قیمت مسکن تهران در آبان ۱۴۰۵؛ سقوط ۱۹ درصدی قیمت دلاری خانه، فرصت خرید یا تله سرمایه‌گذاری در سایه جنگ؟
بازار مسکن تهران در ماه‌های گذشته تحت تأثیر نوسانات ارزی، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و نگرانی‌های سیاسی، شرایط متفاوتی را تجربه کرده است. درحالی‌که بسیاری از خریداران سرمایه‌ای به دلیل نااطمینانی از آینده، تصمیم خود را به تعویق انداخته بودند، اکنون نشانه‌هایی از تغییر رفتار بخشی از فعالان بازار مشاهده می‌شود.
مهدی بهداد، تحلیلگر اقتصاد مسکن از شکل‌گیری موج تازه‌ای از تقاضای سرمایه‌ای طی یک ماه گذشته خبر داده است.
به گفته او، این تقاضا هم در خریدهای اشتراکی املاک اطراف تهران و هم در بازار آپارتمان‌های لوکس دیده می‌شود؛ دو بخش متفاوت که نشان می‌دهند برخی سرمایه‌گذاران با وجود نگرانی‌های سیاسی، همچنان بازار ملک را برای حفظ یا افزایش ارزش دارایی خود بررسی می‌کنند.
بااین‌حال، افزایش علاقه به خرید لزوماً به معنای پایان رکود مسکن نیست. برای اثبات بازگشت رونق باید تعداد معاملات قطعی، حجم سرمایه واردشده و میزان تخفیف فروشندگان نیز بررسی شود.
قیمت دلاری مسکن تهران چقدر کاهش یافته است؟
بررسی داده‌های بازار نشان می‌دهد قیمت دلاری هر مترمربع مسکن تهران در ۲۳ تیرماه ۱۴۰۵ حدود هزار و ۳۷۱ دلار بوده است.
این رقم در ۱۴ مهرماه به هزار و ۳۴ دلار رسید؛ یعنی ارزش دلاری آپارتمان‌های تهران طی کمتر از سه ماه حدود ۲۵ درصد کاهش پیدا کرد.
بااین‌حال، روند نزولی در هفته‌های بعد متوقف شد و قیمت دلاری هر مترمربع در ۲۱ مهر به هزار و ۸۱ دلار و در ۲۸ مهر به هزار و ۱۰۸ دلار افزایش یافت.
بنابراین، باوجود رشد حدود ۷ درصدی نسبت به کف مهرماه، شاخص قیمت دلاری مسکن همچنان نزدیک به ۱۹ درصد پایین‌تر از سطح تیر قرار دارد.
این ارقام بر اساس شاخص قیمت‌های پیشنهادی محاسبه شده‌اند و نباید با متوسط قیمت معاملات قطعی آپارتمان یکسان تلقی شوند.
نکته مهم دیگر آن است که کاهش قیمت دلاری الزاماً به معنای ارزان‌شدن ریالی مسکن نیست. در همین دوره، شاخص میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع ملک تهران از حدود ۲۵۲ میلیون تومان در ۲۳ تیر به نزدیک ۲۹۳ میلیون تومان در ۲۸ مهر افزایش یافته است.
این اختلاف نشان می‌دهد که رشد نرخ ارز سریع‌تر از افزایش قیمت ریالی ملک بوده و در نتیجه ارزش دلاری مسکن کاهش پیدا کرده است.
برای سرمایه‌گذارانی که دارایی خود را به دلار یا طلا نگهداری کرده‌اند، چنین تغییری می‌تواند جذاب باشد؛ زیرا قدرت خرید نسبی آنها در بازار مسکن نسبت به تابستان افزایش یافته است.
چرا سرمایه‌گذاران دوباره به خرید خانه علاقه‌مند شده‌اند؟
به اعتقاد مهدی بهداد، یکی از دلایل بازگشت تقاضای سرمایه‌ای، تغییر واکنش برخی خریداران به اخبار مربوط به احتمال جنگ است.
او معتقد است تکرار اخبار تنش‌های سیاسی باعث شده بخشی از سرمایه‌گذاران حساسیت قبلی خود را از دست بدهند و تصمیم‌های اقتصادی را با وجود این نگرانی‌ها دنبال کنند.
البته کاهش حساسیت روانی سرمایه‌گذاران به معنای کاهش واقعی احتمال درگیری نظامی نیست.
عامل دوم، مقایسه بازدهی مورد انتظار مسکن با بازارهای رقیب است. بهداد می‌گوید برخی سرمایه‌گذاران پس از افزایش قیمت طلا و سهام، شرایط ورود به این بازارها را کمتر جذاب ارزیابی کرده‌اند و به دنبال انتقال بخشی از منابع خود به بازار ملک هستند.
