کاهش هزینه دریافت وام اوراق مسکن؛ افت چشمگیر قیمت «تسه» به نفع متقاضیان
بازار اوراق تسهیلات مسکن در ماههای اخیر شاهد یکی از معنادارترین اصلاحهای قیمتی خود بوده است؛ اصلاحی که به طور مستقیم هزینه دسترسی خانوارها به وام خرید مسکن را کاهش داده و معادلات مالی متقاضیان را تغییر داده است. افت قیمت اوراق «تسه» که در دیماه امسال به اوج خود رسیده بود، اکنون به محدودهای رسیده که بار مالی دریافت وام مسکن را نسبت به ابتدای زمستان به شکل قابل توجهی کاهش میدهد. این تحولات در شرایطی رخ داده که تقاضای مصرفی مسکن همچنان تحت فشار قیمت ملک قرار دارد و هر کاهش هزینهای در مسیر تامین مالی، میتواند برای متقاضیان واقعی تعیینکننده باشد.
افت قیمت اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس
بررسی معاملات فرابورس نشان میدهد قیمت هر برگه اوراق تسهیلات مسکن که در دیماه امسال تا محدوده ۱۷۰ هزار تومان افزایش یافته بود، در بهمنماه به حدود ۱۳۰ هزار تومان عقبنشینی کرد و در روزهای پایانی سال با کاهش بیشتر، در بازه ۱۱۵ تا ۱۲۳ هزار تومان معامله میشود. آخرین نرخ ثبتشده برای اوراق تسهیلات مسکن سال ۱۴۰۴ در معاملات فرابورس، ۱۱۸ هزار و ۹۴۳ تومان بوده که نسبت به روز معاملاتی قبل حدود پنج درصد کاهش قیمت را نشان میدهد. این روند نزولی باعث شده هزینه نهایی دریافت وام مسکن از محل اوراق، فاصله محسوسی با ماههای اوج قیمت پیدا کند.
ساختار وام اوراق مسکن و نقش امتیاز «تسه»
وام اوراق مسکن از جمله تسهیلاتی است که بدون نیاز به سپردهگذاری به متقاضیان پرداخت میشود و شرط اصلی دریافت آن، خرید امتیاز اوراق تسهیلات مسکن از طریق فرابورس است. هر برگه تسه با ارزش اسمی ۵۰۰ هزار تومان، معادل یک امتیاز وام محسوب میشود و متقاضیان بر اساس سقف تسهیلات تعیینشده، باید تعداد مشخصی اوراق خریداری کنند. همین ویژگی باعث میشود نوسان قیمت اوراق، مستقیما بر هزینه واقعی دریافت وام اثر بگذارد و بازار تسه به یکی از متغیرهای کلیدی تصمیمگیری خریداران مسکن تبدیل شود.
وام مسکن زوجین در تهران چگونه محاسبه میشود
در حال حاضر زوجین ساکن تهران میتوانند برای هر نفر ۵۰۰ میلیون تومان وام اوراق مسکن دریافت کنند که مجموع آن به یک میلیارد تومان میرسد. علاوه بر این، امکان دریافت ۲۸۰ میلیون تومان وام جعاله برای تعمیر یا تکمیل واحد مسکونی نیز در قالب همین تسهیلات وجود دارد. برای دریافت وام ۵۰۰ میلیون تومانی، هر متقاضی باید هزار برگه اوراق تسه خریداری کند و در نتیجه یک زوج برای وام یک میلیارد تومانی نیازمند خرید دو هزار برگه هستند. وام جعاله ۲۸۰ میلیون تومانی نیز مستلزم خرید ۵۶۰ برگه اوراق تسه است.
محاسبه هزینه واقعی وام ۱.۲۸ میلیاردی مسکن
با احتساب آخرین قیمت اوراق تسهیلات مسکن در معاملات فرابورس، زوجین تهرانی برای دریافت وام یک میلیارد تومانی به همراه وام جعاله باید در مجموع ۲۵۶۰ برگه اوراق خریداری کنند. با قیمت ۱۱۸ هزار و ۹۴۳ تومان برای هر برگه، هزینه نهایی خرید این اوراق به حدود ۳۰۴ میلیون و ۴۹۴ هزار تومان میرسد. به بیان ساده، یک خانواده دو نفره در تهران برای دسترسی به وام ۱.۲۸ میلیارد تومانی مسکن، باید رقمی نزدیک به ۳۰۴ میلیون تومان صرف خرید امتیاز اوراق کند؛ رقمی که نسبت به ماههای گذشته کاهش قابل توجهی داشته است.
