قیمت خانه در مرزداران به متری ۵۶۸ میلیون رسید؛ آپارتمان ۳ خوابه تا ۹۱ میلیارد تومان

بررسی چهار فایل تازه بازار مرزداران نشان می‌دهد بودجه مورد نیاز برای ورود به این محله، بسته به سن بنا، متراژ، خیابان، تعداد پارکینگ و کیفیت ساخت اختلاف بسیار زیادی دارد.

همین چهار نمونه به‌تنهایی نشان می‌دهد نمی‌توان از یک «قیمت متری مرزداران» برای همه املاک صحبت کرد. فاصله گران‌ترین و ارزان‌ترین نمونه جدول حدود ۲۷۱ میلیون تومان در هر مترمربع است.

سن ساختمان تنها عامل این اختلاف نیست. محل دقیق ملک در شرق یا غرب مرزداران، خیابان‌هایی مانند سپهر، ابراهیمی، الوند و گلدیس، تعداد واحد در طبقه، پارکینگ دوم، چشم‌انداز، کیفیت مشاعات و برند سازنده می‌تواند قیمت پیشنهادی را ده‌ها درصد جابه‌جا کند.

خانه نوساز در مرزداران متری چند شده است؟

رصد آگهی‌های روز بازار تصویر مشابهی ارائه می‌دهد.

در فایل‌های ۹۰ تا ۹۹ متری مرزداران، آپارتمان‌های نوساز و کم‌سن با قیمت‌های بسیار متفاوتی عرضه شده‌اند؛ برای مثال یک واحد ۹۰ متری ساخت ۱۴۰۵ با قیمت ۴۵ میلیارد تومان، یک واحد ۹۳ متری نوساز با نرخ متری ۴۵۰ میلیون تومان و یک واحد ۹۷ متری ساخت ۱۴۰۴ با قیمت ۵۰ میلیارد تومان، معادل حدود ۵۱۵ میلیون تومان برای هر متر، آگهی شده‌اند.

همزمان، فایل‌های ارزان‌تری نیز وجود دارند. برای نمونه یک آپارتمان ۹۱ متری ساخت ۱۴۰۵ با قیمت ۳۸ میلیارد تومان، معادل حدود ۴۱۸ میلیون تومان در هر متر، در بازار دیده می‌شود.

بنابراین فایل ۱۱۸ متری ۶۷ میلیارد تومانی مورد بررسی، با نرخ متری نزدیک ۵۶۸ میلیون تومان در بخش گران‌تر بازار نوساز قرار می‌گیرد؛ قیمتی که احتمالاً برای توجیه آن باید ویژگی‌هایی فراتر از صرفاً «نوساز بودن» مانند موقعیت ممتاز، سازنده شناخته‌شده، متریال سطح بالا، پارکینگ اضافه یا مشاعات خاص وجود داشته باشد.

آپارتمان ۱۷۰ متری ۹۱ میلیاردی؛ گران است یا قیمت بازار؟

قیمت ۹۱ میلیارد تومانی برای واحد ۱۷۰ متری سال ۱۳۹۹، نرخ هر متر را به حدود ۵۳۵ میلیون تومان می‌رساند.

مقایسه با آگهی‌های فعلی نشان می‌دهد این رقم در محدوده بالای بازار واحدهای بزرگ مرزداران قرار دارد، اما بی‌سابقه نیست. در فایل‌های تازه، آپارتمان ۱۷۰ متری نوساز با قیمت ۷۲ میلیارد تومان و نمونه دیگری با قیمت ۷۶.۵ میلیارد تومان عرضه شده‌اند؛ یعنی حدود ۴۲۴ تا ۴۵۰ میلیون تومان در هر متر. در مقابل، یک واحد ۱۷۸ متری با امکانات گسترده حدود ۹۵.۲ میلیارد تومان، معادل متری ۵۳۵ میلیون تومان، قیمت خورده است.

حتی نمونه‌های بسیار گران‌تری نیز در آگهی‌ها دیده می‌شود؛ یک واحد ۱۸۰ متری خاص در مرزداران با قیمت ۱۲۴ میلیارد تومان، یعنی نزدیک ۶۸۹ میلیون تومان برای هر متر، فایل شده است.

این مقایسه نشان می‌دهد ۹۱ میلیارد تومان برای یک آپارتمان ۱۷۰ متری سال ۱۳۹۹ تنها در صورتی با فایل‌های رده‌بالای بازار قابل مقایسه است که ملک از نظر موقعیت و امکانات واقعاً در طبقه لوکس قرار داشته باشد.

