با ۲ میلیون تومان صاحب خانه میشوید؟ پشت پرده طرح «خانهریز» شهرداری تهران
طرح خانهریز از سوی سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری تهران طراحی شده و نخستین عرضه عمومی آن از ۲۰ مرداد ۱۴۰۵ با پروژه مسکونی «فجر» در محدوده بلوار آیتالله کاشانی آغاز شده است. پروژه نخست ۱۰ هزار و ۲۹۰ مترمربع زیربنای کل، ۶۴۸۰ مترمربع زیربنای مفید، ۹ طبقه و ۵۴ واحد مسکونی دارد.
هر «خانهریز» معادل منافع یکصدم مترمربع از پروژه است. بنابراین هر ۱۰۰ خانهریز معادل منافع اقتصادی یک مترمربع خواهد بود. قیمت فعلی هر واحد خانهریز نیز ۲ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان اعلام شده است.
با یک محاسبه ساده، قیمت ضمنی یک مترمربع در این پروژه به حدود ۲۱۹ میلیون تومان میرسد:
۲.۱۹ میلیون تومان × ۱۰۰ = ۲۱۹ میلیون تومان.
این عدد یکی از مهمترین شاخصهایی است که خریدار باید قبل از ورود به طرح بررسی کند؛ زیرا نشان میدهد ورود اولیه ارزان است، اما ارزشگذاری کل پروژه الزاماً ارزانقیمت نیست.
آیا با ۲ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان واقعاً بخشی از خانه میخریم؟
اینجا مهمترین تفاوت میان تبلیغات عمومی و ساختار واقعی طرح مشخص میشود.
نوید خاصهباف، مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری تهران، صراحتاً گفته است خانهریز مالکیت در عرصه و اعیان ایجاد نمیکند و دارنده آن در «منافع پروژه» شریک میشود؛ یعنی خریدار از افزایش ارزش ناشی از پیشرفت ساخت و تورم احتمالی ملک بهره میبرد. قرارداد نیز به گفته او قرارداد پیشفروش یا تأمین مالی نیست، بلکه بر پایه مشارکت مدنی طراحی شده است.
بنابراین عبارت «خرید چند سانتیمتر خانه» برای توضیح ساده طرح قابل فهم است، اما از نظر حقوقی کاملاً دقیق نیست.
دارنده یک خانهریز سند مالکیت یکصدم مترمربع از یک واحد مشخص دریافت نمیکند. آنچه خریداری میشود حق برخورداری از منافع اقتصادی متناظر با آن مقدار از پروژه است.
این تفاوت برای سرمایهگذار بسیار مهم است؛ زیرا ریسک، نحوه خروج و حقوق خریدار در یک مشارکت مدنی با خرید مستقیم ملک یا سند مشاع یکسان نیست.
با سقف فعلی فقط یک متر میتوان خرید
شهرداری برای مرحله فعلی سقف خرید را ۱۰۰ خانهریز برای هر کد ملی تعیین کرده است تا تعداد بیشتری از مردم امکان مشارکت داشته باشند.
از آنجا که هر ۱۰۰ خانهریز برابر منافع یک مترمربع است، هر شهروند فعلاً حداکثر میتواند معادل یک مترمربع از پروژه سرمایهگذاری کند.
با نرخ فعلی، سقف سرمایهگذاری برابر است با:
۲۱۹ میلیون تومان برای هر کد ملی.
پس در وضعیت فعلی کسی نمیتواند از طریق همین عرضه یک واحد ۵۰ یا ۷۰ متری را یکجا بخرد. مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری گفته با اضافه شدن پروژههای جدید، شهرداری تلاش میکند این سقف را در آینده بردارد.
این نکته باعث میشود هدف کوتاهمدت طرح را بیشتر سرمایهگذاری خرد در بازار ملک بدانیم تا خانهدارشدن فوری.
شهرداری میگوید ۱۰ تا ۱۵ ساله میتوان صاحب خانه شد
وعده بلندمدت طرح جذابتر است.
