وام ۲.۴ میلیاردی مسکن، بازپرداخت ۶.۴۷ میلیاردی؛ یک خطای مهم در محاسبه سود

هیأت عالی بانک مرکزی در مرداد ۱۴۰۵ با افزایش سقف تسهیلات خرید، ساخت، جعاله و ودیعه مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم موافقت کرد. بر اساس ارقام اعلام‌شده، سقف وام خرید یا ساخت برای متقاضی انفرادی در تهران به یک میلیارد تومان و برای زوجین به دو میلیارد تومان رسیده است. در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر، سقف زوجین ۱.۶ میلیارد تومان و در سایر مناطق ۱.۲ میلیارد تومان تعیین شده است. سقف جعاله نیز از ۲۸۰ میلیون به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است.

بنابراین حداکثر بسته‌ای که یک زوج تهرانی می‌تواند با ترکیب وام خرید یا ساخت و جعاله دریافت کند، ۲ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان است.

اما رقم اسمی وام فقط نیمی از داستان است.

قسط وام ۲ میلیاردی؛ ماهی ۴۰ میلیون تومان

نرخ سود تسهیلات خرید و ساخت از محل اوراق «تسه» ۲۲.۵ درصد و حداکثر دوره بازپرداخت خرید مسکن ۱۲ سال است. با این شرایط، قسط وام دو میلیارد تومانی زوجین حدود ۴۰ میلیون و ۲۷۵ هزار تومان در ماه می‌شود.

متقاضی در طول ۱۴۴ ماه تقریباً ۵ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان به بانک بازمی‌گرداند.

از این رقم:

اصل تسهیلات ۲ میلیارد تومان است و حدود ۳.۸ میلیارد تومان دیگر به سود دوره بازپرداخت مربوط می‌شود.

یعنی فقط سود وام خرید تقریباً ۱.۹ برابر اصل پولی است که بانک در اختیار زوج قرار می‌دهد.

جعاله ۴۰۰ میلیونی؛ ۱۱.۱ میلیون تومان قسط دیگر

اگر همان زوج بخواهد سقف ۴۰۰ میلیون تومانی جعاله را نیز دریافت کند، فشار قسط در پنج سال نخست بیشتر خواهد شد.

دوره بازپرداخت جعاله ۶۰ ماه و نرخ آن نیز ۲۲.۵ درصد است. قسط ماهانه این تسهیلات حدود ۱۱ میلیون و ۱۶۰ هزار تومان محاسبه شده و کل بازپرداخت آن نزدیک به ۶۷۰ میلیون تومان خواهد بود؛ بنابراین سود جعاله حدود ۲۷۰ میلیون تومان می‌شود.

در نتیجه زوجی که هر دو وام را همزمان دریافت کند، طی پنج سال نخست باید ماهانه حدود:

۴۰.۲۷۵ + ۱۱.۱۶ = ۵۱.۴۳۵ میلیون تومان

قسط پرداخت کند.

پس از تمام شدن جعاله، برای هفت سال باقی‌مانده قسط ماهانه وام خرید همان حدود ۴۰.۳ میلیون تومان ادامه خواهد داشت.

یک خطای ۴۰۰ میلیون تومانی در محاسبه سود

اینجا یک نکته مهم وجود دارد که در بازنشرهای خبر کمتر مورد توجه قرار گرفته است.

در گزارش منتشرشده آمده سود وام دو میلیارد تومانی حدود ۳.۸ میلیارد تومان و سود جعاله ۴۰۰ میلیونی حدود ۲۷۰ میلیون تومان است، اما در ادامه مجموع سود دو تسهیلات ۴ میلیارد و ۴۷۰ میلیون تومان اعلام شده است.

این جمع از نظر حسابی درست نیست.

۳.۸ میلیارد تومان به اضافه ۲۷۰ میلیون تومان برابر است با حدود:

۴ میلیارد و ۷۰ میلیون تومان

نه ۴ میلیارد و ۴۷۰ میلیون تومان.

