هشدار به موجران در اوج فصل جابهجایی؛ اجاره بیش از ۲۵ درصد چه جریمهای دارد؟
یکی از مهمترین پرسشهای مستأجران در فصل جابهجایی این است که صاحبخانه تا چه اندازه میتواند مبلغ رهن یا اجاره را افزایش دهد.
در خرداد امسال ابتدا براساس ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، سقفهای استانی تعیین شد و برای استان تهران رقم ۲۷ درصد اعلام شد. این سقف براساس شرایط تورمی هر استان تعیین میشد.
اما پس از آن، سران قوا مصوبهای ویژه برای سال ۱۴۰۵ تصویب کردند که براساس آن قراردادهای اجاره مسکونی مشمول مصوبه، در صورت درخواست مستأجر، برای یک سال تمدید شده و میزان افزایش اجارهبها و قرضالحسنه در تمام کشور حداکثر ۲۵ درصد خواهد بود. وزارت راه و شهرسازی نیز اعلام کرده این مصوبه برای قراردادهای تمدیدی نسبت به تصمیمهای قبلی اولویت دارد.
بنابراین برای مستأجر تهرانی، عدد کلیدی فعلی ۲۵ درصد است، نه ۲۷ درصد.
مثال افزایش ۱۵ درصدی بیگینژاد به چه معناست؟
بیگینژاد در توضیح سازوکار سامانهای از مثالی استفاده کرده و گفته اگر برای ملکی افزایش ۱۵ درصدی تعیین شده باشد، قرارداد باید بر همان مبنا تنظیم شود.
این عدد را نباید با سقف عمومی فعلی اشتباه گرفت. ۱۵ درصد در سخنان او یک مثال برای توضیح عملکرد سامانه است، نه سقف رسمی اجاره در سال ۱۴۰۵.
قانون اصلی دو بخش مرتبط اما متفاوت دارد. ماده ۷ اختیار تعیین سقف افزایش اجارهبها را مشخص میکند؛ در مقابل ماده ۸ وزارت راه و شهرسازی را مکلف کرده با استفاده از اطلاعات معاملات واقعی، موقعیت جغرافیایی، سن بنا، طبقه، تراکم، کیفیت ساختمان و سایر شاخصها، «بازه قیمت و اجارهبها» را به صورت منطقهای کشف و رایگان در اختیار مردم قرار دهد.
این تفکیک از نظر حقوقی اهمیت زیادی دارد؛ زیرا ماده ۸ ابزار اطلاعاتی قیمتگذاری است، اما مبنای تعیین سقف قانونی افزایش اجاره در ماده ۷ قرار دارد.
اگر صاحبخانه بیشتر از سقف قانونی اجاره بگیرد چه میشود؟
قانون برای تخلف از سقف اجاره صرفاً توصیه اخلاقی نکرده و ضمانت اجرایی مشخصی دارد.
طبق تبصره یک ماده ۷، اگر موجر بیش از نرخ مجاز اجاره دریافت کند و مستأجر شکایت کند، پس از احراز تخلف، موجر باید مبلغ اضافه دریافتشده را به مستأجر برگرداند.
علاوه بر آن، موجر به پرداخت جریمهای معادل سه برابر مبلغ غیرمجاز افزایش اجارهبهای یک ماه محکوم میشود و معافیتها و تخفیفهای مالیاتی مربوط به آن ملک را نیز از دست میدهد. قانون حتی برای طرح شکایت مستأجر تا پنج سال پس از انعقاد قرارداد امکان پیگیری پیشبینی کرده است.
این موضوع باعث میشود توافق شفاهی یا دریافت مبلغ اضافه خارج از قرارداد رسمی نیز برای موجر بدون ریسک نباشد.
مشاوران املاک هم مسئول هستند
بار اجرای سقف اجاره فقط بر دوش موجر نیست.
طبق قانون، مشاوران املاک موظفاند هنگام تنظیم اجارهنامه اسناد ملک و از جمله قراردادهای دو سال گذشته را بررسی کنند. اگر سقف قانونی رعایت نشده باشد یا مالک اسناد موردنیاز را ارائه نکند، بنگاه وظایف مشخصی در زمینه گزارش قرارداد دارد.
برای تخلف بنگاهها نیز مجازات پلکانی تعیین شده است؛ از جریمه چندبرابری حقالزحمه در مرتبه اول تا محرومیت موقت و در نهایت محرومیت دائم از فعالیت صنفی در صورت تکرار تخلف.
مشکل اجرایی اما همان نکتهای است که بیگینژاد پیشتر نیز به آن اشاره کرده بود: مشاوران املاک همیشه به سابقه کامل قرارداد قبلی یک واحد دسترسی ندارند. او هشدار داده بود اگر قرارداد سال قبل در بنگاه دیگری یا سامانهای متفاوت تنظیم شده باشد، احراز رقم پایه دشوار میشود.
چرا تابستان بازار اجاره حساستر میشود؟
پایان بهار و ماههای تابستان بهطور سنتی فصل اوج جابهجایی مستأجران است. پایان مدارس، تغییر محل سکونت خانوارها و تمدید تعداد زیادی از قراردادها در این بازه باعث میشود تقاضا در مدت کوتاهی افزایش پیدا کند.
بیگینژاد معتقد است درست در همین مقطع دولت باید از ظرفیت واحدهای مسکونی تحت اختیار دستگاههای خود استفاده کند و با عرضه آنها نقش تنظیمگر را ایفا کند.
