وام مسکن دیگر خانه نمیخرد؛ در شیراز فقط یکدهم قیمت آپارتمان را پوشش میدهد
مسعود گودرزی در تازهترین اظهارات خود درباره قدرت خرید تسهیلات مسکن گفته است وامهای موجود دیگر سهم قابلتوجهی در تأمین هزینه خرید خانه ندارند.
به گفته او، در سالهای گذشته تسهیلات بانکی میتوانست بخش مهمی از بهای مسکن را تأمین کند، اما رشد قیمت ملک بسیار سریعتر از افزایش سقف وام بوده است. او درباره وضعیت شیراز میگوید مبلغ تسهیلات فعلی شاید فقط یکدهم تا یکپانزدهم قیمت یک واحد مسکونی در منطقهای متوسط را پوشش دهد.
این جمله شاید مهمترین توصیف از بحران قدرت خرید مسکن باشد. وقتی وام تنها ۷ تا ۱۰ درصد ارزش خانه را تأمین کند، خریدار باید بیش از ۹۰ درصد مبلغ را از پسانداز، فروش داراییهای دیگر یا منابع خانوادگی تأمین کند؛ کاری که برای بخش بزرگی از حقوقبگیران عملاً امکانپذیر نیست.
سقف وام مسکن در شیراز چقدر است؟
شیراز در دسته مراکز استانها قرار میگیرد. طبق سقفهای فعلی تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق، زوجین در مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر میتوانند تا ۸۰۰ میلیون تومان وام خرید دریافت کنند. سقف جعاله یا تعمیرات نیز ۲۸۰ میلیون تومان تعیین شده و در صورت استفاده همزمان، مجموع دو تسهیلات میتواند به حدود یک میلیارد و ۸۰ میلیون تومان برسد.
اما نکته مهم این است که تمام یک میلیارد و ۸۰ میلیون تومان برای خرید ملک نیست؛ ۲۸۰ میلیون تومان آن تسهیلات جعاله محسوب میشود. بنابراین برای مقایسه مستقیم با بهای خانه باید عمدتاً همان وام خرید ۸۰۰ میلیون تومانی را در نظر گرفت.
اگر این ۸۰۰ میلیون تومان واقعاً فقط یکدهم قیمت یک آپارتمان متوسط باشد، بهای آن واحد حدود هشت میلیارد تومان خواهد بود. اگر سهم وام به یکپانزدهم برسد، قیمت ملک به حدود ۱۲ میلیارد تومان میرسد. این محاسبه صرفاً تبدیل ریاضی برآورد گودرزی است و به معنای اعلام میانگین رسمی قیمت مسکن شیراز نیست؛ زیرا در حال حاضر آمار عمومی منظم و قابل اتکایی از متوسط معاملات قطعی تمام مناطق شیراز منتشر نمیشود.
حتی افزایش وام هم مشکل را بهتنهایی حل نمیکند
در نگاه نخست ممکن است افزایش دوباره سقف وام، سادهترین راه برای حل مشکل باشد؛ اما مسئله پیچیدهتر است.
اگر قیمت خانه هشت تا ۱۲ میلیارد تومان باشد، حتی دو برابر شدن وام فعلی نیز الزاماً متقاضی را به خرید نزدیک نمیکند. یک وام یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومانی نیز فقط حدود ۱۳ تا ۲۰ درصد چنین ملکی را پوشش خواهد داد.
از سوی دیگر، افزایش مبلغ تسهیلات به معنای افزایش اقساط ماهانه است. وامی که قرار است قدرت خرید خانوار را بالا ببرد، اگر قسط آن با حقوق ماهانه تناسب نداشته باشد، عملاً برای بسیاری از متقاضیان قابل استفاده نخواهد بود.
به همین دلیل «نسبت وام به قیمت مسکن» تنها شاخص مسئله نیست؛ نسبت قسط به درآمد خانوار نیز باید در سیاستگذاری در نظر گرفته شود.
