تحت تکفل او به ملک و مواردی که مستأجر تعهدات مالی خود را انجام نداده باشد.
پس عبارت «شکست کامل سقف‌گذاری» تصویر دقیقی از چارچوب حقوقی موجود نمی‌دهد. چالش اصلی این است که بخش بزرگی از فایل‌های جدید بازار اساساً قیمت پیشنهادی خود را بر پایه عرضه و تقاضای روز تعیین می‌کنند، در حالی که سقف ۲۵ درصد بیشتر برای حفاظت از مستأجران قراردادهای موجود طراحی شده است.
فشار اجاره فقط مختص یوسف‌آباد نیست
داده‌های بازار تهران نشان می‌دهد فشار اجاره عمومی است، اما شدت آن در محله‌ها تفاوت زیادی دارد.
در شهریور، متوسط اجاره پیشنهادی برخی مناطق جنوبی در محدوده هفت میلیون تومان با حدود ۶۲۰ میلیون تومان ودیعه گزارش شده بود؛ در مقابل، مناطق یک و سه به میانگین حدود ۱۱۱ میلیون تومان اجاره ماهانه و چهار میلیارد تومان ودیعه رسیده بودند.
در مهر نیز بررسی فایل‌ها نشان می‌دهد جنوب تهران بیشتر وارد فاز ثبات شده، اما در بخش‌های گران‌تر شهر فشار قیمتی همچنان ادامه دارد و در بسیاری از مناطق، سهم ودیعه از قرارداد بیشتر شده است.
یوسف‌آباد دقیقاً در میانه این دو بازار قرار دارد: از نظر جغرافیایی مرکز تهران است، اما بخشی از فایل‌های مرغوب آن اکنون به سطوح قیمتی محله‌های گران شمال شهر نزدیک شده‌اند.
مستأجران یوسف‌آباد در پاییز با چه انتخابی روبه‌رو هستند؟
بازار فعلی برای مستأجرانی که بودجه محدودی دارند سه راه باقی گذاشته است: کاهش متراژ، انتخاب ساختمان قدیمی‌تر یا خروج از محله.
اما حتی گزینه سوم نیز بدون هزینه نیست. جابه‌جایی از یوسف‌آباد به محله‌ای ارزان‌تر می‌تواند به معنی افزایش زمان رفت‌وآمد و دور شدن از شبکه کاری، مدرسه و خدمات روزمره خانوار باشد.
از سوی دیگر، برای مستأجران قدیمی یوسف‌آباد، مصوبه تمدید ۲۵ درصدی سال ۱۴۰۵ می‌تواند تا حدی نقش حفاظتی داشته باشد، مشروط به آنکه قرارداد آنها مشمول مصوبه باشد و یکی از استثناهای قانونی رخ نداده باشد.
بازار اجاره یوسف‌آباد به کدام سمت می‌رود؟
داده‌های مهر نشان می‌دهد فعلاً نشانه‌ای از ریزش عمومی اجاره‌بها دیده نمی‌شود. بازار تهران بیشتر در حال تغییر ترکیب قرارداد از اجاره ماهانه به ودیعه بالاتر است و در محله‌های پرتقاضا، فایل‌های مرغوب همچنان با نرخ‌های بسیار بالا عرضه می‌شوند.
در یوسف‌آباد نیز رهن کامل ۹ میلیارد تومانی، ودیعه ۴.۵ میلیاردی و اجاره‌های ماهانه ۱۲۵ تا ۱۶۰ میلیون تومان نشان می‌دهند بخش بالایی بازار وارد سطح تازه‌ای از قیمت‌گذاری شده است.
با این حال این فایل‌ها را نباید به کل یوسف‌آباد تعمیم داد. متراژ بالا، نوساز بودن، امکانات و موقعیت دقیق ملک نقش تعیین‌کننده دارند و فایل‌های کوچک‌تر یا قدیمی‌تر می‌توانند ارزان‌تر باشند.
آنچه در نیمه مهر ۱۴۰۵ روشن است، افزایش شدید هزینه ورود به بازار واحدهای متوسط و بزرگ یوسف‌آباد است؛ به‌طوری که برای بخشی از مستأجران، مسئله دیگر انتخاب میان دو خانه در این محله نیست، بلکه انتخاب میان ماندن در یوسف‌آباد یا کوچ به محله‌ای ارزان‌تر شده است.
