اجاره خانه در ستارخان چقدر پول میخواهد؟ رهن تا ۴.۵ میلیارد تومان بالا رفت
رصد فایلهای بازار مسکن ستارخان نشان میدهد اختلاف قابل توجهی میان شرایط پیشنهادی مالکان وجود دارد؛ اختلافی که فقط با متراژ توضیح داده نمیشود و سن ساختمان، امکانات، موقعیت در خیابانهای فرعی یا اصلی، پارکینگ، آسانسور، نورگیری و کیفیت بنا در آن نقش دارد.
در یکی از فایلهای فعلی، یک واحد ۱۰۰ متری دوخوابه با سال ساخت ۱۳۹۵ با یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۵۰ میلیون تومان اجاره ماهانه عرضه شده است.
فایل دوم مربوط به یک آپارتمان ۱۴۵ متری سهخوابه و نوساز با سال ساخت ۱۴۰۵ است که مالک برای آن ۴ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان رهن کامل درخواست کرده است.
یک واحد ۱۵۰ متری دوخوابه با سال ساخت ۱۴۰۳ نیز با ۳ میلیارد تومان ودیعه و ۳۳ میلیون تومان اجاره ماهانه در بازار قرار دارد.
| متراژ و مشخصات | ودیعه | اجاره ماهانه |
|---|---|---|
| ۱۰۰ متر، ۲ خواب، ساخت ۱۳۹۵ | ۱.۵ میلیارد تومان | ۵۰ میلیون تومان |
| ۱۴۵ متر، ۳ خواب، نوساز ۱۴۰۵ | ۴.۵ میلیارد تومان | رهن کامل |
| ۱۵۰ متر، ۲ خواب، ساخت ۱۴۰۳ | ۳ میلیارد تومان | ۳۳ میلیون تومان |
این قیمتها نرخ پیشنهادی فایلهای بازار هستند و لزوماً به معنای انعقاد قرارداد با همین مبالغ نیستند؛ در بازار اجاره امکان مذاکره میان مالک و مستأجر همچنان وجود دارد.
هزینه واقعی اجاره در ستارخان چقدر است؟
برای مقایسه فایلهایی که ترکیب متفاوتی از رهن و اجاره دارند، میتوان از روش رایج بازار استفاده کرد. در گزارشهای اخیر بازار تهران، برای مقایسه تقریبی، هر یک میلیارد تومان ودیعه معادل حدود ۳۰ میلیون تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته شده است. این نرخ صرفاً یک معیار محاسباتی متداول است و نرخ تبدیل واقعی میتواند در مذاکرات متفاوت باشد.
بر همین مبنا، واحد ۱۰۰ متری با ودیعه ۱.۵ میلیاردی و اجاره ۵۰ میلیونی، هزینه معادل ماهانهای در حدود ۹۵ میلیون تومان دارد.
رهن کامل ۴.۵ میلیارد تومانی واحد ۱۴۵ متری نیز معادل تقریبی ۱۳۵ میلیون تومان اجاره ماهانه محسوب میشود.
برای واحد ۱۵۰ متری با سه میلیارد تومان ودیعه و ۳۳ میلیون تومان اجاره نیز هزینه معادل به حدود ۱۲۳ میلیون تومان در ماه میرسد.
نکته جالب این است که با چنین محاسبهای، واحد ۱۵۰ متری با وجود متراژ بیشتر، از نظر هزینه معادل هر متر از دو فایل دیگر ارزانتر تمام میشود. همین مقایسه نشان میدهد چرا در بازار اجاره نباید تنها به عدد ودیعه یا متراژ نگاه کرد.
چرا یک خانه ۱۴۵ متری از واحد ۱۵۰ متری گرانتر است؟
اختلاف قیمت میان دو واحد تقریباً هماندازه در ستارخان، نمونه روشنی از ساختار بازار مسکن تهران است.
واحد ۱۴۵ متری مورد بررسی نوساز و ساخت سال ۱۴۰۵ است؛ در حالی که واحد ۱۵۰ متری دو سال سن دارد. افزون بر سن ساختمان، تعداد اتاق خواب، کیفیت مصالح، طبقه، تعداد واحد در هر طبقه، پارکینگ مستقل، آسانسور، انباری و حتی عرض کوچه میتوانند نرخ اجاره را تغییر دهند.
بررسی فایلهای جاری ستارخان نیز نشان میدهد در بازار همزمان واحدهای ۷۰، ۹۰، ۹۵، ۱۰۰، ۱۱۰، ۱۳۰، ۱۴۰ و نزدیک ۱۵۰ متری عرضه شدهاند و بسیاری از فایلهای دارای پارکینگ، آسانسور و انباری با تأکید ویژه بر «فول امکانات» تبلیغ میشوند.
بنابراین بزرگتر بودن ملک الزاماً به معنای گرانتر بودن آن نیست. گزارش تازه بازار اجاره تهران نیز نشان داده منطقه، سن بنا، امکانات و کیفیت ساختمان میتوانند تأثیری بیشتر از متراژ صرف بر قیمت داشته باشند.
اجاره ستارخان در چند ماه چقدر تغییر کرده است؟
مقایسه با فایلهای ماههای گذشته نیز از رشد قابل توجه سطح قیمتها حکایت دارد. در مرداد ۱۴۰۵ گزارشهایی از بازار ستارخان منتشر شد که نشان میداد برای بسیاری از واحدها، ودیعه از حدود یک میلیارد تومان شروع میشود و برای فایلهای بزرگتر و باکیفیتتر به بیش از ۲.۵ میلیارد تومان میرسد؛ اجاره ماهانه برخی واحدهای متوسط و بزرگ نیز در محدوده ۳۰ تا ۷۵ میلیون تومان قرار داشت.
