رازهای ریزش قیمت مسکن: چانه‌زنی روانی یا بحران بازار؟
بازار مسکن طی ماه‌های اخیر در فضای رکودی شدیدی قرار گرفته است؛ فضایی که نه خریداران مصرفی در آن حضور دارند و نه انگیزه‌ای برای سرمایه‌گذاران باقی گذاشته است. بررسی‌ها نشان می‌دهد، معاملات بازار مسکن به حداقل رسیده و دفاتر مشاوران املاک روزهای کم‌رمقی را پشت سر می‌گذارند.
پس از جنگ ۱۲ روزه، خبر کاهش ۱۵ تا ۳۰ درصدی قیمت مسکن در برخی مناطق پایتخت، بازتاب گسترده‌ای در شبکه‌های اجتماعی داشت. برخی کارشناسان و فعالان بازار این خبر را تایید کرده و نسبت به عواقب رکود در بازار مسکن هشدار دادند. با این حال، گروهی دیگر از کارشناسان این خبر را تکذیب کرده و از افزایش احتمالی قیمت‌ها طی ماه‌های آینده سخن گفتند.
بررسی آمارها نشان می‌دهد، تورم مسکن در تیرماه سال جاری، با شیب ملایمی حرکت کرده است، با این حال، نرخ تورم مسکن نسبت به خردادماه کاهش داشته و از رکود شدید بازار حکایت دارد. از طرفی، بررسی میدانی تجارت‌نیوز حاکی از آن است که برخی برج‌های لوکس پایتخت که در مجاورت مناطق آسیب‌دیده از حملات اخیر قرار داشتند، با افت ۳۰ درصدی قیمت مواجه شدند. با این همه، مسیر پیش روی بازار مسکن در ماه‌های آینده چگونه خواهد بود؟
نوعی تلاش برای القای کاهش شدید قیمت در بازار مسکن شکل گرفته است
منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن مطرح کرد: «مدتی است شاهد تلاش‌هایی در بازار مسکن برای القای دیدگاهی مبنی بر کاهش شدید قیمت‌ها هستیم. به اعتقاد من، این دیدگاه نوعی چانه‌زنی روانی و رسانه‌ای است که ممکن است به منظور جلوگیری از رشد قیمت و با انگیزه‌های سیاسی و مدیریتی از سوی دولت دنبال شود.»
او اضافه کرد: «همچنین، احتمال دارد گروهی از سرمایه‌گذاران کلان ملکی برای تعدیل قیمت و انجام معاملات مطلوب خود نیز به این جریان دامن بزنند. از سوی دیگر، حتی می‌توان این رویکرد را تلاشی برای تاثیرگذاری بر بازارهای موازی و ایجاد رونق در آنها به‌عنوان جایگزین رشد بازار مسکن دانست.»
میانگین قیمت مسکن به متری ۱۲۰ میلیون تومان رسیده است
غیبی با تاکید بر روشنگری درباره آمارها، ادامه داد: «بر اساس آخرین آمار رسمی منتشرشده توسط دولت در تیرماه ۱۴۰۴ بازار مسکن شاهد رشدی با شیب بسیار ملایم بوده است. میانگین قیمت مسکن در این ماه به‌طور متوسط نزدیک به ۱۲۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع برآورد شده است.»
این کارشناس بازار مسکن توضیح داد: «بررسی گذشته بازار مسکن نشان می‌دهد، خلاف تبلیغاتی نظیر ترکیدن حباب مسکن یا توصیه به امتناع از خرید مسکن، دلیل واقعی کاهش شدید قیمت‌ها مسائل دیگری بوده است.»
او اقزود: «چنین القایی باعث می‌شود مردم، به‌ویژه مصرف‌کنندگان واقعی، از بازار دور بمانند و خرید خود را به تعویق بیندازند؛ امری که می‌تواند تبعاتی جدی هم برای خریداران و هم برای نظام اقتصادی کشور به دنبال داشته باشد.»
قیمت مسکن طی ۱۰ سال گذشته ۳۰ برابر شده است
غیببی درباره روند رشد قیمت در یک دهه اخیر توضیح داد: «برای درک بهتر این موضوع، کافی است به ۱۰ سال قبل، یعنی سال ۱۳۹۴ نگاه کنیم. در آن زمان، متوسط قیمت مسکن حدود سه میلیون و ۹۵۰ هزار تومان بود؛ یعنی با ۳۹۵ میلیون تومان امکان خرید یک واحد ۱۰۰ متری وجود داشت. اما در تیرماه ۱۴۰۴ بر اساس آمار دولت، خرید همین متراژ نیازمند ۱۲ میلیارد تومان هزینه است.»
او ادامه داد: «به بیان دیگر، طی ۱۰ سال گذشته قیمت مسکن ۳۰ برابر شده است؛ یعنی به‌طور متوسط بازار مسکن هر سال سه برابر رشد قیمت را تجربه کرده است. بنابراین، تصور عقبگرد ۵۰ یا ۶۰ درصدی یا ریزش‌های هیجانی در بازار مسکن با واقعیت‌های اقتصادی، آمارهای رسمی و شاخص‌های اقتصادی کشور مغایرت دارد.»
دیدگاه کاهش شدید قیمت مسکن، متقاضیان مصرفی را از خرید خانه منصرف می‌کند
این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: «القای چنین دیدگاه‌هایی به مردم و به‌ویژه مصرف‌کنندگان واقعی، منجر به ایجاد انتظار برای کاهش قیمت و در نتیجه رکود و رکود تورمی بیشتر می‌شود؛ رکودی که حتی در تیرماه امسال نسبت به ماه گذشته نشانه‌هایی از آن دیده شد.»
غیبی در ادامه درباره پیامدهای رکود اظهار کرد: «این وضعیت، یعنی عدم گردش سرمایه و ثروت در بخش مسکن که سهم بالایی از اقتصاد ملی را به خود اختصاص داده و بیش از ده‌ها صنعت و خدمات را فعال می‌کند، در نهایت اقتصاد کشور را به سمت رکود می‌کشاند. این موضوع قطعا برای دولت خوشایند نخواهد بود، زیرا بخش مسکن به‌عنوان یکی از پیشران‌های اقتصادی کشور شناخته می‌شود.»
بازار مسکن با یک موج خبری دستخوش تغییر موقت می‌شود
این کارشناس بازار مسکن درباره تاثیر موج‌های خبری بر بازار توضیح داد: «بازار مسکن بازاری به‌شدت روان‌محور است؛ به‌طوری که انتظارات و حتی یک خبر یا موج خبری می‌تواند معاملات را به‌طور موقت دستخوش تغییر کند.»
او تاکید کرد: «با این حال، در نهایت بازار مسکن تکلیف خود را با واقعیت‌های اقتصادی مشخص خواهد کرد، نه با تحلیل‌های غیرکارشناسی، منابع غیررسمی یا بریده‌های روزنامه‌ها و آگهی‌های فروش به دلیل مهاجرت یا فروش زیر قیمت.»
غیبی در پایان اضافه کرد: «چنین نمونه‌هایی در گذشته نیز وجود داشته، اما نمی‌توان آنها را به کل بازار تعمیم داد. هدف از طرح این موضوع، مرور واقعیت‌های بازار مسکن است تا مردم بتوانند بر اساس داده‌های واقعی، تصمیم‌گیری درست و آگاهانه‌ای داشته باشند.»