دلار دوباره بالا رفت؛ قیمت مسکن چه زمانی واکنش نشان میدهد؟ پاسخ یک پژوهش ۱۷ ساله
بازار ارز در روز جمعه ۳ مهر ۱۴۰۵ بار دیگر در سطوح بالایی قرار دارد. تازهترین نرخهای بازار آزاد، قیمت دلار را حدود ۲۳۴ هزار و ۶۱۵ تومان نشان میدهد؛ رقمی که بار دیگر توجه سرمایهگذاران و خریداران را به اثر احتمالی جهش ارز بر دیگر بازارهای دارایی جلب کرده است.
در بازار ایران معمولاً با هر موج صعودی دلار، یک پرسش قدیمی دوباره مطرح میشود: آیا قیمت مسکن هم با فاصله زمانی مشخصی افزایش پیدا خواهد کرد؟
پاسخ کوتاه این است که چنین رابطه ساده و ثابتی وجود ندارد.
مسکن برخلاف دلار، سکه یا سهام بازاری نیست که قیمت آن در چند دقیقه تغییر کند. هزینه معامله بالا، نقدشوندگی پایین، نیاز به سرمایه بسیار بزرگ و محدودیت قدرت خرید خانوارها باعث میشود شوکهای اقتصاد کلان با سرعت متفاوتی در این بازار تخلیه شوند.
پژوهشی که رفتار بازارهای دارایی ایران را طی ۱۷ سال بررسی کرده، تصویر دقیقتری از همین تفاوت ارائه میدهد.
بررسی ۱۷ سال بازار؛ دلار چگونه به مسکن منتقل میشود؟
سهیل رودری، فرزانه احمدیان یزدی و حسن چنارانی در مقالهای با عنوان «سبد بهینه سرمایهگذاری و پوشش ریسک متغیر در زمان؛ شواهدی جدید از بازارهای ارز، سهام، سکه طلا و مسکن» روابط این چهار بازار را بررسی کردهاند.
این پژوهش در دوره ۱۲، شماره ۲۳ نشریه «بررسی مسائل اقتصاد ایران» پژوهشگاه علوم انسانی و مطالعات فرهنگی منتشر شده و دادههای ماهانه فروردین ۱۳۸۵ تا شهریور ۱۴۰۲، معادل مارس ۲۰۰۶ تا اوت ۲۰۲۳، را با استفاده از مدل TVP-VAR بررسی کرده است.
هدف پژوهش فقط مقایسه بازده بازارها نبوده است. محققان بررسی کردهاند هنگامی که یک بازار دچار نوسان میشود، چه میزان از این نوسان به سایر بازارها منتقل میشود.
نتیجه کل دوره قابل توجه است: بازار ارز و سهام در مجموع انتقالدهنده خالص نوسان بودهاند، در حالی که سکه و مسکن بیشتر در جایگاه دریافتکننده خالص نوسان قرار گرفتهاند.
این نتیجه به زبان ساده یعنی تغییرات مسکن را نمیتوان کاملاً مستقل از اتفاقات بازارهای دیگر دید.
اما نکته مهمتر این است که این رابطه در تمام دوره ثابت نبوده است.
مسکن همیشه دنبال دلار حرکت نکرده است
بررسی زمانی نتایج پژوهش نشان میدهد مسکن در سالهای مختلف نقش متفاوتی داشته است.
در سالهای ابتدایی دوره مورد بررسی، مسکن بیشتر دریافتکننده نوسان بود. سپس طی بخشی از فاصله تقریبی ۱۳۸۷ تا ۱۳۹۲، نقش آن تغییر کرد و خود به یکی از انتقالدهندگان نوسان در شبکه داراییها تبدیل شد.
بعد از آن دوباره جهت تغییر کرد و خصوصاً در سالهای پایانی پژوهش، مسکن بیشتر در موقعیت دریافتکننده قرار گرفت.