خاصهباف گفته اگر افراد خانهریزهای خود را در چند پروژه حفظ و به تدریج افزایش دهند، پس از حدود چهار یا پنج پروژه و در بازهای بین ۱۰ تا ۱۵ سال میتوانند به سرمایه لازم برای یک آپارتمان برسند. همچنین اگر فرد در پایان پروژه به اندازه یک واحد کامل خانهریز داشته باشد، در فرآیند واگذاری نسبت به دیگران اولویت خواهد داشت.
اما این وعده به چند متغیر وابسته است: توان پسانداز خانوار در سالهای آینده، رشد قیمت هر خانهریز، تعداد پروژههایی که وارد سامانه میشوند، میزان عرضه و البته نسبت رشد درآمد خانوار به قیمت مسکن.
در نتیجه «۱۰ تا ۱۵ ساله صاحب خانه شوید» یک نتیجه تضمینشده برای همه خریداران نیست؛ بلکه سناریویی است که مدیران شهری برای پسانداز مستمر در چند پروژه ترسیم کردهاند.
وعده مهم شهرداری؛ فروش کنید، ۷۲ ساعته پول بگیرید
یکی از نقاط قوت بالقوه خانهریز، سازوکار اعلامشده برای نقدشوندگی است.
شهرداری اعلام کرده شرکت سرمایهگذاری شهر متعهد شده در صورت درخواست فروش، خانهریزهای سرمایهگذار را طبق شرایط قرارداد خریداری کند. خاصهباف نیز گفته فرآیند نقد شدن سرمایه حداکثر ۷۲ ساعت طول خواهد کشید.
اگر این سازوکار در عمل و حتی در دورههای رکودی اجرا شود، یکی از مهمترین مشکلات سرمایهگذاری مستقیم در مسکن یعنی نقدشوندگی پایین را تا حدی حل میکند.
اما برای سرمایهگذار یک سؤال مهم باقی میماند: خرید تضمینی در ۷۲ ساعت دقیقاً با چه قیمتی انجام میشود؟
قیمت ماهانه توسط کارشناس رسمی تعیین میشود و مدیران شهری میگویند عرضه و تقاضا نیز در تعیین نرخ اثر خواهد داشت. بنابراین جزئیات قرارداد درباره فرمول قیمت بازخرید اهمیت زیادی دارد و باید قبل از خرید با دقت مطالعه شود.
خانهریز واقعاً ارزانتر از بازار است؟
شهرداری معتقد است پروژه فجر با قیمتی مناسبتر از بازار عرضه شده است. بهای تمامشده اعلامی پروژه شامل زمین، ساخت و عوارض است و هر ماه نیز قیمتگذاری کارشناسی انجام میشود.
اما صرف اعلام قیمت ۲ میلیون و ۱۹۰ هزار تومانی برای هر خانهریز نمیتواند اثبات کند طرح ارزان است؛ زیرا مقیاس درست مقایسه، همان ۲۱۹ میلیون تومان به ازای هر مترمربع منافع پروژه است.
برای اثبات ارزانتر بودن این عدد باید قیمت واحدهای نوساز مشابه در همان محدوده آیتالله کاشانی، با کیفیت ساخت و امکانات مشابه و ترجیحاً بر اساس معاملات قطعی—not آگهی فروش—مقایسه شود.
همین موضوع یکی از محورهای انتقاد کارشناسان است. مجید گودرزی گفته با توجه به نبود دادههای رسمی مستمر و افزایش اتکا به قیمتهای پیشنهادی، نمیتوان صرفاً بر اساس ادعای پایینتر بودن قیمت نتیجه گرفت که خانهریز نسبت به بازار ارزندهتر است.
منتقدان چه میگویند؟
مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن، موضع تندی در برابر این مدل دارد. او معتقد است فروش متری یا سانتیمتری به خودی خود مشکلات اصلی بازار مسکن مانند کمبود عرضه، کمبود زمین مناسب، ضعف تأمین مالی و کاهش قدرت خرید را حل نمیکند. به باور او، هدایت بخشی از نقدینگی به چنین پلتفرمهایی حتی میتواند منابع محدود بخش مسکن را در سازوکاری جدید درگیر کند، بدون اینکه الزاماً خروجی آن خانهدارشدن خانوار باشد.
