بازار مسکن تهران بعد از جهش قیمتها قفل شد؛ تخفیف ۱۵ درصدی هم خریدار نیاورد
بازار خریدوفروش مسکن در تهران روزهای متفاوتی را پشت سر میگذارد؛ نه خریداران توان ورود جدی دارند و نه بسیاری از مالکان حاضرند قیمت ملک خود را متناسب با ظرفیت واقعی بازار تعدیل کنند. گزارشهای میدانی از بنگاههای املاک نشان میدهد جهش قیمتهای پیشنهادی در اردیبهشتماه، بهجای ایجاد رونق، بازار را به مرحلهای از سردرگمی و توقف معاملات رسانده است.
برخی فروشندگان که نیاز فوری به پول دارند، در هفتههای اخیر از قیمتهای دو ماه قبل ۱۰ تا ۱۵ درصد عقبنشینی کردهاند. با وجود این، کاهش محدود قیمت فایلها نتوانسته خریداران مصرفی را به بازار بازگرداند؛ زیرا قیمت پایه بسیاری از واحدها پیش از این عقبنشینی بهاندازهای افزایش یافته که تخفیف فعلی تأثیر چندانی بر توان خرید خانوار ندارد.
جهش ۸۰ درصدی مسکن؛ قیمت واقعی یا نرخ پیشنهادی؟
یکی از مهمترین اعداد مطرحشده درباره بازار امسال، افزایش ۷۰ تا ۸۰ درصدی قیمت مسکن است. این عدد نخست از سوی تورج سرباز، عضو هیئتمدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران، مطرح شد و سپس بازتاب گستردهای در رسانهها و شبکههای اجتماعی پیدا کرد.
بااینحال، بررسی منابع رسمی نشان میدهد هنوز آماری وجود ندارد که رشد ۸۰ درصدی میانگین قیمت قطعی معاملات مسکن تهران را تأیید کند. ایسنا در گزارشی که به راستیآزمایی این ادعا اختصاص داشت، تأکید کرد که افزایش مورد اشاره بیشتر در قیمتهای پیشنهادی فروشندگان و برخی مناطق تهران مشاهده شده و نمیتوان آن را به کل معاملات شهر تعمیم داد. آخرین دادههای در دسترس مرکز آمار نیز تورم نقطهبهنقطه بخش مسکن در کل کشور را حدود ۳۵ درصد و تورم اجاره را در محدوده ۳۱ تا ۳۲ درصد نشان میداد.
مشکل اصلی، نبود دادههای بهروز از معاملات قطعی تهران است. صفحه گزارشهای بانک مرکزی نشان میدهد آخرین گزارش ماهانه بازار مسکن پایتخت به مرداد ۱۴۰۳ مربوط میشود. قطع انتشار آمار متوسط قیمت و تعداد معاملات باعث شده فعالان بازار بیش از گذشته به فایلهای اینترنتی، گفتههای مشاوران املاک و برآوردهای غیررسمی متکی شوند؛ منابعی که لزوماً قیمت نهایی قراردادها را نشان نمیدهند.
بنابراین، عبارت «جهش ۸۰ درصدی» باید با قید قیمتهای پیشنهادی در برخی مناطق و فایلها منتشر شود. تبدیل این عدد به متوسط رسمی قیمت مسکن تهران، بدون وجود اطلاعات معاملاتی معتبر، میتواند تصویری اغراقشده از بازار ایجاد کند و خود به قیمتسازی بیشتر دامن بزند.
آپارتمان متری زیر ۱۰۰ میلیون تومان نایاب شده است؟
مشاهدات میدانی منتشرشده از بازار تهران نشان میدهد در بسیاری از مناطق، یافتن آپارتمان با قیمت پیشنهادی کمتر از متری ۱۰۰ میلیون تومان دشوار شده است. بااینحال، این عدد نیز متوسط رسمی کل شهر نیست و عواملی مانند منطقه، سن بنا، دسترسی، طبقه، آسانسور، پارکینگ، وضعیت سند و نیاز فوری فروشنده میتواند قیمت را بهشدت تغییر دهد.