رفتار دلار نیز ثابت نبود. ارز در برخی سالها از بازارهای دیگر نوسان دریافت میکرد، اما از حوالی سال ۱۳۹۷ به بعد نقش آن بهعنوان یکی از مهمترین انتقالدهندگان نوسان پررنگتر شد.
بنابراین نمیتوان نسخهای ساده مانند «دلار امروز گران شد، پس خانه سه ماه دیگر گران میشود» ارائه کرد.
دادههای ۱۷ ساله دقیقاً خلاف چنین قاعده ثابتی را نشان میدهند.
از سال ۱۳۹۷ بازارها بیشتر به هم وصل شدند
یکی از مهمترین یافتههای پژوهش به میزان اتصال چهار بازار مربوط میشود.
متوسط شاخص اتصال بازارهای ارز، طلا، سهام و مسکن در کل دوره حدود ۲۱ درصد محاسبه شده، اما این عدد طی زمان ثابت نبوده است.
در سالهای پایانی مطالعه، خصوصاً بعد از ۱۳۹۷، میزان ارتباط بازارها افزایش پیدا کرده و در مقاطعی به محدوده حدود ۳۳ درصد رسیده است.
پژوهشگران تأکید میکنند در دورههایی مانند تشدید تحریمهای اقتصادی و همهگیری کرونا، پیوند میان بازارهای دارایی افزایش پیدا کرده و در نتیجه امکان کاهش ریسک از طریق نگهداری داراییهای کاملاً مستقل محدودتر شده است.
برای تحلیل بازار مسکن امروز این موضوع اهمیت زیادی دارد.
در سالهایی که ارز نقش بیشتری در انتقال نوسان داشته، مسکن نیز عمدتاً در سمت دریافت قرار گرفته است؛ یعنی سکون ظاهری بازار ملک الزاماً به معنای قطع ارتباط آن با دلار نیست.
چرا خانه به اندازه دلار بالا و پایین نمیشود؟
پاسخ را باید در ساختار متفاوت بازار مسکن جستوجو کرد.
در پژوهش مذکور، پراکندگی بازده ماهانه مسکن بسیار کمتر از سه بازار دیگر بوده است. به عبارت دیگر، بازار مسکن در مقایسه با ارز، سکه و بورس حرکات ماهانه بسیار آرامتری را ثبت کرده است.
اما این آرامش آماری الزاماً به معنی ثبات اقتصادی نیست.
خانه مانند دلار یا سهام هر لحظه معامله نمیشود. ممکن است فروشنده قیمت پیشنهادی خود را ۲۰ درصد افزایش دهد، اما تا زمانی که خریداری برای آن قیمت وجود نداشته باشد، نمیتوان گفت قیمت قطعی بازار دقیقاً به همان میزان افزایش یافته است.
همین مسئله اکنون نیز در تهران مشاهده میشود.
قیمت پیشنهادی مسکن یک چیز است، معامله واقعی چیز دیگر
رصدهای بازار تهران در شهریور و ابتدای مهر ۱۴۰۵ اختلاف قابل توجهی در برآورد متوسط قیمت مسکن نشان میدهند.
برخی گزارشها متوسط قیمت پیشنهادی تهران در مرداد را حدود ۲۰۹ میلیون تومان برای هر مترمربع و تعداد معاملات ماهانه را کمتر از سه هزار فقره عنوان میکنند.
یک رصد دیگر متوسط قیمت پیشنهادی شهریور را حدود ۲۲۲ میلیون تومان اعلام کرده و میگوید میان قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی معاملات حدود ۱۰ درصد فاصله وجود داشته است.
برخی سامانههای مبتنی بر آگهی نیز در روزهای اخیر اعداد بالاتر از ۲۳۰ میلیون تومان را ثبت کردهاند.
همین اختلاف ارقام نشان میدهد چرا مقایسه مستقیم قیمت روزانه دلار با «قیمت مسکن» میتواند گمراهکننده باشد؛ زیرا برخلاف ارز، برای خانه یک نرخ واحد و لحظهای وجود ندارد.
