اجاره خانه در جنتآباد شهریور ۱۴۰۵؛ رهن کامل ۶ میلیاردی و اجاره ۵۷ میلیونی در شمال محله
سه فایل مورد بررسی تصویری از تفاوت زیاد مدل پرداخت اجاره در سه بخش جنتآباد ارائه میکنند:
| محدوده | مشخصات واحد | ودیعه | اجاره ماهانه |
|---|---|---|---|
| جنتآباد مرکزی | ۱۶۰ متر، ۳ خواب، ساخت ۱۳۹۸ | ۶ میلیارد تومان | رهن کامل |
| جنتآباد جنوبی | ۱۲۰ متر، ۲ خواب، ساخت ۱۴۰۰ | ۳ میلیارد تومان | ۳ میلیون تومان |
| جنتآباد شمالی | ۹۵ متر، ۲ خواب، ساخت ۱۴۰۴ | ۱ میلیارد تومان | ۵۷ میلیون تومان |
در نگاه اول، واحد جنتآباد مرکزی بهمراتب گرانتر به نظر میرسد، اما بخش مهمی از اختلاف به مدل قرارداد برمیگردد. مالک این فایل اجاره ماهانه مطالبه نمیکند و کل هزینه را به شکل ودیعه میخواهد، در حالی که در فایل جنتآباد شمالی بخش بیشتری از هزینه سکونت به اجاره ماهانه منتقل شده است.
این تفاوت برای خانوارهایی که نقدینگی بالا دارند یا برعکس ترجیح میدهند پول کمتری در اختیار موجر بگذارند، میتواند تعیینکنندهتر از خود متراژ باشد.
معادل رهن کامل این سه آپارتمان چقدر میشود؟
برای مقایسه بهتر میتوان از عرف رایج تبدیل رهن و اجاره استفاده کرد. در بازار مسکن معمولاً هر ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه حدود ۳ میلیون تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته میشود؛ البته این یک عرف معاملاتی است، نه نرخ قانونی و ثابت، و در هر محله و هر قرارداد میتواند متفاوت باشد.
با همین معیار تقریبی، واحد جنتآباد جنوبی با ۳ میلیارد تومان ودیعه و ۳ میلیون تومان اجاره، معادل حدود ۳.۱ میلیارد تومان رهن کامل میشود.
برای واحد ۹۵ متری جنتآباد شمالی نیز اجاره ۵۷ میلیون تومانی تقریباً معادل یک میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان ودیعه است. با اضافه شدن یک میلیارد تومان پول پیش، معادل رهن کامل آن حدود ۲.۹ میلیارد تومان خواهد بود.
بنابراین مقایسه تقریبی سه فایل چنین تصویری ایجاد میکند: جنتآباد مرکزی حدود ۶ میلیارد، جنوبی حدود ۳.۱ میلیارد و شمالی حدود ۲.۹ میلیارد تومان رهن کامل معادل.
البته این محاسبه به معنی ارزانتر بودن قطعی جنتآباد شمالی نیست؛ واحدها متراژ، سن بنا، طبقه، امکانات، پارکینگ، نورگیری و کیفیت ساختمان متفاوتی دارند.
رهن هر متر آپارتمان در جنتآباد چقدر تمام میشود؟
محاسبه براساس متراژ تفاوت فایلها را روشنتر میکند.
رهن کامل ۶ میلیارد تومانی واحد ۱۶۰ متری مرکزی، معادل حدود ۳۷.۵ میلیون تومان ودیعه به ازای هر مترمربع است.
در واحد جنتآباد جنوبی، اگر معادل رهن کامل ۳.۱ میلیارد تومانی را مبنا قرار دهیم، رقم به حدود ۲۵.۸ میلیون تومان برای هر متر میرسد.
برای فایل ۹۵ متری شمالی نیز با معادل رهن ۲.۹ میلیارد تومان، عدد تقریبی ۳۰.۵ میلیون تومان به ازای هر متر به دست میآید.
