اجاره خانه در جردن چقدر است؟ از رهن ۷ میلیاردی تا اجاره ماهانه ۲۲۰ میلیون تومان

بر اساس تازه‌ترین فایل‌های مورد بررسی، سه نمونه شاخص در بازار اجاره جردن به این صورت قیمت‌گذاری شده‌اند:

این ارقام نشان می‌دهد در جردن فقط متراژ تعیین‌کننده نیست. یک واحد قدیمی‌تر اما بازسازی‌شده، خوش‌نقشه یا دارای موقعیت مناسب ممکن است با رقم قابل توجهی فایل شود، در حالی که واحدهای نوساز با لابی، پارکینگ‌های بیشتر، سالن ورزشی، سیستم‌های سرمایشی و گرمایشی مدرن یا خدمات نگهبانی معمولاً اجاره ماهانه بسیار بالاتری دارند.

نکته مهم این است که این اعداد قیمت پیشنهادی فایل‌های اجاره هستند و لزوماً به معنی ثبت معامله قطعی در همان رقم نیستند. در بازار کم‌معامله مسکن، فاصله میان قیمت آگهی و رقم نهایی قرارداد می‌تواند قابل توجه باشد.

رهن کامل ۷.۵ میلیاردی برای آپارتمان ۱۱۰ متری

بررسی زنده فایل‌های بازار نیز نشان می‌دهد ارقام میلیاردی در جردن محدود به واحدهای بسیار بزرگ نیست.

در میان آگهی‌های چند روز اخیر، یک واحد نوساز ۱۱۰ متری دوخوابه با امکانات کامل در محدوده جردن با ۷.۵ میلیارد تومان رهن کامل عرضه شده است. فایل‌های دیگری برای واحدهای ۱۱۵ متری نوساز نیز در همین محدوده قیمتی دیده می‌شود.

در مقابل، واحدهای قدیمی‌تر می‌توانند قیمت بسیار متفاوتی داشته باشند. یک آپارتمان ۱۴۰ متری حدود ۲۰ سال ساخت در امانیه با ۲.۵ میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۶۰ میلیون تومان عرضه شده و یک واحد ۱۴۷ متری نیز با ۱.۵ میلیارد تومان ودیعه و ۱۸۰ میلیون تومان اجاره در فایل‌های شهریور دیده می‌شود.

همین اختلاف نشان می‌دهد مفهوم «قیمت متوسط اجاره در جردن» به‌تنهایی نمی‌تواند وضعیت واقعی بازار را توضیح دهد.

رهن کامل در جردن همچنان پرطرفدار است

یکی از ویژگی‌های واضح فایل‌های فعلی جردن، سهم بالای قراردادهای رهن کامل یا ودیعه‌های سنگین است.

برای نمونه، یک واحد ۱۷۵ متری در جردن ـ امانیه در پنجم شهریور با ۴.۵ میلیارد تومان رهن کامل فایل شده بود. واحدی ۱۴۰ متری نیز با ۴.۲ میلیارد تومان و یک آپارتمان ۱۲۵ متری با ۵ میلیارد تومان به‌صورت رهن کامل عرضه شده‌اند.

حتی برای واحدی ۱۲۰ متری و حدود ۳۰ سال ساخت، رقم ۴.۵ میلیارد تومان رهن کامل در نیمه شهریور ثبت شده است.

این داده‌ها نشان می‌دهد برخلاف تصور رایج که واحدهای قدیمی الزاماً باید با اجاره پایین عرضه شوند، در جردن عواملی مانند زمین گران، موقعیت کوچه، پارکینگ، نور، بازسازی و کیفیت بنا می‌توانند اثر سن ساختمان را تا حدی خنثی کنند.

چرا اختلاف قیمت اجاره در جردن تا این اندازه زیاد است؟

جردن که بخش بزرگی از آن پیرامون بلوار نلسون ماندلا و محدوده امانیه در منطقه ۳ تهران قرار می‌گیرد، ترکیبی از ساختمان‌های چند دهه‌ای و برج‌ها و آپارتمان‌های جدید را در خود جای داده است.

این دو گروه عملاً دو بازار متفاوت می‌سازند.

ساختمان‌های قدیمی معمولاً متراژ بزرگ‌تر و پلان‌های جادارتری دارند. در مقابل، واحدهای نوساز ممکن است در متراژ کمتر، امکاناتی مانند لابی‌من، سالن اجتماعات، سالن ورزش، سیستم سرمایش مرکزی، چند پارکینگ و تجهیزات مدرن ارائه کنند.

در یک نمونه تازه، فایل ۱۱۰ متری نوساز با ۷.۵ میلیارد تومان رهن کامل، امکاناتی مانند لابی، سرایداری، سالن جلسات و سالن ورزش را در آگهی خود ذکر کرده است.

به همین دلیل دو واحد با متراژ مشابه ممکن است چند میلیارد تومان تفاوت در رهن داشته باشند.

بازار اجاره تهران همچنان تورمی است

بالا ماندن اجاره‌های جردن را نمی‌توان جدا از وضعیت کلی بازار تهران تحلیل کرد.

بر اساس آخرین آمار منتشرشده برای مرداد ۱۴۰۵، تورم سالانه اجاره مسکن در تهران ۳۲.۳ درصد و تورم نقطه‌به‌نقطه حدود ۳۱.۸ درصد گزارش شده بود. شاخص اجاره نیز در یک ماه ۲.۵ درصد رشد داشت.