محاسبه اقساط ثابت با نرخ سالانه ۲۲.۵ درصد نیز تقریباً همین نتیجه را می‌دهد: سود وام دو میلیاردی حدود ۳.۸ میلیارد تومان و سود وام ۴۰۰ میلیونی حدود ۲۶۹.۷ میلیون تومان؛ در مجموع نزدیک به ۴.۰۷ میلیارد تومان.

بنابراین رقم ۴.۴۷ میلیارد تومانی ظاهراً حدود ۴۰۰ میلیون تومان بیشتر از حاصل محاسبات خود گزارش است.

کل بازپرداخت واقعی چقدر می‌شود؟

اگر ارقام اقساط منتشرشده را مبنا قرار دهیم، کل پولی که یک زوج طی دوره تسهیلات به بانک برمی‌گرداند تقریباً به این شکل است:

وام خرید دو میلیارد تومانی: حدود ۵.۸ میلیارد تومان

وام جعاله ۴۰۰ میلیون تومانی: حدود ۶۷۰ میلیون تومان

مجموع: حدود ۶ میلیارد و ۴۷۰ میلیون تومان

بنابراین متقاضی برای دریافت ۲.۴ میلیارد تومان اصل تسهیلات، در نهایت حدود ۶.۴۷ میلیارد تومان به بانک پرداخت می‌کند.

تفاوت این دو رقم، همان سود بانکی حدود ۴.۰۷ میلیارد تومانی است.

با این حساب کل بازپرداخت تقریباً ۲.۷ برابر اصل تسهیلات خواهد بود.

اما هزینه وام به همین‌جا ختم نمی‌شود

وام مسکن مورد بحث از محل اوراق حق تقدم یا همان «تسه» پرداخت می‌شود؛ یعنی متقاضی قبل از دریافت پول باید اوراق خریداری کند.

به ازای هر ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات، یک برگ اوراق لازم است.

برای بسته کامل ۲.۴ میلیارد تومانی، زوج تهرانی به:

۴۸۰۰ برگ تسه

نیاز دارد.

قیمت هر برگ متغیر است. در معاملات ۱۰ مرداد، اوراق تسه در محدوده ۷۸ تا ۸۰ هزار تومان معامله می‌شد و در مقاطعی از مرداد نیز قیمت‌هایی نزدیک ۸۴ هزار تومان ثبت شده است.

اگر هر برگ را فقط ۸۰ هزار تومان حساب کنیم، هزینه خرید ۴۸۰۰ برگ حدود:

۳۸۴ میلیون تومان

خواهد بود.

اگر قیمت به حوالی ۸۴ هزار تومان برسد، این هزینه از ۴۰۰ میلیون تومان عبور می‌کند. گزارش‌های تازه نیز هزینه اوراق بسته کامل زوجین را بیش از ۴۰۰ میلیون تومان برآورد کرده‌اند.

این پول به بانک بابت اصل وام بازپرداخت نمی‌شود؛ هزینه‌ای است که متقاضی برای خرید حق دریافت تسهیلات می‌پردازد.

یعنی از ۲.۴ میلیارد تومان چقدر واقعاً به قدرت خرید اضافه می‌شود؟

اگر زوجی ۲.۴ میلیارد تومان وام بگیرد اما حدود ۴۰۰ میلیون تومان برای اوراق بپردازد، افزایش خالص قدرت خرید او تقریباً به:

۲ میلیارد تومان

محدود می‌شود؛ البته قبل از احتساب کارمزدها و سایر هزینه‌های معامله.

این دقیقاً یکی از تناقض‌های وام اوراقی است: هرچه سقف تسهیلات بیشتر می‌شود، تعداد اوراق موردنیاز نیز بالا می‌رود و بخشی از افزایش وام در همان ابتدای کار صرف خرید «تسه» می‌شود.

وام ۲ میلیاردی چند متر خانه در تهران می‌خرد؟

قدرت خرید واقعی وام نیز همچنان محدود است.