این محاسبه نشان میدهد واحد مرکزی نه فقط به دلیل متراژ بیشتر، بلکه از نظر نرخ معادل هر متر نیز در سطح بالاتری فایل شده است.
اما چنین مقایسهای تنها زمانی معنی کامل پیدا میکند که امکانات سه ملک نیز یکسان باشد. در بازار اجاره تهران، پارکینگ، آسانسور، انباری، سن ساختمان، تعداد واحد در طبقه، کیفیت مشاعات و حتی نورگیری میتوانند اثر زیادی بر مبلغ پیشنهادی موجر داشته باشند.
چرا جنتآباد هنوز برای مستأجران جذاب است؟
جنتآباد در شمال غرب تهران و منطقه ۵ قرار دارد و به سه بخش شمالی، مرکزی و جنوبی تقسیم میشود. شبکه بزرگراهی اطراف محله شامل مسیرهایی مانند همت، آبشناسان، ستاری و باکری است و همین موقعیت یکی از مزیتهای اصلی آن برای رفتوآمد به بخشهای دیگر غرب و شمال تهران محسوب میشود.
با این حال عبارتهایی مانند «دسترسی بدون ترافیک» که گاهی در توصیف فایلهای ملکی دیده میشود، نباید به شکل مطلق استفاده شود. دسترسی مناسب به بزرگراه با نبود ترافیک یکسان نیست و بزرگراه همت و سایر شریانهای غرب تهران در ساعات اوج میتوانند بار ترافیکی بالایی داشته باشند.
جنتآباد جنوبی به دلیل نزدیکی بیشتر به محور آیتالله کاشانی و دسترسی به شبکه حملونقل غرب تهران برای بخشی از شاغلان جذابتر است. جنتآباد مرکزی میان همت و آبشناسان قرار گرفته و بافت تجاری و مسکونی متراکمی دارد، در حالی که شمال جنتآباد به سمت سیمون بولیوار و ارتفاعات شمالغرب تهران امتداد پیدا میکند.
در عمل تفاوت قیمت اجاره در این سه محدوده بیش از آنکه فقط تابع «شمالی یا جنوبی بودن» باشد، از ترکیب موقعیت دقیق کوچه، سن بنا، کیفیت ساختمان و دسترسی ناشی میشود.
آیا اجارهبهای تهران هنوز در حال افزایش است؟
آخرین آمار رسمی در دسترس از مرکز آمار نشان میدهد فشار بر بازار اجاره همچنان بالاست. در تیر ۱۴۰۵، تورم ماهانه اجاره مسکن ۲.۳ درصد، تورم نقطهبهنقطه ۳۱.۷ درصد و تورم سالانه ۳۲.۵ درصد ثبت شده است.
بنابراین حتی اگر در بعضی محلهها فایلهای اجاره برای مدتی ثابت بمانند یا موجران حاضر به تخفیف شوند، سطح کلی هزینه اجاره نسبت به سال گذشته همچنان بالاتر است.
این وضعیت میتواند توضیح دهد چرا در جنتآباد فایلهایی با چند میلیارد تومان ودیعه در کنار قراردادهای اجاره ماهانه ۵۰ تا ۶۰ میلیون تومانی دیده میشود. برای بسیاری از خانوارها، مسئله دیگر فقط میزان اجاره نیست، بلکه انتخاب بین «قفل کردن چند میلیارد تومان پول پیش» و «پذیرفتن پرداخت ماهانه سنگین» است.
سقف افزایش اجاره در تهران در سال ۱۴۰۵ چند درصد است؟
یک نکته حقوقی مهم برای مستأجران این است که قیمت فایلهای جدید با سقف افزایش قراردادهای تمدیدی یک موضوع واحد نیست.
