هزینه ساخت مسکن تا متری ۱۲۰ میلیون رسید؛ بازار در آستانه «گرانی بدون رونق»؟
رامین گوران در تازهترین ارزیابی خود از بازار مسکن گفته است معاملات همچنان در رکود قرار دارند، اما فشار هزینه ساخت اجازه نمیدهد کاهش تقاضا لزوماً به افت قیمت ملک منجر شود. به گفته او، هزینه ساخت طی یک سال بیش از ۱۰۰ درصد افزایش داشته و هزینه برخی انشعابات آب، برق و فاضلاب نیز بیش از ۴۰۰ درصد بالا رفته است. این ارقام، برآورد و اظهارات رئیس انجمن انبوهسازان تهران هستند و هنوز گزارش آماری مستقلی که افزایش ۴۰۰ درصدی تمام انشعابات در سراسر کشور را تأیید کند منتشر نشده است.
هزینه ساخت مسکن واقعاً متری چند شده است؟
گوران ساختمانها را از نظر هزینه ساخت به گروههای مختلف تقسیم کرده است. براساس برآورد او، ساختمانهای پنجطبقه روی پیلوت که بخش قابلتوجهی از ساختوسازهای شهری را تشکیل میدهند، بسته به کیفیت با هزینه متری ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان ساخته میشوند. رقم مورد اشاره برای ساختمانهای گروه «الف» از حدود ۴۰ میلیون تومان شروع میشود و در پروژههای بلندمرتبه گروه «دال» میتواند به ۱۲۰ میلیون تومان برای هر مترمربع برسد. او همچنین حداقل هزینه ساخت در پروژههای مسکن ملی را حدود ۴۰ میلیون تومان عنوان کرده است.
| نوع پروژه | برآورد هزینه ساخت هر مترمربع |
|---|---|
| ساختمان گروه الف و کوتاهمرتبه | از حدود ۴۰ میلیون تومان |
| ساختمان پنجطبقه متعارف | حدود ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان |
| ساختمانهای بلندمرتبه گروه دال | تا حدود ۱۲۰ میلیون تومان |
| برخی پروژههای مسکن ملی | حداقل حدود ۴۰ میلیون تومان |
این ارقام را نباید بهعنوان یک تعرفه واحد برای تمام ساختمانهای ایران در نظر گرفت. هزینه واقعی به شهر، تعداد طبقات، نوع سازه، کیفیت نما و تأسیسات، دستمزد، تجهیزات آسانسور، مشخصات مکانیکی و برقی و زمان اجرای پروژه بستگی دارد. برای مقایسه، در آبان ۱۴۰۴ متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در تهران حدود ۳۰ میلیون تومان اعلام شده بود و در فروردین ۱۴۰۵ برخی برآوردها این رقم را حدود ۴۵ میلیون تومان نشان میدادند.
بنابراین رسیدن بعضی پروژههای متعارف به محدوده ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان با روند افزایشی هزینههای ساخت سازگار است، اما رقم ۱۲۰ میلیون تومان مربوط به پروژههای بلندمرتبه و پرهزینهتر است و نباید به کل بازار تعمیم داده شود.
ساخت یک آپارتمان ۱۰۰ متری چقدر تمام میشود؟
اگر صرفاً رقم ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان را در ۱۰۰ متر ضرب کنیم، هزینه ساخت معادل یک واحد ۱۰۰ متری به شکل بسیار ساده حدود شش تا هفت میلیارد تومان میشود.
اما این محاسبه به معنای قیمت تمامشده یک آپارتمان قابل فروش نیست. ساختمان چند واحد دارد و هزینه بخشهای مشترک مانند پارکینگ، راهپله، آسانسور و مشاعات بین کل زیربنا توزیع میشود. علاوه بر آن، زمین، عوارض شهرداری، هزینه پروانه، خدمات مهندسی، تأمین مالی، مالیات و سهم مالک زمین در مشارکت ساختمانی میتوانند قیمت نهایی را بهطور جدی تغییر دهند.
