مالیات بر خانه‌های خالی و ضرورت رویکرد تنظیم‌گر
مالیات بر خانه‌های خالی، یکی از موضوعات داغ در عرصه سیاست‌گذاری مسکن در ایران است. فرشید ایلاتی، کارشناس ارشد بازار مسکن، در اظهارات اخیر خود بر اهمیت این مالیات به‌عنوان ابزاری تنظیم‌گر تأکید کرده و به نقد رویکردهای درآمدزایی در این زمینه پرداخته است. وی بر این باور است که نباید به این پایه مالیاتی نگاه درآمدی داشت و پیشنهاد می‌کند که نرخ مالیات باید به‌گونه‌ای تعیین شود که موجب تحریک مالکان برای عرضه واحدهای خالی به بازار شود.
نقش مالیات بر خانه‌های خالی
ایلاتی تأکید می‌کند که اگر نرخ مالیات بر خانه‌های خالی به سطحی مانند ۳۰ درصد ارزش ملک تعیین شود، این اقدام می‌تواند مالکان را تشویق به فروش یا اجاره واحدهای خالی کند. این وضعیت می‌تواند به ثبات قیمتی و حتی کاهش قیمت‌ها در بازار اجاره منجر شود. اما در حال حاضر، ضعف زیرساخت‌های اطلاعاتی کشور و نقص در سامانه املاک و اسکان، مانع از ایجاد انگیزه لازم برای مالکان برای عرضه واحدهای خود شده است.
چالش‌های زیرساختی
به گفته ایلاتی، اگر زیرساخت‌ها و سامانه‌های اطلاعاتی به‌طور کامل تکمیل شده بودند، شرایط به‌مراتب بهتری برای بازار مسکن فراهم می‌شد. در حال حاضر، اطلاعات دقیقی از مالکین، ساکنین و وضعیت اشغال یا خالی بودن واحدها وجود ندارد. به همین دلیل، تعیین نرخ مالیات باید به گونه‌ای باشد که بازدارندگی کافی ایجاد کند.
پیشنهادات ایلاتی برای مالیات بر خانه‌های خالی
ایلاتی پیشنهاد می‌دهد که اگر یک واحد به‌عنوان خانه خالی شناسایی شود، ۳۰ درصد ارزش روز ملک به‌عنوان مالیات اخذ شود. او اشاره کرده که در مقایسه با رویکردهای فعلی، این روش می‌تواند به کارآمدی بیشتری منجر شود و مالکان را تحت فشار قرار دهد تا واحدهای خود را به بازار عرضه کنند.
رویکردهای گذشته
با این حال، در گذشته برخی از سیاست‌گذاران معتقد بودند که ایجاد فرهنگ مالیاتی و جا افتادن پایه‌های مالیاتی نیازمند نرخ‌های پایین‌تر است. به همین دلیل، مالیات بر خانه‌های خالی به‌صورت درصدی از مالیات بر اجاره ملک در نظر گرفته شد. این نرخ‌ها به‌صورت ۶ برابر، ۱۲ برابر و ۱۸ برابر مالیات بر اجاره به‌عنوان پایه محاسبه شد. اما عملکرد دو سال اخیر نشان می‌دهد که طرح اخذ ۳۰ درصد از ارزش کل ملک به‌عنوان مالیات می‌توانست کارآمدتر باشد.
وضعیت فعلی مالیات بر خانه‌های خالی
ایلاتی به میزان اخذ مالیات بر خانه‌های خالی اشاره کرده و اظهار می‌کند که طبق آخرین آمار، رقم اخذ مالیات در حدود ۳۰۰ میلیارد تومان در یک سال بوده است. این رقم در مجموع به حدود ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیارد تومان می‌رسد. او تأکید دارد که نباید به عدد محقق‌شده نگاه کرد، زیرا این رویکرد اشتباه است. طرح اخذ مالیات زمانی موفق است که رویکرد درآمدی ایجاد نکند.
ضرورت اطلاع‌رسانی
در این زمینه، ایلاتی خواستار اطلاع‌رسانی از سوی دولت است. او معتقد است که دولت باید از ۶ ماه دیگر اجرای این مالیات را اعلام کند تا مالکان خانه‌های خالی، واحدهای خود را عرضه کنند. باید توجه داشت که نباید به‌دنبال افزایش درآمدزایی از این مسیر باشیم.
نرخ مجاز خانه‌های خالی
ایلاتی در ادامه به نرخ مجاز خانه‌های خالی اشاره کرد و گفت که در هر کشور لازم است بخشی از واحدها خالی باشد تا امکان جابه‌جایی وجود داشته باشد. نرخ مجاز خانه‌های خالی در حدود ۳ درصد است. اگر فرض کنیم ۳۰ میلیون واحد مسکونی وجود دارد و ۱۰ درصد آن خالی است، این رقم بسیار بالاتر از نرخ مجاز است و وضعیت کنونی نیز همین را نشان می‌دهد.
