پیش بینی قیمت مسکن تا پایان سال ۱۴۰۵؛ دلار ۲۷۰ هزار تومانی خانه را گران‌تر می‌کند؟ | هشدار درباره رکود سنگین بازار
بازار مسکن تهران در ماه‌های اخیر وارد مرحله‌ای شده که در آن قیمت و تعداد معاملات الزاماً در یک مسیر حرکت نمی‌کنند.
از یک‌سو، افزایش نرخ ارز و رشد هزینه‌های ساخت باعث شده بسیاری از مالکان و سازندگان تمایلی به کاهش قیمت پیشنهادی نداشته باشند.
از سوی دیگر، کاهش قدرت پس‌انداز خانوارها و محدودیت تسهیلات خرید مسکن، ورود متقاضیان مصرفی به بازار را دشوار کرده است.
نتیجه این وضعیت، شکل‌گیری شکافی میان قیمت مورد انتظار فروشندگان و توان مالی خریداران است.
در چنین شرایطی، ممکن است قیمت آگهی‌های فروش افزایش پیدا کند، اما این افزایش در معاملات قطعی منعکس نشود.
سه تحلیلگر اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با رسانه اقتصادی «تیتر یک اقتصاد» تلاش کرده‌اند به این پرسش پاسخ دهند که بازار مسکن تا پایان سال ۱۴۰۵ چه مسیری را طی خواهد کرد.
مهدی بهداد: قیمت مسکن افزایش می‌یابد، اما رکود عمیق‌تر می‌شود
مهدی بهداد، تحلیلگر اقتصاد مسکن، معتقد است رشد هزینه ساخت‌وساز می‌تواند زمینه افزایش قیمت واحدهای مسکونی را فراهم کند.
به گفته او، سازندگان برای ادامه فعالیت اقتصادی باید هزینه‌های ساخت و بازده مورد انتظار سرمایه خود را در نظر بگیرند.
زمانی که قیمت مصالح، تجهیزات و دستمزد افزایش پیدا می‌کند، قیمت پیشنهادی واحدهای نوساز نیز ممکن است بالا برود.
بااین‌حال، بهداد تأکید می‌کند که افزایش هزینه تولید ساختمان الزاماً به معنای افزایش حجم معاملات نیست.
در واقع، ممکن است بازار هم‌زمان با رشد قیمت‌های پیشنهادی، رکود بیشتری را تجربه کند.
او همچنین معتقد است بازارهایی مانند دلار، طلا و سهام به دلیل نقدشوندگی بیشتر می‌توانند بخشی از سرمایه‌های موجود را جذب کنند.
به همین دلیل، رشد قیمت سایر دارایی‌ها لزوماً موجب ورود فوری سرمایه به بازار مسکن نمی‌شود.
بهداد همچنین کاهش قدرت پس‌انداز خانوارها را یکی از عوامل اصلی تضعیف تقاضای مصرفی می‌داند.
سعید سعادتمند: رشد دلار الزاماً به معنای افزایش ۵۰ درصدی قیمت خانه نیست
سعید سعادتمند، تحلیلگر اقتصاد مسکن، دیدگاه متفاوتی درباره سرعت انتقال افزایش قیمت دلار به بازار ملک دارد.
او معتقد است هنگامی که دلار به محدوده ۲۷۰ هزار تومان می‌رسد، بسیاری از فروشندگان احساس می‌کنند ارزش ملک آن‌ها نیز باید متناسب با نرخ ارز افزایش پیدا کند.
اما مسئله اصلی این است که خریداران توان پرداخت قیمت‌های جدید را ندارند.
سعادتمند می‌گوید ممکن است قیمت پیشنهادی فروشندگان افزایش یابد، اما معاملات در همان سطوح قیمتی انجام نشود.
او معتقد است همگرایی قیمت مسکن با بازارهایی مانند ارز و طلا می‌تواند چند سال زمان ببرد.
از نگاه این کارشناس، تصور اینکه قیمت مسکن برای جبران عقب‌ماندگی از دلار باید در کوتاه‌مدت ۵۰ درصد افزایش پیدا کند، با محدودیت قدرت خرید خانوارها سازگار نیست.
