پیش بینی بازار مسکن در ۳ سناریوی سیاسی؛ توافق قیمت خانه را ارزان میکند؟
بازار مسکن در سالهای اخیر به بازاری کاملاً خبرمحور تبدیل شده است. مذاکرات خارجی، نرخ ارز، تورم عمومی، قیمت مصالح ساختمانی، قدرت خرید خانوار و سیاستهای بانکی همگی روی رفتار بازیگران این بازار اثر میگذارند. در همین فضا، خبرآنلاین در گزارشی تازه به نقل از هوشنگ فروغمند اعرابی نوشته که آینده مسکن را میتوان در سه سناریو بررسی کرد: توافق جامع، ادامه تفاهم موقت و تشدید تنشهای سیاسی. به گفته او، هر سناریو اثر متفاوتی بر قیمت، معاملات و ساختوساز خواهد داشت.
اهمیت این تحلیل از آنجاست که بازار مسکن برخلاف بازارهایی مثل ارز، طلا یا بورس، واکنش سریع و مستقیم نشان نمیدهد. خانه دارایی کمنقدشوندهای است، فروشنده بهراحتی حاضر به کاهش قیمت نمیشود و خریدار مصرفی نیز به دلیل ضعف قدرت خرید، توان ورود گسترده به بازار را ندارد. همین ویژگی باعث شده مسکن در ایران معمولاً وارد دورههای طولانی رکود تورمی شود؛ یعنی قیمتها بالا میمانند، اما معامله چندانی انجام نمیشود.
آیا توافق جامع قیمت مسکن را پایین میآورد؟
فروغمند اعرابی معتقد است در صورت دستیابی به توافق جامع، احتمال کاهش شدید قیمت مسکن بسیار اندک است. دلیل اصلی، چسبندگی قیمت در بازار ملک است. مسکن کالایی نیست که مانند ارز یا سهام هر روز با یک خبر سیاسی، کاهش یا افزایش شدید پیدا کند. هر ملک ویژگی منحصربهفرد دارد؛ از موقعیت شهری و محله گرفته تا همجواری، سن بنا، کیفیت ساخت و دسترسیها. بنابراین حتی اگر انتظارات تورمی کاهش پیدا کند، فروشندگان معمولاً در برابر کاهش قیمت مقاومت میکنند.
با این حال، توافق میتواند اثر مهم دیگری داشته باشد: کند شدن رشد قیمت. اگر ریسک سیاسی کاهش یابد، نرخ ارز آرامتر شود، انتظارات تورمی پایین بیاید و بانکها امکان تقویت تسهیلات خرید مسکن را پیدا کنند، بازار ممکن است از فاز قفل معاملاتی خارج شود. در این وضعیت، خانه لزوماً ارزان نمیشود، اما سرعت گرانشدن آن کمتر میشود و بخشی از خریداران مصرفی دوباره به بازار برمیگردند.
رونق اول در معاملات دیده میشود، نه ساختوساز
یکی از نکات مهم در تحلیل فروغمند اعرابی این است که رونق بازار مسکن ابتدا در معاملات ظاهر میشود، نه در ساختوساز. دلیل آن روشن است: معاملات روی واحدهای آماده و موجود انجام میشود، اما ساختوساز نیازمند تصمیمهای سنگینتری است؛ خرید زمین یا ملک کلنگی، دریافت پروانه، برآورد هزینه مصالح، تأمین مالی و اطمینان از فروش آینده.
در سناریوی توافق، احتمالاً ابتدا واحدهای کوچکمتراژ و ارزانتر با تقاضای مصرفی مواجه میشوند؛ همان تقاضایی که در ماهها یا سالهای گذشته به دلیل نااطمینانی و ضعف قدرت خرید عقب افتاده بود. اما سازندگان برای شروع پروژههای جدید، منتظر ثبات بیشتر میمانند. آنها باید مطمئن شوند بازده ساختوساز در مقایسه با بازارهای رقیب مثل ارز، طلا و بورس توجیه دارد.
ادامه تفاهم موقت؛ بازار در بلاتکلیفی میماند
سناریوی دوم، ادامه وضعیت میانی و تفاهم موقت است؛ نه توافق جامع، نه تشدید بحران. در این حالت، بازار مسکن احتمالاً در وضعیت بلاتکلیفی باقی میماند. فروغمند اعرابی میگوید در چنین شرایطی رشد اسمی قیمت مسکن با شیبی معقول ادامه خواهد داشت، اما نمیتوان انتظار رونق واقعی داشت. معاملات پایین و کمعمق میماند و فقط خریدهای ضروری انجام میشود.
این تحلیل با نشانههای موجود در بازار همخوان است. تابناک در گزارشی تازه نوشته بازار مسکن هنوز از تورم ساخت عقب مانده و رکود معاملاتی مانع جهش کامل قیمتها شده است؛ به نقل از یک کارشناس، قیمت مسکن تهران در سال ۱۴۰۴ حدود ۴۵ درصد و در سهماهه نخست ۱۴۰۵ حدود ۲۵ درصد رشد داشته، اما همچنان فشار هزینه ساخت بالاست.
در چنین وضعیتی، مسکن برای بسیاری از سرمایهگذاران بیشتر نقش حفظ ارزش دارایی را دارد، نه کسب سود سریع. خریدار مصرفی هم به دلیل فاصله زیاد درآمد و قیمت ملک، از بازار جا میماند. نتیجه، بازاری است که نه میریزد، نه رونق میگیرد؛ بلکه در رکود تورمی حرکت میکند.