براساس مصوبه ابلاغشده برای سال ۱۴۰۵، قراردادهای مشمول که مدت آنها در بازه مقرر پایان مییابد، در صورت درخواست مستأجر میتوانند با حداکثر ۲۵ درصد افزایش اجارهبها و قرضالحسنه برای یک سال تمدید شوند. این مصوبه به قراردادهای تمدیدی مشمول مربوط است و به این معنی نیست که هر مالک برای یک ملک تازهوارد به بازار الزاماً باید فایل جدید را فقط ۲۵ درصد بالاتر از سال گذشته قیمتگذاری کند.
پیش از آن نیز پیشنهادهایی مانند سقف ۲۷ درصد برای تهران مطرح شده بود، اما مصوبه بعدی سران قوا سقف ۲۵ درصدی را برای قراردادهای مشمول تمدید در سراسر کشور تعیین کرد.
برای مستأجری که در جنتآباد سکونت دارد، بررسی امکان تمدید قرارداد فعلی میتواند از ورود مجدد به بازار فایلهای جدید بسیار کمهزینهتر باشد.
آیا رهن ۶ میلیاردی جنتآباد قیمت واقعی بازار است؟
وجود یک فایل ۶ میلیارد تومانی نشان میدهد مالک چنین رقمی مطالبه کرده، اما بهتنهایی ثابت نمیکند واحدهای مشابه واقعاً با همین نرخ اجاره میروند.
وزارت راه و شهرسازی نیز پیشتر نسبت به یکی دانستن قیمتهای اعلامی بنگاهها و پلتفرمهای آگهی با قیمت واقعی معامله هشدار داده و تأکید کرده بود قیمت پیشنهادی الزاماً منعکسکننده قرارداد نهایی نیست.
در بازار اجاره، تخفیف و تبدیل رهن و اجاره بسیار رایج است. برای نمونه ممکن است یک فایل ۶ میلیاردی در مذاکره به ۵.۵ میلیارد رهن تبدیل شود یا بخشی از ودیعه به اجاره ماهانه منتقل شود.
به همین دلیل برای تحلیل بازار باید مجموعهای از فایلهای مشابه و ترجیحاً قراردادهای قطعی بررسی شود، نه یک نمونه منفرد.
جنتآباد شمالی، مرکزی یا جنوبی؛ کدام برای اجاره مناسبتر است؟
پاسخ بیش از هر چیز به ساختار بودجه خانوار بستگی دارد.
کسی که نقدینگی چند میلیارد تومانی دارد و نمیخواهد هر ماه اجاره سنگین بپردازد، ممکن است فایلهای رهن کامل مرکزی را ترجیح دهد. مستأجری که نمیخواهد سه تا شش میلیارد تومان سرمایه خود را یک سال در اختیار موجر قرار دهد، احتمالاً به سراغ ترکیب ودیعه کمتر و اجاره بیشتر مانند فایل شمالی میرود.
از نظر دسترسی نیز جنوبی و مرکزی برای بخشی از رفتوآمدهای روزانه موقعیت مناسبتری دارند، در حالی که شمالی برای برخی متقاضیان به دلیل بافت مسکونیتر و نزدیکی به بخشهای بالاتر شمالغرب تهران جذاب است. شبکه بزرگراهی مناسب یکی از امتیازهای مشترک هر سه بخش است.
در نهایت، مهمترین نتیجه رصد شهریور ۱۴۰۵ این است که بازار اجاره جنتآباد را نمیتوان با یک نرخ واحد توصیف کرد. در یک محله، مستأجر با گزینه ۶ میلیارد تومان رهن کامل، ۳ میلیارد تومان ودیعه با اجاره ناچیز و یک میلیارد تومان ودیعه با اجاره ۵۷ میلیونی روبهرو میشود.
این تفاوت بزرگ نشان میدهد در بازار فعلی، «نحوه تأمین بودجه» تقریباً به اندازه انتخاب خود محله اهمیت پیدا کرده است. برای مستأجر نیز مقایسه درست باید براساس معادل رهن کامل، متراژ، امکانات، سال ساخت و مبلغ واقعی قابل مذاکره انجام شود، نه صرفاً عددی که در تیتر یک آگهی دیده میشود.