طرح جدید دولت برای مستأجران؛ ۵ سال اجاره بدهید و پولتان را پس بگیرید | جزئیات طرح نردبان مسکن ۱۴۰۵

بازار اجاره مسکن در سال‌های اخیر به یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های اقتصادی خانوارهای ایرانی تبدیل شده است. افزایش هزینه تأمین سرپناه، رشد اجاره‌بها و کاهش توان پس‌انداز باعث شده بسیاری از خانوارهای کم‌درآمد بخش قابل‌توجهی از درآمد ماهانه خود را صرف اجاره مسکن کنند.

در چنین شرایطی، پیشنهاد بازگرداندن اجاره‌بهای پرداختی مستأجران پس از پنج سال، رویکرد متفاوتی برای حمایت از متقاضیان مسکن محسوب می‌شود.

محمود اولاد، مجری طرح جامع مسکن، در اظهاراتی که روز شنبه دوم آبان ۱۴۰۵ منتشر شد، توضیح داده است که در برنامه نردبان مسکن، به‌جای اعطای دو سال سکونت رایگان، می‌توان واحدهایی با اجاره منصفانه برای یک دوره پنج‌ساله در اختیار خانوارهای هدف قرار داد.

بر اساس این پیشنهاد، مستأجر در دوره سکونت اجاره پرداخت می‌کند، اما مبالغ پرداختی در صندوقی ذخیره می‌شود و در پایان دوره به او بازمی‌گردد.

هدف این است که خانوار علاوه بر برخورداری از مسکن با هزینه مناسب، بتواند در پایان قرارداد مبلغی برای تأمین نیازهای آینده خود در اختیار داشته باشد.

بااین‌حال، این برنامه هنوز در مرحله پیشنهاد قرار دارد و ثبت‌نام عمومی، مبلغ اجاره، تعداد واحدهای قابل واگذاری و ضمانت بازپرداخت مشخص نشده است.

چه کسانی مشمول طرح نردبان مسکن می‌شوند؟

بر اساس توضیحات اولیه، تمرکز این برنامه بر مستأجران دهک‌های اول و دوم درآمدی و خانوارهای جدید است؛ گروه‌هایی که معمولاً برای تأمین مسکن با محدودیت مالی بیشتری مواجه هستند.

البته هنوز مشخص نیست خانوارهای جدید دقیقاً براساس چه شاخص‌هایی شناسایی خواهند شد و آیا داشتن سابقه سکونت در شهر، وضعیت مالکیت قبلی یا مدت ازدواج در تعیین مشمولان نقش خواهد داشت.

همچنین در گزارش منتشرشده، محدودیت سنی، سقف درآمد و نحوه اولویت‌بندی متقاضیان اعلام نشده است.

بنابراین نمی‌توان در شرایط فعلی با قطعیت گفت تمام مستأجران دهک اول و دوم امکان دریافت این حمایت را خواهند داشت.

جدول محاسبه پول اجاره پس از پنج سال

برای درک بهتر سازوکار پیشنهادی، می‌توان چند مبلغ فرضی اجاره را بررسی کرد. اگر خانواری به مدت پنج سال، یعنی ۶۰ ماه، مبلغ ثابتی پرداخت کند و تمام آن مبالغ بدون کسر به او بازگردد، مجموع دریافتی چنین خواهد بود:

برای مثال، خانواری که ماهانه پنج میلیون تومان اجاره پرداخت می‌کند، در پایان پنج سال مجموعاً ۳۰۰ میلیون تومان پرداخت کرده است. در صورت اجرای کامل سازوکار پیشنهادی، این مبلغ می‌تواند به‌عنوان پس‌انداز در اختیار خانوار قرار بگیرد.

اما مهم‌ترین ابهام، ارزش واقعی همین ۳۰۰ میلیون تومان پس از پنج سال است.

تورم چه بلایی سر پول اجاره مستأجران می‌آورد؟

یکی از مهم‌ترین چالش‌های اجرای این طرح، حفظ قدرت خرید پولی است که در طول پنج سال از مستأجران دریافت می‌شود.

فرض کنیم خانواری ماهانه پنج میلیون تومان اجاره پرداخت کند و پس از پنج سال، ۳۰۰ میلیون تومان به او بازگردانده شود.

اگر تورم سالانه در تمام این دوره به‌طور فرضی ۳۰ درصد باشد، قدرت خرید ۳۰۰ میلیون تومان دریافتی در پایان سال پنجم، به قیمت‌های ابتدای دوره، تنها معادل حدود ۸۱ میلیون تومان خواهد بود.

