خبر مهم مسکن برای زوجهای جوان؛ ۶ هزار خانه تا دو ماه آینده تحویل چه کسانی میشود؟
فرزانه صادق در تازهترین توضیحات خود درباره برنامههای مسکنی دولت اعلام کرده است که منابع لازم برای حدود ۶ هزار واحد مسکن استیجاری فراهم شده و ثبتنام این واحدها نیز همزمان با هفته دولت آغاز شده است.
بر اساس اعلام وزیر راه و شهرسازی، این واحدها در صورت پیش رفتن برنامه مطابق بررسیهای انجامشده، طی یک تا دو ماه آینده در اختیار زوجهای جوان قرار خواهند گرفت؛ زوجهایی که کمتر از پنج سال از آغاز زندگی مشترکشان گذشته باشد.
این برنامه البته با طرحهای متداول «مسکن ملی» تفاوت مهمی دارد. قرار نیست دریافتکنندگان این واحدها لزوماً مالک خانه شوند. دولت در واقع به سمت الگویی از مسکن استیجاری حمایتی رفته است؛ یعنی واحدی برای سکونت چندساله با اجارهای پایینتر از قیمت بازار.
طبق توضیحات منتشرشده، دوره سکونت در این مدل میتواند حدود چهار تا پنج سال باشد.
۶ هزار مسکن رایگان نیست؛ تفاوت مهمی که زوجها باید بدانند
عنوانهایی مانند «خانهدار شدن زوجهای جوان» ممکن است این تصور را ایجاد کند که دولت قرار است مالکیت ۶ هزار خانه را به زوجهای تازه ازدواجکرده منتقل کند، اما جزئیات فعلی چنین چیزی را نشان نمیدهد.
هدف اصلی، کاهش هزینه سکونت در سالهای ابتدایی زندگی مشترک است. زوج مشمول میتواند برای چند سال در یک واحد استیجاری با اجاره کمتر از نرخ بازار زندگی کند و از فشار شدید تأمین ودیعه و اجاره ماهانه فاصله بگیرد.
این تغییر رویکرد از آن جهت اهمیت دارد که بخش بزرگی از سیاست مسکن ایران طی چند دهه گذشته بر «مالک کردن خانوار» متمرکز بوده است؛ در حالی که افزایش قیمت زمین و هزینه ساخت باعث شده فاصله بسیاری از خانوارهای کمدرآمد با خرید مسکن بیشتر شود.
وزیر راه نیز بر همین مسئله تأکید کرده و گفته است تنها راه تأمین مسکن مردم، مالکیت نیست و استفاده از الگوی اجارهداری حمایتی میتواند بهویژه برای دهکهای یک تا پنج و زوجهای جوان کارآمد باشد.
چرا دولت سراغ مسکن استیجاری رفته است؟
نگاهی به آمار اجارهبها دلیل این تغییر را روشنتر میکند.
آخرین گزارش مرکز آمار از مرداد ۱۴۰۵ نشان میدهد تورم ماهانه اجاره مسکن به ۲.۵ درصد، تورم نقطهبهنقطه به ۳۱.۸ درصد و تورم سالانه اجاره به ۳۲.۳ درصد رسیده است.
هزینههای مرتبط با نگهداری و تعمیر مسکن حتی افزایش بسیار شدیدتری داشته و تورم نقطهبهنقطه این بخش در مرداد به ۸۲.۳ درصد رسیده است.
بنابراین حتی اگر سرعت رشد اجاره نسبت به بعضی دورههای گذشته کاهش پیدا کرده باشد، مستأجران همچنان با افزایش قابل توجه سالانه هزینه سکونت مواجه هستند.
زوجهای جوان یکی از آسیبپذیرترین گروهها در این شرایط محسوب میشوند؛ زیرا معمولاً در سالهای نخست ازدواج هنوز به سرمایه کافی برای خرید مسکن یا پرداخت ودیعههای سنگین دست پیدا نکردهاند.
از همین منظر، مسکن استیجاری ارزانتر میتواند یک دوره تنفس چندساله ایجاد کند.
هدف نهایی ۷۵ هزار واحد است؛ ۶ هزار خانه فقط شروع کار
وزارت راه ابتدا برنامه تأمین حدود ۱۰ هزار واحد مسکن استیجاری را مطرح کرده بود، اما طبق اظهارات جدید وزیر، به دلیل محدودیتهای ایجادشده طی یک سال گذشته، منابع فعلاً برای حدود ۶ هزار واحد فراهم شده است.
چشمانداز بزرگتر دولت اما به ۷۵ هزار واحد مسکن استیجاری میرسد.
اگر این هدف محقق شود، دولت قصد ندارد تمام واحدها را مستقیماً خودش بسازد. مذاکراتی با انبوهسازان، توسعهگران و بخش خصوصی انجام شده تا از ظرفیت زمینهای دولتی، بافتهای فرسوده و مشوقهای مالی برای توسعه بازار اجارهداری حرفهای استفاده شود.
البته ۶ هزار واحد فعلی فقط ۸ درصد از هدف ۷۵ هزار واحدی است. بنابراین موفقیت واقعی این برنامه را نمیتوان صرفاً با تحویل مرحله نخست سنجید؛ مسئله مهم این است که آیا مدل مالی و مشارکت بخش خصوصی قابلیت توسعه در مقیاس چند ده هزار واحد را خواهد داشت یا خیر.
