اجاره خانه در یافتآباد چقدر شد؟ رهن از ۲۰۰ میلیون تا ۱.۵ میلیارد / جدول قیمت شهریور ۱۴۰۵
بازار اجاره تهران در شهریور ۱۴۰۵ همچنان تحت فشار تورم قرار دارد. آخرین دادههای رسمی مرکز آمار نشان میدهد تورم ماهانه اجاره مسکن در مرداد ۲.۵ درصد، تورم نقطهبهنقطه ۳۱.۸ درصد و تورم سالانه ۳۲.۳ درصد بوده است.
در چنین شرایطی، طبیعی است که بخشی از تقاضای اجاره از محلههای گرانتر مرکز و غرب تهران به مناطقی منتقل شود که هنوز امکان یافتن فایلهایی با ودیعه کمتر وجود دارد.
یافتآباد در منطقه ۱۸ یکی از همین محلههاست.
قیمت اجاره مسکن در یافتآباد شهریور ۱۴۰۵
بر اساس فایلهای بررسیشده در بازار فعلی، ترکیب ودیعه و اجاره در یافتآباد دامنه بسیار گستردهای دارد:
| محدوده | متراژ | سال ساخت | ودیعه | اجاره ماهانه |
|---|---|---|---|---|
| یافتآباد شمالی | ۱۴۰ متر، ۲ خواب | ۱۴۰۰ | ۱.۵ میلیارد تومان | رهن کامل |
| یافتآباد شمالی | ۷۰ متر، ۱ خواب | ۱۳۹۶ | ۲۰۰ میلیون تومان | ۱۳ میلیون تومان |
| یافتآباد جنوبی | ۱۰۰ متر، ۲ خواب | ۱۳۹۰ | ۲۵۰ میلیون تومان | ۱۵ میلیون تومان |
| یافتآباد جنوبی | ۹۰ متر، ۲ خواب | ۱۴۰۰ | ۶۰۰ میلیون تومان | ۱۰ میلیون تومان |
این ارقام قیمتهای پیشنهادی فایلهای اجاره هستند و لزوماً نرخ قطعی قرارداد نیستند. در بازار اجاره، مذاکره میان موجر و مستأجر، زمان باقیمانده تا تخلیه، پارکینگ، آسانسور، طبقه، میزان بازسازی و حتی نیاز فوری مالک به نقدینگی میتواند قیمت نهایی را تغییر دهد.
یافتآباد دیگر محله «خیلی ارزان» تهران نیست
تصور عمومی از یافتآباد این است که به دلیل قرار گرفتن در جنوبغرب تهران باید اجارهبهای بسیار پایینی داشته باشد؛ اما فایلهای فعلی نشان میدهند این تصویر تا حد زیادی تغییر کرده است.
برای مثال، یک فایل واقعی ثبتشده در ۱۴ شهریور برای آپارتمان ۱۰۰ متری دوخوابه در یافتآباد جنوبی، یک میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان رهن داشته است. این واحد دارای پارکینگ، آسانسور، بالکن و امکانات نسبتاً کامل بوده و تحویل آن برای پایان شهریور تعیین شده است.
این رقم نشان میدهد کیفیت ساختمان میتواند حتی در یافتآباد جنوبی اختلاف زیادی میان دو فایل هممتراژ ایجاد کند.
در نتیجه، دیگر نمیتوان تنها با نام محله درباره ارزان یا گران بودن یک ملک قضاوت کرد.
رهن ۱.۵ میلیاردی برای واحد ۱۴۰ متری
یکی از فایلهای قابل توجه بازار، واحد ۱۴۰ متری دوخوابه ساخت ۱۴۰۰ در یافتآباد شمالی است که با یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان رهن کامل عرضه شده است.
اگر از عرف رایج تبدیل هر ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه به حدود سه میلیون تومان اجاره ماهانه استفاده کنیم، ارزش اجارهای این فایل تقریباً معادل ۴۵ میلیون تومان در ماه است.
در مقابل، واحد ۷۰ متری یافتآباد شمالی با ۲۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۱۳ میلیون تومان اجاره، معادل تقریبی حدود ۱۹ میلیون تومان اجاره ماهانه دارد.
این اختلاف فقط ناشی از دو برابر شدن متراژ نیست. سال ساخت، امکانات و کیفیت ملک نقش تعیینکنندهای در آن دارند.
اجاره در یافتآباد جنوبی چقدر است؟
در بخش جنوبی، امکان ورود با نقدینگی پایینتر هنوز وجود دارد.
یک آپارتمان ۱۰۰ متری دوخوابه ساخت ۱۳۹۰ با ۲۵۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۱۵ میلیون تومان عرضه شده است.
با همان تبدیل عرفی، اجاره معادل این واحد حدود ۲۲.۵ میلیون تومان در ماه محاسبه میشود.
واحد ۹۰ متری ساخت ۱۴۰۰ نیز با ۶۰۰ میلیون تومان پول پیش و ماهانه ۱۰ میلیون تومان فایل شده که اجاره معادل آن تقریباً ۲۸ میلیون تومان است.
بنابراین حتی در یک محدوده، ساختمان جوانتر میتواند بهرغم متراژ کمتر، هزینه واقعی بیشتری برای مستأجر داشته باشد.
شمال یافتآباد همیشه گرانتر از جنوب نیست
در نگاه کلی، بخشهای شمالی یافتآباد به دلیل دسترسی و کیفیت برخی بافتها میتوانند قیمت بالاتری داشته باشند، اما دادههای فایلهای روز نشان میدهد این قاعده مطلق نیست.
