هشدار انبوهسازان: آینده بازار مسکن نگرانکننده است
بازار مسکن ایران در یکی از پیچیدهترین و پرابهامترین مقاطع خود قرار دارد. مجموعهای از عوامل اقتصادی، سیاسی و ساختاری دست به دست هم دادهاند تا چرخه تولید و عرضه مسکن، بهویژه در کلانشهری مانند تهران، دچار اختلالی جدی شود. اظهارات رامین گوران، رئیس انجمن انبوهسازان مسکن و ساختمان استان تهران، تصویری روشن اما نگرانکننده از وضعیت فعلی ساختوساز ارائه میدهد؛ تصویری که از یک سو افزایش بیسابقه هزینهها و از سوی دیگر نبود تقاضای مؤثر را نشان میدهد و در نهایت به تعطیلی گسترده پروژههای ساختمانی منجر شده است.
شکاف بیسابقه میان هزینه ساخت و قیمت فروش
بازار مسکن همواره با نوسان قیمت و اختلاف میان هزینه تولید و قیمت فروش مواجه بوده، اما آنچه امروز رخ میدهد از نظر فعالان این حوزه کمسابقه است. به گفته رئیس انجمن انبوهسازان تهران، هزینههای ساختوساز عملاً با دلار ۱۳۰ هزار تومانی محاسبه میشود، در حالی که قیمت فروش واحدهای مسکونی بر مبنای دلار حدود ۷۰ هزار تومانی شکل گرفته است. این اختلاف تقریباً دوبرابری، توازن اقتصادی پروژههای ساختمانی را بهطور کامل بر هم زده و سودآوری را از این بخش خارج کرده است.
در چنین شرایطی حتی فروش واحدها با قیمت تمامشده نیز برای بسیاری از سازندگان ممکن نیست. بازار کشش لازم را ندارد و متقاضیان واقعی، بهدلیل کاهش شدید قدرت خرید، عملاً از چرخه معاملات حذف شدهاند. نتیجه این وضعیت، انباشت واحدهای فروشنرفته و قفل شدن سرمایه سازندگان است.
فروش با تخفیف، بدون خریدار
برخلاف تصور عمومی، مشکل امروز بازار مسکن صرفاً قیمتهای پیشنهادی بالا نیست. سازندگان، بهویژه در پروژههای متوسط و کوچک، حاضر به ارائه تخفیفهای قابل توجه هستند، اما حتی این تخفیفها نیز نتوانسته تقاضا ایجاد کند. به گفته گوران، اگر فروشهایی هم انجام میشود، بیشتر برای حفظ تابآوری مالی شرکتها یا خروج تدریجی از بازار است، نه از سر رونق و گردش طبیعی معاملات.
این وضعیت بیش از همه سازندگان خرد را تحت فشار قرار داده است. بسیاری از این فعالان که سرمایه محدودی دارند، دیگر توان ادامه فعالیت ندارند و ناچار شدهاند پروژههای خود را نیمهکاره رها کنند. تعطیلی این پروژهها نهتنها به کاهش عرضه مسکن منجر میشود، بلکه زنجیرهای از مشاغل وابسته به ساختوساز را نیز دچار رکود میکند.
تعطیلی گسترده پروژههای ساختمانی در تهران
برآورد انجمن انبوهسازان تهران نشان میدهد که بیش از ۷۰ درصد پروژههای متوسط در پایتخت تعطیل شدهاند. این آمار شامل پروژههایی میشود که حتی مجوزهای لازم را از گذشته دریافت کرده بودند، اما افزایش ناگهانی و مداوم هزینهها ادامه فعالیت را برای آنها غیرممکن کرده است. پروژههای کوتاهمرتبه و متوسطمرتبه که بخش مهمی از عرضه مسکن شهری را تشکیل میدهند، بیشترین آسیب را دیدهاند.
توقف این پروژهها به معنای کاهش محسوس تولید مسکن در ماهها و سالهای آینده است؛ موضوعی که میتواند تبعات بلندمدتی برای بازار داشته باشد و شکاف عرضه و تقاضا را عمیقتر کند.
جهش قیمت مصالح ساختمانی
یکی از اصلیترین عوامل فشار بر تولید مسکن، افزایش افسارگسیخته قیمت مصالح ساختمانی است. قیمتها در این بخش بهصورت روزانه در حال تغییر است و هیچ ثباتی برای برنامهریزی باقی نگذاشته است. به عنوان نمونه، قیمت میلگرد در فاصله یک ماه از حدود کیلویی ۴۰ هزار تومان به بیش از ۵۰ هزار تومان رسیده که رشدی نزدیک به ۳۰ درصد را نشان میدهد.
