صاحبخانهها حق افزایش بیش از ۲۵ درصد دارند؟ ابهام بزرگ قانون اجاره ۱۴۰۵
مصوبه جدید سران قوا مقرر کرده است تمام قراردادهای اجاره املاک مسکونی که از زمان ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی میشوند، در صورت تمایل مستأجر به مدت یک سال تمدید شوند. حداکثر افزایش مجموع اجارهبها و ودیعه نیز در سراسر کشور ۲۵ درصد تعیین شده و مراجع قضایی نباید صرفاً به دلیل پایان مدت قرارداد، دستور تخلیه صادر کنند.
این مقررات تنها به واحدهای مسکونی مربوط است و قراردادهای تجاری، اداری و سایر کاربریها را شامل نمیشود. همچنین تمدید خودکار به معنی ادامه قرارداد بدون خواست مستأجر نیست؛ اجرای آن منوط به درخواست مستأجری است که قصد ادامه سکونت دارد.
جدول مهمترین مقررات اجاره در سال ۱۴۰۵
| موضوع | حکم یا سقف اعلامشده |
|---|---|
| تمدید قرارداد با همان مستأجر | خودکار برای یک سال، به درخواست مستأجر |
| سقف افزایش در تمدید | حداکثر ۲۵ درصد در سراسر کشور |
| قرارداد با مستأجر جدید | تابع سقفهای استانی و ضوابط محلی |
| سقف اعلامشده تهران برای قراردادهای جدید | ۲۷ درصد |
| صدور حکم تخلیه صرفاً به دلیل پایان قرارداد | ممنوع، مگر در موارد استثنا |
| دامنه مصوبه | فقط املاک مسکونی |
| محل ثبت قرارداد | سامانه خودنویس یا کاتب |
| مهلت شکایت مستأجر از دریافت مبلغ اضافه | تا پنج سال پس از انعقاد قرارداد |
سقف ۲۵ درصدی با ارقام تعیینشده در شورای مسکن استانها تعارض مستقیمی ندارد. عدد ۲۵ درصد برای تمدید قرارداد با مستأجر فعلی اجرا میشود؛ اما سقفهایی که استانها پیشتر تعیین کردهاند، میتوانند مبنای اجاره واحد به یک مستأجر جدید قرار گیرند. برای نمونه، سقف استانی تهران ۲۷ درصد اعلام شده بود.
افزایش ۲۵ درصدی چگونه محاسبه میشود؟
سقف قانونی فقط به اجاره ماهانه محدود نیست و مجموع اجارهبها و قرضالحسنه یا ودیعه را در بر میگیرد. بنابراین مالک نمیتواند اجاره ماهانه را ۲۵ درصد افزایش دهد و همزمان مبلغ ودیعه را بدون محدودیت بالا ببرد.
برای مثال، چنانچه قرارداد قبلی شامل یک میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۲۰ میلیون تومان اجاره باشد، افزایش هر دو بخش باید در چارچوب سقف مصوب محاسبه شود. تبدیل بخشی از اجاره به ودیعه یا برعکس نیز نباید عملاً به افزایش بیش از حد مجاز منجر شود.
محاسبه دقیق قراردادهای ترکیبی ممکن است به دلیل تفاوت عرف تبدیل رهن و اجاره محل اختلاف باشد. به همین دلیل بهتر است مبلغ قبلی، مبلغ جدید، شیوه تبدیل و تمام پرداختهای جانبی بهطور شفاف در قرارداد ثبت شوند.
آیا قرارداد بالاتر از ۲۵ درصد باطل است؟
پاسخ قطعی و یکسانی برای تمام پروندهها وجود ندارد. عضو هیئتمدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران گفته است سامانه تمدید قرارداد از نظر فنی مانع ثبت افزایش بالاتر از ۲۵ درصد نمیشود؛ یعنی طرفین میتوانند رقمی بیشتر را وارد کنند. او در عین حال تأکید کرده است رعایت سقف قانونی الزامی است و در صورت شکایت مستأجر، مرجع قضایی میتواند به موضوع ورود کند.
نبود محدودیت نرمافزاری به معنی مجازبودن افزایش بیشتر نیست. سامانه ممکن است عدد بالاتر را بپذیرد، اما این موضوع مسئولیت حقوقی موجر و مستأجر را از بین نمیبرد.
ابهام اصلی به ماده ۱۰ قانون مدنی و اصل اعتبار قراردادهای خصوصی بازمیگردد. ممکن است در یک پرونده این استدلال مطرح شود که مستأجر با اختیار خود مبلغ بیشتری را پذیرفته است؛ در مقابل، مستأجر میتواند ادعا کند سقف اجاره یک قاعده الزامآور حمایتی بوده و توافق خلاف آن اعتبار ندارد. عضو اتحادیه املاک نیز گفته است نتیجه چنین اختلافی میتواند به تفسیر قاضی وابسته باشد.
