قولنامه برای این خانه‌ها ممنوع شد؛ هشدار جدی به خریداران ملک و مشاوران املاک درباره اسناد سبزرنگ
بازار معاملات مسکن ایران با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با تغییر مهمی در شیوه تنظیم قراردادهای خریدوفروش روبه‌رو شده است. این قانون که از سوم تیرماه ۱۴۰۳ لازم‌الاجرا شد، با هدف کاهش اختلافات ملکی، جلوگیری از معاملات معارض و افزایش شفافیت مالکیت املاک به اجرا درآمده است.
حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، روز یکشنبه ۱۷ آبان ۱۴۰۵ در نشست خبری مشترک با سخنگوی قوه قضاییه تأکید کرد که مشاوران املاک دیگر مجاز نیستند برای املاک دارای سند مالکیت سبزرنگ، قولنامه عادی تنظیم کنند.
به گفته بابایی، اسناد مالکیتی که از سوم تیرماه ۱۴۰۳ صادر شده‌اند، مشمول مقررات قانون الزام هستند و نقل‌وانتقال این املاک باید از مسیرهای قانونی و ثبت رسمی انجام شود. بنابراین خریداران و فروشندگان نمی‌توانند با اتکا به یک نوشته عادی، همان حمایت حقوقی معاملات ثبت‌شده را انتظار داشته باشند.
نکته مهم این است که ممنوعیت یادشده به معنای حذف تمام توافق‌های مقدماتی خریدوفروش نیست. بر اساس ماده دوم قانون، امکان تنظیم و ثبت رسمی قراردادهایی مانند قولنامه و تعهد به بیع در دفاتر اسناد رسمی وجود دارد. آنچه با محدودیت مواجه شده، تنظیم قرارداد عادی ثبت‌نشده خارج از چارچوب قانونی است.
کدام خانه‌ها مشمول قانون جدید ثبت رسمی معاملات هستند؟
یکی از مهم‌ترین پرسش‌های خریداران مسکن این است که آیا ممنوعیت قولنامه‌نویسی شامل تمام خانه‌های کشور می‌شود یا تنها گروه مشخصی از املاک را در بر می‌گیرد.
بررسی متن قانون نشان می‌دهد که تبصره چهارم ماده یک، برای املاکی که پس از لازم‌الاجرا شدن قانون سند مالکیت حدنگاری دریافت کرده‌اند، حکم ویژه‌ای پیش‌بینی کرده است. بر این اساس، مقررات ماده یک از زمان صدور سند جدید درباره این املاک اجرا می‌شود؛ حتی اگر سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موضوع ماده ۱۰ هنوز راه‌اندازی نشده باشد.
در مقابل، اجرای عمومی ماده یک درباره سایر املاک به گذشت یک سال از راه‌اندازی رسمی سامانه یادشده وابسته است. بنابراین نمی‌توان وضعیت تمام املاک دارای سند قدیمی را با املاک دارای سند جدید یکسان دانست.
بابایی نیز توضیح داده است که در مرحله فعلی، اسناد دفترچه‌ای و اسناد مالکیت قدیمی مشمول ممنوعیت اختصاصی مربوط به اسناد سبزرنگ نیستند. البته این موضوع به معنای بی‌خطر بودن معاملات عادی چنین املاکی نیست و همچنان احتمال اختلاف مالکیت، معاملات معارض و مشکلات اثبات حقوق وجود دارد.
از کجا بفهمیم سند خانه سبزرنگ مشمول قانون الزام است؟
تشخیص وضعیت سند مالکیت، یکی از نخستین اقداماتی است که خریداران باید پیش از پرداخت وجه و امضای قرارداد انجام دهند.
اعظم قویدل، سخنگو و معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، اعلام کرده است که ملاک اصلی تشخیص، تاریخ صدور درج‌شده در قسمت بالای سمت چپ سند مالکیت است.
به گفته او، در برخی موارد ممکن است تاریخ امضای پشت سند با تاریخ صدور آن متفاوت باشد. همچنین تعدادی از اسناد زردرنگ نیز در فاصله کوتاهی پس از لازم‌الاجرا شدن قانون صادر شده‌اند. بنابراین صرفاً توجه به رنگ سند کافی نیست و تاریخ رسمی صدور اهمیت تعیین‌کننده دارد.