این تحلیل یک نکته مهم را روشن می‌کند: افزایش قیمت پیشنهادی ملک با افزایش قیمت معاملات قطعی یکسان نیست.
قیمت هر مترمربع مسکن تهران چقدر است؟
یکی از موضوعات مهم در بررسی وضعیت بازار، نبود آمار جامع و منظم از معاملات قطعی مسکن است.
بانک مرکزی اعلام کرده بود که به دلیل تغییر سامانه‌های ثبت قرارداد و قطع دسترسی به داده‌های خام، انتشار گزارش‌های ماهانه معاملات مسکن تهران متوقف شده است.
در نتیجه، بخش قابل‌توجهی از تحلیل‌های اخیر بر اطلاعات آگهی‌های فروش، گزارش مشاوران املاک و برآورد کارشناسان تکیه دارد.
سعادتمند در اظهارات خود به رقم حدود ۲۷۰ میلیون تومان برای میانگین قیمت هر مترمربع مسکن تهران اشاره می‌کند.
در مقابل، پایگاه رصد آگهی‌های ملکی تیندکس در به‌روزرسانی ۱۰ آبان، میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع را حدود ۳۰۲ میلیون و ۸۳۳ هزار تومان ثبت کرده است.
این عدد مربوط به آگهی‌های بررسی‌شده در سامانه است و نمی‌توان آن را میانگین رسمی معاملات قطعی تهران دانست.
| شاخص | مقدار |
|---|---|
| قیمت متری مطرح‌شده در تحلیل سعادتمند | حدود ۲۷۰ میلیون تومان |
| میانگین قیمت پیشنهادی در داده‌های تیندکس | حدود ۳۰۲.۸ میلیون تومان |
| تورم نقطه‌به‌نقطه نهاده‌های ساختمانی تهران در بهار ۱۴۰۵ | ۱۰۶.۸ درصد |
| تورم فصلی نهاده‌های ساختمانی در همان دوره | ۲۰.۷ درصد |
| تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی در همان دوره | ۸۰ درصد |
این شاخص‌ها دوره‌های زمانی و روش‌های محاسبه متفاوتی دارند و نباید مستقیماً به‌جای یکدیگر استفاده شوند.
با درآمد ماهانه ۶۰ میلیون تومان چند سال طول می‌کشد خانه بخریم؟
برای درک فاصله میان درآمد خانوار و قیمت مسکن می‌توان یک محاسبه فرضی انجام داد.
اگر قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران ۲۷۰ میلیون تومان باشد، خرید یک واحد ۶۰ متری حدود ۱۶ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان هزینه خواهد داشت.
حال فرض کنیم خانواری ماهانه ۶۰ میلیون تومان درآمد داشته باشد و بتواند ۲۵ درصد درآمد خود، معادل ۱۵ میلیون تومان، را پس‌انداز کند.
در این شرایط، جمع‌آوری مبلغ اولیه خرید خانه حدود ۹۰ سال زمان می‌برد.
البته این محاسبه صرفاً برای نمایش شکاف درآمد و قیمت ملک است و افزایش دستمزد، بازده پس‌انداز، تغییر قیمت مسکن، تسهیلات بانکی و دارایی اولیه خانوار را در نظر نمی‌گیرد.
بااین‌حال، بزرگی این فاصله نشان می‌دهد چرا بسیاری از متقاضیان مصرفی امکان ورود به بازار را از دست داده‌اند.
افزایش هزینه ساخت مسکن؛ تورم مصالح به بیش از ۱۰۰ درصد رسید
یکی از مهم‌ترین عوامل فشار بر قیمت مسکن، افزایش هزینه نهاده‌های ساختمانی است.
بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی تهران در بهار ۱۴۰۵ نسبت به فصل مشابه سال قبل ۱۰۶.۸ درصد افزایش داشته است.
همچنین تورم فصلی این بخش ۲۰.۷ درصد و تورم سالانه آن ۸۰ درصد گزارش شده است.
این آمار نشان می‌دهد هزینه تهیه نهاده‌های ساختمانی در مدت یک سال افزایش بسیار قابل‌توجهی داشته است.
سعید سعادتمند نیز معتقد است افزایش هزینه‌ها فقط به میلگرد و بتن محدود نمی‌شود.
