ضرورت ضابطهمند شدن ساخت مسکن کوچکمتراژ در بازار ملتهب مسکن
بازار مسکن ایران در سالهای اخیر با رکود عرضه، جهش قیمت و کاهش قدرت خرید خانوارها روبهرو بوده است. در این میان، گرایش تقاضا بهسوی واحدهای کوچکمتراژ نشانهای از تغییر الگوی مصرف و تحولات عمیق در رفتار اقتصادی جامعه است. خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران، ضمن هشدار نسبت به بیتوجهی به این نیاز واقعی، ساخت ضابطهمند این واحدها را تنها مسیر معقول برای تعادلبخشی به بازار مسکن دانسته است. به گفته او، بخش عمده معاملات مسکن در محدوده متراژ پایین انجام میشود و عدم انطباق عرضه با این نوع تقاضا، فاصله میان توان مالی مردم و قیمت واقعی مسکن را افزایش داده است.
طرح «مجتمعهای اقامتی» جایگزین هوشمند در تولید مسکن اقتصادی
باقرپور با اشاره به طرح ابتکاری اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران توضیح داد که ساخت مسکن کوچکمتراژ در قالب «مجتمعهای اقامتی» و نه «مجتمعهای مسکونی» دنبال شده است. در این مدل، با طراحی مسیر حقوقی مشخص، تلاش شد تا محدودیتهای قانونی موجود در تعریف کاربری مسکونی دور زده نشود بلکه در قالبی قابلقبول، پاسخگوی نیاز بازار باشد. این طرح بهصورت رسمی در مرحله اجرا قرار گرفته بود تا اینکه مرکز تحقیقات و پژوهش وزارت راه و شهرسازی محدودیتهایی را برای ورود بخش غیردولتی مطرح کرد. هرچند، بهگفته باقرپور، اکنون این مرکز نیز به ضرورت ورود بخش خصوصی در این حوزه اذعان کرده و باید زمینه اجرایی آن هرچه سریعتر فراهم شود.
غلبه واقعگرایی بر آرمانگرایی در سیاستگذاری مسکن
باقرپور در سخنان خود تأکید کرد که سیاستگذاری در بخش مسکن نباید صرفاً متکی بر اهداف آرمانگرایانه باشد، بلکه باید بر پایه واقعیتهای اقتصادی و معیشتی خانوارها تنظیم شود. در شرایطی که استطاعت مالی طبقات متوسط و پایین جامعه کاهش یافته، اصرار بر ساخت واحدهای بزرگمتراژ یا ویلایی، نوعی نادیدهگرفتن واقعیتهای بازار محسوب میشود. بر اساس تحلیلهای رسمی، توان خرید خانوارهای شهری امروز بهگونهای است که نیاز به واحدهای ۴۰ تا ۶۰ متری، بیش از هر زمان دیگر احساس میشود. در این میان، مدل ساخت مجتمعهای اقامتی میتواند نقش مؤثری در تأمین این نیاز ایفا کند و مسکن را برای قشر وسیعتری از جامعه در دسترس قرار دهد.
ظرفیت حقوقی «مجتمعهای اقامتی» برای سکونت بلندمدت
یکی از ابعاد مهم طرح پیشنهادی اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران، جنبه حقوقی آن است. به گفته باقرپور، در قوانین موجود محدودیتی برای مدت اقامت در مجتمعهای اقامتی وجود ندارد و افراد میتوانند بهصورت بلندمدت در این واحدها ساکن شوند. این ویژگی سبب میشود تا این نوع ساختمانها بتوانند در عمل، همان کارکرد مسکن دائم را داشته باشند، بدون آنکه مغایرتی با قانون ایجاد شود. در عین حال، با تعریف ضوابط مشخص، میتوان مانع از زایش ساختوسازهای بیضابطه یا سوءاستفاده از این عنوان شد. بنابراین، ضابطهمند شدن فرایند ساخت چنین مجموعههایی، نه تنها راهحل بحران مسکن بلکه الگویی نوین برای ساماندهی ساختوساز شهری به شمار میرود.