واحدهای قدیمی‌تر هنوز شکاف قیمتی بزرگی دارند

در انتهای دیگر بازار، واحد ۱۴۵ متری سال ۱۳۸۹ با قیمت ۴۳ میلیارد تومان، متری حدود ۲۹۷ میلیون تومان ارزش‌گذاری شده است.

فایل‌های روز مرزداران نیز وجود چنین دامنه‌ای را تأیید می‌کنند. برای نمونه یک واحد ۱۲۰ متری سال ۱۳۸۹ در شمال مرزداران با قیمت ۴۲.۵ میلیارد تومان، معادل حدود ۳۵۴ میلیون تومان در هر متر، عرضه شده است. یک فایل ۱۳۲ متری قدیمی‌تر نیز متری حدود ۲۸۴ میلیون تومان قیمت دارد.

در گروه ۹۰ متری‌ها نیز قیمت فایل‌های قدیمی‌تر از حدود متری ۳۰۰ میلیون تومان شروع می‌شود، در حالی که برخی نمونه‌های بازسازی‌شده یا واقع‌شده در فرعی‌های مطلوب تا بیش از ۴۴۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده‌اند.

به همین دلیل سن بنا به تنهایی تعیین‌کننده نیست؛ آپارتمان بازسازی‌شده با پارکینگ، آسانسور و نقشه مناسب ممکن است فاصله قیمتی زیادی با ملک هم‌سن خود داشته باشد.

یک اصلاح مهم؛ مرزداران «پرمعامله‌ترین» محله تهران است؟

درباره توصیف بازار مرزداران به‌عنوان «پرشتاب‌ترین، نقدشونده‌ترین یا پرمعامله‌ترین بازار غرب تهران» باید با احتیاط صحبت کرد.

داده عمومی تازه و جامعی از تعداد معاملات قطعی به تفکیک محله وجود ندارد که چنین رتبه‌بندی‌ای را اثبات کند. در واقع گزارش‌های اخیر بازار مسکن تأکید دارند انتشار جزئیات ماهانه معاملات تهران مانند گذشته محدود شده و در نتیجه بخش قابل توجهی از تحلیل‌های روز بازار بر مبنای آگهی‌های فروش انجام می‌شود.

همین موضوع باعث می‌شود میان «افزایش قیمت فایل‌ها» و «رونق واقعی معاملات» تفاوت بگذاریم.

بازار کل تهران در هفته‌های اخیر همچنان با رکود معاملاتی، افت قدرت خرید و رشد قیمت‌های پیشنهادی تحت تأثیر نرخ ارز و هزینه ساخت توصیف شده است. بنابراین افزایش نرخ‌های مرزداران الزاماً به معنای جهش تعداد قراردادهای قطعی نیست.

چرا قیمت نوسازها در مرزداران این‌قدر بالا رفته است؟

یکی از مهم‌ترین پاسخ‌ها را باید در هزینه ساخت جست‌وجو کرد.

طبق آمار مرکز آمار ایران، شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در بهار ۱۴۰۵ نسبت به بهار سال قبل ۱۰۶.۸ درصد افزایش یافته است. تورم فصلی نهاده‌ها نیز ۲۰.۷ درصد و تورم سالانه آنها ۸۰ درصد ثبت شده است.

این اعداد به معنای دو برابر شدن قیمت تمام‌شده کل یک آپارتمان نیست؛ زیرا زمین، عوارض، دستمزد، هزینه مالی و سایر عوامل نیز در قیمت مسکن دخالت دارند. اما نشان می‌دهد سازندگان طی یک سال با جهش بسیار سنگینی در هزینه مصالح و خدمات ساختمانی مواجه شده‌اند.

این مسئله در محله‌ای مانند مرزداران که زمین سهم بزرگی از قیمت نهایی دارد، اثر بیشتری روی نوسازها می‌گذارد. اگر سازنده زمین گران بخرد و همزمان با رشد شدید هزینه مصالح مواجه شود، قیمت فروش واحد تازه‌ساز نمی‌تواند نزدیک قیمت ساختمان ۱۰ یا ۱۵ ساله باقی بماند.

مشاعات هتلینگ؛ عامل تازه اختلاف قیمت

رصد آگهی‌ها نشان می‌دهد بخشی از واحدهای جدید مرزداران با امکاناتی عرضه می‌شوند که در ساختمان‌های قدیمی منطقه وجود نداشت.

در فایل‌های فعلی مواردی مانند لابی و لابی‌من، روف‌گاردن، سالن اجتماعات، باشگاه بدنسازی، استخر، سونا و جکوزی، ژنراتور، دو پارکینگ سندی و سیستم‌های سرمایش و گرمایش مدرن دیده می‌شود. برای مثال یک پروژه ۱۵۰ متری نوساز با امکانات گسترده متری حدود ۴۷۳ میلیون تومان و یک واحد ۱۷۸ متری لوکس با مجموعه مشاعات هتلینگ متری حدود ۵۳۵ میلیون تومان آگهی شده است.