او می‌گوید در برخی پروژه‌ها، دستمزدها و قیمت تجهیزات ساختمانی چند برابر شده‌اند و اقلامی مانند سیم، شیرآلات، ایزوگام و تجهیزات تأسیساتی فشار زیادی بر سازندگان وارد می‌کنند.
البته افزایش ۵۰ تا ۷۰ درصدی قیمت میلگرد در دو تا سه ماه که در اظهارات او مطرح شده، یک برآورد تجربی است و به‌عنوان میانگین رسمی همه محصولات فولادی تأیید نشده است.
افزایش هزینه ساخت چگونه قیمت آپارتمان را بالا می‌برد؟
هزینه ساخت یکی از اجزای اصلی قیمت تمام‌شده یک واحد مسکونی است.
سازندگان علاوه بر مصالح و دستمزد، باید هزینه زمین، مجوزها، خدمات مهندسی، تأمین مالی و خواب سرمایه را نیز محاسبه کنند.
برای مثال، سعادتمند به سازنده‌ای اشاره می‌کند که هزینه اجرای هر مترمربع ساختمان برای او به حدود ۷۰ میلیون تومان رسیده و ممکن است قیمت فروش متری ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان را برای ادامه فعالیت اقتصادی ضروری بداند.
بااین‌حال، هزینه ساخت به‌تنهایی قیمت نهایی ملک را تعیین نمی‌کند.
موقعیت زمین، ارزش عرصه، کیفیت ساختمان و میزان تقاضا نیز اهمیت دارند.
از سوی دیگر، افزایش هزینه ساخت الزاماً یک کف قطعی برای قیمت معاملات ایجاد نمی‌کند.
اگر سازنده با فشار نقدینگی روبه‌رو شود، ممکن است ملک را با سود کمتر یا حتی پایین‌تر از قیمت مورد انتظار خود بفروشد.
در مقابل، سازندگانی که توان مالی بیشتری دارند، ممکن است فروش را به تعویق بیندازند.
جواد زارعی: سازندگان خانه‌های نوساز را نگه می‌دارند
جواد زارعی، کارشناس اقتصاد مسکن، معتقد است برخی سازندگان ترجیح می‌دهند در شرایط فعلی واحدهای تکمیل‌شده خود را نگهداری کنند.
به گفته او، اگر فروش ملک سود مورد انتظار را تأمین نکند، نگهداری دارایی می‌تواند گزینه اقتصادی قابل‌قبولی برای سازنده باشد.
این رفتار ممکن است موجب کاهش عرضه مؤثر واحدهای نوساز شود.
از سوی دیگر، وقتی فروش واحدهای قبلی دشوار می‌شود، سازندگان ممکن است آغاز پروژه‌های جدید را به تعویق بیندازند.
در نتیجه، رکود معاملات می‌تواند به‌تدریج بر حجم ساخت‌وساز نیز اثر بگذارد.
زارعی همچنین معتقد است بخشی از معاملات املاک گران‌قیمت در مناطق شمالی تهران میان صاحبان سرمایه‌های بزرگ انجام می‌شود، درحالی‌که بازار مصرفی همچنان با ضعف تقاضا مواجه است.
این تفاوت نشان می‌دهد نمی‌توان وضعیت کل بازار مسکن را صرفاً بر اساس معاملات محدود واحدهای لوکس ارزیابی کرد.
چهار سناریوی قیمت مسکن تا پایان سال ۱۴۰۵
بر اساس تحلیل جواد زارعی، مسیر بازار مسکن در ماه‌های باقی‌مانده سال به وضعیت دلار و جذابیت بازارهای سرمایه‌گذاری وابسته خواهد بود.
| سناریو | پیامد احتمالی برای بازار مسکن |
|---|---|
| ادامه افزایش نرخ دلار | رشد قیمت‌های پیشنهادی همراه با احتمال تشدید رکود |
| ثبات نسبی دلار با نوسان ۱۰ تا ۱۵ درصدی | احتمال بازگشت محدود برخی سرمایه‌گذاران و بهبود کم‌رمق معاملات |
| جذاب ماندن بازار طلا و بورس | تداوم رکود مسکن و احتمال رشد قیمت کمتر از تورم |
| کاهش جذابیت بورس و خروج سرمایه | احتمال انتقال بخشی از نقدینگی به مسکن و واحدهای کوچک |
این سناریوها احتمالات تحلیلی هستند و هیچ‌کدام به معنای پیش‌بینی قطعی قیمت مسکن تا اسفند ۱۴۰۵ نیستند.
