زنگ خطر تازه برای بازار مسکن؛ تورم به ۴۴ درصد رسید، مستأجران در تنگنای گرانی
بررسی تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد که روند کاهش تورم هزینه‌های مرتبط با سکونت، پس از دوره‌ای نسبتاً طولانی متوقف شده و از ابتدای سال ۱۴۰۵ مسیر متفاوتی در پیش گرفته است. بر اساس داده‌های بانک مرکزی، تورم نقطه‌به‌نقطه گروه مسکن و خدمات مرتبط که در شهریور ۱۴۰۲ به ۶۲.۴ درصد رسیده بود، طی ماه‌های بعد روندی کاهشی را تجربه کرد.
این شاخص در مهر ۱۴۰۳ به ۴۳.۲ درصد و در مهر ۱۴۰۴ به ۳۳.۱ درصد رسید. فروردین ۱۴۰۵ نیز نرخ ۳۳.۲ درصد ثبت شد؛ اما از اردیبهشت‌ماه روند تغییر کرد و سرعت افزایش سالانه هزینه‌های سکونت دوباره بیشتر شد.
تورم نقطه‌به‌نقطه این گروه در اردیبهشت به ۳۵.۱ درصد و در خرداد به حدود ۳۷.۷ درصد افزایش یافت. عبور از مرز ۴۰ درصد در تیرماه نیز نشانه‌ای از تقویت فشارهای تورمی بود. این روند در ماه‌های بعد ادامه پیدا کرد و در نهایت نرخ ۴۴ درصد در مهرماه به ثبت رسید.
افزایش این شاخص به معنای آن نیست که قیمت مسکن پس از یک دوره کاهش دوباره گران شده است؛ بلکه نشان می‌دهد سرعت رشد سالانه هزینه‌های مرتبط با مسکن، پس از دوره‌ای کاهش، بار دیگر افزایش یافته است.
کاهش تورم ماهانه مسکن؛ آیا اجاره خانه ارزان می‌شود؟
یکی از مهم‌ترین نکات گزارش مهرماه، تفاوت روند تورم ماهانه و نقطه‌به‌نقطه مسکن است. در حالی که شاخص نقطه‌به‌نقطه همچنان افزایش یافته، تورم ماهانه از اوج تابستان فاصله گرفته است.
بر اساس داده‌های بانک مرکزی، تورم ماهانه گروه مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها در تیرماه ۱۴۰۵ به ۵.۹ درصد رسید. این رقم در مرداد به ۵.۶ درصد، شهریور به ۵.۱ درصد و مهر به ۳ درصد کاهش یافت.
کاهش حدود سه واحد درصدی تورم ماهانه طی سه ماه، می‌تواند نشانه فروکش کردن بخشی از فشارهای کوتاه‌مدت باشد؛ اما به معنای کاهش اجاره‌بها یا سایر هزینه‌های سکونت نیست.
زمانی که تورم ماهانه ۳ درصد اعلام می‌شود، یعنی سطح قیمت‌های این گروه نسبت به ماه قبل همچنان افزایش یافته است. تفاوت اصلی در سرعت افزایش قیمت‌هاست، نه جهت حرکت آن‌ها.
در واقع، خانواری که طی ماه‌های گذشته با رشد قابل‌توجه هزینه مسکن مواجه شده، با کاهش نرخ تورم ماهانه الزاماً شاهد کم شدن مبلغ اجاره یا هزینه خدمات مرتبط نخواهد بود. همین مسئله توضیح می‌دهد که چرا کاهش برخی شاخص‌های تورمی، لزوماً احساس بهبود اقتصادی در میان مستأجران ایجاد نمی‌کند.
اختلاف تورم مسکن با تورم عمومی؛ آمار بانک مرکزی چه می‌گوید؟
یکی از نکات قابل‌توجه اقتصاد ایران در مهرماه، افزایش تورم ماهانه عمومی هم‌زمان با کاهش تورم ماهانه گروه مسکن و خدمات مرتبط است.
بر اساس گزارش رسمی بانک مرکزی که ۱۹ آبان ۱۴۰۵ منتشر شد، شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی مناطق شهری در مهرماه به ۸۳۶.۸ واحد رسید. تورم ماهانه عمومی نیز از ۳.۹ درصد در شهریور به ۴.۶ درصد در مهر افزایش یافت.