یک واحد نوساز یا فولامکانات در یافتآباد جنوبی ممکن است از یک ساختمان قدیمی در قسمت شمالی گرانتر باشد.
نمونه ۱۰۰ متری با رهن ۱.۱ میلیارد تومان در جنوب یافتآباد نیز این موضوع را تأیید میکند.
بنابراین مستأجر بهتر است به جای تقسیم ساده بازار به «شمالی گران» و «جنوبی ارزان»، چهار متغیر متراژ، سن بنا، امکانات و میزان ودیعه را همزمان مقایسه کند.
چرا تقاضای یافتآباد بالا رفته است؟
بخشی از فشار تقاضا از مناطق مرکزیتر تهران به سمت جنوب شهر منتقل شده است.
منطقه ۱۰ که محلههایی مانند جیحون، سلسبیل، بریانک و هفتچنار را دربر میگیرد، در شهریور با بازار اجاره بسیار شلوغی روبهرو بوده است. گزارشهای محلی از افزایش تماس و بازدید برای فایلهای اجاره و کاهش قدرت چانهزنی مستأجران خبر میدهند.
وقتی قیمت در چنین مناطقی بالا میرود، خانواری که قبلاً در جیحون یا سلسبیل اجارهنشین بوده ممکن است برای حفظ متراژ خانه مجبور شود چند کیلومتر به سمت جنوبغرب حرکت کند.
یافتآباد به دلیل دسترسی به محورهای بزرگراهی و وجود بازارهای شغلی و تجاری محلی، یکی از مقاصد این جابهجایی است.
فشار اجاره فقط مختص شمال تهران نیست
آخرین بررسی فایلهای تهران نشان میدهد دامنه اجاره در پایتخت بسیار گسترده شده است.
در ابتدای شهریور، تسنیم با بررسی نمونههایی از بازار تهران، اجارههای ماهانه از ۲۲ تا ۲۵۵ میلیون تومان را گزارش کرده و همزمان به تورم سالانه ۳۲.۳ درصدی اجاره اشاره کرده است.
این فشار باعث شده «مهاجرت درونشهری مستأجران» به یکی از ویژگیهای بازار تبدیل شود؛ یعنی خانوار به جای خروج کامل از تهران، محله خود را تغییر میدهد تا متراژ مشابه را با هزینه پایینتری حفظ کند.
منطقه ۱۸ و یافتآباد یکی از آخرین حلقههای این زنجیره در جنوبغرب تهران هستند.
هزینه واقعی اجاره در یافتآباد چقدر است؟
اگر چهار فایل این گزارش را با تبدیل تقریبی ودیعه به اجاره مقایسه کنیم، اجاره معادل ماهانه آنها حدود ۱۹ تا ۴۵ میلیون تومان میشود.
بنابراین حتی در یافتآباد، یک خانواده برای واحد متوسط و قابل قبول باید بسته به میزان سرمایهای که برای ودیعه دارد، هزینه قابل توجهی بپردازد.
مزیت این منطقه بیشتر در امکان انتخاب ترکیبهای متفاوت ودیعه و اجاره است.
خانواری که پول پیش زیادی ندارد میتواند فایل ۲۰۰ تا ۲۵۰ میلیون تومانی با اجاره بیشتر پیدا کند؛ در مقابل، مستأجری که سرمایه بالاتری دارد میتواند با افزایش ودیعه، پرداخت ماهانه را کاهش دهد یا به سمت رهن کامل برود.
چشمانداز اجاره یافتآباد در پاییز ۱۴۰۵
با پایان فصل سنتی جابهجایی، معمولاً از تعداد متقاضیان بازار اجاره کاسته میشود و قدرت چانهزنی مستأجر کمی افزایش پیدا میکند.
با این حال، تورم بالا اجازه نمیدهد انتظار ریزش گسترده اجارهبها منطقی باشد.
تورم نقطهای ۳۱.۸ درصدی اجاره نشان میدهد هزینه سکونت همچنان با سرعت قابل توجهی نسبت به سال قبل بالا میرود.
از سوی دیگر، هزینه نگهداری و تعمیر مسکن نیز بهشدت رشد کرده و مرکز آمار برای مرداد، تورم نقطهبهنقطه ۸۲.۳ درصدی خدمات نگهداری و تعمیر واحدهای مسکونی را ثبت کرده است؛ هزینهای که میتواند به شکل غیرمستقیم انتظارات مالکان برای اجاره را بالا نگه دارد.
در مجموع، یافتآباد همچنان یکی از گزینههای اقتصادیتر نسبت به بسیاری از مناطق مرکزی تهران است، اما دیگر نمیتوان آن را یک بازار ارزان دانست.
رهن ۱.۵ میلیارد تومانی برای واحد ۱۴۰ متری و فایلهای ۶۰۰ میلیون ودیعه به علاوه ۱۰ میلیون اجاره نشان میدهند موج افزایش هزینه مسکن به منطقه ۱۸ نیز رسیده است.
مزیت اصلی یافتآباد امروز نه ارزانی مطلق، بلکه تنوع فایل، امکان انتخاب میان ودیعه بالا یا اجاره بیشتر و قیمت نسبی پایینتر نسبت به بخشهایی از مرکز تهران است؛ عاملی که احتمالاً تقاضای این محله را در پاییز نیز بالا نگه خواهد داشت.