نقش وزارت راه و شهرسازی در ساماندهی و تسریع فرآیندها
با توجه به جایگاه وزارت راه و شهرسازی بهعنوان نهاد سیاستگذار در حوزه مسکن، تصمیمگیری این وزارتخانه درباره نحوه ورود بخش غیردولتی به عرصه ساخت مجتمعهای اقامتی، تعیینکننده سرنوشت این طرح است. باقرپور معتقد است بلاتکلیفی در تصمیمگیریهای کلان، موجب توقف پروژههای عمرانی و تشدید رکود در تولید مسکن میشود. او خواستار آن شد که ضوابط و چارچوبهای اجرایی مربوط به این طرح هرچه سریعتر تدوین و به اتحادیهها و بخش خصوصی ابلاغ شود تا هم مسیر قانونی فعالیتها روشن شود و هم بهرهوری در تأمین نیازهای واقعی بازار افزایش یابد.
ضرورت تدوین چارچوب مشخص برای حضور بخش خصوصی
بخش خصوصی همواره موتور محرک تولید در صنعت ساختمان کشور بوده است، اما نبود سازوکار شفاف برای ورود به پروژههای اقتصادیتر، مانعی جدی در مسیر فعالیت آن محسوب میشود. طرح مجتمعهای اقامتی میتواند فرصتی برای ایجاد تعادل میان سودآوری بخش خصوصی و منافع عمومی باشد. در صورتی که وزارت راه و شهرسازی و نهادهای نظارتی چارچوبی مشخص و شفاف برای این نوع ساختوسازها تعریف کنند، اتحادیهها و تعاونیها قادر خواهند بود با جذب سرمایههای خرد و متوسط، بخشی از نیاز فزاینده بازار به مسکن را پاسخ دهند.
تأثیر اقتصادی ساخت مسکن کوچکمتراژ بر بازار کار و سرمایه
توسعه تولید مسکن کوچکمتراژ علاوه بر تسهیل دسترسی خانوارها به مسکن، تأثیر قابلتوجهی در رونق بازار کار، صنایع وابسته و گردش مالی بازارهای داخلی خواهد داشت. کاهش هزینه ساخت، سرعت بالای اجرا و بازگشت سریع سرمایه از شاخصترین ویژگیهای این مدل محسوب میشود. همچنین، با افزایش عرضه واحدهای متناسب با توان خرید مصرفکنندگان، فشار تقاضای انباشته در بخش مسکن کاهش یافته و تعادل نسبی در بازار قیمتها ایجاد خواهد شد. این موضوع میتواند از منظر سیاستهای کنترل تورم نیز نتایج مثبتی در اقتصاد کلان کشور به همراه داشته باشد.
جمعبندی: زمان تصمیمگیری شفاف برای آینده بازار مسکن فرارسیده است
گزارشها و تحلیلهای آماری بهروشنی بیانگر آن است که بخش عمده خانوارهای شهری ایران بهدنبال واحدهای اقتصادی و کوچکمتراژ هستند. با این حال، نبود سیاستگذاری منسجم و بلاتکلیفی در اجرای طرحهای نوآورانه موجب شده تا ظرفیتهای بالفعل این حوزه نادیده گرفته شود. سخنان خشایار باقرپور هشداری جدی برای سیاستگذاران است تا با رویکردی واقعگرایانه، مسیر توسعه ضابطهمند مسکن کوچکمتراژ را هموار سازند. اگر ضوابط اجرایی مجتمعهای اقامتی بهسرعت نهایی و ابلاغ شود، میتوان امیدوار بود که تولید مسکن اقتصادی از رکود خارج شده و پاسخگوی نیاز گسترده اقشار متوسط و جوان جامعه باشد. آینده بازار مسکن در گرو تصمیمهای روشن، شفاف و مبتنی بر واقعیتهای اقتصادی است؛ تصمیمهایی که تعلل در آنها، هزینهای سنگین برای دولت و مردم به همراه دارد.