رهن ۳.۳۵ میلیاردی در جوادیه؛ اجاره خانه در جنوب تهران دیگر ارزان نیست
جوادیه که در منطقه ۱۶ شهرداری تهران قرار دارد، سالها یکی از انتخابهای خانوادههایی بوده که میخواستند با بودجهای کمتر از مناطق مرکزی و شمالی، به شبکه حملونقل عمومی و بخشهای مختلف شهر دسترسی داشته باشند. این محله به ایستگاه مترو جوادیه و مسیرهای اصلی جنوب تهران دسترسی دارد و همین ویژگی در کنار تنوع واحدهای قدیمی و نوساز، بازار اجاره آن را پرتقاضا نگه داشته است.
اما اعداد جدید نشان میدهند حتی در این بخش از شهر نیز پیدا کردن واحدی با رهن و اجاره واقعاً پایین ساده نیست.
قیمت اجاره خانه در جوادیه شهریور ۱۴۰۵
براساس فایلهای مورد بررسی، یک واحد ۱۳۵ متری سهخوابه، ساخت سال ۱۳۹۵ با ۳ میلیارد و ۳۵۰ میلیون تومان ودیعه کامل عرضه شده است.
آپارتمان دیگری با مساحت ۱۳۰ متر، دو اتاق خواب و ساخت سال ۱۴۰۰ دارای ۹۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۱۸ میلیون تومان اجاره ماهانه است.
در نمونه سوم، یک واحد ۷۰ متری دوخوابه ساخت سال ۱۳۹۳ با یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان پول پیش و ۱۰ میلیون تومان اجاره ماهانه فایل شده است.
| متراژ | سال ساخت | اتاق | ودیعه | اجاره ماهانه |
|---|---|---|---|---|
| ۱۳۵ متر | ۱۳۹۵ | ۳ خواب | ۳.۳۵ میلیارد تومان | رهن کامل |
| ۱۳۰ متر | ۱۴۰۰ | ۲ خواب | ۹۰۰ میلیون تومان | ۱۸ میلیون تومان |
| ۷۰ متر | ۱۳۹۳ | ۲ خواب | ۱.۲ میلیارد تومان | ۱۰ میلیون تومان |
این ارقام قیمت پیشنهادی موجران هستند و لزوماً به معنای انجام معامله در همین نرخها نیستند. بررسیهای بازار جنوب تهران نیز تصریح میکنند که فایلهای آنلاین معمولاً با قیمت پیشنهادی ثبت میشوند و قرارداد نهایی ممکن است پس از مذاکره با رقم پایینتری منعقد شود.
رهن ۳ میلیارد و ۳۵۰ میلیونی در جوادیه گران است؟
برای پاسخ بهتر میتوان نرخهای مختلف را به «رهن کامل معادل» تبدیل کرد.
در عرف رایج بازار، تقریباً هر ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه معادل ۳ میلیون تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته میشود؛ البته این نسبت یک قانون رسمی نیست و ممکن است براساس محله، زمان قرارداد و توافق طرفین تغییر کند.
با این مبنا، واحد ۱۳۰ متری که با ۹۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۱۸ میلیون اجاره عرضه شده، معادل تقریباً یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان رهن کامل قیمت دارد.
واحد ۷۰ متری با یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۱۰ میلیون تومان اجاره نیز تقریباً معادل یک میلیارد و ۵۳۳ میلیون تومان رهن کامل است.
اما واحد ۱۳۵ متری از ابتدا با ۳ میلیارد و ۳۵۰ میلیون تومان رهن کامل فایل شده است؛ یعنی بیش از دو برابر معادل رهن فایل ۱۳۰ متری.
چنین اختلافی نشان میدهد برای قضاوت درباره فایل اول، دانستن امکاناتی مانند پارکینگ، آسانسور، کیفیت بازسازی، تعداد طبقات، عرض کوچه و موقعیت دقیق ساختمان ضروری است. در غیر این صورت، عدد ۳.۳۵ میلیارد تومان در مقایسه با دو نمونه دیگر یک نرخ بسیار بالاتر محسوب میشود.
