براساس تازهترین فایلهای منتشرشده، یک آپارتمان ۲۲۰ متری سهخوابه، ساخت سال ۱۴۰۱، با ودیعه ۱۶ میلیارد تومان بهصورت رهن کامل عرضه شده است. برای یک واحد ۹۰ متری دوخوابه، ساخت ۱۳۹۸، نیز دو میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۱۵ میلیون تومان اجاره درخواست میشود.
فایل سوم، یک واحد نوساز ۱۳۱ متری دوخوابه است که مالک آن دو میلیارد تومان پول پیش و ماهانه ۳۳۰ میلیون تومان اجاره مطالبه کرده است. این سه نرخ در گزارش بازار اجاره نیاوران در ۲۵ تیر ۱۴۰۵ ثبت شدهاند.
| مشخصات واحد |
ودیعه |
اجاره ماهانه |
| ۲۲۰ متر، سهخوابه، ساخت ۱۴۰۱ |
۱۶ میلیارد تومان |
رهن کامل |
| ۹۰ متر، دوخوابه، ساخت ۱۳۹۸ |
۲.۵ میلیارد تومان |
۱۵ میلیون تومان |
| ۱۳۱ متر، دوخوابه، ساخت ۱۴۰۵ |
۲ میلیارد تومان |
۳۳۰ میلیون تومان |
این جدول دامنه قیمت بازار را نشان میدهد، اما نمیتوان تنها با سه فایل درباره میانگین اجاره کل نیاوران حکم داد. هر آگهی ممکن است به بخش متفاوتی از محله، ساختمان معمولی یا برج لوکس، واحد مبله یا غیرمبله و امکانات متفاوت مربوط باشد.
هزینه واقعی سه فایل با تبدیل رهن به اجاره
برای مقایسه بهتر فایلهای ترکیبی، در عرف سنتی بازار هر ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه تقریباً معادل سه میلیون تومان اجاره ماهانه محاسبه میشود. این ضریب قطعی یا قانونی نیست و در مناطق لوکس ممکن است با توافق طرفین تغییر کند.
با استفاده از همین فرمول، رهن کامل ۱۶ میلیارد تومانی واحد ۲۲۰ متری، معادل حدود ۴۸۰ میلیون تومان اجاره ماهانه است. هزینه معادل فایل ۹۰ متری نیز با احتساب ودیعه دو میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومانی و اجاره ۱۵ میلیونی، نزدیک به ۹۰ میلیون تومان در ماه برآورد میشود.
فایل ۱۳۱ متری با دو میلیارد تومان ودیعه و اجاره ۳۳۰ میلیون تومانی، هزینهای معادل حدود ۳۹۰ میلیون تومان در ماه دارد. به این ترتیب، بار مالی تقریبی هر متر در سه فایل بهترتیب حدود دو میلیون و ۱۸۰ هزار تومان، یک میلیون تومان و نزدیک به سه میلیون تومان در ماه خواهد بود.
این مقایسه نشان میدهد واحد نوساز ۱۳۱ متری، با وجود متراژ کمتر، از نظر هزینه معادل ماهانه در گروه فایلهای بسیار گران قرار دارد. نبود اطلاعات تکمیلی درباره مبله بودن، امکانات کامل برج یا موقعیت دقیق ساختمان اجازه نمیدهد علت این فاصله با قطعیت مشخص شود.
آگهیهای روز نیاوران چه تصویری نشان میدهند؟
رصد فایلهای فعال نشان میدهد قیمتهای نیاوران تنوع بسیار بالایی دارند. در آگهیهای روز، یک واحد ۱۲۵ متری با هفت میلیارد تومان رهن کامل، واحد ۱۳۵ متری با سه میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۱۹۰ میلیون تومان و آپارتمان ۱۵۰ متری با شش میلیارد تومان ودیعه و ۱۲۰ میلیون تومان اجاره عرضه شدهاند.
در بخش واحدهای بزرگتر نیز فایلهایی مانند آپارتمان ۱۸۵ متری با رهن کامل ۹.۵ میلیارد تومان، واحد ۲۵۰ متری با رهن کامل ۱۳ میلیارد تومان و آپارتمان ۲۷۰ متری با سه میلیارد تومان ودیعه و اجاره ماهانه ۳۶۰ میلیون تومان دیده میشود.
این ارقام نشان میدهد رابطه قیمت و متراژ در نیاوران کاملاً خطی نیست. ممکن است یک واحد کوچکتر به دلیل نوساز بودن، امکانات برج، طبقه، نورگیری، تراس، بازسازی، کیفیت تجهیزات یا تعداد پارکینگ، هزینه بیشتری از یک واحد قدیمی با مساحت بالاتر داشته باشد.
آیا بازار اجاره نیاوران به ثبات رسیده است؟
کاهش تعداد تغییرات روزانه در برخی آگهیها را نمیتوان بهتنهایی نشانه ثبات قطعی بازار دانست. قیمتهای موجود در سکوهای اینترنتی عمدتاً نرخ پیشنهادی مالک یا مشاور املاک هستند و ممکن است معامله نهایی با تخفیف انجام شود.
