اجاره خانه در مرزداران نجومی شد؛ ۹۵ متر با ۲ میلیارد ودیعه و ماهی ۹۰ میلیون تومان
مرزداران یکی از محلههای پرتقاضای منطقه ۲ تهران است که بهدلیل قرارگرفتن در شبکه بزرگراهی غرب پایتخت و دسترسی به بزرگراههای حکیم، یادگار امام و اشرفی اصفهانی، برای خانوارهایی که میان غرب، مرکز و شمال تهران رفتوآمد دارند، موقعیت مناسبی دارد. ایستگاه مرزداران در خط ۶ متروی تهران نیز دسترسی این محله به حملونقل عمومی را تقویت کرده است.
همین مزیت دسترسی، همراه با بافت آپارتمانی، برجهای جدید و نزدیکی به محلههایی مانند پونک، گیشا و شهرک غرب، باعث شده است اجاره مسکن در مرزداران معمولاً بالاتر از میانگین بسیاری از محلههای غرب تهران باشد. آگهیهای روز بازار از واحدهای کوچک و قدیمی با ودیعه حدود یک میلیارد تومان تا آپارتمانهای لوکس چندصد متری با ودیعههای بالاتر از ۱۰ میلیارد تومان را در بر میگیرند.
جدول قیمت اجاره آپارتمان در مرزداران
بر اساس فایلهای ارائهشده از بازار اجاره مرزداران، قیمت چهار آپارتمان نمونه به شرح زیر است:
| متراژ و مشخصات | سال ساخت | مبلغ ودیعه | اجاره ماهانه |
|---|---|---|---|
| ۱۱۰ متر، دوخوابه | ۱۴۰۵ | یک میلیارد تومان | ۱۰۰ میلیون تومان |
| ۱۴۰ متر، سهخوابه | ۱۴۰۰ | پنج میلیارد تومان | رهن کامل |
| ۱۰۵ متر، دوخوابه | ۱۳۹۵ | یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان | ۵۰ میلیون تومان |
| ۹۵ متر، دوخوابه | ۱۴۰۲ | دو میلیارد تومان | ۹۰ میلیون تومان |
این ارقام، قیمت پیشنهادی مالکان یا مشاوران املاک هستند و لزوماً به معنای انعقاد قرارداد با همان مبلغ نیستند. در بازار رکودی، امکان تبدیل بخشی از ودیعه به اجاره یا دریافت تخفیف وجود دارد؛ اما برای فایلهای خوشنقشه، نوساز، دارای پارکینگ مناسب و نزدیک به مترو، قدرت چانهزنی مستأجر معمولاً کمتر است.
کدام فایل مرزداران گرانتر است؟
برای مقایسه دقیقتر فایلهایی که ترکیب متفاوتی از پول پیش و اجاره دارند، در این گزارش فرض میکنیم هر یک میلیون تومان اجاره ماهانه معادل ۳۰ میلیون تومان ودیعه باشد. این عدد صرفاً یک معیار محاسباتی است و نرخ تبدیل نهایی در هر قرارداد با توافق مالک و مستأجر تعیین میشود.
با این روش، هزینه معادل رهن کامل آپارتمان ۱۱۰ متری نوساز حدود چهار میلیارد تومان خواهد بود. فایل ۱۰۵ متری سال ۱۳۹۵ معادل حدود سه میلیارد تومان رهن کامل و آپارتمان ۹۵ متری سال ۱۴۰۲ معادل حدود چهار میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان محاسبه میشود.