در مناطق جنوبی، واحدهای قدیمی، فاقد آسانسور یا دارای مشکلات سندی هنوز ممکن است پایینتر از این مرز عرضه شوند. در مقابل، قیمتهای پیشنهادی مناطق شمالی و محلههای پرتقاضای مناطق یک، دو و سه بسیار بالاتر است. همین شکاف گسترده نشان میدهد استفاده از یک نرخ واحد برای توصیف کل تهران چندان دقیق نیست.
چرا تخفیف فروشندگان معامله ایجاد نکرد؟
کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصدی قیمت پیشنهادی، زمانی میتواند به افزایش معاملات منجر شود که فاصله میان بودجه خریدار و قیمت فروش محدود باشد. در شرایط فعلی، این فاصله برای بسیاری از خانهاولیها به چند میلیارد تومان رسیده است. تسهیلات مسکن نیز در مقایسه با قیمت یک واحد معمولی، سهم کوچکی از هزینه خرید را پوشش میدهد.
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، وضعیت خریدوفروش را راکد توصیف کرده و گفته است خانهاولیها و سرمایهگذاران حضور فعالی ندارند. به گفته او، بخش محدودی از معاملات فعلی توسط افرادی انجام میشود که قصد تبدیل واحد موجود خود به خانهای بزرگتر، کوچکتر یا مناسبتر را دارند.
این گروه به دلیل برخورداری از یک دارایی ملکی، کمتر از خانهاولیها تحت فشار جهش قیمت قرار میگیرد. وقتی قیمت خانه فعلی و ملک جایگزین همزمان بالا میرود، متقاضی تبدیل به احسن تنها باید مابهالتفاوت را تأمین کند؛ اما خانهاولی باید تقریباً کل قیمت واحد را از پسانداز و درآمد خود بپردازد.
تورم چگونه مسکن را وارد رکود کرد؟
تورم عمومی یکی از اصلیترین عوامل افزایش هزینه ساخت و قیمتگذاری ملک است. بر اساس گزارش مرکز آمار، تورم سالانه خرداد ۱۴۰۵ به ۶۲ درصد، تورم نقطهبهنقطه به ۸۸.۶ درصد و تورم ماهانه به ۵.۹ درصد رسیده است. رقم ۴.۳ درصدی که در برخی گزارشها بهعنوان تورم ماهانه ذکر شده، در واقع میزان افزایش تورم سالانه نسبت به ماه قبل است، نه تورم ماهانه خرداد.
افزایش قیمت فولاد، سیمان، تجهیزات تأسیساتی، دستمزد و زمین، هزینه جایگزینی ساختمان را بالا میبرد. مالک نیز معمولاً قیمت فروش خود را با این تصور تعیین میکند که پس از فروش، برای خرید ملک مشابه باید هزینه بیشتری بپردازد. در طرف مقابل، درآمد خانوار با همان سرعت رشد نمیکند و نتیجه، افزایش قیمت بدون افزایش معامله است؛ وضعیتی که از آن با عنوان رکود تورمی یاد میشود.
بازار مسکن چرا به اخبار سیاسی حساس شده است؟
مسکن در ایران معمولاً نسبت به ارز، طلا و بورس با تأخیر واکنش نشان میدهد. افزایش ریسک سیاسی ابتدا بازارهای نقدشوندهتر را متأثر میکند و سپس اثر آن از طریق نرخ ارز، هزینه مصالح و انتظارات تورمی به ملک منتقل میشود.
گزارشهای میدانی نشان میدهد انتشار اخبار مربوط به توافق یا کاهش تنش، گاهی مالکان را به افزایش قیمت امیدوار میکند؛ زیرا انتظار دارند سرمایههای راکد وارد ساختوساز و خرید ملک شود. در مقابل، تشدید نااطمینانی میتواند خریداران را محتاطتر کند و معاملات را کاهش دهد. این واکنشها الزاماً منطقی یا پایدار نیستند، اما نشان میدهند قیمتگذاری بازار بیش از گذشته تحتتأثیر انتظارات قرار گرفته است.