در چنین شرایطی، کاهش قیمت دلاری مسکن می‌تواند این تصور را ایجاد کند که بازار آپارتمان هنوز بخشی از افزایش قیمت دارایی‌های دیگر را تجربه نکرده است.
اما این تحلیل تنها یک سناریوی احتمالی است و تضمینی وجود ندارد که قیمت مسکن حتماً با همان سرعت بازار ارز یا طلا افزایش پیدا کند.
افزایش هزینه ساخت؛ آیا جهش قیمت مسکن در سال ۱۴۰۶ قطعی است؟
یکی دیگر از عوامل مؤثر بر تصمیم خریداران، انتظار افزایش هزینه ساخت‌وساز در ماه‌های آینده است.
بهداد معتقد است رشد قیمت مصالح ساختمانی طی ماه‌های گذشته می‌تواند بهای تمام‌شده واحدهای جدید را در سال آینده افزایش دهد.
از منظر اقتصادی، هنگامی که هزینه تأمین زمین، مصالح، تجهیزات و نیروی انسانی افزایش پیدا می‌کند، سازندگان برای عرضه واحدهای جدید با قیمت‌های قبلی با محدودیت مواجه می‌شوند.
آمار منتشرشده درباره بخش ساختمان نیز نشان می‌دهد این صنعت با مشکلات جدی روبه‌روست. براساس داده‌های مرکز آمار ایران، رشد بخش ساختمان در بهار ۱۴۰۵ منفی ۶.۴ درصد بوده است.
بااین‌حال، افزایش هزینه ساخت به‌تنهایی تضمین‌کننده رشد فوری قیمت فروش نیست. اگر قدرت خرید خانوارها کاهش پیدا کند و تقاضای مؤثر کافی وجود نداشته باشد، سازندگان ممکن است برای فروش واحدهای آماده ناچار به تخفیف شوند.
به همین دلیل، باید میان فشار هزینه بر تولید مسکن و توان واقعی بازار برای پذیرش قیمت‌های بالاتر تفاوت گذاشت.
ورود سرمایه‌های خرد به بازار ملک؛ خرید اشتراکی در اطراف تهران افزایش یافت
یکی از تغییرات قابل‌توجهی که بهداد به آن اشاره می‌کند، افزایش خریدهای اشتراکی در مناطق اطراف تهران است.
در این روش، چند سرمایه‌گذار منابع مالی خود را تجمیع می‌کنند تا بتوانند ملکی را به‌صورت مشترک خریداری کنند.
این شیوه برای افرادی که به‌تنهایی امکان خرید آپارتمان ندارند، راهی برای ورود به بازار دارایی‌های ملکی محسوب می‌شود.
بااین‌حال، سرمایه‌گذاری مشارکتی خطرهای خاص خود را دارد. اختلاف میان شرکا درباره زمان فروش، نحوه استفاده از ملک، تقسیم هزینه‌ها یا تعیین قیمت می‌تواند فرایند خروج از سرمایه‌گذاری را پیچیده کند.
همچنین خرید سهم مشاع از یک ملک لزوماً به معنای امکان استفاده مستقل از بخش مشخصی از آن نیست.
بنابراین، سرمایه‌گذاران باید علاوه بر بررسی قیمت و موقعیت ملک، وضعیت سند، سهم مالکیت و تعهدات شرکا را نیز مشخص کنند.
افزایش تقاضای آپارتمان‌های لوکس؛ سرمایه ثروتمندان به کدام سمت می‌رود؟
در سوی دیگر بازار، گزارش‌هایی از افزایش تقاضا برای واحدهای لوکس و گران‌قیمت منتشر شده است.
برخلاف خریدهای اشتراکی که با تجمیع سرمایه‌های محدود انجام می‌شوند، بازار املاک لوکس عمدتاً به خریدارانی وابسته است که منابع مالی قابل‌توجهی در اختیار دارند.
برخی از این سرمایه‌گذاران ممکن است پس از رشد ارزش دارایی‌های ارزی و طلایی خود، به دنبال تبدیل بخشی از سود به ملک باشند.
بااین‌حال، افزایش تقاضا در بازار لوکس الزاماً به معنای رونق عمومی معاملات مسکن تهران نیست.
ممکن است آپارتمان‌های خاص در مناطق گران‌قیمت مشتری داشته باشند، اما واحدهای مصرفی در مناطق متوسط همچنان با کمبود خریدار روبه‌رو باشند.
این تفاوت نشان می‌دهد که بازار مسکن تهران یکپارچه حرکت نمی‌کند و شرایط هر منطقه، سن بنا، امکانات ساختمان و قدرت خرید متقاضیان بر نتیجه معاملات تأثیر مستقیم دارد.