نتیجه‌گیری
در نهایت، ایلاتی تأکید می‌کند که برای اجرای صحیح طرح مالیات بر خانه‌های خالی، نیاز به سامانه‌ای وجود دارد که مشخص کند چه زمانی تعداد واحدهای خالی از نرخ مجاز بیشتر شده و در آن صورت اخذ مالیات آغاز شود. اگر میزان واحدهای خالی دوباره به زیر نرخ مجاز بازگشت، اخذ مالیات باید متوقف شود. اجرای این طرح نیازمند زیرساخت‌های هوشمند، جامع و لحظه‌ای است که در حال حاضر وجود ندارد.
مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند ابزاری مؤثر برای تنظیم بازار مسکن باشد، به شرطی که رویکردی تنظیم‌گر و بدون چشمداشت درآمدی در نظر گرفته شود.
افزود: تعیین چنین نرخی می‌توانست موجب شود مالکانی که واحدهای خالی در اختیار دارند، واحدهای خود را به فروش برسانند یا اجاره دهند تا ثبات قیمتی و حتی کاهش قیمت در بازار اجاره مسکن حاصل شود، اما به‌دلیل ضعف زیرساخت‌های اطلاعاتی کشور و ناتمام بودن سامانه املاک و اسکان، مالکان انگیزه لازم برای عرضه واحدهای خود را ندارند.
ایلاتی بیان کرد: اگر زیرساخت‌ها تکمیل بود، شرایط متفاوت می‌شد؛ اما درحال حاضر سامانه‌ها ناقص است و اطلاعات دقیقی از مالکین، ساکنین و همچنین وضعیت اشغال یا خالی بودن واحدها وجود ندارد. به‌طور کلی باید نرخ مالیات به‌گونه‌ای تعیین شود که بازدارندگی کافی داشته باشد. به همین دلیل پیشنهاد ما این بود که اگر واحدی به‌عنوان خانه خالی شناسایی شد، ۳۰ درصد ارزش روز ملک به‌عنوان مالیات اخذ شود.
وی ادامه داد: با این حال، عده‌ای در آن زمان معتقد بودند که برای ایجاد فرهنگ مالیاتی و جا افتادن پایه‌های مالیاتی، نرخ‌های پایین‌تر مناسب‌تر است. بر همین اساس، مالیات بر خانه‌های خالی درصدی از مالیات بر اجاره ملک در نظر گرفته شد؛ به‌صورت ۶ برابر، ۱۲ برابر و ۱۸ برابر مالیات بر اجاره به‌عنوان پایه محاسبه. اما عملکرد دو سال اخیر نشان داده که طرح اخذ ۳۰ درصد از ارزش کل ملک به قیمت روز به‌عنوان مالیات می‌توانست کارآمدتر باشد و همان‌طور که پیش‌بینی می‌کردیم، امکان نقره‌داغ کردن مالکانی که خانه‌های خود را عرضه نمی‌کنند، فراهم می‌شد.
این کارشناس ارشد بازار مسکن تصریح کرد: با توجه به شرایط فعلی و تا زمانی که سامانه‌ها تکمیل نشده و سامانه املاک و اسکان پوشش صددرصدی مالکین و ساکنین را نداشته باشد، به نظر می‌رسد لازم است نرخ مالیات بر خانه‌های خالی حتی تا ۳۰ درصد ارزش ملک تعیین شود تا در صورت شناسایی واحد خالی، مالک انگیزه کافی برای عرضه ملک داشته باشد.
وی با اشاره به میزان اخذ مالیات بر خانه‌های خالی، یادآور شد: طبق آخرین آمار، رقم بسیار ناچیز و حدود ۳۰۰ میلیارد تومان در یک سال بوده است؛ شاید در مجموع عملکرد حدود ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیارد تومان. اما نباید به عدد محقق‌شده نگاه کرد؛ زیرا این رویکرد اشتباه است. طرح اخذ مالیات زمانی موفق است که رویکرد درآمدی ایجاد نکند. دولت باید اطلاع‌رسانی کند که از ۶ ماه دیگر این مالیات اجرا می‌شود تا کسانی که خانه خالی دارند، واحدهای خود را عرضه کنند؛ بنابراین اصلاً نباید به‌دنبال درآمدزایی از این مسیر باشیم.
ایلاتی با اشاره به «نرخ مجاز خانه‌های خالی» گفت: در هر کشور لازم است بخشی از واحدها خالی باشد تا امکان جابه‌جایی وجود داشته باشد؛ نمی‌شود همه خانه‌ها پر باشند. نرخ مجاز خانه‌های خالی حدود ۳ درصد است. اگر مثلاً ۳۰ میلیون واحد مسکونی وجود داشته باشد و بگوییم ۱۰ درصد آن خالی است، این رقم بسیار بالاتر از نرخ مجاز است و وضعیت کنونی نیز همین را نشان می‌دهد.
این کارشناس ارشد بازار مسکن در پایان خاطرنشان کرد: برای اجرای صحیح این موضوع لازم است سامانه‌ای وجود داشته باشد که مشخص کند چه زمانی تعداد واحدهای خالی از نرخ مجاز بیشتر شده و در آن صورت اخذ مالیات آغاز شود؛ و اگر میزان واحدهای خالی دوباره به زیر نرخ مجاز بازگشت، اخذ مالیات متوقف شود. اجرای این طرح نیازمند زیرساخت‌های هوشمند، جامع و لحظه‌ای است که در حال حاضر وجود ندارد.