همچنین تورم نقطه‌به‌نقطه کل کالاها و خدمات مصرفی در مهرماه ۸۳.۵ درصد و تورم دوازده‌ماهه ۷۱.۴ درصد اعلام شد.
این ارقام نشان می‌دهد که سرعت رشد هزینه‌های مرتبط با مسکن در مهرماه از تورم ماهانه عمومی کمتر بوده است. با این حال، مقایسه این شاخص‌ها نیازمند توجه به تفاوت گروه‌های آماری است.
رقم ۴۴ درصد مربوط به گروه گسترده مسکن و خدمات مرتبط در آمار بانک مرکزی است و نباید آن را با تورم اجاره‌بها یا افزایش قیمت خرید آپارتمان یکسان دانست.
برای نمونه، مرکز آمار ایران تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن در مهرماه را ۳۳.۴ درصد و تورم ماهانه اجاره را ۳.۵ درصد اعلام کرده است. تفاوت این ارقام با آمار بانک مرکزی به تفاوت شاخص‌ها، اقلام مورد بررسی و روش‌های محاسبه مربوط می‌شود.
چرا با وجود رکود معاملات مسکن، اجاره‌بها افزایش پیدا می‌کند؟
یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های بازار مسکن، تفاوت رفتار خریداران و مستأجران است. کاهش قدرت خرید می‌تواند تقاضا برای خرید آپارتمان را محدود کند، اما نیاز خانوارها به سرپناه از بین نمی‌رود.
خانواری که امکان خرید خانه را از دست می‌دهد، معمولاً ناچار است مدت بیشتری در بازار اجاره باقی بماند. بنابراین رکود خریدوفروش لزوماً به کاهش تقاضای مصرفی برای واحدهای اجاره‌ای منجر نمی‌شود.
از سوی دیگر، بازار اجاره به دلیل ماهیت قراردادهای سالانه، با تأخیر به تحولات اقتصادی واکنش نشان می‌دهد. برخلاف کالاهایی که قیمت آن‌ها ممکن است روزانه تغییر کند، اجاره بسیاری از واحدهای مسکونی تا پایان قرارداد ثابت باقی می‌ماند.
هنگام تمدید قرارداد، موجر ممکن است افزایش هزینه‌های زندگی، مخارج تعمیر و نگهداری ساختمان و انتظارات تورمی خود را در مبلغ اجاره جدید لحاظ کند.
به همین دلیل، آثار تورم گذشته گاهی چند ماه بعد در قراردادهای اجاره نمایان می‌شود. این سازوکار یکی از دلایلی است که باعث می‌شود تغییر مسیر تورم عمومی بلافاصله در شاخص‌های هزینه سکونت مشاهده نشود.
البته افزایش درخواستی موجران الزاماً به معنای تحقق همان رقم در قرارداد نهایی نیست. توان پرداخت مستأجران، شرایط عرضه و تقاضای محلی و محدودیت‌های قانونی نیز در تعیین مبلغ نهایی مؤثر هستند.
فشار هزینه‌های مسکن بر خانوارها؛ نقش تورم در کاهش قدرت خرید
افزایش اجاره‌بها در شرایط تورمی تنها به تغییر هزینه یک خدمت محدود نمی‌شود، بلکه می‌تواند ساختار هزینه‌های خانوار را تحت تأثیر قرار دهد.
زمانی که سهم بیشتری از درآمد صرف تأمین مسکن شود، منابع کمتری برای خوراک، آموزش، درمان و سایر نیازهای ضروری باقی می‌ماند. این وضعیت به‌ویژه برای خانوارهای کم‌درآمد و مستأجرانی که بخش زیادی از درآمد خود را صرف اجاره می‌کنند، اهمیت دارد.
بر اساس گزارش‌های آماری، گروه مسکن و خدمات مرتبط یکی از پر‌وزن‌ترین بخش‌های سبد مصرفی خانوارهای شهری است. در محاسبات بانک مرکزی، ضریب اهمیت گروه مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها ۳۷.۵۸ درصد گزارش شده است.