برآوردهای غیررسمی بازار در مرداد، متوسط قیمت پیشنهادی مسکن تهران را بسته به منبع در محدوده بیش از ۲۰۰ میلیون تومان برای هر متر نشان می‌دهند؛ یک گزارش اخیر رقم ۲۳۰ تا ۲۴۰ میلیون تومان را مطرح کرده است. این ارقام آگهی و برآورد بازارند و نباید با آمار رسمی معاملات قطعی اشتباه گرفته شوند.

اگر فقط عدد ۲۴۰ میلیون تومان را برای یک محاسبه ساده فرض کنیم، دو میلیارد تومان وام خرید معادل قیمت تقریبی ۸.۳ مترمربع مسکن است.

حتی بسته کامل ۲.۴ میلیارد تومانی پیش از کسر هزینه اوراق، معادل حدود ۱۰ مترمربع خواهد بود.

بنابراین افزایش دو برابری سقف وام لزوماً به معنای دو برابر شدن شانس خانه‌دار شدن نیست؛ قیمت ملک نیز طی سال‌های گذشته فاصله زیادی از توان اعتباری خانوار گرفته است.

چه خانواری از پس قسط ۵۱ میلیونی برمی‌آید؟

مهم‌ترین محدودیت وام جدید شاید اصلاً نرخ سود نباشد؛ توان پرداخت ماهانه است.

خانوار در پنج سال نخست باید حدود ۵۱.۴ میلیون تومان در ماه فقط برای وام خرید و جعاله کنار بگذارد.

اگر فرض کنیم یک خانوار بخواهد حداکثر ۳۰ درصد درآمد ماهانه‌اش را صرف قسط مسکن کند، برای تحمل چنین قسطی باید بیش از ۱۷۰ میلیون تومان درآمد ماهانه داشته باشد.

حتی با نسبت بسیار سنگین ۵۰ درصد درآمد به قسط، خانوار نیازمند بیش از ۱۰۲ میلیون تومان درآمد ماهانه است.

این محاسبات نشان می‌دهد وام جدید بیش از آنکه ابزار خانه‌دار شدن خانوار فاقد پس‌انداز باشد، برای خانواری مفید است که بخش اصلی قیمت ملک را از قبل تأمین کرده و تنها برای تکمیل معامله به چند میلیارد تومان نقدینگی نیاز دارد.

وام بزرگ‌تر شد؛ مسئله استطاعت باقی ماند

افزایش سقف وام مسکن از نظر اسمی خبر مهمی است. زوج تهرانی اکنون می‌تواند تا دو میلیارد تومان برای خرید یا ساخت و ۴۰۰ میلیون تومان برای جعاله دریافت کند.

اما سه عدد تصویر واقعی‌تری ارائه می‌کنند: حدود ۵۱.۴ میلیون تومان قسط ماهانه در پنج سال اول، حدود ۶.۴۷ میلیارد تومان کل بازپرداخت و نزدیک ۴۰۰ میلیون تومان هزینه احتمالی خرید اوراق.

ضمن اینکه رقم ۴.۴۷ میلیارد تومانی اعلام‌شده برای سود مجموع دو وام با اجزای همان محاسبه سازگار نیست و بر اساس نرخ و دوره اعلامی، عدد نزدیک‌تر ۴.۰۷ میلیارد تومان است.

پس مسئله اصلی بازار مسکن دیگر فقط «کم بودن سقف وام» نیست. وامی که بزرگ‌تر می‌شود اما اقساطش از توان بخش بزرگی از خانوارها خارج است و بخش قابل توجهی از آن نیز صرف خرید اوراق می‌شود، نمی‌تواند به‌تنهایی شکاف میان درآمد و قیمت مسکن را پر کند.

وام ۲.۴ میلیاردی روی کاغذ قدرت خرید بیشتری ایجاد می‌کند؛ اما برای متقاضی واقعی، سؤال مهم‌تر این است: چه کسی می‌تواند پنج سال، هر ماه بیش از ۵۱ میلیون تومان قسط بدهد؟