اجاره مسکن به سقف توان مستأجران رسید؛ چرا تورم ۳۱ درصدی هم خبر خوبی نیست؟
آخرین گزارشهای مبتنی بر دادههای مرکز آمار ایران نشان میدهد تورم سالانه اجاره مسکن در مرداد ۱۴۰۵ به ۳۲.۳ درصد رسیده که کمترین رقم از آذر ۱۴۰۱ تاکنون محسوب میشود. تورم نقطهبهنقطه اجاره نیز ۳۱.۸ درصد و تورم ماهانه ۲.۵ درصد ثبت شده است.
در نگاه اول شاید چنین آماری نشانه آرامشدن بازار باشد، اما یک نکته اساسی نباید فراموش شود: کاهش تورم به معنای کاهش اجارهبها نیست.
وقتی تورم اجاره ۳۱.۸ درصد است، یعنی مستأجر به طور متوسط برای همان خدمت مسکن نسبت به سال گذشته حدود یکسوم بیشتر پرداخت میکند. فقط سرعت افزایش قیمت نسبت به سالهایی که تورم اجاره در سطوح بالاتری قرار داشت، کمتر شده است.
به همین دلیل عبارت «کاهش تورم اجاره» برای مستأجری که باید قرارداد جدید امضا کند الزاماً خبر خوشی نیست؛ هزینه سکونت همچنان بالا میرود، فقط شیب این افزایش ملایمتر شده است.
چرا اجاره از تورم عمومی عقب ماند؟
وجه عجیبتر آمار مرداد زمانی مشخص میشود که تورم اجاره با تورم کل اقتصاد مقایسه شود.
تورم نقطهبهنقطه عمومی در مرداد ۱۴۰۵ حدود ۸۹ درصد اعلام شده، در حالی که همین شاخص برای اجاره مسکن ۳۱.۸ درصد بوده است. تورم سالانه عمومی نیز نزدیک به ۷۰ درصد گزارش شده، اما تورم سالانه اجاره ۳۲.۳ درصد است.
در نتیجه اجاره مسکن در مرداد یکی از کمتورمترین اجزای سبد مصرف خانوار بوده است. حتی در مقایسه با گروههایی مانند خوراکیها و دخانیات که افزایش قیمتهای بسیار بالاتر از ۱۰۰ درصد داشتهاند، رشد اجاره محدودتر به نظر میرسد.
اما علت این عقبماندگی را نمیتوان فقط به کنترل موفق بازار نسبت داد. یکی از توضیحات مهم، محدودیت شدید قدرت خرید مستأجران است.
موجر میتواند قیمت پیشنهادی را افزایش دهد، اما در نهایت قرارداد زمانی بسته میشود که مستأجر قادر به پرداخت باشد. وقتی بخش عمده درآمد خانوار پیشاپیش صرف مسکن میشود، افزایش بیشتر اجاره با مقاومت تقاضا مواجه خواهد شد.
مسکن بیش از نصف بودجه خانوار را میبلعد
مهمترین نشانه این محدودیت را میتوان در سهم مسکن از هزینه خانوار مشاهده کرد.
رئیس مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در مرداد امسال اعلام کرد سهم مسکن از هزینه خانوار در ایران به طور متوسط از ۵۰ درصد عبور کرده است.
این رقم از یک بحران ساختاری خبر میدهد. وقتی بیش از نصف بودجه خانوار صرف تأمین محل سکونت شود، پول کمتری برای خوراک، درمان، آموزش، پوشاک، حملونقل و پسانداز باقی میماند.
برای خانوارهای کمدرآمد و مستأجران شهرهای بزرگ وضعیت میتواند دشوارتر نیز باشد. برآوردهای غیررسمی مختلف سهم اجاره از درآمد برخی خانوارهای مستأجر را در محدوده ۵۰ تا ۷۰ درصد و حتی بالاتر قرار میدهند؛ هرچند این ارقام را نباید با متوسط رسمی کل خانوارها یکی دانست.
بنابراین آنچه میتوان با اطمینان بیشتری گفت این است که بازار اجاره لزوماً به «سقف قیمت» نرسیده، بلکه به سقف توان پرداخت بخش بزرگی از مستأجران نزدیک شده است.
افزایش ۷۰ تا ۱۰۰ درصدی اجاره در تهران؛ چرا با آمار ۳۱ درصد تناقض ندارد؟
یکی دیگر از ابهامات بازار به تفاوت آمار رسمی با تجربه برخی مستأجران تهرانی مربوط میشود.
بررسیهای میدانی منتشرشده از بازار پایتخت از درخواست افزایش ۷۰ تا ۱۰۰ درصدی برخی مالکان و رسیدن مبالغ رهن در بخشهایی از مناطق میانی و جنوبی تهران به ارقام میلیاردی حکایت دارد.
این وضعیت الزاماً آمار مرکز آمار را رد نمیکند.
تورم ۳۱.۸ درصدی، میانگین تغییر شاخص اجاره در سطح کشور و مجموعه بزرگی از قراردادهاست. یک آپارتمان مشخص در تهران میتواند ۷۰ درصد گران شود، در حالی که واحد دیگری در یک شهر کوچک افزایش بسیار کمتری داشته باشد.