این وزن بالا نشان می‌دهد که تحولات هزینه سکونت می‌تواند تأثیر قابل‌توجهی بر تورم احساس‌شده خانوارها داشته باشد.
علاوه بر این، افزایش هزینه تعمیر و نگهداری ساختمان نیز می‌تواند فشار مضاعفی ایجاد کند. داده‌های مرکز آمار برای شهریور ۱۴۰۵ نشان می‌دهد تورم نقطه‌به‌نقطه خدمات نگهداری و تعمیر واحد مسکونی به ۸۳.۹ درصد رسیده بود؛ رقمی که از تورم اجاره در همان ماه بالاتر است.
سقف افزایش اجاره‌بها در سال ۱۴۰۵؛ آیا سیاست‌های حمایتی مؤثر خواهند بود؟
در کنار روند تورم، سیاست‌های تنظیم بازار اجاره نیز اهمیت ویژه‌ای پیدا کرده‌اند. طبق مصوبه ابلاغ‌شده در تیرماه ۱۴۰۵، قراردادهای اجاره مسکونی مشمول این مقررات، در صورت درخواست مستأجر و با رعایت شرایط و استثناهای پیش‌بینی‌شده، امکان تمدید یک‌ساله با حداکثر افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها و ودیعه را دارند.
هدف این سیاست، کاهش فشار تمدید قراردادها و جلوگیری از افزایش‌های شدید هزینه سکونت است. با این حال، میزان موفقیت چنین مقرراتی به اجرای مؤثر، اطلاع‌رسانی مناسب و امکان رسیدگی به اختلافات میان موجران و مستأجران وابسته خواهد بود.
از نگاه اقتصادی، کنترل افزایش اجاره‌بها در کوتاه‌مدت می‌تواند به کاهش فشار بر برخی خانوارها کمک کند، اما برای دستیابی به ثبات پایدار، توجه به عرضه مسکن و بهبود قدرت خرید نیز ضروری است.
پیش‌بینی تورم مسکن در آبان و ماه‌های آینده؛ آیا روند گرانی متوقف می‌شود؟
آمار مهرماه دو پیام متفاوت برای آینده بازار مسکن دارد. نخست آنکه کاهش متوالی تورم ماهانه می‌تواند نشانه کاهش سرعت رشد هزینه‌های سکونت باشد. دوم آنکه تورم نقطه‌به‌نقطه ۴۴ درصدی همچنان از فشار قابل‌توجه هزینه‌ها در مقایسه با سال گذشته حکایت می‌کند.
برای تغییر پایدار تورم نقطه‌به‌نقطه، لازم است نرخ‌های ماهانه جدید در مقایسه با ماه‌های متناظر سال قبل کاهش پیدا کنند. بنابراین حتی اگر تورم ماهانه در سطح پایین‌تری تثبیت شود، اثر آن ممکن است با تأخیر در شاخص سالانه نمایان شود.
از سوی دیگر، نوسانات نرخ ارز، هزینه‌های ساخت‌وساز، درآمد خانوارها و شرایط عرضه واحدهای اجاره‌ای می‌توانند مسیر تورم ماه‌های آینده را تغییر دهند.
در مجموع، کاهش تورم ماهانه مسکن در مهر ۱۴۰۵ را نمی‌توان به معنای پایان گرانی یا آغاز کاهش اجاره‌بها دانست. بازار مسکن همچنان با دو واقعیت هم‌زمان روبه‌رو است: محدودیت قدرت خرید متقاضیان و تداوم افزایش هزینه‌های سکونت.
اگر کاهش سرعت تورم ماهانه در آبان و ماه‌های بعد ادامه پیدا کند، احتمال تعدیل تدریجی تورم نقطه‌به‌نقطه وجود خواهد داشت؛ اما تحقق این سناریو به شرایط اقتصاد کلان و روند واقعی قراردادهای اجاره وابسته است.
در نهایت، مهم‌ترین مسئله بازار مسکن تنها کاهش ارقام تورمی نیست؛ بلکه ایجاد شرایطی است که هزینه تأمین سرپناه با درآمد خانوارها تناسب بیشتری پیدا کند. تا زمانی که این فاصله کاهش نیابد، حتی تورم کمتر نیز الزاماً به معنای سبک‌تر شدن فشار اقتصادی بر مستأجران نخواهد بود.