میانگین اجاره در جنوب تهران چقدر است؟
بررسی بازار مناطق ۱۵ تا ۲۱ تهران در ۱۱ شهریور نشان میدهد میانگین فایلهای آپارتمانی نوساز تا ۱۰ سال ساخت در جنوب پایتخت حدود یک میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۶ میلیون تومان اجاره ماهانه بوده است.
اگر همان فرمول عرفی تبدیل رهن و اجاره را استفاده کنیم، این میانگین تقریباً معادل یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان رهن کامل است.
نکته جالب اینجاست که فایل ۱۳۰ متری جوادیه با ۹۰۰ میلیون ودیعه و ۱۸ میلیون اجاره نیز دقیقاً به همین محدوده معادل نزدیک میشود.
بنابراین این فایل، با وجود اجاره ماهانه نسبتاً بالا، از نظر ترکیب کلی رهن و اجاره چندان دور از متوسط تازه جنوب تهران نیست.
اما فایل ۳.۳۵ میلیارد تومانی فاصله بسیار زیادی با متوسط جنوب دارد و باید به عنوان یک نمونه خاص، نه شاخص کل بازار جوادیه، دیده شود.
یک واحد ۷۰ متری چرا اینقدر گران است؟
جالبترین فایل شاید واحد ۷۰ متری باشد.
این خانه با وجود متراژ کمتر و ساخت سال ۱۳۹۳، یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۱۰ میلیون تومان اجاره دارد. معادل رهن کامل آن به حدود ۱.۵۳ میلیارد تومان میرسد؛ یعنی تقریباً به اندازه فایل ۱۳۰ متری.
به بیان ساده، مستأجر تقریباً همان هزینه کلی را برای خانه ۷۰ متری پرداخت میکند که برای واحدی نزدیک به دو برابر آن در نمونه دیگر مطالبه شده است.
این اختلاف میتواند دلایل متعددی داشته باشد: موقعیت بهتر داخل محله، آسانسور و پارکینگ، بازسازی کامل، طبقه مناسب یا حتی قیمتگذاری بالاتر از عرف توسط مالک.
برای همین است که در بازار اجاره نمیتوان تنها با متراژ درباره مناسب یا گران بودن یک فایل قضاوت کرد.
تورم اجاره هنوز بالای ۳۰ درصد است
فشار موجود در جوادیه بخشی از روند بزرگتری است که کل بازار اجاره کشور را درگیر کرده است.
طبق دادههای مرکز آمار، شاخص اجاره مسکن در مرداد ۱۴۰۵ نسبت به ماه قبل ۲.۵ درصد افزایش یافته است. تورم نقطهبهنقطه اجاره ۳۱.۸ درصد و تورم سالانه آن ۳۲.۳ درصد ثبت شده است.
هرچند سرعت رشد اجاره نسبت به مقاطعی از سالهای گذشته کاهش یافته، افزایش بیش از ۳۰ درصدی سالانه همچنان رقم بزرگی است؛ بهخصوص برای خانوارهایی که دستمزدشان با همین سرعت افزایش پیدا نمیکند.
روند آگهیهای آنلاین تهران نیز همچنان از فشار صعودی حکایت دارد. شاخص هفتگی اجاره تهران در هفته منتهی به ۱۷ شهریور نسبت به هفته قبل ۳.۱ درصد افزایش نشان داده است، هرچند این شاخص کوتاهمدت را نباید با نرخ رسمی تورم مرکز آمار یکسان دانست.
موجرهای جنوب تهران پول پیش بیشتری میخواهند
یکی از تغییرات قابل توجه امسال در جنوب تهران، افزایش سهم ودیعه در قراردادهاست.
رصد بازار در اواخر مرداد نشان داده بود موجران مناطق جنوبی وزن بیشتری به پول پیش دادهاند و سهم ودیعه از ارزش قراردادهای پیشنهادی به حدود ۷۵ درصد رسیده است؛ در حالی که این نسبت پیشتر نزدیک ۷۰ درصد بود.
این رفتار برای موجر در شرایط تورمی قابل توضیح است؛ پول پیش بزرگتر نقدینگی بیشتری در اختیار او قرار میدهد.