بنابراین نمیتوان به مستأجر اطمینان داد که ابتدا قرارداد بالاتر از سقف را امضا کند و سپس حتماً مبلغ اضافه را پس بگیرد. نبود وحدت رویه علنی و صریح، ریسک چنین تصمیمی را بالا میبرد.
مستأجر تا پنج سال حق شکایت دارد
ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها برای عدم رعایت سقف قانونی ضمانت اجرا در نظر گرفته است. مستأجر میتواند تا پنج سال پس از انعقاد قرارداد شکایت کند و در صورت احراز تخلف، موجر علاوه بر بازگرداندن مبلغ اضافه، با جریمهای معادل سه برابر مبلغ غیرمجاز افزایش اجاره یک ماه مواجه میشود.
مشاوران املاک نیز موظفاند قراردادهای قبلی را بررسی و سقف تعیینشده را رعایت کنند. قانون برای بنگاه متخلف، بسته به دفعات تخلف، جریمه نقدی و حتی محرومیت موقت یا دائم از فعالیت صنفی پیشبینی کرده است.
بااینحال، استفاده از این حق نیازمند سند است. مستأجر باید قرارداد قبلی، قرارداد جدید، رسیدهای انتقال وجه، پیامهای مربوط به توافق و کد رهگیری را نگهداری کند. پرداخت نقدی بدون رسید یا امضای قرارداد دستنویس جداگانه میتواند اثبات مبلغ واقعی را دشوار کند.
چهار شرطی که تمدید خودکار را متوقف میکند
مصوبه تمدید خودکار مطلق نیست و مالک در چهار وضعیت میتواند از مرجع قضایی درخواست تخلیه کند:
تخریب یا تعمیرات اساسی: مالک برای تخریب، احداث ساختمان جدید یا تعمیرات اساسی، پروانه معتبر از مرجع مربوط دریافت کرده باشد.
انتقال رسمی ملک: ملک پیش از تمدید یا در دوره تمدید بهطور قطعی و رسمی فروخته شود. در این حالت، در صورت پایان مدت اجاره، مستأجر حداکثر دو ماه پس از انتقال رسمی برای تخلیه فرصت دارد.
نیاز شخصی مالک: نیاز مالک یا افراد تحت تکفل او به سکونت در همان واحد باید در مرجع قضایی صالح احراز شود. صرف ادعای شفاهی مالک کافی نیست.
نقض تعهدات مستأجر: پرداختنکردن اجاره، شارژ یا انجامندادن سایر تعهدات، در صورتی که زیان قابلملاحظهای به مالک وارد کرده باشد و مرجع قضایی آن را تأیید کند، میتواند زمینه تخلیه را فراهم کند.
این استثناها با هدف حفظ حقوق مالک پیشبینی شدهاند، اما منتقدان میگویند دامنه آنها میتواند امکان طرح ادعاهای صوری را افزایش دهد. بااینحال، مواردی مانند نیاز شخصی یا زیان ناشی از عدم انجام تعهدات، نیازمند رسیدگی و احراز قضایی هستند و مالک نمیتواند بهطور یکجانبه قرارداد را باطل اعلام کند.
قرارداد باید در خودنویس ثبت شود یا کاتب؟
هر دو سامانه خودنویس و کاتب برای ثبت قراردادهای ملکی فعال هستند. خودنویس به موجر و مستأجر اجازه میدهد قرارداد اجاره را بدون مراجعه به بنگاه و بهصورت رایگان ثبت کنند؛ کاتب نیز عمدتاً در اختیار مشاوران املاک دارای مجوز قرار دارد. کدهای رهگیری صادرشده از خودنویس نیز معتبر اعلام شدهاند.
ثبت قرارداد در سامانه رسمی، امکان انکار مبلغ و مفاد قرارداد را کاهش میدهد. قرارداد دستنویسی که در کنار یک قرارداد صوری سامانهای تنظیم شود، میتواند برای هر دو طرف مشکل حقوقی ایجاد کند؛ بهخصوص زمانی که مبلغ پرداختی واقعی با رقم ثبتشده تفاوت داشته باشد.
مستأجر نباید به درخواست ثبت مبلغ پایینتر در سامانه و پرداخت مابهالتفاوت خارج از قرارداد تن دهد. چنین اقدامی ممکن است پیگیری وجه اضافه، اثبات تخلف و حتی استرداد ودیعه را دشوارتر کند.
