مسکن استیجاری؛ راهکار جدید دولت برای خانه‌دار شدن کم‌درآمدها یا تکرار تجربه مسکن مهر؟
افزایش فاصله میان درآمد خانوارها و هزینه تأمین مسکن، سیاست‌گذاران را با پرسشی اساسی روبه‌رو کرده است؛ آیا حمایت از اقشار کم‌درآمد باید صرفاً با هدف صاحب‌خانه شدن آن‌ها دنبال شود یا دولت باید امکان سکونت در واحدهای اجاره‌ای مقرون‌به‌صرفه را نیز فراهم کند؟
این پرسش با مطرح شدن برنامه استیجار عمومی اهمیت بیشتری یافته است. دولت تلاش دارد در کنار طرح‌های مالکیتی مانند نهضت ملی مسکن، بخشی از نیاز خانوارهایی را پاسخ دهد که توان خرید خانه ندارند و حتی با دریافت تسهیلات حمایتی نیز نمی‌توانند هزینه ورود به طرح‌های ساخت مسکن را تأمین کنند.
با این حال، اجرای این سیاست با انتقادهایی همراه شده است. علی نیکزاد، نایب‌رئیس مجلس شورای اسلامی، با اشاره به تجربه کشورهای دیگر در اجرای مسکن استیجاری، نسبت به امکان عملیاتی شدن این برنامه در ایران ابراز تردید کرده و خواستار اولویت دادن به تکمیل واحدهای نهضت ملی مسکن شده است.
نیکزاد معتقد است دولت باید پیش از تمرکز بر برنامه‌های تازه، تعهدات پیشین خود در حوزه مسکن حمایتی را تعیین تکلیف کند. او همچنین بر استفاده از ظرفیت زمین و سازوکارهای حمایتی برای تأمین مسکن متقاضیان تأکید دارد.
در مقابل، مدافعان استیجار عمومی می‌گویند تکمیل واحدهای نیمه‌تمام، اگرچه ضروری است، اما مشکل خانوارهایی را که حتی توان پرداخت اقساط مسکن حمایتی را ندارند، به‌طور کامل برطرف نمی‌کند.
چرا دولت به سمت اجرای طرح مسکن استیجاری رفته است؟
حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، معتقد است در شرایط کنونی که قیمت مسکن فاصله زیادی با توان مالی بسیاری از خانوارها پیدا کرده، تأمین سرپناه صرفاً از مسیر مالکیت امکان‌پذیر نیست.
به گفته او، تجربه طرح‌های حمایتی گذشته نشان داده است که بخشی از متقاضیان کم‌درآمد به دلیل ناتوانی در تأمین آورده اولیه یا پرداخت اقساط، از ادامه مشارکت منصرف می‌شوند یا امتیاز خود را واگذار می‌کنند. بنابراین، دولت باید برای خانوارهایی که نیاز فوری به سرپناه دارند، اما امکان خرید خانه برای آن‌ها فراهم نیست، گزینه دیگری در نظر بگیرد.
طاهرخانی با اشاره به تجربه اجاره‌داری حمایتی در کشورهایی مانند آلمان و آمریکا تأکید کرده است که نمی‌توان از همه خانوارها انتظار داشت تا زمان فراهم شدن امکان مالکیت، برای تأمین مسکن منتظر بمانند.
بر اساس توضیحات معاون وزیر راه و شهرسازی، سیاست استیجار عمومی قرار است در کنار برنامه‌های خانه‌دار کردن مردم اجرا شود و زوج‌های جوان از مهم‌ترین گروه‌های هدف آن هستند.
در برنامه اعلام‌شده وزارت راه و شهرسازی، شناسایی زمین برای ساخت ۷۵ هزار واحد استیجاری پیش‌بینی شده است. همچنین مقرر شده اجاره‌بهای واحدهای حمایتی بر اساس دهک درآمدی متقاضیان تعیین شود؛ به‌طوری که خانوارهای دهک‌های اول و دوم ۳۵ درصد، دهک‌های سوم و چهارم ۴۵ درصد و دهک‌های پنجم و ششم ۵۵ درصد نرخ کارشناسی اجاره را پرداخت کنند. این ارقام مربوط به چارچوب اعلام‌شده طرح است و تحقق آن به اجرای برنامه و تأمین واحدهای موردنیاز بستگی دارد.