اما برای مستأجر یک مشکل جدی ایجاد میکند. خانواری که توان پرداخت ماهانه ۱۵ یا ۲۰ میلیون تومان را دارد، لزوماً نمیتواند در ابتدای قرارداد یک یا دو میلیارد تومان ودیعه فراهم کند.
همین مسئله باعث شده بخش زیادی از جستوجوی مستأجران دیگر فقط درباره «اجاره ماهانه» نباشد؛ تأمین پول پیش به یک مانع بزرگ تبدیل شده است.
مزیت جوادیه هنوز چیست؟
جوادیه با وجود افزایش قیمت، چند مزیت خود را حفظ کرده است.
قرار گرفتن در منطقه ۱۶، دسترسی به مترو، نزدیکی به راهآهن و اتصال مناسب به شریانهای اصلی جنوب تهران باعث شده برای افرادی که محل کارشان در مرکز و جنوب شهر است، گزینه قابلبررسی باقی بماند.
از سوی دیگر، تنوع سنی ساختمانها زیاد است. در کنار بافت قدیمی، آپارتمانهای جدیدتر نیز ساخته شدهاند و همین موضوع دامنه انتخاب را افزایش میدهد.
اما این تنوع به معنای آن است که اختلاف قیمت میان دو خیابان یا حتی دو ساختمان نزدیک میتواند بسیار زیاد باشد.
مستأجر قبل از قرارداد چه چیزی را مقایسه کند؟
در شرایط فعلی، مقایسه مبلغ ودیعه به تنهایی میتواند گمراهکننده باشد. بهتر است ابتدا تمام فایلها با یک نرخ تبدیل یکسان به «رهن کامل معادل» تبدیل شوند تا هزینه واقعی آنها قابل مقایسه شود.
بعد از آن باید پارکینگ، آسانسور، سن بنا، طبقه، نورگیری، وضعیت تأسیسات و فاصله از مترو یا محل کار بررسی شود.
این نکته برای ساختمانهای قدیمیتر اهمیت بیشتری دارد؛ زیرا طبق آمار مرکز آمار، تورم سالانه خدمات نگهداری و تعمیر مسکن در مرداد به حدود ۶۵.۹ درصد رسیده است. بنابراین یک واحد ارزانتر اما فرسوده میتواند هزینههای جانبی بیشتری برای ساکن ایجاد کند.
اجاره جوادیه دیگر «خیلی ارزان» نیست
بازار شهریور ۱۴۰۵ یک پیام روشن دارد: جوادیه هنوز میتواند نسبت به بسیاری از مناطق گرانتر تهران انتخاب اقتصادیتری باشد، اما دیگر نمیتوان آن را بازاری با اجارههای پایین دانست.
رهن کامل ۳ میلیارد و ۳۵۰ میلیون تومانی برای یک واحد بزرگ، ودیعه بالای یک میلیارد تومان برای خانه ۷۰ متری و ترکیب ۹۰۰ میلیون پول پیش با ۱۸ میلیون اجاره برای یک واحد ۱۳۰ متری نشان میدهد فشار تورم اجاره به محلههای جنوبی نیز رسیده است.
از میان سه فایل بررسیشده، واحد ۱۳۰ متری با محاسبه رهن کامل معادل تقریباً در محدوده متوسط تازه جنوب تهران قرار میگیرد؛ فایل ۷۰ متری نسبت به متراژ خود گرانتر به نظر میرسد و رهن ۳.۳۵ میلیاردی واحد ۱۳۵ متری نیز بدون امکانات ویژه، فاصله محسوسی با عرف عمومی فایلهای جنوب تهران دارد.
برای مستأجران، مهمترین توصیه همچنان ساده است: قیمت پیشنهادی را قیمت قطعی بازار فرض نکنید. چند فایل مشابه را مقایسه کنید، رهن و اجاره را به یک مبنای واحد تبدیل کنید و سپس مذاکره کنید؛ در بازاری که اختلاف میان دو فایل مشابه میتواند به صدها میلیون تومان برسد، همین مقایسه ممکن است مهمترین ابزار مستأجر برای کاهش هزینه باشد.
