قیمت مسکن در تهرانپارس مهر ۱۴۰۵؛ خانههای ۲۸ تا ۴۱ میلیاردی و متری ۲۴۰ میلیون تومان
تازهترین رصد بازار مسکن تهران در روز پنجشنبه ۲ مهر ۱۴۰۵، سه فایل قابل توجه از تهرانپارس را نشان میدهد. یک آپارتمان ۱۲۸ متری دوخوابه، ساخت سال ۱۳۹۰ در تهرانپارس غربی با قیمت ۳۳ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان عرضه شده است. در تهرانپارس شرقی نیز یک واحد ۱۲۰ متری نوساز، ساخت ۱۴۰۵، ۲۸ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان قیمت دارد. سومین فایل مربوط به تهرانپارس جنوبی است؛ آپارتمانی ۱۴۵ متری، سهخوابه و ساخت سال ۱۳۹۲ که قیمت آن ۴۱ میلیارد تومان اعلام شده است.
قیمت هر متر خانه در تهرانپارس چقدر است؟
محاسبه قیمت هر متر مربع سه فایل فوق تصویر دقیقتری از شکاف قیمتی بخشهای مختلف تهرانپارس ارائه میدهد.
| محدوده | متراژ | سال ساخت | قیمت کل | قیمت تقریبی هر متر |
|---|---|---|---|---|
| تهرانپارس غربی | ۱۲۸ متر | ۱۳۹۰ | ۳۳.۵ میلیارد تومان | ۲۶۲ میلیون تومان |
| تهرانپارس شرقی | ۱۲۰ متر | ۱۴۰۵ | ۲۸.۸ میلیارد تومان | ۲۴۰ میلیون تومان |
| تهرانپارس جنوبی | ۱۴۵ متر | ۱۳۹۲ | ۴۱ میلیارد تومان | ۲۸۳ میلیون تومان |
به این ترتیب، گرانترین فایل از نظر قیمت کل و قیمت هر متر مربع، آپارتمان تهرانپارس جنوبی است. این واحد با وجود آنکه حدود ۱۳ سال از ساخت آن میگذرد، هر متر نزدیک به ۲۸۳ میلیون تومان قیمت خورده است.
در مقابل، آپارتمان نوساز تهرانپارس شرقی با قیمت متری حدود ۲۴۰ میلیون تومان، پایینترین نرخ را میان این سه نمونه دارد.
اگر کل ارزش سه ملک را بر مجموع متراژ آنها تقسیم کنیم، متوسط وزنی قیمت در همین سه فایل حدود ۲۶۳ میلیون تومان به ازای هر متر مربع به دست میآید. البته این عدد را نباید «میانگین قیمت مسکن در تهرانپارس» تلقی کرد؛ زیرا برای محاسبه میانگین معتبر محله باید تعداد بسیار بیشتری از معاملات قطعی با مشخصات مشابه بررسی شود.
چرا خانه ۱۳ ساله از واحد نوساز گرانتر است؟
شاید مهمترین نکته در قیمتهای امروز همین باشد. واحد ۱۴۵ متری ساخت ۱۳۹۲ در تهرانپارس جنوبی، هم به لحاظ قیمت کل و هم قیمت متری بالاتر از واحد نوساز تهرانپارس شرقی قرار گرفته است.
این اختلاف بار دیگر نشان میدهد سن بنا فقط یکی از مؤلفههای قیمتگذاری ملک است. عرض کوچه، کیفیت ساختمان، برند سازنده، تعداد واحدها، طبقه، نورگیری، تعداد پارکینگ، آسانسور، مشاعات، موقعیت دقیق ملک و حتی فاصله آن تا خیابانهای اصلی میتوانند قیمت را به شکل محسوسی تغییر دهند.
برای مثال، ملکی قدیمیتر در یک کوچه مرغوب با زمین ارزشمند، پارکینگ مناسب و نقشه مطلوب ممکن است قیمت بیشتری نسبت به یک ساختمان نوساز در موقعیتی ضعیفتر داشته باشد.
بنابراین خریدار مسکن در تهرانپارس نباید صرفاً با عبارتهایی مانند «نوساز» یا «۱۰ ساله» درباره ارزان یا گران بودن یک فایل قضاوت کند.
تهرانپارس غربی؛ ۳۳.۵ میلیارد تومان برای خانه ۱۲۸ متری
در تهرانپارس غربی، آپارتمان ۱۲۸ متری ساخت ۱۳۹۰ با قیمت ۳۳ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان عرضه شده است؛ یعنی خریدار برای هر متر مربع باید حدود ۲۶۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان بپردازد.
تهرانپارس غربی از بخشهایی است که تنوع فایل بسیار زیادی دارد و قیمت حتی در فاصله چند خیابان میتواند متفاوت باشد. این موضوع سبب شده بازار مسکن این محدوده بیش از آنکه یک نرخ واحد داشته باشد، به مجموعهای از ریزبازارها تقسیم شود.
نمونهای از همین اختلاف را میتوان در فایلهای شهریور مشاهده کرد. در ۱۲ شهریور، یک آپارتمان ۱۲۵ متری نوساز در تهرانپارس غربی با قیمت ۵۰ میلیارد تومان در بازار دیده میشد؛ یعنی حدود متری ۴۰۰ میلیون تومان.
