چرا دیگر نمیتوان قیمت مسکن را با دلار سنجید؟
بازار مسکن ایران در سالهای اخیر وارد مرحلهای تازه از رفتار اقتصادی شده که با الگوهای قدیمی قابل توضیح نیست. در حالی که سالها یکی از رایجترین تحلیلها، پیوند مستقیم قیمت مسکن با نرخ دلار بود، اکنون کارشناسان معتقدند این رابطه کارکرد گذشته را از دست داده و تکرار آن نهتنها کمکی به فهم بازار نمیکند، بلکه میتواند موجب تشدید التهاب روانی و تصمیمگیری نادرست مصرفکنندگان شود. منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن، با تأکید بر این تغییر ساختاری، معتقد است اقتصاد مسکن دیگر واکنش آنی و خطی به نوسانات ارزی ندارد و تحلیلهای سادهانگارانه در این حوزه، بیش از آنکه تحلیلی باشد، جنبه تبلیغاتی پیدا کرده است.
تضعیف چسبندگی قیمت مسکن به دلار
غیبی با اشاره به تحولات چهار سال اخیر بازار ملک تأکید میکند که از سال ۱۴۰۰ به بعد، چسبندگی تاریخی قیمت مسکن به نرخ ارز بهطور محسوسی تضعیف شده است. به گفته او، در گذشته جهشهای ارزی به سرعت خود را در قیمتهای پیشنهادی مسکن نشان میداد، اما اکنون این انتقال مستقیم دیگر وجود ندارد. با این حال، برخی فعالان غیررسمی بازار همچنان تلاش میکنند با احیای همان الگوهای قدیمی، افزایش قیمت ارز را بهعنوان سیگنال قطعی گرانی مسکن معرفی کنند و از این طریق فضای روانی بازار را ملتهب سازند. این کارشناس بازار مسکن این رویکرد را تحلیلی اشتباه میداند که نتیجهای جز سردرگمی مصرفکننده و به تعویق افتادن تصمیمهای منطقی خرید ندارد.
اثرپذیری غیرمستقیم مسکن از بازارهای موازی
بازار مسکن، برخلاف بازارهایی مانند ارز و طلا، واکنش فوری به شوکهای قیمتی ندارد. غیبی با اشاره به ماهیت ترمیمی این بازار توضیح میدهد که مسکن اگرچه از تحولات بازارهای موازی بیتأثیر نیست، اما این اثرگذاری با تأخیر و از مسیر هزینههای تولید و انتظارات تورمی منتقل میشود. به همین دلیل، نمیتوان با مشاهده نوسان کوتاهمدت دلار، بلافاصله نتیجه گرفت که بازار ملک نیز وارد فاز صعودی یا نزولی شده است. این تفاوت ماهوی سبب میشود تحلیلهایی که مسکن را صرفاً دنبالهرو ارز میدانند، تصویر دقیقی از واقعیت بازار ارائه نکنند و تنها به بازتولید هیجان منجر شوند.
مسکن برای مصرفکننده، نه ابزار سرمایهگذاری کوتاهمدت
یکی از محورهای اصلی تحلیل غیبی، تفکیک نگاه مصرفی از نگاه سرمایهگذاری در بازار مسکن است. او تأکید میکند که برای خانوارها، مسکن پیش از آنکه یک دارایی سرمایهای باشد، سرپناه و پشتوانه اعتباری و حیثیتی محسوب میشود. بر همین اساس، توصیه همیشگی این کارشناس آن است که اگر فردی از منابع مالی و اعتباری پایدار و مصوب برخوردار است، خرید مسکن مصرفی را به امید کاهش قیمت یا نوسانات ارزی به تعویق نیندازد. از نگاه او، سنجش بازار ملک با منطق سود و زیان کوتاهمدت، خطایی مفهومی است که جایگاه واقعی مسکن در سبد خانوار ایرانی را نادیده میگیرد.
خطای تحلیل سود در مسکن مصرفی
در ادبیات اقتصادی ایران، افزایش قیمت مسکن مصرفی الزاماً به معنای تحقق سود نیست. غیبی با اشاره به این نکته توضیح میدهد که اگر ارزش ملکی که محل سکونت خانوار است افزایش یابد، این افزایش قیمت در عمل سود قابل برداشت محسوب نمیشود، زیرا جایگزینی همان ملک نیز با قیمتهای جدید انجام خواهد شد. به بیان دیگر، خانواری که خانه خود را میفروشد، ناچار است برای خرید واحد مشابه یا بهتر، هزینهای متناسب با قیمتهای روز پرداخت کند. بنابراین تحلیل مسکن مصرفی با رویکرد سوداگری، تصویری نادرست از واقعیت اقتصادی این بازار ایجاد میکند و انتظارات غیرواقعی را دامن میزند.