حالا مشاهده فایلهای سه تا ۴.۵ میلیارد تومانی نشان میدهد بخش نوساز و باکیفیت بازار ستارخان وارد سطوح بالاتری از ودیعه شده است.
البته بخشی از اختلاف نیز ناشی از تغییر ترکیب فایلهاست. مقایسه دو ماه زمانی معنیدار است که متراژ، عمر بنا، خیابان، امکانات و شرایط پرداخت واحدها مشابه باشد.
تورم اجاره هنوز بالای ۳۰ درصد است
فشار قیمتی ستارخان را باید در تصویر بزرگتر بازار اجاره تهران دید. بر اساس آخرین آمار رسمی منتشرشده، تورم سالانه اجاره مسکن در مرداد ۱۴۰۵ به ۳۲.۳ درصد رسیده است. تورم نقطهبهنقطه اجاره ۳۱.۸ درصد و افزایش ماهانه شاخص اجاره نیز ۲.۵ درصد گزارش شده است.
این ارقام نشان میدهند حتی در دورهای که بازار خریدوفروش مسکن با کاهش قدرت معامله روبهروست، بخش اجاره همچنان تورم بالایی را تجربه میکند.
دلیل اصلی این وضعیت را میتوان در ترکیب چند عامل جستوجو کرد: رشد ارزش ملک، تورم عمومی، کاهش توان خرید خانه و انتقال بخشی از تقاضای خرید به بازار اجاره.
به بیان دیگر، افرادی که دیگر امکان ورود به بازار خرید را ندارند، ناچار مدت بیشتری مستأجر میمانند و همین موضوع تقاضای اجاره را حفظ میکند.
سقف ۲۵ درصدی اجاره شامل چه قراردادهایی میشود؟
برای سال ۱۴۰۵ سقف افزایش ۲۵ درصدی برای تمدید قراردادهای مشمول، در صورت درخواست مستأجر، تصویب شده است. با این حال، این محدودیت را نباید مستقیماً با قیمت فایلهای جدید بازار مقایسه کرد.
فایلهایی که برای اولین بار به بازار عرضه میشوند یا قرارداد آنها با مستأجر جدید منعقد میشود، شرایط متفاوتی دارند و قیمت پیشنهادی آنها عملاً تحت تأثیر شرایط روز، کیفیت ملک و توافق طرفین قرار میگیرد.
به همین دلیل ممکن است مستأجری که قرارداد قبلی خود را تمدید میکند با افزایش محدودتری مواجه باشد، اما متقاضیای که برای نخستین بار به دنبال خانه در ستارخان است با نرخهای بسیار بالاتر فایلهای جدید روبهرو شود.
رهن کامل در ستارخان جذابتر شده است؟
افزایش نرخهای اجاره ماهانه باعث شده بخشی از مستأجران، در صورت داشتن نقدینگی کافی، به رهن کامل تمایل بیشتری نشان دهند.
برای خانواری که امکان تأمین چند میلیارد تومان پول پیش دارد، رهن کامل میتواند فشار پرداخت ماهانه را حذف کند. از طرف دیگر، مالک نیز ممکن است به دلیل ارزش بالای نقدینگی، دریافت ودیعه بیشتر را به اجاره ماهانه ترجیح دهد.
فایل ۴.۵ میلیارد تومانی واحد نوساز ۱۴۵ متری نمونه همین الگوست.
اما تأمین چنین مبلغی برای بخش بزرگی از مستأجران امکانپذیر نیست. در نتیجه بازار به دو گروه تقسیم شده است: خانوارهایی که نقدینگی بالاتر دارند و به دنبال کاهش اجاره ماهانه هستند، و مستأجرانی که پول پیش محدودتری دارند و ناچارند اجاره ماهانه سنگینتری بپردازند.
ستارخان چرا همچنان مستأجر دارد؟
با وجود قیمتهای بالا، ستارخان همچنان از محلههای فعال بازار اجاره غرب تهران است. دسترسی به بخشهای مرکزی و غربی شهر، تنوع واحدهای مسکونی و وجود حجم قابل توجهی از خدمات شهری باعث شده تقاضا برای این منطقه کاملاً از بین نرود.
فایلهای موجود نیز نشان میدهد از واحدهای کوچک حدود ۷۰ متر تا آپارتمانهای ۱۴۰ و ۱۵۰ متری در این محدوده عرضه میشود؛ بنابراین ستارخان برخلاف برخی محلههای لوکس، فقط یک بازار مخصوص واحدهای بزرگ و گرانقیمت نیست.
با این حال، مسئله اصلی در شهریور ۱۴۰۵ دیگر پیدا کردن فایل نیست، بلکه تناسب قیمت فایل با بودجه مستأجر است.
اجاره ۱۰۰ متری ستارخان به مرز ماهانه ۱۰۰ میلیون تومان رسید
اگر مبنای تبدیل رایج رهن به اجاره را در نظر بگیریم، فایل ۱۰۰ متری مورد بررسی با یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان پول پیش و ۵۰ میلیون تومان اجاره، هزینهای معادل حدود ۹۵ میلیون تومان در ماه دارد.
این رقم نشان میدهد حتی یک آپارتمان ۱۰۰ متری میانسال در ستارخان میتواند به مرز هزینه معادل ۱۰۰ میلیون تومان در ماه برسد.
در فایلهای بزرگتر و نوساز، رقم معادل حتی از ۱۲۰ تا ۱۳۵ میلیون تومان نیز عبور میکند.