این افزایشها تنها به میلگرد محدود نیست و سایر نهادههای ساختمانی نیز روندی مشابه دارند. چنین شرایطی باعث میشود برآورد اولیه هزینه پروژهها بهسرعت بیاعتبار شود و سازندگان با کسری بودجه پیشبینینشده مواجه شوند؛ مشکلی که عملاً امکان شروع پروژههای جدید را از بین برده است.
قیمتهای اسمی و واقعیت بازار
در مناطق متوسط شهر تهران، قیمتهای اعلامی برای آپارتمانها بهصورت اسمی حدود متری ۱۲۰ میلیون تومان عنوان میشود، اما واقعیت بازار چیز دیگری است. به گفته رئیس انجمن انبوهسازان تهران، حتی با قیمتهایی در حدود متری ۹۰ میلیون تومان نیز خریداری وجود ندارد. این فاصله میان قیمتهای اعلامی و قیمتهای قابل معامله، نشاندهنده رکود عمیق و نبود تقاضای مؤثر است.
در چنین فضایی، قیمتها بیشتر جنبه روانی و تبلیغاتی دارند و کمتر به معامله واقعی منجر میشوند. بازار در حالت انتظار و بلاتکلیفی به سر میبرد و خریداران ترجیح میدهند سرمایه خود را نقد نگه دارند.
رکود عمیق و آینده قیمتها
تجربه بازار مسکن ایران نشان میدهد که کاهش تولید معمولاً در نهایت به افزایش قیمت منجر میشود، اما این افزایش لزوماً به معنای رونق نیست. گوران معتقد است که در صورت تداوم شرایط فعلی، بازار با افزایش فزاینده قیمتها مواجه خواهد شد، اما معاملات شکل نخواهد گرفت، زیرا توان خرید متقاضیان همچنان پایین است.
این وضعیت میتواند به رکودی فرسایشی منجر شود؛ رکودی که در آن قیمتها بالا میروند، اما بازار قفل باقی میماند. چنین چرخهای نه به نفع مصرفکننده است و نه به نفع تولیدکننده و در نهایت کل اقتصاد را تحت تأثیر قرار میدهد.
نقش بازارهای موازی و فضای سیاسی
نااطمینانی سیاسی و شرایطی که از آن به عنوان وضعیت نه جنگ نه صلح یاد میشود، تأثیر مستقیمی بر رفتار سرمایهگذاران گذاشته است. در چنین فضایی، نقدشوندگی سرمایه به اولویت اصلی تبدیل میشود و بسیاری از افراد ترجیح میدهند منابع خود را از بازار مسکن خارج کرده و به سمت طلا و ارز ببرند.
هرچند این بازارهای موازی نیز ظرفیت محدودی دارند و ممکن است در مقاطعی اشباع شوند، اما در کوتاهمدت رقیبی جدی برای مسکن محسوب میشوند. بخشی از سرمایهها ممکن است در آینده دوباره به بازار مسکن بازگردد، اما این بازگشت نیازمند ثبات و چشمانداز روشن اقتصادی است.
ضرورت حمایت از تولید مسکن
در مجموع، به حداقل رسیدن تولید مسکن زنگ خطری جدی برای اقتصاد کشور است. مسکن نهتنها یک کالای مصرفی اساسی، بلکه موتور محرک بسیاری از صنایع و خدمات وابسته محسوب میشود. توقف این بخش میتواند پیامدهای گستردهای از افزایش بیکاری تا تشدید بحران دسترسی به مسکن را به همراه داشته باشد.
به اعتقاد رئیس انجمن انبوهسازان تهران، عبور از این وضعیت نیازمند برداشتن موانع پیش روی تولید است. این اقدام بدون همراهی دولت، دستگاههای خدماترسان و نهادهای مرتبط امکانپذیر نیست. کاهش هزینههای سربار، ایجاد ثبات در بازار مصالح، تسهیل فرآیندهای اداری و ارائه مشوقهای هدفمند میتواند به احیای چرخه تولید مسکن کمک کند.
جمعبندی
بازار مسکن تهران در شرایطی قرار گرفته که ادامه روند فعلی میتواند به بحرانی عمیقتر منجر شود. شکاف میان هزینه ساخت و قیمت فروش، افزایش شدید قیمت مصالح، نبود تقاضای مؤثر و خروج سرمایهها به بازارهای موازی، همگی نشانههایی از یک رکود ساختاری هستند. اگرچه افزایش قیمتها در آینده محتمل است، اما بدون سیاستهای حمایتی و اصلاحات اساسی، این افزایشها به رونق واقعی منجر نخواهد شد. احیای تولید مسکن نیازمند تصمیمات جدی و هماهنگ است؛ تصمیماتی که بتواند دوباره اعتماد سازندگان و متقاضیان را به این بازار بازگرداند و مسکن را به جایگاه طبیعی خود در اقتصاد کشور برساند.