تجربه مسکن مهر و نهضت ملی مسکن چه درسی برای دولت دارد؟
یکی از مهم‌ترین انتقادها به سیاست‌های حمایتی مسکن در ایران، تمرکز بر تعداد واحدهای ساخته‌شده بدون توجه کافی به توان اقتصادی متقاضیان بوده است.
ابوالفضل مشکینی، استاد دانشگاه تربیت مدرس و از مسئولان پیشین حوزه مسکن، معتقد است بسیاری از خانوارهای کم‌درآمد در طرح‌های مالکیتی، از همان مراحل اولیه با مانع مالی روبه‌رو می‌شوند. این خانوارها ممکن است واجد شرایط دریافت مسکن حمایتی باشند، اما توان تأمین آورده نقدی یا پرداخت اقساط تسهیلات را نداشته باشند.
مشکینی همچنین به مشکلات جانمایی برخی پروژه‌های مسکن مهر اشاره کرده است. به اعتقاد او، انتخاب زمین‌های ارزان در مناطق دور از مراکز اشتغال و خدمات شهری، هزینه رفت‌وآمد و زندگی خانوارها را افزایش داد و باعث شد برخی متقاضیان تمایل یا توان ادامه حضور در پروژه‌ها را از دست بدهند.
از این منظر، تأمین زمین ارزان یا ساخت واحد مسکونی به‌تنهایی برای موفقیت سیاست‌های حمایتی کافی نیست؛ بلکه محل احداث، دسترسی به امکانات شهری و هزینه نهایی سکونت نیز باید در تصمیم‌گیری‌ها لحاظ شود.
فردین یزدانی، پژوهشگر اقتصاد مسکن، نیز از جمله کارشناسانی است که بر ضرورت بازنگری در سیاست‌های مالکیت‌محور تأکید دارد. او پیش‌تر در سال ۱۴۰۱، هنگام بررسی برنامه ساخت چهار میلیون واحد مسکونی، درباره محدودیت منابع مالی هشدار داده و یادآور شده بود که حتی در دوره برخورداری دولت از درآمدهای بالای نفتی نیز پروژه مسکن مهر در زمان پیش‌بینی‌شده تکمیل نشد.
یزدانی معتقد است عرضه واحدهای کوچک و اجاره‌ای می‌تواند برای خانوارهایی که امکان ورود به بازار خرید را ندارند، راهکاری متناسب‌تر باشد. البته از نگاه او، موفقیت چنین برنامه‌ای به تعیین منابع مالی، طراحی سازوکار اجرایی و هماهنگی سیاست مسکن با برنامه‌های رفاهی وابسته است.
کارشناسان درباره تأمین مسکن کم‌درآمدها چه می‌گویند؟
حسین ایمانی جاجرمی، عضو هیئت علمی دانشگاه تهران، از زاویه مدیریت اجتماعی و محلی به مسئله مسکن نگاه می‌کند. او معتقد است پیش از اجرای برنامه‌های جدید، باید دلایل ناکامی سیاست‌های گذشته شناسایی شود تا اشتباهات پیشین تکرار نشود.
از دیدگاه ایمانی جاجرمی، تقویت مدیریت‌های محلی، سازمان‌های مردم‌نهاد و تشکل‌های مستأجران می‌تواند به شناسایی دقیق‌تر نیازمندان و افزایش مشارکت اجتماعی در اجرای طرح‌های حمایتی کمک کند.
این رویکرد نشان می‌دهد که سیاست استیجار عمومی صرفاً به ساخت یا واگذاری تعدادی واحد مسکونی محدود نیست. تعیین معیارهای شفاف برای انتخاب متقاضیان، نظارت بر نحوه واگذاری و ایجاد سازوکارهای پاسخ‌گویی نیز در موفقیت آن نقش دارند.
سهراب مشهودی، کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی، نیز معتقد است دولت نمی‌تواند برای تمام افراد فاقد مسکن، خانه‌ای متعارف با مالکیت شخصی فراهم کند. او با اشاره به هزینه‌های سنگین ساخت‌وساز دولتی، بر ضرورت استفاده از راهکارهای متنوع متناسب با شرایط گروه‌های مختلف درآمدی تأکید دارد.