این ارقام نشان می‌دهد حتی اگر از شدت جابه‌جایی‌های تابستانی کاسته شده باشد، فشار هزینه اجاره هنوز از بین نرفته است.

در محله‌ای مانند جردن، بالا بودن ارزش ملک و محدودیت تعداد واحدهای باکیفیت باعث می‌شود سطح اسمی اجاره نیز بسیار بالاتر از متوسط شهر باقی بماند.

سقف ۲۵ درصدی اجاره شامل کدام قراردادها می‌شود؟

در سال ۱۴۰۵ برای قراردادهای اجاره‌ای که مشمول تمدید هستند، سقف افزایش ۲۵ درصدی تعیین شده است.

براساس مصوبه اعلام‌شده از سوی وزارت راه و شهرسازی، قراردادهای مسکونی که از زمان ابلاغ تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی می‌شوند، در صورت درخواست مستأجر می‌توانند با حداکثر ۲۵ درصد افزایش اجاره‌بها و ودیعه برای یک سال تمدید شوند؛ البته استثناهایی مانند فروش قطعی ملک یا اثبات نیاز مالک به سکونت شخصی نیز در مصوبه وجود دارد.

این موضوع را نباید با قیمت فایل‌های جدید اشتباه گرفت.

بخش زیادی از آگهی‌هایی که امروز در جردن دیده می‌شود مربوط به قراردادهای جدید یا واحدهای تخلیه‌شده است و قیمت پیشنهادی آنها ممکن است فاصله قابل توجهی با قرارداد سال قبل همان ملک داشته باشد.

جردن؛ رهن سنگین یا اجاره ماهانه بالا؟

فایل‌های فعلی نشان می‌دهند هر دو مدل در بازار حضور پررنگ دارند.

یک مستأجر ممکن است برای یک آپارتمان بزرگ چند میلیارد تومان نقدینگی در قالب رهن کامل پرداخت کند. گزینه دیگر، کاهش ودیعه و پذیرش اجاره‌های بسیار بالا است؛ اجاره‌هایی که در واحدهای لوکس جردن اکنون به محدوده ۱۵۰ تا بیش از ۲۰۰ میلیون تومان در ماه نیز رسیده‌اند.

فایل ۱۴۷ متری با ۱.۵ میلیارد تومان ودیعه و ۱۸۰ میلیون تومان اجاره یکی از نمونه‌های واقعی شهریور است. از طرف دیگر، واحد ۱۴۰ متری همان محدوده با ۲.۵ میلیارد تومان ودیعه و ۶۰ میلیون تومان اجاره نشان می‌دهد سن بنا و مشخصات ساختمان تا چه اندازه در ترکیب قرارداد مؤثر است.

آیا اجاره در جردن در پاییز ارزان می‌شود؟

ورود به پاییز معمولاً از فشار فصلی نقل‌وانتقالات کم می‌کند، اما کاهش تعداد متقاضی لزوماً به معنی افت شدید قیمت پیشنهادی نیست.

در جردن، ارزش بالای ملک باعث می‌شود مالکان معمولاً در برابر کاهش قابل توجه رقم پیشنهادی مقاومت کنند. با این حال، طولانی شدن مدت حضور یک فایل در بازار می‌تواند فضای بیشتری برای مذاکره ایجاد کند.

داده‌های فعلی نیز بیش از آنکه از یک نرخ واحد حکایت کنند، بازاری چندلایه را نشان می‌دهند؛ برای مثال در همین شهریور رهن کامل یک واحد ۱۴۰ متری ۴.۲ میلیارد تومان، ۱۲۵ متری ۵ میلیارد تومان و واحد نوساز حدود ۱۱۰ متری تا ۷.۵ میلیارد تومان ثبت شده است.

این اختلاف، اهمیت بررسی فایل به فایل را دوچندان می‌کند.

اجاره جردن؛ محله‌ای که امکانات ساختمان قیمت را جابه‌جا می‌کند

بازار اجاره جردن در پایان شهریور ۱۴۰۵ همچنان در سطح بسیار بالایی قرار دارد، اما نمی‌توان برای آن یک قیمت ثابت تعریف کرد. رهن کامل ۷ میلیارد تومانی برای واحد ۱۷۰ متری، قرارداد ۱.۵ میلیارد تومان ودیعه به همراه ۷۵ میلیون تومان اجاره برای واحد ۱۱۰ متری و فایل ۲ میلیارد تومان ودیعه به همراه ۲۲۰ میلیون تومان اجاره برای واحد نوساز ۱۶۰ متری تنها سه تصویر متفاوت از همین بازار هستند.

رصد آگهی‌های روز نیز نشان می‌دهد سن بنا، نوساز بودن، پارکینگ، لابی، مشاعات، موقعیت دقیق کوچه و کیفیت بازسازی می‌تواند چند میلیارد تومان روی شرایط اجاره اثر بگذارد. بنابراین برای متقاضی اجاره در جردن، مقایسه صرف متراژ کافی نیست؛ قیمت واقعی زمانی معنا پیدا می‌کند که مشخصات کامل ساختمان و امکان مذاکره با مالک نیز کنار رقم رهن و اجاره قرار گیرد.