همچنین «قیمت پیشنهادی مالک» با «قرارداد قطعیشده» تفاوت دارد. بخشی از فایلهایی که با قیمتهای بسیار بالا وارد بازار میشوند ممکن است مشتری پیدا نکنند یا پس از مذاکره با رقم پایینتری اجاره داده شوند.
سقف قانونی افزایش اجاره در سال ۱۴۰۵ چقدر است؟
در سال جاری دولت علاوه بر سقفهای استانی، سیاست اضطراری دیگری را نیز در بازار اجاره اجرا کرده است.
براساس مصوبه سران سه قوه، قراردادهای مشمول که مستأجر خواهان ادامه آنها باشد، در سال ۱۴۰۵ میتوانند به مدت یک سال با حداکثر ۲۵ درصد افزایش اجارهبها و مبلغ قرضالحسنه تمدید شوند.
این سیاست در کنار قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها قرار دارد. ماده ۷ این قانون نیز اجازه تعیین سقف افزایش اجاره متناسب با تورم و شرایط استانها را فراهم کرده است.
با وجود این، تورم نقطهبهنقطه واقعی اجاره در مرداد ۳۱.۸ درصد بوده؛ یعنی همچنان بالاتر از سقف ۲۵ درصدی مصوبه اضطراری.
این اختلاف نشان میدهد تعیین سقف قانونی بدون امکان نظارت مؤثر، ثبت قراردادها و افزایش عرضه مسکن استیجاری نمیتواند به تنهایی بازار را مهار کند.
وام ودیعه ۳۶۵ میلیونی؛ کمک یا بدهی تازه مستأجر؟
یکی دیگر از ابزارهای دولت، افزایش وام ودیعه مسکن است.
سقف این تسهیلات در سال ۱۴۰۵ برای تهران به ۳۶۵ میلیون تومان رسیده است. در مراکز استانها سقف وام ۲۸۰ میلیون، سایر شهرها ۱۸۵ میلیون و روستاها ۷۵ میلیون تومان تعیین شده است.
اما وام ودیعه رایگان نیست. نرخ سود تسهیلات ۲۳ درصد است و برای وام تهران با بازپرداخت پنجساله، قسط ماهانه حدود ۱۰ میلیون و ۱۵۰ هزار تومان برآورد میشود؛ کل بازپرداخت نیز به حدود ۶۰۸ میلیون تومان میرسد.
برای خانواری که همزمان اجاره ماهانه پرداخت میکند، اضافه شدن قسط بیش از ۱۰ میلیون تومانی خود میتواند فشار جدیدی ایجاد کند.
به همین دلیل وام ودیعه بیش از آنکه راهحل ساختاری بحران اجاره باشد، ابزاری برای تأمین بخشی از پول پیش خانوار است.
مسکن استیجاری؛ نسخه تازه دولت برای زوجهای جوان
دولت همزمان مسیر دیگری را نیز آغاز کرده است: توسعه مسکن استیجاری حمایتی.
در مرحله اولیه، حدود ۵ هزار متقاضی در ۱۵ شهر برای این برنامه ثبتنام کردهاند.
وزیر راه و شهرسازی نیز اکنون از آغاز فرآیند حدود ۶ هزار واحد و هدفگذاری نهایی ساخت ۷۵ هزار مسکن استیجاری سخن گفته است. اولویت این طرح با زوجهای جوانی است که کمتر از پنج سال از ازدواجشان گذشته و طبق شرایط اولیه، در دهکهای درآمدی یک تا شش قرار دارند.
در استان تهران نیز قرار است تا پایان سال ۱۴۰۵ حدود ۱۵۴۰ واحد در تهران، پرند، قرچک و اندیشه تکمیل و به متقاضیان واجد شرایط واگذار شود.
این سیاست در صورت توسعه میتواند اثرگذارتر از وام باشد، زیرا به جای افزایش قدرت استقراض مستأجر، مستقیماً عرضه واحد با اجاره حمایتی را افزایش میدهد.
آیا بازار اجاره دیگر ظرفیت گرانی ندارد؟
پاسخ اقتصادی به این سؤال کمی پیچیده است.
نمیتوان گفت اجارهبها «دیگر امکان افزایش ندارد»؛ تورم عمومی، قیمت زمین، هزینه تعمیرات، نرخ ارز و کاهش ساختوساز همچنان میتوانند اجاره را بالا ببرند.
اما شواهد نشان میدهد توان پرداخت مستأجر تبدیل به مهمترین ترمز بازار شده است.
تورم اجاره به کف چندساله رسیده، در حالی که هزینه مسکن بیش از نیمی از بودجه بسیاری از خانوارها را مصرف میکند. این یعنی بازار به نقطهای نزدیک شده که مالک برای افزایش بیشتر اجاره با یک محدودیت جدی مواجه است: مستأجری که دیگر پول بیشتری ندارد.
به همین دلیل مهمترین داستان بازار اجاره در سال ۱۴۰۵ شاید نه «کاهش تورم»، بلکه کاهش توان مستأجر باشد.
اگر درآمد خانوار متناسب با هزینه مسکن رشد نکند و عرضه واحدهای استیجاری افزایش نیابد، تورم ۳۱ درصدی هم نمیتواند خبر خوبی باشد؛ زیرا برای خانواری که نصف یا بیشتر درآمدش را صرف سقف بالای سر خود میکند، حتی یک افزایش بسیار کمتر از تورم عمومی نیز میتواند به معنای حذف بخشی دیگر از کیفیت زندگی باشد.