کارشناس دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده است که اطلاعات قراردادهای ثبتشده در سامانه خودنویس، عموماً ارقامی کمتر از قیمت آگهیها نشان میدهد. نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز اختلاف میان نرخ پیشنهادی و قرارداد قطعی را بهطور متوسط ۲۸ تا ۳۰ درصد عنوان کرده است؛ هرچند این برآورد مربوط به کل بازار است و نمیتوان آن را بدون بررسی مستقیم به تکتک فایلهای نیاوران تعمیم داد.
در نتیجه، رهن کامل ۱۶ میلیارد تومانی یا اجاره ۳۳۰ میلیون تومانی لزوماً مبلغی نیست که مستأجر در نهایت پرداخت خواهد کرد. مدت ماندگاری آگهی، میزان فایلهای مشابه، نیاز مالک به نقدینگی و امکان تبدیل رهن و اجاره، بر نتیجه مذاکره اثر میگذارند.
چرا اختلاف قیمت واحدهای نیاوران زیاد است؟
نیاوران تنها از برجهای نوساز تشکیل نشده و ترکیبی از آپارتمانهای قدیمی، ساختمانهای بازسازیشده، واحدهای کمتراکم و مجتمعهای لوکس را در خود جای داده است. همین تفاوت بافت، مقایسه دو فایل صرفاً براساس متراژ را دشوار میکند.
در یک ساختمان لوکس، هزینه نگهداری مشاعات، لابی و نگهبانی، استخر، سالن ورزش، سیستمهای هوشمند، تجهیزات سرمایش و گرمایش مرکزی و چند پارکینگ میتواند روی اجاره اثر بگذارد. در مقابل، واحد قدیمیتر ممکن است فضای داخلی و اتاقهای بزرگتری داشته باشد، اما به دلیل نبود آسانسور مناسب، پارکینگ کافی یا امکانات مشترک، با نرخ پایینتری عرضه شود.
خیابان و کوچه نیز تعیینکننده است. دسترسی به خیابان باهنر، کامرانیه، جماران، منظریه یا مسیرهای اصلی، میزان شیب معبر، آرامش کوچه و چشمانداز ساختمان میتواند قیمت دو ملک ظاهراً مشابه را متفاوت کند.
سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره شامل این فایلها میشود؟
مصوبه سال ۱۴۰۵ سقف افزایش اجارهبها در قراردادهای تمدیدی را حداکثر ۲۵ درصد تعیین کرده است. قراردادهایی که از ۳۰ خرداد تا پایان سال به پایان میرسند، در صورت درخواست مستأجر و نبود شرایط استثنایی، میتوانند با این سقف برای یک سال تمدید شوند.
این محدودیت را نباید با قیمتگذاری یک واحد تازهعرضهشده اشتباه گرفت. فایل جدیدی که مستأجر قبلی ندارد یا برای نخستین بار وارد بازار شده، الزاماً براساس مبلغ قرارداد سال قبل همان مستأجر قیمتگذاری نمیشود.
قانون همچنین استثناهایی مانند نیاز شخصی مالک یا افراد تحت تکفل او، داشتن مجوز تخریب و نوسازی، فروش ملک و عمل نکردن مستأجر به تعهداتی مانند پرداخت اجاره و شارژ را در نظر گرفته است.
مستأجران پیش از عقد قرارداد چه مواردی را بررسی کنند؟
در فایلهایی با ودیعه چندمیلیاردی، بررسی سند مالکیت و هویت موجر ضروری است. مبلغ ودیعه باید فقط به حساب مالک یا شخصی پرداخت شود که اختیار قانونی او با وکالتنامه معتبر احراز شده باشد.
هزینه شارژ نیز در برجهای نیاوران اهمیت زیادی دارد. شارژ ماهانه ممکن است شامل نگهبانی، تأسیسات، استخر، سالن ورزشی و نگهداری فضای سبز باشد و هزینه واقعی سکونت را فراتر از مبلغ اجاره ببرد.
مستأجر باید وضعیت پارکینگ و انباری، تجهیزات متعلق به مالک، مسئولیت تعمیر موتورخانه و سیستمهای سرمایشی، امکان افزایش شارژ و شرایط بازپرداخت ودیعه را بهطور روشن در قرارداد درج کند. ثبت قرارداد و دریافت کد رهگیری نیز از اختلافهای احتمالی بعدی جلوگیری میکند.
چشمانداز قیمت اجاره در نیاوران
بازار اجاره نیاوران در تیر ۱۴۰۵ بیش از آنکه یک نرخ مشخص داشته باشد، مجموعهای از زیربازارهای متفاوت است. برای یک واحد ۹۰ متری، سرمایهای معادل حدود سه میلیارد تومان رهن کامل ممکن است گزینهای قابل مشاهده باشد، اما در بخش برجهای نوساز و واحدهای لوکس، رهن کامل میتواند از ۱۰ تا ۱۶ میلیارد تومان و حتی بیشتر عبور کند. آگهیهای فعال همچنین نشان میدهند واحدهای بسیار بزرگ و خاص با ارقام بالاتری عرضه میشوند.
تداوم وضعیت فعلی به عرضه فایلهای تازه، توان پرداخت مستأجران و میزان انعطاف مالکان بستگی دارد. آنچه قطعی به نظر میرسد این است که نرخ آگهی نباید تنها معیار تصمیمگیری باشد؛ مقایسه هزینه معادل رهن کامل، شارژ ساختمان، کیفیت واقعی ملک و قیمت قراردادهای مشابه، تصویر دقیقتری از ارزش هر فایل ارائه میدهد.