به همین دلیل، نباید از جمله «ساخت متری ۷۰ میلیون تومان» نتیجه گرفت یک خانه ۱۰۰ متری در بازار باید هفت میلیارد تومان قیمت داشته باشد. هزینه زمین در بسیاری از مناطق تهران بخش بزرگی از قیمت نهایی ملک را تشکیل میدهد.
چرا با وجود نبود خریدار، مسکن ارزان نمیشود؟
این پرسش اکنون به مهمترین معمای بازار ملک تبدیل شده است. در اقتصاد عادی، کاهش تقاضا باید فروشنده را مجبور به پایین آوردن قیمت کند. اما مسکن کالایی متفاوت است؛ مالک معمولاً مجبور نیست مانند فروشنده یک کالای مصرفی موجودی خود را سریع بفروشد.
از طرف دیگر، سازندهای که با مصالح، دستمزد و عوارض گرانتر روبهروست، حاضر نیست واحد جدید را پایینتر از هزینه جایگزینی بفروشد. به همین دلیل کاهش قدرت خرید بیشتر به افت تعداد معاملات منجر میشود تا سقوط فوری قیمت.
گزارش تازه ایسنا از بازار مرداد نیز همین تصویر را نشان میدهد. کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، گفته است بازار در رکود است، خریدهای سرمایهای کاهش یافته و بخش زیادی از معاملات فعلی توسط متقاضیان مصرفی انجام میشود که بیشتر به سمت واحدهای کوچکتر و متناسب با توان مالی خود رفتهاند.
در گزارش دیگری از بازار تهران نیز گفته شده بود برخی مالکان نیازمند نقدینگی در مقاطعی قیمت پیشنهادی خود را تا ۱۵ درصد کاهش دادهاند، اما سطح عمومی قیمتها همچنان تمایل به افزایش محدود داشته است. این یعنی تخفیف موردی فروشنده با «ریزش عمومی قیمت مسکن» یکسان نیست.
جنگ چگونه بازار مسکن را دوپاره کرد؟
گوران معتقد است در دوره افزایش تنشهای منطقهای، بعضی مناطق که از دید سرمایهگذاران امنتر ارزیابی میشدند زودتر با افزایش معامله مواجه شدند. او از شمال کشور و مشهد نام برده و گفته بخشی از نقدینگی از بازارهای ارز و طلا به ملک منتقل شد.
بااینحال، این موضوع در همه شهرها به یک شکل دیده نشده است. برای نمونه، اتحادیه مشاوران املاک مشهد در فروردین ۱۴۰۵ همچنان از رکود عمیق بازار مسکن این شهر خبر میداد. بنابراین افزایش معاملات در مقاطعی از بحران را نباید با رونق پایدار بازار مشهد یا کل مناطق شمالی یکسان دانست.
مسکن در دورههای نااطمینانی یک ویژگی مهم دارد: برخی سرمایهگذاران آن را دارایی فیزیکی و پوشش تورم تلقی میکنند، اما نقدشوندگی آن بسیار پایینتر از دلار و طلاست. همین ویژگی میتواند قیمت را بالا نگه دارد، بدون آنکه تعداد معاملات به سطوح دوره رونق برسد.
هزینه ساخت چگونه قیمت خانه را بالا میبرد؟
افزایش قیمت فولاد، سیمان، تأسیسات، تجهیزات، دستمزد و خدمات شهری مستقیماً بر بودجه سازنده اثر میگذارد. اگر سازنده انتظار داشته باشد پروژه بعدی را با هزینه بالاتری آغاز کند، معمولاً در فروش پروژه فعلی نیز تخفیف کمتری میدهد.
گوران علاوه بر افزایش بیش از ۱۰۰ درصدی هزینه ساخت، از مشکلات تأمین برخی نهادهها و واردات محدود تجهیزات ساختمانی سخن گفته است. این موارد نیز فعلاً براساس اظهارات صنفی مطرح شدهاند و برای سنجش دقیق اثر هرکدام باید دادههای هزینه پروژهها و شاخص نهادههای ساختمانی بررسی شود.