در نتیجه، خریداران باید علاوه بر بررسی ظاهر سند، تاریخ صدور، مشخصات مالک، پلاک ثبتی و وضعیت حقوقی ملک را نیز از مسیرهای معتبر استعلام کنند.
مجازات مشاوران املاک متخلف چیست؟ جریمه و ابطال پروانه در انتظار بنگاه‌ها
یکی از بخش‌های مهم قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تعیین مسئولیت مشاوران املاک در تنظیم قراردادهای غیرقانونی است.
مطابق ماده ۱۱ این قانون، مشاوران املاک مجاز به تنظیم سند عادی برای معاملات موضوع ماده یک نیستند و در صورت تخلف، مجازات‌های تدریجی برای آنها در نظر گرفته شده است.
در مرتبه نخست، مشاور متخلف علاوه بر استرداد حق دلالی دریافتی، به پرداخت جریمه‌ای معادل سه برابر آن و تعلیق پروانه کسب به مدت شش ماه محکوم می‌شود.
در مرتبه دوم، جریمه به شش برابر حق دلالی افزایش پیدا می‌کند و پروانه فعالیت نیز به مدت یک سال تعلیق خواهد شد. در مرتبه سوم، علاوه بر مجازات‌های مقرر برای مرتبه دوم، پروانه کسب مشاور املاک ابطال می‌شود.
این ضمانت‌اجراها طبق قانون با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی اعمال می‌شوند.
بابایی همچنین هشدار داده است که در صورت وارد شدن خسارت به خریدار بر اثر تنظیم قولنامه غیرقانونی، امکان پیگیری مسئولیت مدنی مشاور املاک وجود دارد. البته دریافت خسارت خودکار نیست و احراز شرایط مسئولیت، از جمله ورود ضرر و ارتباط آن با رفتار متخلف، به رسیدگی مرجع صالح بستگی دارد.
آیا قولنامه‌های قدیمی با اجرای قانون جدید باطل می‌شوند؟
یکی از نگرانی‌های مالکان، سرنوشت قولنامه‌ها و قراردادهایی است که پیش از اجرای قانون تنظیم شده‌اند.
بررسی مقررات نشان می‌دهد که قانون برای اسناد و حقوق مربوط به دوره پیش از لازم‌الاجرا شدن، احکام انتقالی در نظر گرفته است. بنابراین نمی‌توان به‌صورت کلی اعلام کرد تمام قولنامه‌های قدیمی باطل شده‌اند.
در عین حال، معتبر بودن یا قابلیت استناد هر قرارداد به عواملی مانند تاریخ تنظیم، وضعیت سند مالکیت، نوع معامله و مقررات قابل اعمال بستگی دارد.
برای املاک مشمول ماده یک، محدودیت‌های جدی در استماع دعاوی مبتنی بر معاملات ثبت‌نشده پیش‌بینی شده است. البته قانون امکان طرح دعوای استرداد عوض یا عوضین را با شرایط مقرر حفظ کرده است.
این تفاوت اهمیت زیادی دارد؛ زیرا امکان مطالبه وجه پرداخت‌شده لزوماً به معنای امکان اثبات مالکیت یا الزام فروشنده به انتقال رسمی همان ملک نیست.
روش جدید خریدوفروش ملک چیست؟ نقش مشاوران املاک تغییر کرد
با اجرای قانون جدید، نقش مشاوران املاک از تنظیم سنتی قولنامه‌های عادی به مشارکت در فرآیند الکترونیکی ثبت معاملات تغییر کرده است.
بر اساس ماده سوم قانون، مشاوران املاک می‌توانند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، پیش‌نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد وارد کرده و برای تنظیم سند رسمی به دفترخانه ارسال کنند.
مسیر دیگر، استفاده از قراردادهای یکسان و نمونه است که مطابق تبصره دوم ماده سوم قانون در سامانه پیش‌بینی شده‌اند.
قویدل در تازه‌ترین توضیحات خود اعلام کرده است که ۱۴ نوع قرارداد یکسان در سامانه قرار گرفته و اشخاص حقیقی و مشاوران املاک می‌توانند از این قراردادها استفاده کنند.
بر اساس توضیحات او، قرارداد یکسان از نوع قراردادهای الکترونیکی لازم‌الاجراست و طرفین باید حداکثر ظرف سه ماه برای ادامه فرآیند و رفع محدودیت‌های مربوط به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند. این مسیر با ثبت صرف پیش‌نویس قرارداد تفاوت دارد.