البته مقایسه مستقیم این فایل با واحد ۱۲۸ متری فعلی درست نیست؛ چون سن ساختمان و سایر مشخصات آنها متفاوت است. اما فاصله چشمگیر قیمتها نشان میدهد استفاده از یک یا دو آگهی برای تعیین «قیمت قطعی تهرانپارس غربی» میتواند گمراهکننده باشد.
تهرانپارس شرقی؛ نوساز ۱۲۰ متری با قیمت ۲۸.۸ میلیارد
در میان سه فایل بررسیشده، واحد تهرانپارس شرقی شاید برای خریداران جالبتر باشد. یک واحد ۱۲۰ متری ساخت سال ۱۴۰۵ با قیمت ۲۸ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان عرضه شده که قیمت هر متر آن دقیقاً ۲۴۰ میلیون تومان است.
حدود سه هفته قبل نیز یک واحد ۹۵ متری ساخت سال ۱۴۰۲ در تهرانپارس شرقی با قیمت ۲۰ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان فایل شده بود؛ قیمت آن به ازای هر متر حدود ۲۱۶ میلیون تومان میشد.
باز هم نمیتوان از این دو مورد نتیجه گرفت قیمت مسکن در تهرانپارس شرقی در چند هفته بیش از ۱۰ درصد رشد کرده است، زیرا دو آپارتمان کاملاً مشابه نیستند. این مقایسه بیشتر نشان میدهد دامنه قیمت پیشنهادی ملک در این منطقه چقدر به مشخصات هر ساختمان وابسته است.
تهرانپارس جنوبی؛ فایل ۴۱ میلیاردی در صدر جدول
بالاترین بودجه در بین نمونههای امروز برای خرید آپارتمان در تهرانپارس جنوبی لازم است. آپارتمان ۱۴۵ متری سهخوابه ساخت ۱۳۹۲ با قیمت ۴۱ میلیارد تومان، هر متر حدود ۲۸۲ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان قیمت دارد.
نکته جالب اینجاست که در رصد ۱۲ شهریور، یک واحد ۱۵۰ متری سهخوابه ساخت ۱۳۹۵ در همین عنوان جغرافیایی با قیمت ۱۹ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان عرضه شده بود.
اختلاف بیش از دو برابری این دو فایل بهترین مثال برای احتیاط در استفاده از میانگینهای حاصل از آگهیهاست. بدون اطلاع از خیابان، کیفیت بنا، زمین، طبقه، امکانات و وضعیت حقوقی هر ملک نمیتوان این اختلاف را الزاماً به افزایش قیمت بازار نسبت داد.
بازار مسکن تهران همچنان زیر فشار رکود و گرانی
قیمتهای سنگین تهرانپارس در شرایطی ثبت شده که فعالان بخش ساختمان از کاهش قدرت خرید و رکود معاملات در تهران سخن میگویند. ایرج رهبر، رئیس کمیسیون عمران و امور زیربنایی اتاق تهران، در شهریور اعلام کرده بود تعداد معاملات خرید و فروش مسکن کاهش محسوسی داشته و بازار در وضعیت رکود تورمی قرار گرفته است. او متوسط هزینه ساخت معمولی مسکن در تهران را حدود ۴۰ تا ۴۵ میلیون تومان به ازای هر متر و برای برخی پروژهها تا ۷۰ یا ۸۰ میلیون تومان عنوان کرده است.
افزایش هزینه ساخت از یک سو و افت توان خرید خانوارها از سوی دیگر، معادلهای دشوار برای بازار ایجاد کرده است. سازندگان با هزینههای بالاتر مواجهاند، اما خریدار مصرفی نیز توان همراهی با رشد مداوم قیمتها را ندارد. نتیجه میتواند ادامه رکود معاملات در کنار مقاومت قیمتهای پیشنهادی باشد.
قیمت مسکن تهرانپارس در مهر ۱۴۰۵ به کدام سمت میرود؟
برای پیشبینی کوتاهمدت بازار تهرانپارس باید میان «قیمت پیشنهادی» و «قیمت معاملهشده» تفاوت قائل شد. فایلهای امروز نشان میدهند فروشندگان همچنان ارقام بالایی مطالبه میکنند، اما این ارقام لزوماً به معنی انجام معامله در همان قیمت نیست.
در شرایط رکودی، فاصله میان رقم اولیه فروشنده و قیمت نهایی قرارداد میتواند افزایش پیدا کند؛ بهخصوص برای مالکانی که نیاز فوری به نقدینگی دارند.
از سوی دیگر، رشد هزینه ساخت و قیمت زمین اجازه کاهش آسان قیمت واحدهای نوساز را نمیدهد. بنابراین محتملترین سناریو برای بازار کوتاهمدت تهرانپارس، ادامه چانهزنی سنگین میان خریدار و فروشنده و پراکندگی زیاد قیمت فایلها است، نه شکلگیری یک نرخ واحد برای کل محله.
در نهایت، تازهترین قیمتهای ۲ مهر ۱۴۰۵ نشان میدهد برای خرید واحدهای ۱۲۰ تا ۱۴۵ متری در نمونههای بررسیشده تهرانپارس، بودجهای حدود ۲۸.۸ تا ۴۱ میلیارد تومان لازم است و نرخ هر متر نیز بین ۲۴۰ تا ۲۸۳ میلیون تومان قرار دارد. برای خریدار واقعی اما بررسی چند فایل مشابه در یک خیابان و مقایسه قیمت نهایی معامله اهمیت بسیار بیشتری از میانگینهای کلی محله خواهد داشت.