| فایل | معادل تقریبی رهن کامل | هزینه معادل به ازای هر متر |
|---|---|---|
| ۱۱۰ متر نوساز | ۴ میلیارد تومان | حدود ۳۶.۴ میلیون تومان |
| ۱۴۰ متر، ساخت ۱۴۰۰ | ۵ میلیارد تومان | حدود ۳۵.۷ میلیون تومان |
| ۱۰۵ متر، ساخت ۱۳۹۵ | ۳ میلیارد تومان | حدود ۲۸.۶ میلیون تومان |
| ۹۵ متر، ساخت ۱۴۰۲ | ۴.۷ میلیارد تومان | حدود ۴۹.۵ میلیون تومان |
بر این اساس، آپارتمان ۹۵ متری با ودیعه دو میلیارد و اجاره ۹۰ میلیون تومان، گرانترین فایل جدول به ازای هر مترمربع است. چنین اختلافی میتواند ناشی از موقعیت خاص، مشاعات لوکس، طبقه مناسب، پارکینگ، نورگیری یا بازسازی کامل باشد؛ اما احتمال قیمتگذاری بالاتر از سطح متعارف نیز باید بررسی شود.
در مقابل، واحد ۱۰۵ متری با سال ساخت ۱۳۹۵، با وجود اجاره ماهانه ۵۰ میلیون تومان، پایینترین هزینه معادل را در میان چهار فایل دارد. این نمونه نشان میدهد مستأجرانی که از نوسازبودن صرفنظر میکنند، میتوانند با بودجه مشابه متراژ بیشتری در اختیار داشته باشند.
اجاره ۱۱۰ متر نوساز؛ ماهی ۱۰۰ میلیون تومان
قیمت اعلامشده برای آپارتمان ۱۱۰ متری نوساز با یک میلیارد تومان ودیعه و ۱۰۰ میلیون تومان اجاره، با تعدادی از فایلهای اخیر مرزداران همخوانی دارد. در یکی از آگهیهای روز، واحدی ۱۱۰ متری و دوخوابه با یک میلیارد تومان رهن و ۹۹ میلیون تومان اجاره عرضه شده است.
این مبلغ به آن معناست که مستأجر، علاوه بر بلوکهکردن یک میلیارد تومان سرمایه، طی یک سال یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان اجاره پرداخت میکند. هزینه پرداختی سالانه این واحد، بدون احتساب شارژ ساختمان، هزینه جابهجایی و کمیسیون مشاور املاک، از اصل ودیعه بیشتر است.
برای مقایسه، بررسی فایلهای اجاره تهران در اردیبهشت ۱۴۰۵ نشان میداد متوسط واحد عرضهشده در پایتخت حدود ۸۹ متر، با عمر هفت سال، یک میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۱۹ میلیون تومان اجاره ماهانه داشته است. معادل اجاره کامل چنین واحدی حدود ۵۲ میلیون تومان در ماه برآورد شده بود؛ بنابراین برخی فایلهای مرزداران تقریباً دو برابر متوسط پیشنهادی تهران هزینه دارند.
چرا سن بنا تا این اندازه بر اجاره اثر دارد؟
ساختمانهای نوساز مرزداران معمولاً آسانسورهای جدید، پارکینگهای استاندارد، لابی، نگهبانی، سیستم سرمایش و گرمایش مرکزی یا امکانات مشاع بیشتری دارند. در واحدهای بزرگتر، وجود دو پارکینگ، تراس قابل استفاده، سالن اجتماعات و فضای ورزشی نیز میتواند ودیعه را چند میلیارد تومان افزایش دهد.
برای نمونه، در آگهیهای فعلی یک واحد ۲۳۵ متری ساخت ۱۴۰۳ با ودیعه ۱۰ میلیارد تومان و اجاره ۲۴۰ میلیون تومان و آپارتمانی ۱۷۰ متری با ودیعه شش میلیارد تومان و اجاره ۴۰ میلیون تومان عرضه شدهاند. این نرخها بیش از آنکه نماینده کل بازار باشند، بخش لوکس و خاص مرزداران را نشان میدهند.
در طرف مقابل، واحدهای قدیمیتر با متراژ بالا گاهی هزینه بسیار کمتری دارند. یک فایل ۱۹۰ متری ساخت ۱۳۸۵ با یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۵۰ میلیون تومان اجاره عرضه شده است. هرچند چنین واحدی فضای بیشتری دارد، مستأجر باید احتمال هزینه بالاتر تعمیرات، مصرف انرژی و فرسودگی تأسیسات را در نظر بگیرد.