این امکانات بخشی از شکاف قیمت نوساز و قدیمی را توضیح می‌دهند، اما نباید فراموش کرد که هزینه نگهداری چنین ساختمان‌هایی نیز بالاتر است و برای خریدار مصرفی شارژ ماهانه اهمیت دارد.

مزیت مرزداران؛ دسترسی بزرگراهی و تنوع فایل

مرزداران در منطقه ۲ تهران واقع شده و از طریق بلوار اصلی خود به محدوده بزرگراه شیخ فضل‌الله نوری و اشرفی اصفهانی متصل می‌شود؛ بزرگراه حکیم در شمال و جلال آل‌احمد در جنوب آن قرار دارند و یادگار امام نیز از محدوده عبور می‌کند.

این شبکه دسترسی یکی از دلایلی است که مرزداران را برای بخشی از خریداران غرب و شمال‌غرب تهران جذاب کرده است.

از سوی دیگر، برخلاف برخی محله‌های کاملاً نوساز، مرزداران ترکیبی از آپارتمان‌های قدیمی، میان‌سال و پروژه‌های لوکس جدید دارد. همین تنوع سبب می‌شود خریدار با بودجه‌های متفاوت بتواند میان واحدهای حدود متری ۳۰۰ میلیون تومان تا فایل‌های بالای ۵۰۰ میلیون تومان انتخاب داشته باشد.

آیا قیمت مسکن در مرزداران باز هم بالا می‌رود؟

مسیر آینده بازار بیش از هر چیز به سه عامل بستگی دارد: نرخ ارز، هزینه ساخت و قدرت خرید متقاضیان.

در یک سناریوی افزایشی، ادامه رشد دلار و نهاده‌های ساختمانی می‌تواند فروشندگان نوساز را به افزایش قیمت پیشنهادی سوق دهد. محدود بودن فایل‌های خاص، تک‌واحدی و دارای دو پارکینگ نیز ممکن است اختلاف این بخش با واحدهای معمولی را بیشتر کند.

اما در سمت مقابل، رکود معاملات یک مانع جدی است. قیمت پیشنهادی هرچقدر هم افزایش پیدا کند، اگر توان خرید تقاضای مصرفی رشد نکند، فاصله میان قیمت آگهی و رقمی که در نهایت معامله می‌شود می‌تواند افزایش یابد.

به همین علت نمی‌توان صرفاً از روی چند فایل گران‌قیمت نتیجه گرفت همه آپارتمان‌های مرزداران با همان نرخ قابل فروش هستند.

مرزداران متری ۵۶۸ میلیون؛ سقف‌های تازه در فایل‌های فروش

داده‌های مهر ۱۴۰۵ نشان می‌دهد بازار مرزداران طیف بسیار گسترده‌ای دارد. در نمونه‌های مورد بررسی، یک آپارتمان ۱۱۸ متری نوساز ۶۷ میلیارد تومان، یک واحد ۹۲ متری سال ۱۳۹۶ حدود ۳۹.۵ میلیارد تومان، آپارتمان ۱۷۰ متری ۹۱ میلیارد تومان و یک واحد ۱۴۵ متری قدیمی‌تر ۴۳ میلیارد تومان قیمت‌گذاری شده‌اند.

آگهی‌های روز نیز این شکاف را تأیید می‌کنند؛ فایل‌های نوساز معمولاً در بخش بالاتر بازار قرار دارند و در برخی نمونه‌های خاص نرخ‌های بیش از ۵۰۰ میلیون تومان برای هر متر دیده می‌شود، در حالی که آپارتمان‌های قدیمی‌تر همچنان با نرخ‌های نزدیک ۳۰۰ تا ۳۵۰ میلیون تومان نیز قابل مشاهده‌اند.

بنابراین مهم‌ترین ویژگی بازار فعلی مرزداران نه لزوماً «رونق شدید معاملات»، بلکه شکاف کم‌سابقه قیمت میان فایل‌ها است؛ بازاری که در آن سال ساخت، لوکیشن، سازنده و سطح امکانات می‌تواند قیمت هر متر آپارتمان را تقریباً دو برابر کند.

برای خریدار، نتیجه روشن است: در شرایط فعلی مقایسه قیمت کل کافی نیست و قیمت هر متر، سن بنا، تعداد پارکینگ، کیفیت مشاعات و قیمت فایل‌های مشابه همان کوچه باید همزمان بررسی شود؛ به‌ویژه در بازاری که قیمت آگهی با قیمت نهایی قرارداد الزاماً یکسان نیست.