اتصال بیش از ۱۳۸ هزار مشاور املاک به سامانه‌های ثبت؛ بازار مسکن چقدر آماده است؟
اجرای موفق قانون جدید نیازمند دسترسی گسترده بنگاه‌های معاملاتی به زیرساخت‌های الکترونیکی است.
بر اساس آمار اعلام‌شده از سوی قویدل در ۱۷ آبان ۱۴۰۵، از مجموع حدود ۱۴۷ هزار مشاور املاک دارای پروانه صنفی، ۱۳۸ هزار و ۱۹۲ مشاور به سامانه‌های سازمان ثبت متصل شده‌اند.
همچنین تا زمان اعلام این آمار، ۱۴ هزار و ۷۶۲ قرارداد یکسان از طریق مشاوران املاک و هزار و ۷۰ قرارداد از مسیر خودکاربری در سامانه ثبت شده است.
این ارقام نشان‌دهنده پیشرفت زیرساخت‌های اجرایی است، اما اتصال به سامانه به‌تنهایی به معنای استفاده کامل و صحیح از فرآیندهای جدید نیست. آموزش مشاوران املاک، اطلاع‌رسانی به شهروندان و نظارت بر نحوه تنظیم قراردادها همچنان از الزامات اجرای مؤثر قانون محسوب می‌شوند.
تأثیر ممنوعیت قولنامه بر بازار مسکن؛ کاهش کلاهبرداری یا پیچیده‌تر شدن معاملات؟
از منظر اقتصادی و حقوقی، گسترش ثبت رسمی معاملات می‌تواند به کاهش ریسک خریدوفروش ملک کمک کند. ثبت الکترونیکی و امکان استعلام وضعیت مالکیت، زمینه شناسایی معاملات معارض و برخی اختلافات ناشی از اسناد عادی را فراهم می‌کند.
این تحول همچنین می‌تواند شفافیت بازار مسکن را افزایش دهد؛ زیرا اطلاعات معاملات در چارچوب رسمی ثبت می‌شود و امکان پیگیری حقوقی آنها روشن‌تر خواهد بود.
در مقابل، اجرای قانون ممکن است در دوره گذار با چالش‌هایی مانند ناآشنایی خریداران، دشواری استفاده از سامانه‌ها و افزایش مراحل اداری برای برخی معاملات همراه شود.
بنابراین موفقیت این سیاست صرفاً به وضع مجازات برای متخلفان وابسته نیست؛ بلکه سهولت دسترسی مردم به خدمات ثبت رسمی و کاهش هزینه‌های زمانی معاملات نیز اهمیت دارد.
خریداران خانه قبل از امضای قولنامه به چه نکاتی توجه کنند؟
با توجه به الزامات قانونی، خریداران باید پیش از هرگونه پرداخت یا امضای توافق‌نامه، وضعیت سند ملک و تاریخ صدور آن را بررسی کنند. اگر ملک دارای سند حدنگاری صادرشده پس از سوم تیرماه ۱۴۰۳ باشد، لازم است معامله از مسیرهای رسمی پیش‌بینی‌شده در قانون انجام شود.
همچنین خریداران نباید ثبت پیش‌نویس قرارداد را با ثبت قرارداد یکسان یا انتقال قطعی مالکیت اشتباه بگیرند. بررسی هویت مالک، اصالت سند، محدودیت‌های احتمالی نقل‌وانتقال و وضعیت بازداشت یا رهن ملک از اقدامات مهم پیش از پرداخت بخش اصلی ثمن معامله است.
در مجموع، ممنوعیت تنظیم قولنامه عادی برای املاک دارای اسناد جدید را باید بخشی از تغییر ساختار حقوقی بازار مسکن دانست. هدف این تغییر، افزایش امنیت معاملات و کاهش اختلافات مالکیتی است؛ اما تحقق آن به آگاهی خریداران، رعایت مقررات از سوی مشاوران املاک و عملکرد صحیح سامانه‌های ثبت وابسته خواهد بود.
پیام اصلی قانون برای متقاضیان خرید مسکن روشن است: داشتن یک قولنامه عادی، حتی اگر در بنگاه املاک تنظیم و امضا شده باشد، لزوماً به معنای برخورداری از حمایت قانونی برای اثبات مالکیت نیست. ازاین‌رو بررسی وضعیت سند و انتخاب مسیر ثبت رسمی، پیش از انتقال پول، اهمیت اساسی دارد.