این محاسبه به معنای آن نیست که مستأجر در ابتدای دوره تمام ۳۰۰ میلیون تومان را پرداخت کرده است؛ زیرا اجاره‌ها به‌تدریج و در طول ۶۰ ماه پرداخت می‌شوند. بااین‌حال، مثال نشان می‌دهد بازگرداندن مبلغ اسمی بدون سازوکار حفظ ارزش پول، ممکن است اثر حمایتی طرح را محدود کند.

به همین دلیل، یکی از پرسش‌های اساسی این است که آیا منابع صندوق در ابزارهای مالی کم‌ریسک سرمایه‌گذاری خواهد شد یا صرفاً به‌صورت اسمی نگهداری می‌شود.

اگر بازده سرمایه‌گذاری کمتر از تورم باشد، بخشی از قدرت خرید وجوه ذخیره‌شده از بین خواهد رفت.

اجاره منصفانه چقدر خواهد بود؟ تفاوت طرح جدید با مسکن استیجاری دولت

موضوع مهم دیگر، نحوه تعیین اجاره منصفانه است.

در برنامه جدید نردبان مسکن هنوز فرمول واحد و قطعی برای محاسبه اجاره اعلام نشده است.

اولاد توضیح داده که قرار نیست یک الگوی کاملاً متمرکز در سراسر کشور اجرا شود. بر این اساس، توسعه‌گران محلی می‌توانند با مشارکت شهرداری‌ها، خیریه‌ها، سازمان‌های مردم‌نهاد و بخش خصوصی، متناسب با شرایط هر منطقه پیشنهادهای اجرایی ارائه کنند.

البته در برنامه دیگری با عنوان مسکن استیجاری حمایتی، حبیب‌الله طاهرخانی، معاون وزیر راه و شهرسازی، در ۱۱ مهر ۱۴۰۵ از تعیین اجاره‌بها بر اساس درصدی از نرخ کارشناسی روز خبر داده بود.

طبق توضیحات او، نسبت اجاره‌بهای پیشنهادی به نرخ کارشناسی برای دهک‌های اول و دوم ۳۵ درصد، دهک‌های سوم و چهارم ۴۵ درصد و دهک‌های پنجم و ششم ۵۵ درصد در نظر گرفته شده است.

این ارقام مربوط به برنامه استیجاری حمایتی هستند و نباید بدون اعلام رسمی به طرح بازگشت پنج‌ساله اجاره تعمیم داده شوند.

تجربه آمریکا در بازگرداندن پول اجاره؛ آیا طرح مشابه موفق بوده است؟

ایده تبدیل بخشی از اجاره‌بها به پس‌انداز خانوار، پیش‌تر در آمریکا اجرا شده است.

برنامه خودکفایی خانواده یا FSS که از سال ۱۹۹۰ فعالیت دارد، با حمایت وزارت مسکن و توسعه شهری آمریکا تلاش می‌کند خانوارهای دریافت‌کننده یارانه مسکن را به سمت استقلال اقتصادی هدایت کند.

در این برنامه، زمانی که درآمد شغلی خانوار افزایش می‌یابد، معمولاً سهم پرداختی او از اجاره نیز بیشتر می‌شود. مبلغی معادل افزایش واجد شرایط اجاره در حسابی سوددار ذخیره می‌شود و در صورت تکمیل موفق برنامه، به خانوار پرداخت خواهد شد.

تفاوت مهم این سازوکار با پیشنهاد ایران آن است که در برنامه آمریکایی تمام اجاره‌بهای پرداختی به حساب پس‌انداز منتقل نمی‌شود، بلکه تنها افزایش مشخصی از سهم اجاره مرتبط با رشد درآمد ذخیره می‌شود.

طبق ارزیابی نهایی مؤسسه پژوهشی MDRC در اوت ۲۰۲۳، حدود ۶۰ درصد شرکت‌کنندگان موفق به ایجاد پس‌انداز در حساب خود شدند. میانگین مبلغ پرداختی به افرادی که برنامه را با موفقیت به پایان رساندند، ۱۰ هزار و ۸۰۳ دلار بود.

اما این ارزیابی نشان داد برنامه در مجموع تأثیر معناداری بر افزایش اشتغال، درآمد یا شاخص‌های اصلی رفاه مالی نسبت به گروه مقایسه نداشته است.

این تجربه نشان می‌دهد ایجاد حساب پس‌انداز می‌تواند ابزار حمایتی مفیدی باشد، اما موفقیت آن به طراحی شرایط مشارکت، دسترسی به منابع و همراهی با برنامه‌های اشتغال و افزایش درآمد وابسته است.

منابع مالی طرح نردبان مسکن از کجا تأمین می‌شود؟

یکی از بزرگ‌ترین ابهام‌های طرح، تأمین هزینه ساخت، خرید، تعمیر و نگهداری واحدهای مسکونی است.

اگر تمام اجاره‌بهای مستأجران در صندوق ذخیره شود و در پایان پنج سال بازگردد، هزینه‌های جاری اداره واحدها باید از منابع دیگری پرداخت شود.