برای مقایسه، برآوردهای منتشرشده در ابتدای سال ۱۴۰۵ هزینه متوسط ساخت تهران را حدود ۴۵ میلیون تومان اعلام میکردند؛ بنابراین حتی بدون پذیرش افزایش ۱۰۰ درصدی برای همه پروژهها، شواهد موجود از رشد محسوس هزینه ساخت نسبت به سال گذشته حکایت دارد.
آیا مسکن هنوز از دلار عقب مانده است؟
گوران معتقد است مسکن از منظر دلاری هنوز ظرفیت افزایش قیمت دارد. مفهوم این سخن آن است که اگر ارزش ریالی ملک را با دلار آزاد تبدیل کنیم، قیمت دلاری مسکن نسبت به برخی دورههای تاریخی پایینتر است و امکان تعدیل وجود دارد.
اما این استدلال یک محدودیت مهم دارد: خریدار ایرانی درآمد خود را عمدتاً به ریال دریافت میکند، نه دلار. بنابراین حتی اگر تحلیل سرمایهگذاری نشان دهد ملک از دلار عقب مانده، کاهش شدید قدرت خرید خانوار میتواند مانع تبدیل این ظرفیت نظری به جهش سریع معاملات شود.
همین فاصله میان «ظرفیت رشد قیمت» و «توان پرداخت خریدار» اساس سناریوی رکود تورمی است.
چرا سناریوی رکود تورمی محتملتر شده است؟
بازار مسکن برای رونق واقعی به دو عامل همزمان نیاز دارد: خریدار دارای قدرت مالی و فروشندهای که حاضر به معامله باشد. اکنون بخش اول ضعیف شده، اما بخش دوم نیز به دلیل تورم هزینه ساخت تمایل چندانی به کاهش جدی قیمت ندارد.
به همین دلیل ممکن است قیمت اسمی خانه در طول زمان افزایش یابد، اما تعداد قراردادها پایین باقی بماند. این همان سناریویی است که گوران از آن با عنوان افزایش قیمت بدون رونق یاد میکند.
نشانههای بازار نیز تا حدی این تحلیل را تأیید میکنند. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در مردادماه از رکود، کاهش فعالیت سرمایهگذاران کوتاهمدت و تمرکز خریداران واقعی بر واحدهای کوچکتر خبر داده است.
قیمت مسکن در ماههای آینده چه میشود؟
سه سناریو را میتوان برای ادامه سال در نظر گرفت.
در سناریوی پایه، هزینه ساخت بالا باقی میماند، اما قدرت خرید خانوار رشد نمیکند. در این حالت، قیمتهای اسمی میتوانند بهآرامی افزایش یابند، درحالیکه حجم معاملات پایین باقی میماند؛ یعنی همان رکود تورمی.
در سناریوی کاهشی، کاهش پایدار نرخ ارز، افت انتظارات تورمی و افزایش نیاز مالکان به نقدینگی میتواند تخفیفهای فروش را بیشتر کند. بااینحال، بالا بودن هزینه ساخت احتمال سقوط شدید قیمت واحدهای نوساز را محدود میکند.
در سناریوی افزایشی، تشدید دوباره نااطمینانیهای سیاسی، افزایش نرخ ارز یا جهش مجدد مصالح میتواند قیمتهای پیشنهادی را بالا ببرد. اما حتی در این وضعیت نیز ضعف قدرت خرید ممکن است باعث شود افزایش قیمت روی آگهیها سریعتر از معاملات واقعی اتفاق بیفتد.
جمعبندی بازار مسکن مرداد ۱۴۰۵ این است که «گرانی» و «رونق» دیگر مترادف نیستند. سازنده با هزینههای بالاتر مواجه است، فروشنده حاضر به کاهش سنگین قیمت نیست و خریدار نیز توان پرداخت قیمتهای جدید را ندارد. نتیجه این سهگانه بازاری است که خانه در آن میتواند گرانتر شود، اما مشتری بیشتری پیدا نکند؛ شاید دقیقترین تعریف از رکود تورمی در بازار مسکن امروز ایران.