حتی یکی از اعضای کمیسیون عمران مجلس نیز پیشتر گفته بود که ۱۰ هزار واحد اولیه و هدف ۷۵ هزار واحدی در مقایسه با جمعیت مستأجران پاسخگوی کل نیاز بازار نیست، هرچند میتواند نقطه آغاز نظام اجارهداری حرفهای باشد.
۹۴ هزار مسکن کارگری هم وارد برنامه دولت شد
مسکن استیجاری تنها برنامهای نیست که دولت همزمان دنبال میکند. وزیر راه از آغاز برنامه ۹۴ هزار واحدی مسکن کارگری نیز خبر داده است؛ طرحی که با همکاری وزارت تعاون، وزارت صمت و صنایع مختلف اجرا میشود.
در این مدل، زمین ممکن است توسط وزارت راه یا خود کارخانه و واحد صنعتی تأمین شود و کارفرمایان نیز در تأمین مالی مسکن کارکنان خود نقش داشته باشند.
با این حال، باید میان «آغاز یک برنامه» و «احداث فیزیکی تمام واحدها» تفاوت گذاشت. اطلاعات منتشرشده درباره همین طرح نشان میداد که از مجموعه حدود ۹۴ هزار واحد مسکن کارگری، بیش از ۸۵ هزار واحد در مرحله آمادهسازی و حدود ۸۵۰۰ واحد در شروع عملیات ساخت قرار داشتهاند.
این تجربه برای ارزیابی وعدههای جدید مسکن نیز اهمیت دارد؛ عدد هدفگذاریشده زمانی در بازار اثر میگذارد که واحد واقعاً ساخته یا آماده، زیرساخت آن تأمین و خانوار وارد مرحله سکونت شود.
مسکن محرومان؛ دولت روی ۳۵۰ هزار واحد تمرکز کرده است
بخش دیگری از بسته مسکنی دولت مربوط به دهکهای پایین است. دولت اعلام کرده از میان حدود ۸۵۰ هزار واحد مسکن حمایتی، حدود ۳۵۰ هزار واحد مربوط به خانوارهای کمدرآمد در اولویت ویژه قرار گرفتهاند.
تاکنون نیز ۱۳۰ هزار واحد از مجموعه مسکن حمایتی مورد اشاره دولت تحویل شده است.
در کنار آن، طرح جداگانه ساخت ۵۰ هزار واحد مسکن محرومان با همکاری بنیاد مسکن دنبال میشود و طبق تازهترین اظهارات وزیر، عملیات اجرایی حدود ۱۸ هزار واحد آن آغاز شده است.
این مجموعه نشان میدهد سیاست مسکن دولت بهتدریج از یک نسخه واحد فاصله گرفته و به چند مسیر شامل مسکن ملکی حمایتی، مسکن محرومان، مسکن کارگری، واگذاری زمین و مسکن استیجاری تقسیم شده است.
آیا ۶ هزار واحد میتواند بازار اجاره را ارزان کند؟
در مقیاس کل بازار مسکن، پاسخ کوتاه این است: بعید است.
۶ هزار واحد به اندازهای نیست که عرضه مسکن استیجاری در کشور را به شکل محسوسی تغییر دهد یا به تنهایی باعث کاهش نرخ اجاره در شهرهای بزرگ شود.
اثر اصلی این طرح در مرحله نخست بیشتر اجتماعی و حمایتی است تا تنظیم مستقیم قیمت بازار. یعنی ۶ هزار زوج میتوانند از هزینه اجاره پایینتر بهرهمند شوند، اما میلیونها مستأجر دیگر همچنان با شرایط بازار آزاد مواجه خواهند بود.
اهمیت واقعی طرح زمانی مشخص خواهد شد که عدد ۶ هزار به ۷۵ هزار واحد نزدیک شود، واحدها در شهرهایی عرضه شوند که بیشترین فشار اجاره وجود دارد و بخش خصوصی نیز واقعاً به ساخت مسکن مخصوص اجاره بلندمدت ورود کند.
زوجهای جوان منتظر جزئیات نهایی باشند
در حال حاضر مهمترین شرط اعلامشده برای جامعه هدف، گذشت کمتر از پنج سال از ازدواج است و ثبتنام مرحله نخست نیز آغاز شده است. با این حال جزئیاتی مانند پراکندگی دقیق واحدها در استانها و شهرها، میزان اجاره هر واحد، ودیعه، نحوه اولویتبندی متقاضیان و تعداد واحد قابل تحویل در هر منطقه باید در اطلاعیههای اجرایی دقیقتر مشخص شود.
به همین دلیل متقاضیان بهتر است میان اصل برنامه و جزئیات اجرایی آن تفاوت قائل شوند و ثبتنام یا پرداخت وجه را فقط از مسیرهای رسمی وزارت راه و شهرسازی انجام دهند.
وعده تحویل ۶ هزار واحد مسکن استیجاری طی یکی دو ماه آینده اگر عملی شود، میتواند نخستین آزمون جدی دولت چهاردهم در ایجاد یک بازار اجاره حمایتی باشد؛ بازاری که قرار نیست همه را مالک خانه کند، اما میتواند برای بخشی از زوجهای جوان، چند سال ابتدایی زندگی را از زیر سایه اجارههای سنگین خارج کند.
آزمون بزرگتر اما بعد از تحویل این ۶ هزار واحد آغاز میشود: اینکه دولت بتواند این مدل را از یک طرح محدود حمایتی به برنامهای ۷۵ هزار واحدی و در نهایت به یک نظام پایدار اجارهداری حرفهای تبدیل کند.