مقایسه با دیماه و صرفهجویی میلیونی متقاضیان
اگر همین محاسبه با قیمتهای دیماه انجام شود، تصویر کاملا متفاوتی به دست میآید. در دیماه امسال که هر برگه اوراق تسه تا حدود ۱۷۰ هزار تومان معامله میشد، هزینه دریافت وام اوراق مسکن برای زوجین تهرانی به حدود ۴۳۵ میلیون تومان میرسید. مقایسه این رقم با هزینه فعلی نشان میدهد متقاضیان در شرایط کنونی بیش از ۱۳۰ میلیون تومان کمتر برای دریافت همان میزان تسهیلات پرداخت میکنند. این کاهش هزینه، اهمیت زمانبندی ورود به بازار اوراق مسکن را بیش از پیش برجسته کرده است.
وضعیت سقف تسهیلات در مراکز استانها
سقف وام اوراق مسکن در مراکز استانها و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر با تهران تفاوت دارد. در این مناطق، به هر نفر تا ۸۰۰ میلیون تومان وام اوراق مسکن تعلق میگیرد و زوجین میتوانند در مجموع از ۱۶۰۰ میلیون تومان وام اوراق بهرهمند شوند. علاوه بر این، امکان دریافت ۲۸۰ میلیون تومان وام جعاله نیز برای متقاضیان این شهرها وجود دارد. تفاوت سقف تسهیلات باعث میشود تعداد اوراق مورد نیاز و در نتیجه هزینه نهایی دریافت وام، بسته به محل سکونت متقاضیان متفاوت باشد.
تسهیلات اوراق مسکن در سایر شهرها
در سایر مناطق شهری که جمعیت کمتری دارند، سقف وام اوراق مسکن برای هر نفر ۶۰۰ میلیون تومان تعیین شده است. در نتیجه زوجین ساکن این مناطق میتوانند تا یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان وام اوراق مسکن دریافت کنند و در صورت تمایل، ۲۸۰ میلیون تومان وام جعاله نیز به این مبلغ اضافه میشود. این ساختار نشان میدهد سیاستگذار تلاش کرده با در نظر گرفتن تفاوت سطح قیمت مسکن در شهرهای مختلف، سقف تسهیلات را متناسبسازی کند.
گسترش دامنه مشمولان وام دو نفره
وام دو نفره اوراق مسکن در سالهای گذشته صرفا به زوجین اختصاص داشت، اما از اردیبهشت امسال دامنه مشمولان این تسهیلات گسترش یافته است. بر اساس تصمیم جدید، بستگان درجه یک با مصادیقی مانند پدر و فرزند، مادر و فرزند، خواهر و برادر، خواهر و خواهر و برادر و برادر نیز میتوانند از سقف وام دو نفره استفاده کنند. این تغییر، انعطافپذیری بیشتری در استفاده از تسهیلات خرید مسکن ایجاد کرده و امکان تجمیع توان مالی اعضای خانواده را افزایش داده است.
حذف محدودیت سال ساخت و تاثیر آن بر بازار
یکی دیگر از تغییرات مهم در حوزه وام اوراق مسکن، حذف محدودیت مربوط به سال ساخت ساختمان است. در سالهای گذشته، تنها واحدهایی با سن بنای مشخص امکان استفاده از این تسهیلات را داشتند، اما از اردیبهشت امسال این محدودیت برداشته شده است. در حال حاضر، اعطای وام اوراق مسکن بدون توجه به قدمت بنا امکانپذیر است، مشروط بر آنکه عمر مفید باقیمانده ملک بر اساس گزارش ارزیابی مورد تایید باشد. این تصمیم دامنه انتخاب خریداران را افزایش داده و بخشی از محدودیتهای پیشین بازار را کاهش داده است.
جمعبندی
کاهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس، نقطه عطفی برای متقاضیان وام خرید مسکن به شمار میرود. افت بیش از ۳۰ درصدی قیمت تسه نسبت به اوج دیماه، هزینه واقعی دریافت وام را به شکل محسوسی پایین آورده و برای زوجین تهرانی صرفهجویی بیش از ۱۳۰ میلیون تومانی به همراه داشته است. در کنار این کاهش هزینه، گسترش دامنه مشمولان و حذف محدودیت سال ساخت ساختمان، جذابیت و کارایی وام اوراق مسکن را افزایش داده است. با این حال، تصمیمگیری نهایی متقاضیان همچنان به شرایط بازار مسکن، نرخ سود تسهیلات و توان بازپرداخت اقساط وابسته خواهد بود؛ عواملی که در کنار قیمت اوراق، مسیر ورود خانوارها به بازار خرید مسکن را تعیین میکنند.