نقش بانکها و دلالان؛ ادعا یا واقعیت اثباتشده؟
تورج سرباز، عضو اتحادیه مشاوران املاک، بانکها، شرکتهای پوششی و شبکهای از واسطهها را به خریدوفروش و احتکار ملک در مناطق گرانقیمت متهم کرده است. او همچنین قیمتسازی در آگهیهای اینترنتی را یکی از عوامل ایجاد هیجان در بازار میداند.
این سخنان در حال حاضر ادعای یک مقام صنفی است و آمار مستقلی درباره سهم این معاملات در جهش امسال منتشر نشده است. البته قانون رفع موانع تولید، بانکها را به واگذاری داراییهای مازاد و خروج از بنگاهداری ملزم کرده است؛ اما وجود تکلیف قانونی بهتنهایی اثبات نمیکند که جهش اخیر عمدتاً توسط بانکها ایجاد شده باشد.
نبود اطلاعات شفاف درباره مالکان عمده، تعداد معاملات سریالی و قیمت قطعی قراردادها، امکان سنجش دقیق این ادعا را محدود میکند. راهحل مؤثرتر، انتشار منظم آمار معاملات، شناسایی مالکیتهای زنجیرهای و نظارت بر فعالیت شرکتهای وابسته است.
آیا تعیین سقف قیمت برای فروش مسکن عملی است؟
پیشنهاد تعیین سقف برای قیمت خریدوفروش مسکن، دیدگاه تورج سرباز است و هنوز به سیاست رسمی تبدیل نشده است. سقف مجاز افزایش اجارهبها در تهران برای سال ۱۴۰۵ نیز ۲۷ درصد اعلام شده، نه ۲۵ درصد؛ این نرخ برای شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر استان تهران ۲۳ درصد است.
قیمتگذاری دستوری ملک با دشواریهای جدی روبهروست؛ زیرا دو آپارتمان در یک ساختمان نیز ممکن است از نظر کیفیت، بازسازی، نور، طبقه و امکانات ارزش متفاوتی داشته باشند. از نظر تحلیلی، تعیین یک سقف غیرواقعی میتواند باعث ثبت مبلغی پایینتر در سند و دریافت مابهالتفاوت خارج از قرارداد، کاهش عرضه رسمی و ایجاد بازار غیرشفاف شود.
آینده قیمت مسکن؛ کاهش واقعی یا ادامه رکود؟
در کوتاهمدت، محتملترین سناریو ادامه رکود همراه با تعدیل موردی قیمتهای پیشنهادی است. فروشندگان نیازمند پول ممکن است تخفیف بیشتری ارائه کنند، اما مالکان بدون نیاز مالی احتمالاً در برابر کاهش اسمی قیمت مقاومت خواهند کرد.
پژمان جوزی، رئیس انجمن صنعت ساختمان، برآورد کرده است که با بازگشت ثبات سیاسی و اقتصادی، بخشی از ۵۰ تا ۶۰ میلیارد دلار سرمایه راکد یا غیرمولد میتواند وارد اقتصاد و صنعت ساختمان شود. این رقم یک برآورد صنفی است، نه آمار رسمی؛ ضمن آنکه ورود سرمایه به مسکن فقط زمانی به بهبود بازار مصرفی کمک میکند که به افزایش عرضه و ساخت واحدهای متناسب با قدرت خرید خانوار منجر شود.
بازار مسکن تهران اکنون بیش از آنکه با کاهش واقعی قیمت روبهرو باشد، درگیر عقبنشینی از نرخهای هیجانی است. تخفیف ۱۰ تا ۱۵ درصدی پس از جهش شدید، الزاماً به معنای ارزانشدن خانه نیست. بازگشت خریداران به بازار به ثبات اقتصادی، افزایش قدرت خرید، تأمین مالی مؤثر، رشد عرضه و انتشار آمار شفاف وابسته است؛ عواملی که بدون آنها رکود تورمی میتواند برای ماههای بیشتری ادامه پیدا کند.