واقعیت آماری افت قیمت مسکن در ایران
غیبی با استناد به دادههای تاریخی بازار مسکن طی ۲۶ سال گذشته، ادعای ریزشهای سنگین قیمتی را فاقد پشتوانه آماری میداند. به گفته او، هیچ آمار رسمی و تأییدشدهای وجود ندارد که نشان دهد قیمت مسکن پس از دورههای رشد، با سقوطهایی در حد ۵۰ یا ۶۰ درصد و حتی ارقام اغراقآمیزتر مواجه شده باشد. حتی در مقاطع رکود که بازار پیشخور افزایش قیمت داشته، بیشترین کاهش ثبتشده در محدوده ۱۵ تا ۲۰ درصد بوده است. این میزان افت، در مقایسه با رشدهای چندساله قبل از آن، عددی محدود محسوب میشود و نمیتواند مبنای انتظار ریزشهای شدید قرار گیرد.
نقش هزینههای تولید در قیمت تمامشده مسکن
یکی از ابعاد کمتر دیدهشده در تحلیلهای سطحی بازار مسکن، چرخه تولید واحدهای مسکونی است. غیبی با اشاره به این چرخه توضیح میدهد که از مرحله صدور دستور نقشه تا ساخت و تحویل واحد به مصرفکننده، مجموعهای از هزینهها شامل مصالح ساختمانی، خدمات فنی، عوارض شهرداری و هزینههای جانبی شکل میگیرد. افزایش هر یک از این مؤلفهها، مستقیماً قیمت تمامشده آپارتمان را بالا میبرد. به همین دلیل، حتی اگر بازار در ظاهر با رکود معاملاتی مواجه باشد، رشد هزینههای تولید در نهایت خود را در قیمتهای عرضهشده نشان میدهد و مانع از کاهش محسوس قیمتها میشود.
تقاضای واقعی و محدودیت فایلهای عرضه
برخلاف فضاسازیهای رسانهای و تحلیلهای غیررسمی، غیبی معتقد است تقاضای واقعی خرید مسکن همچنان در بازار حضور دارد. این تقاضا عمدتاً از سوی خریدارانی شکل میگیرد که منابع مالی پایدار دارند و به دنبال تأمین نیاز سکونتی خود هستند، نه کسب سود کوتاهمدت. همزمان، تعداد فایلهای عرضهشده با کیفیت مطلوب محدود است و همین عدم تعادل میان عرضه و تقاضای مؤثر، به افزایش قیمتها دامن میزند. خریداران واقعی معمولاً به دنبال واحدهایی هستند که از نظر موقعیت، کیفیت ساخت و امکانات، استانداردهای مشخصی را داشته باشد و این موضوع دامنه انتخاب آنها را محدودتر میکند.
رفتار فروشندگان و انتظار برای تحولات سیاسی
در سوی دیگر بازار، رفتار فروشندگان نیز نقش مهمی در شکلگیری قیمتها دارد. غیبی با اشاره به شرایط سیاسی و اقتصادی کشور توضیح میدهد که بسیاری از فروشندگان در انتظار روشنتر شدن چشماندازها و همچنین عبور از تعطیلات نوروز هستند و بهطور همزمان اقدام به فروش نمیکنند. این انتظار زمانی و روانی باعث میشود تعداد فایلهای فعال در بازار کاهش یابد و خریداران با گزینههای محدودتری مواجه شوند. در چنین شرایطی، حتی تقاضای محدود اما واقعی نیز میتواند فشار افزایشی بر قیمتها وارد کند.
افزایش جابهجایی متراژ در ماههای پایانی سال
یکی از الگوهای تکرارشونده در بازار مسکن، افزایش تمایل خانوارها به تغییر متراژ واحدهای مسکونی در ماههای پایانی سال است. غیبی با اشاره به این رفتار توضیح میدهد که بسیاری از خانوادهها تلاش میکنند واحدهای کوچکتر خود را به واحدهای بزرگتر تبدیل کنند. این جابهجایی، بهویژه در شرایطی که عرضه محدود است، تقاضای مضاعفی ایجاد میکند و به فشار قیمتی در بازار میافزاید. ترکیب این عامل با تقاضای مصرفی موجود و محدودیت فایلهای فروش، یکی از دلایل اصلی افزایش قیمت مسکن در مقطع فعلی به شمار میرود.
جمعبندی
تحلیل اظهارات منصور غیبی نشان میدهد بازار مسکن ایران وارد مرحلهای شده که با فرمولهای ساده و قدیمی قابل توضیح نیست. تضعیف رابطه مستقیم قیمت مسکن و دلار، نقش پررنگ هزینههای تولید، ماهیت مصرفی مسکن برای خانوارها و محدودیت عرضه در برابر تقاضای واقعی، مجموعه عواملی هستند که مسیر قیمتها را شکل میدهند. در چنین شرایطی، دامن زدن به تحلیلهای هیجانی و پیوند زدن کامل بازار ملک به نوسانات ارزی، نهتنها کمکی به شفافیت بازار نمیکند، بلکه مصرفکنندگان را در معرض خطای تصمیمگیری قرار میدهد. نگاه تحلیلی و مبتنی بر واقعیتهای آماری و ساختاری، تنها راه فهم درست بازار مسکن و اتخاذ تصمیمهای منطقی در این حوزه است.