آیا پنج میلیارد تومان برای رهن ۱۴۰ متر منطقی است؟
رهن کامل پنج میلیارد تومانی برای یک آپارتمان ۱۴۰ متری ساخت ۱۴۰۰، معادل حدود ۳۵ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان به ازای هر متر است. با توجه به فایلهای فعلی، این نرخ برای واحدی دارای آسانسور، انباری، پارکینگ مناسب و موقعیت خوب، خارج از دامنه کلی بازار مرزداران نیست.
در فایلهای روز، واحدهای ۱۵۰ تا ۱۷۰ متری با رهنهایی حدود ۴.۳ تا شش میلیارد تومان مشاهده میشوند. همچنین آپارتمانهای بسیار نوساز و لوکس ۱۶۵ متری در محدوده سپهر مرزداران پیشتر با رهن کامل حدود پنج میلیارد تومان عرضه شدهاند.
بااینحال، مستأجر باید مبلغ رهن را تنها بر اساس متراژ نسنجد. جهت واحد، تعداد طبقات، تعداد واحد در هر طبقه، کیفیت کابینت و سرویسها، سروصدای بزرگراه، فاصله تا ایستگاه مترو و میزان شارژ ماهانه در ارزش واقعی ملک اثر دارند.
فشار اجاره در تهران همچنان بالاست
رشد اجارهبها در خرداد ۱۴۰۵ نسبت به تورم عمومی سرعت کمتری داشت؛ تورم ماهانه اجاره در کشور ۲.۴ درصد و تورم نقطهبهنقطه آن ۳۱.۲ درصد اعلام شد. پایینتر بودن سرعت رشد به معنای کاهش قیمت نیست و اجارهها همچنان نسبت به سال گذشته افزایش قابلتوجهی دارند.
بررسی بازار تهران نیز نشان میدهد متوسط اجاره پیشنهادی در خرداد به حدود ۶۶۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع رسیده، درحالیکه رقم ثبتشده در قراردادهای قطعی حدود ۴۵۸ هزار تومان برای هر متر بوده است. فاصله میان این دو عدد نشان میدهد بخشی از مالکان قیمتهایی بالاتر از توان بازار پیشنهاد میدهند و در نهایت قرارداد با تخفیف منعقد میشود.
با چه بودجهای میتوان در مرزداران خانه اجاره کرد؟
رصد آگهیهای موجود نشان میدهد برای واحدهای حدود ۸۷ تا ۱۰۰ متر، ترکیبهایی مانند یک میلیارد تومان ودیعه و ۵۲ تا ۶۹ میلیون تومان اجاره دیده میشود. فایلهای رهن کامل ۹۰ تا ۱۰۰ متری نیز معمولاً به سرمایهای چندمیلیاردی نیاز دارند.
مستأجرانی که بودجه ودیعه بالاتری دارند، معمولاً با تبدیل اجاره به پول پیش میتوانند هزینه ماهانه را کاهش دهند. در مقابل، انتخاب آپارتمانهای ۱۵ تا ۲۵ ساله، طبقات بدون امکانات لوکس یا خیابانهای فرعی دورتر از مترو، امکان دسترسی به متراژ بیشتر با اجاره کمتر را فراهم میکند.
در مجموع، بازار اجاره مرزداران را نمیتوان یک بازار یکدست دانست. در یک سوی آن آپارتمان ۱۰۵ متری با معادل رهن سه میلیارد تومان قرار دارد و در سوی دیگر، واحد ۹۵ متری با هزینه معادل نزدیک پنج میلیارد تومان عرضه میشود. این فاصله نشان میدهد مستأجران پیش از امضای قرارداد باید چند فایل همسن و هممتراژ را مقایسه و هزینه معادل هر متر را محاسبه کنند.