از نگاه مشهودی، واحدهای استیجاری کوچک و موقت می‌توانند بخشی از نیاز خانوارهای تازه‌وارد به بازار مسکن را پوشش دهند. همچنین برای آسیب‌پذیرترین گروه‌ها، تأمین سرپناه اولیه باید در اولویت سیاست‌های حمایتی قرار گیرد.
فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن، نیز با اشاره به تجربه مسکن مهر معتقد است برخی طرح‌های حمایتی در فرآیند اجرا از اهداف اولیه خود فاصله گرفته‌اند. او بازتعریف مشارکت میان دولت، نهادهای عمومی و بخش خصوصی را ضروری می‌داند تا منابع زمین و ساخت‌وساز به شکل هدفمندتری در خدمت خانوارهای کم‌درآمد قرار گیرد.
محمود اولاد، کارشناس اقتصاد مسکن، بر ضرورت توجه به شکاف میان عرضه واحدهای مسکونی و قدرت خرید خانوارها تأکید دارد. از این دیدگاه، موفقیت سیاست مسکن نباید تنها با تعداد واحدهای ساخته‌شده سنجیده شود، بلکه باید مشخص باشد چه تعداد از خانوارهای هدف واقعاً امکان سکونت در این واحدها را پیدا می‌کنند.
علی‌محمد ابراهیمی، از صاحب‌نظران حوزه مسکن، نیز توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای و استفاده از زمین‌های مناسب شهری را از الزامات تأمین مسکن استیجاری می‌داند. در چنین الگویی، مشارکت بخش خصوصی و نهادهای عمومی غیردولتی می‌تواند ظرفیت ساخت و مدیریت واحدهای اجاره‌ای را افزایش دهد؛ مشروط بر اینکه اجاره‌بها برای خانوارهای هدف قابل پرداخت باقی بماند.
تجربه جهانی مسکن استیجاری؛ کشورهای دیگر چگونه از مستأجران حمایت می‌کنند؟
بررسی تجربه کشورهای مختلف نشان می‌دهد که سیاست تأمین مسکن لزوماً به افزایش مالکیت محدود نمی‌شود و توسعه بازار اجاره می‌تواند بخشی از نیاز خانوارهای کم‌درآمد را پوشش دهد.
سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD) در گزارش منتشرشده در ژوئیه ۲۰۲۶ با عنوان «کاهش شکاف استطاعت مسکن از طریق افزایش عرضه مسکن مقرون‌به‌صرفه و اجتماعی»، بر ضرورت توسعه واحدهای اجاره‌ای حمایتی تأکید کرده است.
این سازمان دو مسیر اصلی را برای افزایش عرضه مسکن مقرون‌به‌صرفه پیشنهاد می‌کند: استفاده مؤثرتر از واحدهای خالی و کم‌استفاده و جذب منابع مالی عمومی و خصوصی برای ساخت و مدیریت مسکن اجاره‌ای جدید.
در این گزارش همچنین تأکید شده است که تعیین اجاره‌بها باید به‌گونه‌ای باشد که از یک‌سو خانوارهای هدف توان پرداخت آن را داشته باشند و از سوی دیگر، منابع لازم برای نگهداری، تعمیرات و مدیریت بلندمدت واحدها تأمین شود.
بررسی‌های OECD نشان می‌دهد سهم مسکن اجاره‌ای اجتماعی در کشورهای مختلف تفاوت قابل‌توجهی دارد. در کشورهایی مانند هلند، اتریش و دانمارک، این بخش بیش از ۲۰ درصد موجودی مسکن را تشکیل می‌دهد؛ در حالی که در بسیاری از کشورهای دیگر، سهم آن بسیار کمتر است.
این تفاوت نشان می‌دهد اجرای موفق اجاره‌داری حمایتی بیش از آنکه به الگوبرداری مستقیم از یک کشور وابسته باشد، نیازمند ساختار حقوقی، منابع مالی پایدار و نهادهای تخصصی برای مدیریت واحدهای مسکونی است.