تشدید تنشها؛ قیمت بالا، معامله پایین
در سناریوی سوم، یعنی تشدید تنشهای سیاسی یا نظامی، احتمال افزایش قیمت برخی واحدهای مسکونی وجود دارد، اما این افزایش الزاماً به رونق بازار منجر نمیشود. وقتی نااطمینانی بالا میرود، فروشندگان از عرضه عقبنشینی میکنند و خریداران مصرفی نیز محتاطتر میشوند. در نتیجه ممکن است قیمتهای پیشنهادی بالا برود، اما معاملات کاهش یابد.
این همان تفاوت مهم «رشد قیمت» و «رونق بازار» است. افزایش قیمت ناشی از ترس، تورم یا کمبود عرضه، برای بازار مسکن مطلوب نیست؛ زیرا قدرت خرید واقعی بالا نرفته و معاملهگران فقط برای حفظ ارزش دارایی وارد بازار میشوند. فروغمند اعرابی نیز تأکید میکند که تقاضای سرمایهای در شرایط تورمی ممکن است شکل بگیرد، اما این تقاضا محدود است و به رونق فراگیر منجر نمیشود.
هزینه ساخت، مانع پنهان کاهش قیمت
یکی از دلایلی که کاهش جدی قیمت مسکن را دشوار میکند، رشد هزینه ساخت است. قیمت مصالح، دستمزد، زمین، عوارض، هزینه تأمین مالی و ریسکهای پروژه همگی باعث میشوند سازنده حاضر نباشد با قیمتهای پایین وارد بازار شود. وقتی ساختوساز گران تمام میشود، حتی اگر تقاضا ضعیف باشد، کف قیمتی بازار بالا میماند.
فولاد ایرانی در گزارشی درباره چشمانداز مسکن ۱۴۰۵ نوشته که افزایش هزینه ساخت، بهویژه قیمت نهادههایی مانند میلگرد و تیرآهن، یکی از محرکهای اصلی رشد تدریجی قیمت مسکن است؛ در حالی که رکود تقاضا مانع شکلگیری موجهای هیجانی میشود.
بنابراین حتی اگر توافق سیاسی باعث کاهش انتظارات تورمی شود، تا زمانی که هزینه ساخت پایین نیاید و عرضه گسترده شکل نگیرد، کاهش شدید قیمت مسکن بعید خواهد بود.
بازار اجاره؛ بخش فراموششده بحران
هر تحلیلی از بازار مسکن بدون توجه به اجاره ناقص است. در سالهای اخیر فشار اصلی بر مستأجران وارد شده و شکاف میان درآمد خانوار و اجارهبها عمیقتر شده است. اقتصادنیوز در گفتوگویی پیشین با فروغمند اعرابی به این موضوع پرداخته بود که در وضعیت رکود تورمی، جابهجایی اجباری مستأجران به مناطق ارزانتر یکی از پیامدهای مهم بازار مسکن است.
در صورت توافق، ممکن است بازار خرید کمی فعال شود، اما اجارهبها بهسرعت کاهش نخواهد یافت. در صورت تشدید تنشها نیز فشار بر اجاره میتواند بیشتر شود، چون عرضه جدید کاهش مییابد و مالکان با انتظارات تورمی بالاتر نرخهای جدید پیشنهاد میکنند.
دولت چه باید بکند؟
فروغمند اعرابی هشدار میدهد که رونق بازار مسکن به معنای پایان وظایف دولت نیست. حتی اگر تعداد معاملات افزایش یابد، سیاستگذار باید از قبل برای ساماندهی بازار اجاره، تکمیل سامانههای اطلاعاتی، توسعه فناوریهای حوزه املاک و روشهای نوین تأمین مالی آماده باشد.
بازار مسکن ایران سالهاست از نبود داده شفاف، ضعف نظام مالی مسکن، کمبود عرضه مناسب برای طبقه متوسط و ناتوانی سیاستهای حمایتی رنج میبرد. اگر این ضعفها اصلاح نشود، حتی یک توافق سیاسی هم فقط میتواند بهبود موقت ایجاد کند، نه درمان پایدار.
جمعبندی
پاسخ کوتاه به پرسش اصلی این است: توافق سیاسی احتمالاً قیمت مسکن را بهطور شدید پایین نمیآورد، اما میتواند سرعت رشد قیمتها را کم کند و معاملات مصرفی را فعالتر سازد. ادامه تفاهم موقت بازار را در رکود و بلاتکلیفی نگه میدارد و تشدید تنشها میتواند قیمتهای پیشنهادی را بالا ببرد، اما همزمان حجم معاملات را کاهش دهد.
بازار مسکن بیش از آنکه آماده ریزش باشد، در انتظار تعیین تکلیف است. اگر چشمانداز سیاسی روشن شود، نخستین نشانه رونق در معاملات واحدهای آماده و کوچکمتراژ دیده خواهد شد. ساختوساز اما با تأخیر برمیگردد، چون سازندگان برای شروع پروژههای تازه به ثبات، تأمین مالی و اطمینان از فروش نیاز دارند.
در نهایت، بازار مسکن ایران برای خروج واقعی از رکود فقط به توافق سیاسی نیاز ندارد؛ به افزایش قدرت خرید، کنترل هزینه ساخت، توسعه تسهیلات مؤثر، شفافیت اطلاعاتی و سیاستگذاری فعال در بازار اجاره هم نیاز دارد. بدون این عوامل، حتی بهترین خبر سیاسی هم فقط میتواند قفل بازار را کمی شل کند، نه اینکه بحران مسکن را حل کند.