ریسک جنگ و نقدشوندگی مسکن؛ مهم‌ترین نگرانی خریداران چیست؟
مسئله اصلی سرمایه‌گذاری در مسکن صرفاً قیمت خرید نیست؛ بلکه امکان فروش دارایی در زمان نیاز نیز اهمیت دارد.
برخلاف ارز، طلا یا سهام که معمولاً قابلیت تبدیل سریع‌تری به پول دارند، فروش آپارتمان مستلزم یافتن خریدار، توافق بر سر قیمت و طی مراحل قانونی انتقال مالکیت است.
در شرایط رکود، این فرایند ممکن است چندین ماه طول بکشد.
اگر تنش‌های سیاسی افزایش یابد، احتمال عقب‌نشینی خریداران و کاهش معاملات وجود خواهد داشت. در این وضعیت، مالکانی که به نقدینگی فوری نیاز دارند ممکن است ناچار شوند ملک خود را با تخفیف بفروشند.
از سوی دیگر، فروشندگانی که نیاز مالی فوری ندارند، ممکن است ترجیح دهند ملک را نگه دارند و از عرضه آن خودداری کنند.
نتیجه چنین رفتاری می‌تواند کاهش حجم معاملات بدون افت یکسان قیمت تمام واحدهای مسکونی باشد.
بنابراین، کاهش ۱۹ درصدی قیمت دلاری مسکن زمانی برای یک سرمایه‌گذار جذاب خواهد بود که بتواند ریسک بلوکه‌شدن سرمایه را نیز تحمل کند.
پیش‌بینی قیمت مسکن در آبان و ماه‌های آینده؛ سه سناریوی احتمالی
آینده بازار مسکن تهران به تحولات سیاسی، نرخ ارز، هزینه ساخت و قدرت خرید خانوارها وابسته است.
سناریوی نخست، کاهش تنش‌های سیاسی است. در چنین وضعیتی، امکان دارد بخشی از تقاضای معوق وارد بازار شود و معاملات افزایش پیدا کند. البته کاهش احتمالی نرخ ارز نیز می‌تواند نسبت قیمت دلاری و ریالی مسکن را تغییر دهد.
سناریوی دوم، تداوم نااطمینانی بدون وقوع جنگ است. در این شرایط، احتمال دارد بازار همچنان شاهد معاملات محدود سرمایه‌ای باشد؛ به‌گونه‌ای که برخی مناطق و واحدهای خاص با افزایش تقاضا روبه‌رو شوند، اما رکود عمومی ادامه پیدا کند.
سناریوی سوم، تشدید تنش‌ها یا آغاز درگیری نظامی جدید است. این وضعیت می‌تواند نقدشوندگی ملک را کاهش دهد و تصمیم‌گیری خریداران و فروشندگان را دشوارتر کند.
هیچ‌یک از این سناریوها قطعی نیست و نمی‌توان تنها بر پایه تغییرات چند هفته اخیر، زمان شروع رونق یا افزایش قیمت مسکن را پیش‌بینی کرد.
جمع‌بندی؛ اکنون زمان خرید مسکن است یا انتظار؟
بازار مسکن تهران در آبان ۱۴۰۵ با شرایطی متفاوت از تابستان مواجه شده است. کاهش حدود ۱۹ درصدی ارزش دلاری آپارتمان‌ها در کنار افزایش هزینه ساخت، توجه بخشی از سرمایه‌گذاران را دوباره به این بازار جلب کرده است.
بااین‌حال، شواهد مربوط به بازگشت تقاضای سرمایه‌ای هنوز برای نتیجه‌گیری درباره آغاز رونق فراگیر کافی نیست.
برای خریداری که با هدف سکونت و برنامه مالی بلندمدت وارد بازار می‌شود، کیفیت ملک، توان پرداخت و نیاز واقعی اهمیت بیشتری دارد. اما سرمایه‌گذار کوتاه‌مدت باید علاوه بر قیمت، خطر فروش دشوار و احتمال تغییر ناگهانی شرایط اقتصادی را در نظر بگیرد.
مهم‌ترین واقعیت بازار مسکن در شرایط فعلی این است که کاهش قیمت دلاری الزاماً به معنای شکل‌گیری یک فرصت بدون ریسک نیست. ممکن است خریداران امروز در آینده از تصمیم خود سود ببرند، اما در صورت تشدید بحران سیاسی، همین دارایی می‌تواند برای مدت طولانی غیرقابل‌فروش باقی بماند.
به همین دلیل، آینده بازار مسکن تهران نه‌فقط به مسیر قیمت دلار و هزینه ساخت، بلکه به میزان ثبات سیاسی و بازگشت معاملات واقعی وابسته خواهد بود.