در پژوهش دیگری از OECD درباره بازار اجاره آلمان، فنلاند، جمهوری چک و هلند که در سال ۲۰۱۴ منتشر شد، نقش بخش اجاره خصوصی در افزایش انتخاب‌های سکونتی خانوارها و تسهیل جابه‌جایی نیروی کار بررسی شده است.
با این حال، انتقال تجربه این کشورها به ایران بدون توجه به شرایط اقتصادی، تورم، بازار زمین، نظام تأمین مالی و قوانین اجاره نمی‌تواند موفقیت طرح را تضمین کند.
چالش اصلی مسکن استیجاری؛ تأمین منابع و انتخاب خانوارهای هدف
با وجود حمایت گروهی از کارشناسان از سیاست استیجار عمومی، اجرای گسترده این برنامه با موانع مهمی روبه‌روست.
نخستین مسئله، تأمین منابع مالی پایدار برای ساخت یا خرید واحدهای مسکونی است. در شرایطی که دولت هم‌زمان تعهدات قابل‌توجهی در طرح نهضت ملی مسکن دارد، گسترش اجاره‌داری حمایتی بدون پیش‌بینی منابع مشخص می‌تواند با تأخیر یا محدودیت اجرایی مواجه شود.
مسئله دوم، انتخاب موقعیت مناسب برای واحدهای استیجاری است. تجربه پروژه‌های مسکن حمایتی نشان داده که فاصله زیاد محل سکونت از مراکز اشتغال، حمل‌ونقل عمومی و خدمات شهری می‌تواند هزینه واقعی زندگی را افزایش دهد؛ حتی اگر قیمت مسکن یا اجاره‌بهای اولیه پایین باشد.
چالش سوم به شناسایی دقیق خانوارهای نیازمند مربوط می‌شود. اگر معیارهای واگذاری شفاف نباشد یا اطلاعات اقتصادی متقاضیان به‌درستی بررسی نشود، احتمال فاصله گرفتن طرح از اهداف حمایتی افزایش خواهد یافت.
همچنین دولت باید مشخص کند مدیریت واحدهای استیجاری، تعمیر و نگهداری ساختمان‌ها، تمدید قراردادها و نظارت بر اجاره‌بها بر عهده چه نهادهایی خواهد بود. بدون ایجاد سازوکار حرفه‌ای برای اجاره‌داری، حتی تأمین واحدهای جدید نیز لزوماً به شکل‌گیری یک نظام حمایتی پایدار منجر نمی‌شود.
مسکن استیجاری مکمل نهضت ملی مسکن است یا جایگزین آن؟
اختلاف‌نظر درباره طرح استیجار عمومی در نهایت به تفاوت نیازهای مسکن خانوارها بازمی‌گردد. بخشی از متقاضیان با دریافت زمین، تسهیلات و حمایت‌های دولتی می‌توانند در مسیر مالکیت قرار گیرند، اما گروه دیگری به دلیل درآمد پایین، حتی امکان پرداخت آورده اولیه پروژه‌های حمایتی را ندارند.
از این منظر، تکمیل نهضت ملی مسکن و گسترش مسکن استیجاری الزاماً دو سیاست متعارض نیستند. طرح‌های مالکیتی می‌توانند پاسخ‌گوی خانوارهای دارای توان نسبی پرداخت باشند، در حالی که اجاره‌داری حمایتی برای گروه‌هایی طراحی شود که در کوتاه‌مدت یا میان‌مدت امکان خرید خانه ندارند.
با این حال، میزان موفقیت طرح مسکن استیجاری به تعداد واحدهای اعلام‌شده محدود نمی‌شود. معیار اصلی آن است که چه تعداد از خانوارهای کم‌درآمد بتوانند با پرداخت اجاره‌بهایی متناسب با درآمد خود، در واحدهایی با دسترسی مناسب به اشتغال و خدمات شهری سکونت کنند.
در چنین شرایطی، تأمین مالی پایدار، مشارکت مدیریت‌شده بخش خصوصی، شناسایی دقیق گروه‌های هدف و جلوگیری از تکرار مشکلات مسکن مهر و نهضت ملی مسکن، مهم‌ترین الزاماتی هستند که آینده این سیاست حمایتی را تعیین خواهند کرد.