آیا آپارتمان‌های کوچک‌متراژ گران‌تر می‌شوند؟
یکی از روندهایی که کارشناسان مطرح کرده‌اند، احتمال افزایش توجه به واحدهای کوچک‌متراژ است.
با کاهش قدرت خرید، بسیاری از متقاضیان دیگر امکان خرید خانه‌های بزرگ را ندارند.
در چنین شرایطی، آپارتمان‌های کوچک‌تر ممکن است به دلیل مبلغ کل پایین‌تر، برای بخشی از خریداران قابل‌دسترس‌تر باشند.
زارعی احتمال می‌دهد ساخت‌وساز در برخی مناطق جنوبی تهران بیشتر به سمت واحدهای کوچک حرکت کند.
همچنین ممکن است سرمایه‌گذاران خرد به روش‌هایی مانند خرید متری یا مشارکت در پروژه‌های ساختمانی علاقه نشان دهند.
بااین‌حال، خرید متری و توکنی مسکن بدون بررسی اعتبار مالکیت، قرارداد، قابلیت انتقال و مقررات قانونی می‌تواند با ریسک‌های جدی همراه باشد.
بنابراین، افزایش علاقه به این روش‌ها لزوماً به معنای گسترش ایمن یا موفق آن‌ها نیست.
آیا رکود مسکن تا پایان سال ۱۴۰۵ ادامه دارد؟
جمع‌بندی دیدگاه سه تحلیلگر نشان می‌دهد یک نگرانی مشترک درباره آینده بازار وجود دارد: افزایش قیمت بدون بازگشت متناسب خریداران.
مهدی بهداد بر اثر افزایش هزینه ساخت و احتمال تعمیق رکود تأکید دارد.
سعید سعادتمند معتقد است قیمت‌های پیشنهادی ممکن است افزایش پیدا کنند، اما بازار توان پذیرش جهش هم‌اندازه دلار را ندارد.
جواد زارعی نیز به رفتار سازندگان و جابه‌جایی سرمایه میان بازارهای مختلف توجه می‌کند.
برآیند این دیدگاه‌ها نشان می‌دهد احتمال تداوم رکود معاملاتی در کنار فشار افزایشی بر قیمت‌های اسمی، یکی از سناریوهای مهم بازار تا پایان سال است.
البته تغییر وضعیت اقتصاد کلان، بهبود قدرت خرید، افزایش دسترسی به تسهیلات یا کاهش نااطمینانی می‌تواند مسیر بازار را تغییر دهد.
جمع‌بندی؛ قیمت مسکن تا عید ۱۴۰۶ چقدر افزایش می‌یابد؟
بازار مسکن تهران در آبان ۱۴۰۵ تحت تأثیر سه عامل اصلی قرار دارد: افزایش هزینه ساخت، رشد نرخ ارز و کاهش قدرت خرید خانوارها.
در چنین شرایطی، فروشندگان ممکن است قیمت‌های پیشنهادی بالاتری اعلام کنند، اما الزاماً خریداران بیشتری وارد بازار نخواهند شد.
همچنین نگهداری واحدهای نوساز از سوی برخی سازندگان می‌تواند عرضه مؤثر را محدود کند و در بلندمدت بر حجم ساخت‌وساز اثر بگذارد.
در مجموع، بر اساس دیدگاه سه تحلیلگر، سناریوی افزایش قیمت اسمی مسکن همراه با تداوم یا تعمیق رکود تا پایان سال ۱۴۰۵ قابل‌توجه است. بااین‌حال، هیچ نرخ رشد قطعی و معتبری برای قیمت معاملات تهران تا عید ۱۴۰۶ قابل استخراج نیست. تفاوت قیمت آگهی‌ها با معاملات واقعی، رفتار دلار و توان مالی خریداران تعیین می‌کند که افزایش قیمت‌ها تا چه اندازه در قراردادهای قطعی منعکس شود.