این نگاه از یک منطق ساده عرضه و تقاضا ناشی میشود: اگر تعداد خانوارهای متقاضی افزایش پیدا کند اما تعداد فایلهای اجارهای متناسب با آن رشد نکند، حتی وجود سقف قانونی نمیتواند همه فشار بازار را از بین ببرد.
چرا برخی مالکان خانه را خالی نگه میدارند؟
نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران روی سمت دیگر بازار نیز دست گذاشته است.
به گفته او، اگر فشار مقرراتی به حدی برسد که مالک احساس کند بازده سرمایهگذاری در بازار اجاره کاهش زیادی پیدا کرده، ممکن است ملک را از بازار خارج کند، بفروشد یا حتی برای مدتی خالی نگه دارد.
این موضوع یکی از نقدهای اصلی فعالان صنفی به سیاست سقفگذاری است: اگر سقف قیمت بدون افزایش عرضه اجرا شود، ممکن است بخشی از مالکان از عرضه ملک منصرف شوند و کمبود فایل در نهایت به ضرر همان مستأجرانی تمام شود که سیاست برای حمایت از آنها طراحی شده است.
بیگینژاد پیشتر نیز درباره کاهش تعداد فایلهای اجاره و احتمال خروج خردهمالکان از این بازار هشدار داده بود.
البته در مقابل، طرفداران سقف اجاره معتقدند در دورههای تورمی شدید، مستأجر بدون حمایت قانونی عملاً قدرت چانهزنی کافی در برابر جهش ناگهانی اجارهبها ندارد.
قرارداد اجاره باید در سامانه ثبت شود
یکی دیگر از تغییرات مهم قانون، الزام به ثبت اطلاعات قرارداد است.
براساس قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، مدت قرارداد، مبلغ اجاره و قرضالحسنه باید در سامانههای ثبت الکترونیکی مربوط ثبت شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو شاهد، برای قرارداد شناسه یا کد رهگیری دریافت شود.
هدف از این الزام ایجاد سابقه شفاف برای هر ملک است تا در تمدیدهای بعدی مشخص باشد قرارداد قبلی با چه مبلغی منعقد شده و میزان افزایش قانونی چگونه باید محاسبه شود.
ماده ۸ نیز یک گام جلوتر میرود و وزارت راه را مکلف میکند براساس معاملات واقعی هر منطقه، بازه اجاره منطقی واحدهای مشابه را محاسبه کند. قانون تصریح کرده این دادهها باید برخط و رایگان در اختیار عموم قرار گیرد.
آیا همه قراردادها الزاماً با افزایش ۲۵ درصد تمدید میشوند؟
خیر. ۲۵ درصد حداکثر افزایش است، نه عددی که مالک الزاماً باید دریافت کند.
موجر میتواند قرارداد را با ۱۰، ۱۵ یا ۲۰ درصد افزایش یا حتی بدون افزایش تمدید کند. وزارت راه نیز همین موضوع را تصریح کرده است.
همچنین مصوبه تمدید یکساله استثناهایی دارد. برای مثال اگر مالک برای تخریب، احداث ساختمان جدید یا تعمیرات اساسی، مجوز معتبر دریافت کرده باشد، ملک میتواند از شمول تمدید خودکار خارج شود.
بنابراین هر پرونده اجاره باید با توجه به شرایط خود بررسی شود و نمیتوان حکم تمدید را بدون توجه به استثناهای قانونی به تمام واحدها تعمیم داد.
بازار اجاره چگونه آرام میشود؟
اظهارات بیگینژاد یک نکته اساسی دارد: کنترل بازار فقط با تعیین درصد افزایش اجاره ممکن نیست.
اگر تعداد واحدهای اجارهای کم باشد، رقابت میان مستأجران بالا میرود. اگر از سوی دیگر فشار به مالک به خروج واحدها از بازار منجر شود، عرضه باز هم کمتر خواهد شد.
در نتیجه سیاست پایدار نیازمند چند ابزار همزمان است: افزایش عرضه مسکن اجارهای، استفاده از واحدهای در اختیار دولت، شفاف شدن سابقه قراردادها، اجرای سامانه کشف قیمت منطقهای، برخورد با قراردادهای غیررسمی و در عین حال حفظ انگیزه مالک برای اجاره دادن ملک.
جمعبندی؛ ۲۵ درصد عدد مهم تابستان ۱۴۰۵ است
بازار اجاره در مرداد ۱۴۰۵ در نقطه حساسی قرار دارد. فصل جابهجایی تقاضا را بالا برده و همزمان فعالان بازار از کاهش فایلهای مناسب اجاره گلایه دارند.
در این شرایط، سقف فعلی افزایش برای قراردادهای مشمول مصوبه سال ۱۴۰۵ حداکثر ۲۵ درصد است و دریافت مبلغ بالاتر میتواند در صورت شکایت و اثبات تخلف برای موجر بازپرداخت وجه اضافه و جریمه به همراه داشته باشد.
اما یک نکته در اظهارات داود بیگینژاد اهمیت بیشتری دارد: اگر سیاست کنترل اجاره فقط روی قیمت متمرکز شود و عرضه واحدهای استیجاری افزایش پیدا نکند، فشار بازار از بین نمیرود.
در واقع چالش اصلی تابستان فقط این نیست که «اجاره چند درصد افزایش پیدا کند»؛ مسئله مهمتر این است که آیا به اندازه تقاضای مستأجران، خانه برای اجاره وجود دارد یا نه. بدون حل سمت عرضه، سقف اجاره میتواند بخشی از فشار را مهار کند، اما بهتنهایی قادر به حل بحران بازار اجاره نخواهد بود.