انتقاد حقوقی نیز مطرح شده است. کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، تأکید کرده مدلهای خرید متری باید دقیقاً روشن کنند خریدار چه داراییای به دست میآورد، نحوه قیمتگذاری چیست و حقوق او در زمان خروج چگونه تضمین میشود.
بخشی از این ابهام البته با توضیحات تازه شهرداری پاسخ گرفته است؛ مدیریت شهری اکنون صراحتاً اعلام کرده که دارایی خریداریشده منافع پروژه است و نه مالکیت عرصه و اعیان. اما همچنان نحوه اجرای بازخرید، قیمتگذاری در شرایط افت بازار و فرآیند تبدیل سرمایه انباشتهشده به یک واحد واقعی، از موضوعاتی است که عملکرد عملی سامانه باید روشن کند.
استقبال اولیه چقدر بوده است؟
آمارهای ابتدایی نشان میدهد طرح دستکم از نظر جلب توجه سرمایهگذاران خرد شروع پرتقاضایی داشته است.
شهرداری در عرضههای اولیه بستههای ۵ هزار خانهریز، معادل ۵۰ مترمربع از منافع پروژه، ارائه کرده و طبق گزارش منتشرشده در ۲۴ مرداد، حدود ۸۸۰۰ خانهریز در نخستین مرحلهها فروخته شده بود.
اما استقبال اولیه به تنهایی معیار موفقیت نیست. شاخص واقعی زمانی مشخص میشود که اولین گروه سرمایهگذاران تصمیم به فروش بگیرند، قیمت کارشناسی تغییر کند یا پروژه به مراحل نهایی ساخت و واگذاری برسد.
خانهریز میتواند مشکل مسکن تهران را حل کند؟
به احتمال زیاد نه به تنهایی.
خانهریز میتواند برای فردی که چند میلیون یا چند ده میلیون تومان پسانداز دارد، یک ابزار سرمایهگذاری مرتبط با بازار ملک ایجاد کند؛ امکانی که در خرید مستقیم مسکن وجود ندارد. همچنین اگر وعده نقدشوندگی ۷۲ ساعته عملی شود، مزیتی مهم نسبت به خرید مستقیم ملک خواهد بود.
اما این طرح زمین تازه تولید نمیکند، تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز تهران را بهتنهایی افزایش نمیدهد و شکاف میان درآمد خانوار و قیمت آپارتمان را نیز مستقیماً از بین نمیبرد.
به همین دلیل بهتر است خانهریز را نه «راهحل بحران مسکن»، بلکه یک ابزار جدید پسانداز و سرمایهگذاری ملکی ارزیابی کرد.
جمعبندی؛ قبل از خرید خانهریز این نکته را بدانید
قیمت فعلی هر خانهریز ۲ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان است و هر ۱۰۰ واحد، معادل منافع یک مترمربع پروژه فجر محسوب میشود؛ یعنی ارزش ضمنی هر متر حدود ۲۱۹ میلیون تومان است. سقف فعلی هر کد ملی نیز ۱۰۰ خانهریز یا حدود ۲۱۹ میلیون تومان است.
اما مهمترین نکته این است که خریدار مالک فیزیکی یک سانتیمتر خانه نمیشود؛ او در منافع یک پروژه مشارکت میکند و در صورت افزایش ارزش پروژه میتواند از آن منتفع شود. شهرداری نیز وعده داده هنگام درخواست فروش، دارایی در مدت حداکثر ۷۲ ساعت نقد شود.
بنابراین جذابیت واقعی طرح نه در تیتر «خانه با دو میلیون تومان»، بلکه در سه سؤال نهفته است: قیمتگذاری ماهانه تا چه اندازه به معاملات واقعی بازار نزدیک خواهد بود؟ تضمین نقدشوندگی در دوران رکود چگونه اجرا میشود؟ و آیا یک خانوار معمولی واقعاً میتواند طی ۱۰ تا ۱۵ سال آنقدر خانهریز جمع کند که در نهایت صاحب یک واحد مسکونی شود؟
پاسخ عملی به همین سه سؤال تعیین میکند «خانهریز» به ابزاری مؤثر برای حفظ سرمایههای خرد تبدیل شود یا مانند برخی تجربههای قبلی فروش متری مسکن، پس از موج اولیه توجه با چالش روبهرو شود.