براساس توضیحات محمود اولاد، یکی از روش‌های احتمالی تأمین مالی طرح استفاده از صندوق‌های بورسی است. همچنین شهرداری‌ها، بخش خصوصی و نهادهای حمایتی می‌توانند در اجرای محلی برنامه مشارکت کنند.

اما هنوز مشخص نیست سهم هر نهاد از منابع مالی چقدر خواهد بود و چه نهادی مسئولیت تضمین بازپرداخت را بر عهده می‌گیرد.

از منظر اقتصادی، پایداری طرح نیازمند یک الگوی شفاف مالی است؛ زیرا صندوق باید هم توان ایفای تعهدات خود در پایان دوره را داشته باشد و هم هزینه‌های مرتبط با نگهداری مسکن از منابع قابل اتکا تأمین شود.

ثبت‌نام طرح بازگشت اجاره مسکن از چه زمانی آغاز می‌شود؟

تا روز شنبه دوم آبان ۱۴۰۵، زمان مشخصی برای آغاز ثبت‌نام عمومی این پیشنهاد اعلام نشده است.

همچنین سامانه مستقل، تعداد واحدهای قابل واگذاری، شهرهای مشمول و مدارک مورد نیاز برای درخواست هنوز مشخص نشده‌اند.

در نتیجه، خانوارها نباید این پیشنهاد را با یک طرح مصوب و آماده ثبت‌نام اشتباه بگیرند.

پیش از اجرای عملی، لازم است وضعیت مالکیت واحدها، نحوه تنظیم قرارداد، شرایط انصراف زودهنگام، ضمانت بازپرداخت و تکلیف خانوارهایی که در طول دوره از دهک‌های هدف خارج می‌شوند، روشن شود.

پیش‌بینی آینده طرح نردبان مسکن؛ مستأجران صاحب پس‌انداز می‌شوند؟

محمود اولاد تأکید کرده است که برنامه نردبان مسکن باید همراه با مهارت‌آموزی، ایجاد اشتغال و افزایش درآمد خانوارها اجرا شود.

او همچنین توضیح داده که طرح جامع مسکن برای دوره‌ای ۱۰ تا ۱۲ ساله در حال تدوین است و موفقیت برنامه‌های آن به ثبات اقتصادی، رشد مثبت اقتصاد و تثبیت حقوق مالکیت نیاز دارد.

در صورت تأمین این پیش‌شرط‌ها، الگوی پس‌انداز اجاره می‌تواند به خانوارهای کم‌درآمد کمک کند تا پس از پایان دوره سکونت، منابعی برای تأمین ودیعه، جابه‌جایی یا حتی بخشی از هزینه خرید مسکن داشته باشند.

در مقابل، اگر تورم بالا ادامه پیدا کند و منابع مالی پایدار نباشند، احتمال کاهش ارزش واقعی پس‌اندازها و دشواری اجرای تعهدات صندوق وجود خواهد داشت.

بنابراین نتیجه طرح بیش از آنکه به جذابیت عنوان بازگشت پول اجاره وابسته باشد، به جزئیات اجرایی و ضمانت‌های مالی آن بستگی دارد.

جمع‌بندی؛ اجاره پنج‌ساله فرصتی جدید یا وعده‌ای دشوار؟

پیشنهاد بازگرداندن اجاره‌بهای مستأجران پس از پنج سال، رویکردی متفاوت در سیاست‌های حمایتی مسکن ایران محسوب می‌شود.

این الگو تلاش دارد هزینه اجاره را از یک پرداخت صرفاً مصرفی به ابزاری برای ایجاد پس‌انداز خانوار تبدیل کند؛ موضوعی که برای دهک‌های اول و دوم درآمدی می‌تواند اهمیت زیادی داشته باشد.

بااین‌حال، هنوز سه پرسش اصلی بی‌پاسخ مانده است: منابع مالی طرح از کجا تأمین خواهد شد، ارزش پول مستأجران چگونه در برابر تورم حفظ می‌شود و بازپرداخت مبالغ چه ضمانتی خواهد داشت؟

در حال حاضر، بازگشت پول اجاره پس از پنج سال یک پیشنهاد در چارچوب طرح جامع مسکن است، نه یک تعهد قطعی و اجرایی دولت.

بنابراین تا زمانی که آیین‌نامه اجرایی، منابع تأمین اعتبار و شرایط مشمولان اعلام نشود، نمی‌توان درباره زمان ثبت‌نام یا دریافت پول اجاره وعده قطعی داد. با وجود این، بررسی چنین الگوهایی می‌تواند گامی در مسیر تغییر سیاست‌های حمایتی از کمک‌های کوتاه‌مدت به برنامه‌های بلندمدت توانمندسازی مستأجران باشد.