دولت چرا روی مسکن ملی و واگذاری زمین تأکید میکند؟
گودرزی معتقد است یکی از دلایلی که دولت در طرحهایی مانند نهضت ملی مسکن بر واگذاری زمین تمرکز کرده، کاهش قیمت تمامشده است. در این الگو قرار نیست خانوار یک واحد آماده را با قیمت بازار آزاد بخرد؛ دولت زمین را با شرایط حمایتی وارد پروژه میکند و بخشی از هزینه ساخت نیز از طریق تسهیلات بانکی تأمین میشود.
این تفاوت بسیار مهم است.
سقف تسهیلات پروژههای حمایتی مسکن در سال ۱۴۰۵ از ۶۵۰ میلیون تومان به ۸۵۰ میلیون تومان افزایش یافته است. اما این وام را نباید با وام معمول خرید خانه در بازار آزاد یکی دانست؛ تسهیلات ۸۵۰ میلیون تومانی برای پروژههای حمایتی و ساخت واحدهای نهضت ملی تعریف شده است.
از نگاه سیاستگذار، حذف یا کاهش هزینه زمین میتواند اثری بسیار بیشتر از افزایش چندصد میلیون تومانی وام داشته باشد. در شهرهای بزرگ، زمین سهم بزرگی از قیمت نهایی ملک را تشکیل میدهد و اگر این مؤلفه کاهش یابد، وام بانکی نیز قدرت بیشتری پیدا میکند.
مستأجران شیراز با سقف ۳۲ درصدی روبهرو هستند
گودرزی در بخش دیگری از صحبتهای خود به بازار اجاره پرداخت و گفت تعیین قیمت به شکل کاملاً دستوری از منظر اقتصادی مطلوب نیست، اما دولت برای حمایت از خانوارهای کمدرآمد ناچار به نظارت است. او تأکید کرده مراجع مربوط در اختلافات میان موجر و مستأجر، مصوبات موجود را مبنای رسیدگی و سازش قرار میدهند.
شورای مسکن استان فارس در خردادماه سقف افزایش اجارهبها و مبلغ رهن را برای سال ۱۴۰۵ در شیراز و صدرا ۳۲ درصد تعیین کرد. مدیرکل راه و شهرسازی فارس نیز اعلام کرده رعایت این سقف برای فعالان بازار و مشاوران املاک الزامی است و اتحادیه، اصناف و تعزیرات بر اجرای آن نظارت خواهند کرد.
بنابراین رقم ۲۵ درصدی که گاهی بهعنوان سقف عمومی اجاره مطرح میشود، نباید با مصوبه استانی فارس اشتباه گرفته شود؛ نرخ مصوب مشخصشده برای شیراز و صدرا در سال جاری ۳۲ درصد است.
وام ودیعه مسکن در شیراز به ۲۸۰ میلیون تومان رسیده است
همزمان با تعیین سقف اجاره، میزان تسهیلات ودیعه مسکن برای متقاضیان واجد شرایط شیراز نیز ۲۸۰ میلیون تومان اعلام شده است.
این مبلغ برای مستأجران میتواند بخشی از ودیعه را پوشش دهد، اما همان مشکلی که در بازار خرید وجود دارد در بازار اجاره نیز دیده میشود: رشد اجاره و رهن طی سالهای اخیر از افزایش تسهیلات بانکی سریعتر بوده است.
ضمن اینکه وام ودیعه رایگان نیست و خانوار باید اقساط آن را در کنار اجاره ماهانه بپردازد. در نتیجه ممکن است مستأجری بتواند با استفاده از وام قرارداد جدیدی منعقد کند، اما فشار ماهانه مجموع اجاره و قسط بانک همچنان بالا باقی بماند.
بحران اصلی؛ تقاضا وجود دارد اما پول خرید وجود ندارد
بازار مسکن ایران با کمبود تقاضای بالقوه روبهرو نیست. میلیونها خانوار مستأجر یا متقاضی ارتقای مسکن هستند، اما بخش بزرگی از آنها توان تبدیل این نیاز به «تقاضای مؤثر» را ندارند.