رکود معاملات چگونه جلوی انتقال کامل شوک دلار را میگیرد؟
یکی از مهمترین موانع افزایش سریع قیمت مسکن، کاهش شدید تقاضای مؤثر است.
بررسیهای بازار در ماههای اخیر از افزایش تعداد فایلهایی حکایت دارد که فروشندگان برای دستیابی سریعتر به نقدینگی، قیمت آنها را نسبت به نرخهای اولیه پایین آوردهاند. در عین حال، کاهش قیمت پیشنهادی برخی فروشندگان نیز هنوز نتوانسته حجم معاملات را به شکل جدی افزایش دهد.
این وضعیت همان تفاوت اصلی مسکن با بازار ارز و طلاست.
فرد میتواند با چند میلیون تومان وارد بازار طلا شود، اما خرید یک آپارتمان معمولی در تهران به سرمایهای چندین میلیارد تومانی نیاز دارد. بنابراین حتی اگر انتظارات تورمی فروشنده را به افزایش قیمت سوق دهد، قدرت خرید خریدار یک سقف واقعی در برابر رشد معاملات ایجاد میکند.
نتیجه، شکلگیری وضعیتی است که میتوان آن را «قیمت بالا، معامله پایین» نامید.
آیا جهش دلار در نهایت قیمت مسکن را بالا میبرد؟
پژوهش ۱۷ ساله پاسخ قطعی درباره قیمت مسکن در سال ۱۴۰۵ نمیدهد و دادههای آن نیز در شهریور ۱۴۰۲ پایان یافته است. بنابراین نمیتوان از این مطالعه برای اعلام درصد رشد یا زمان جهش بعدی مسکن استفاده کرد.
اما یک پیام روشن دارد: بازار مسکن از شبکه بازارهای دارایی جدا نیست.
وقتی دلار به یکی از انتقالدهندگان اصلی نوسان تبدیل میشود، اثر آن میتواند از مسیرهای مختلفی مانند انتظارات تورمی، افزایش هزینه ساخت، رشد قیمت زمین، افزایش هزینه مصالح و تغییر رفتار سرمایهگذاران به بازار ملک منتقل شود.
این انتقال اما لزوماً فوری یا کامل نیست.
رکود معاملاتی، کاهش قدرت خرید، بزرگی سرمایه لازم برای خرید ملک و پایین بودن نقدشوندگی میتواند باعث شود واکنش مسکن بسیار کندتر از سکه یا ارز دیده شود.
پیشبینی بازار مسکن؛ آرامش فعلی به چه معناست؟
شرایط ابتدای پاییز ۱۴۰۵ یک پیام دوگانه دارد.
از یک طرف، دلار در محدوده بالای ۲۳۰ هزار تومان قرار دارد و انتظارات تورمی همچنان بالاست؛ عواملی که میتوانند از قیمت اسمی مسکن حمایت کنند.
از سوی دیگر، بازار با ضعف جدی قدرت خرید و حجم پایین معاملات روبهرو است و همین عامل میتواند مانع جهش سریع و یکپارچه قیمت قطعی خانه شود.
بنابراین آرام بودن نسبی بازار مسکن در مقایسه با دلار و سکه نباید با «بیاثر بودن شوک ارزی» اشتباه گرفته شود.
تجربه ۱۷ ساله نشان میدهد مسکن میتواند ماهها آرامتر از بازارهای دیگر حرکت کند و در عین حال همچنان بخشی از شبکه انتقال نوسان اقتصاد ایران باشد.
در نتیجه، برای تشخیص مسیر آینده قیمت خانه فقط نگاه کردن به دلار کافی نیست. حجم معاملات، قدرت خرید خانوار، هزینه ساخت، عرضه واحد مسکونی و فاصله قیمت پیشنهادی با معامله قطعی باید در کنار نرخ ارز بررسی شوند.
دلار میتواند موج را آغاز کند؛ اما اینکه این موج با چه سرعت و چه شدتی به بازار مسکن برسد، در نهایت به توان خریداران برای تبدیل قیمتهای پیشنهادی به معامله واقعی بستگی دارد.