آیا سقف ۲۵ درصدی واقعاً بازار را کنترل میکند؟
آمارهای تورم اجاره نشان میدهد رشد واقعی بازار لزوماً با سقف اداری برابر نیست. بر اساس دادههای منتشرشده از گزارش مرکز آمار، تورم نقطهبهنقطه اجاره در خرداد ۱۴۰۵ حدود ۳۱.۲ درصد و تورم سالانه آن ۳۲.۸ درصد بوده است؛ هر دو رقم بالاتر از سقف ۲۵ درصدی تمدید قراردادها هستند.
این فاصله میتواند از قراردادهای جدید، جابهجایی مستأجران، تغییر ترکیب واحدهای اجارهای و رعایتنشدن سقف در بخشی از بازار ناشی شود. پایینتر بودن تورم اجاره از تورم عمومی نیز به معنی ارزانشدن مسکن نیست؛ فقط نشان میدهد سرعت رشد اجاره از میانگین افزایش قیمت سایر کالاها کمتر بوده است.
برخی کارشناسان معتقدند بدون افزایش عرضه مسکن، کنترل تورم و توسعه واحدهای اجارهای، نرخگذاری اثر ماندگاری نخواهد داشت. گروهی دیگر تأکید میکنند نبود سقف، مستأجران را در فصل جابهجایی بدون ابزار حمایتی رها میکند. در عمل، سقف اجاره میتواند سرعت افزایش قراردادهای تمدیدی را محدود کند، اما قادر نیست بهتنهایی کمبود عرضه یا کاهش قدرت خرید خانوارها را برطرف سازد.
ادعای میانگین متری ۲۴۰ میلیون تومان رسمی است؟
بیتالله ستاریان در گفتوگو با ایسنا، میانگین قیمت مسکن تهران را حدود متری ۲۴۰ میلیون تومان اعلام کرده و از قیمتهای بسیار بالاتر در برخی نقاط سخن گفته است. این عدد نظر و برآورد یک کارشناس است و نباید آن را آمار رسمی قطعی شهر تهران دانست.
انتشار منظم آمار رسمی معاملات مسکن تهران مدتی است با اختلال مواجه شده و وزارت راه، پراکندگی دادهها میان سامانههای خودنویس و کاتب را یکی از دلایل توقف انتشار آمار اعلام کرده است. بنابراین هر عددی درباره «میانگین روز تهران» باید با ذکر منبع، دوره زمانی و روش محاسبه منتشر شود.
مستأجران پیش از تمدید چه کار کنند؟
مستأجر باید ابتدا نسخه قرارداد قبلی و کد رهگیری آن را آماده کند و افزایش ۲۵ درصدی را جداگانه برای ودیعه و اجاره بررسی کند. تمام توافقها، از جمله مبلغ شارژ، زمان پرداخت، مسئولیت تعمیرات و تاریخ تحویل نیز باید در قرارداد سامانهای درج شوند.
در صورت ادعای نیاز شخصی، فروش ملک یا تخریب، درخواست مشاهده سند انتقال یا مجوز مربوط میتواند از اختلاف بعدی جلوگیری کند. تصمیم نهایی درباره صحت ادعای مالک در موارد اختلافی با مرجع قضایی است، نه مشاور املاک یا یکی از طرفین قرارداد.
امضای قرارداد بالاتر از سقف با این تصور که «بعداً شکایت میکنم» راهبرد مطمئنی نیست. بهتر است اختلاف پیش از امضا حل شود و در صورت بروز پرونده مشخص، از مشاوره حقوقی متناسب با اسناد همان قرارداد استفاده شود.
جمعبندی
مصوبه سال ۱۴۰۵ از نظر متن، حمایت مهمی برای مستأجران ایجاد کرده است: تمدید یکساله به درخواست مستأجر، سقف ۲۵ درصدی و جلوگیری از تخلیه صرفاً به دلیل انقضای قرارداد. در عین حال، چهار استثنای قانونی، نبود کنترل عددی در سامانه و اختلاف احتمالی در تفسیر اعتبار توافقهای بالاتر از سقف، قدرت اجرایی آن را کاهش میدهد.
مهمترین ضمانت اجرای مستأجر، ثبت شفاف قرارداد و نگهداری مدارک پرداخت است. سقف ۲۵ درصدی زمانی اثر واقعی خواهد داشت که قرارداد واقعی در سامانه ثبت شود، مبالغ خارج از قرارداد پرداخت نشود و مراجع اجرایی و قضایی نیز برداشت هماهنگی از مصوبه داشته باشند.