هنگامی که وام فقط یکدهم قیمت خانه را تأمین میکند، افزایش سقف تسهیلات بهتنهایی قادر به بازگرداندن خریداران نیست. راهحل پایدار نیازمند مجموعهای از سیاستهاست: کنترل تورم، افزایش عرضه، کاهش هزینه زمین و ساخت، تأمین مالی بلندمدت و افزایش درآمد واقعی خانوار.
اگر قیمت مسکن سالانه سریعتر از دستمزد و سقف تسهیلات افزایش یابد، هر افزایش وامی پس از مدت کوتاهی دوباره بخش کوچکی از قیمت خانه خواهد شد.
همین اتفاق طی سالهای اخیر رخ داده است؛ سقف وام بارها افزایش یافته، اما نسبت آن به ارزش ملک همچنان کاهش یافته است.
سقف اجاره بدون عرضه بیشتر چقدر مؤثر است؟
اظهارات گودرزی درباره پرهیز از قیمتگذاری صرفاً دستوری نیز یک چالش مهم سیاست مسکن را نشان میدهد.
تعیین سقف افزایش اجاره میتواند در کوتاهمدت از برخی مستأجران حمایت کند، اما اگر عرضه خانه استیجاری افزایش پیدا نکند، اجرای آن دشوار خواهد شد. احتمال انعقاد توافقهای غیررسمی، افزایش ودیعه یا خروج برخی واحدها از بازار اجاره از جمله ریسکهای این سیاست است.
در مقابل، حذف کامل نظارت نیز در دورههای تورمی میتواند خانوارهای کمدرآمد را در برابر جهش اجاره بدون حمایت باقی بگذارد.
به همین دلیل سیاست مؤثر باید ترکیبی باشد: نظارت قانونی برای جلوگیری از تخلفات، همراه با افزایش عرضه واحد استیجاری، مالیات بر خانههای بلااستفاده، توسعه مسکن حمایتی و تسهیلات هدفمند.
از مسکن تا سوخت؛ تأکید بر تغییر رفتار مصرفی
معاون اقتصادی استانداری فارس در بخش دیگری از صحبتهای خود به مصرف بالای سوخت اشاره کرده و خواستار تبدیل اصلاح الگوی مصرف به یک موضوع عمومی و رسانهای شده است. او معتقد است تولید محتوای آموزشی و ارائه راهکارهای عملی میتواند رفتار مصرفی شهروندان را تغییر دهد.
با این حال، همانند بازار مسکن، اصلاح رفتار مصرفکننده تنها یک طرف معادله است. کیفیت خودروها، حملونقل عمومی، الگوی توسعه شهری و سیاست قیمتگذاری نیز بر مصرف سوخت اثر دارند و آموزش عمومی زمانی اثربخشتر خواهد بود که با اصلاحات ساختاری همراه شود.
جمعبندی؛ وامی که از قیمت خانه جا ماند
سخنان مسعود گودرزی یک واقعیت مهم بازار مسکن را برجسته میکند: مشکل امروز فقط پایین بودن عدد اسمی وام نیست، بلکه سقوط سهم تسهیلات از قیمت واقعی خانه است.
در شیراز، سقف ۸۰۰ میلیون تومانی وام خرید زوجین در برابر آپارتمانهای چندمیلیاردی قرار گرفته و به گفته معاون اقتصادی استانداری فارس، ممکن است حتی یکدهم تا یکپانزدهم هزینه خرید را هم تأمین نکند.
در بازار اجاره نیز سقف افزایش ۳۲ درصدی و وام ودیعه ۲۸۰ میلیون تومانی برای حمایت از مستأجران تعیین شده، اما مسئله اصلی همچنان توان مالی خانوارهاست.
تا زمانی که رشد قیمت زمین و مسکن از درآمد خانوار و قدرت تسهیلات سریعتر باشد، افزایش وام تنها فاصله را برای مدتی کوتاه کاهش میدهد. خانهدار شدن دوباره زمانی به هدفی واقعی تبدیل خواهد شد که سیاست وام، عرضه زمین، ساخت مسکن و درآمد خانوار همزمان اصلاح شوند؛ نه اینکه خریدار با یک وام میلیاردی وارد بازاری شود که قیمت خانه در آن چندین برابر سریعتر حرکت کرده است.