بازگشت خریداران به بازار مسکن؛ فایل نیست، مشتری هست

بازار مسکن ایران که طی دو سال گذشته درگیر رکودی فرسایشی و توأم با انتظار بود، در هفته‌های اخیر نشانه‌هایی از تحرک تازه را بروز داده است. این تحرک نه به معنای رونق فراگیر، بلکه بیانگر جابه‌جایی تدریجی تقاضا و تغییر رفتار خریداران و فروشندگان است. مشاهدات میدانی از مناطق مختلف تهران و شهرهای اقماری اطراف آن نشان می‌دهد وزن تقاضا در بازار مسکن افزایش یافته و این بار تمرکز اصلی بر واحدهای کوچک‌متراژ و با قیمت حداکثر هفت میلیارد تومان قرار دارد؛ محدوده‌ای که برای بسیاری از خانوارها و حتی سرمایه‌های سرگردان، آخرین ایستگاه ورود به بازار ملک محسوب می‌شود.

تا همین چندی قبل، فضای عمومی بازار به گونه‌ای بود که هم خریداران و هم فروشندگان ترجیح می‌دادند در حاشیه بمانند. خریدار نگران افت قیمت و فروشنده بیمناک از جاماندن از تورم بود. نتیجه این تردید دوطرفه، بازاری کم‌عمق و کم‌معامله بود. اکنون اما نشانه‌ها از برتری نسبی تعداد خریداران نسبت به فروشندگان حکایت دارد؛ وضعیتی که خود به شکل‌گیری نوعی عدم تعادل جدید منجر شده است.

تمرکز تقاضا بر واحدهای کوچک و میان‌قیمت

گزارش‌های میدانی از بنگاه‌های معاملات ملکی در مناطق میانی و شرقی تهران نشان می‌دهد بیشترین مراجعات مربوط به واحدهای کوچک‌متراژ با قیمت‌هایی تا حدود هفت میلیارد تومان است. یک فعال بازار مسکن در منطقه هشت تهران می‌گوید در هفته‌های اخیر، مراجعه روزانه چندین مشتری برای خرید مسکن به امری عادی تبدیل شده است. به گفته او، عمده این متقاضیان به دنبال واحدهایی با متراژ محدود و قیمت قابل دسترس هستند، اما مشکل اصلی کمبود فایل فروش است. فروشندگان با احتیاطی بیشتر از گذشته عمل می‌کنند و فروش در شرایط فعلی را پرریسک می‌دانند.

این فعال بازار مسکن بر این باور است که بخشی از این تقاضا ریشه در تحولات بازارهای موازی دارد. افرادی که در سال‌های گذشته دارایی خود را به طلا تبدیل کرده بودند، اکنون با رشد قیمت فلز زرد به نقطه‌ای رسیده‌اند که ارزش دارایی طلایی آنها با قیمت یک واحد مسکونی کوچک در برخی مناطق تهران برابری می‌کند. همین هم‌ارزی، انگیزه ورود به بازار مسکن را تقویت کرده است. نکته قابل توجه آن است که این تحرک در ماه‌های پایانی سال رخ داده؛ دوره‌ای که به طور سنتی بازار مسکن با کاهش تقاضا مواجه بود.

سرایت تحرک به شهرهای اقماری اطراف تهران

افزایش تقاضا تنها محدود به پایتخت نیست و در شهرک‌ها و مناطق اقماری اطراف تهران نیز به چشم می‌خورد. در این مناطق، دامنه قیمتی مورد توجه خریداران پایین‌تر و عمدتاً در محدوده دو تا سه میلیارد تومان است. یکی از خریداران در شهرکی اطراف تهران می‌گوید سه هفته است که به طور جدی در جست‌وجوی واحد مسکونی است و با حجم بالای متقاضیان مشابه خود روبه‌رو شده است. به گفته او، همین فشار تقاضا باعث شده برخی مالکان در فاصله‌ای کوتاه، قیمت‌های پیشنهادی خود را بین صد تا سیصد میلیون تومان افزایش دهند.

این رفتار قیمتی نشان می‌دهد حتی در بازارهایی که به طور سنتی از نوسانات شدید تهران مصون‌تر بودند، اثرات روانی افزایش تقاضا به سرعت در حال بروز است. مالکان با مشاهده تعدد متقاضیان، تصور می‌کنند بازار در آستانه جهش قرار دارد و تلاش می‌کنند سهم بیشتری از این موج احتمالی را به خود اختصاص دهند.

تفاوت منطقه‌ای و جابه‌جایی تقاضا در تهران

در مناطق مرکزی تهران، تصویر متفاوتی دیده می‌شود. یک فعال صنفی در واحد مشاور املاک منطقه شش تهران می‌گوید اغلب واحدهای موجود در این منطقه قیمتی بالاتر از پنج تا هفت میلیارد تومان دارند و همین موضوع سبب شده بسیاری از متقاضیان به مناطق ارزان‌تر کوچ کنند. بخشی دیگر از خریداران نیز با تعدیل انتظارات خود، به دنبال واحدهای چهل تا پنجاه متری هستند تا بتوانند در محدوده قیمتی مدنظر باقی بمانند.

این جابه‌جایی تقاضا، نقشه ذهنی خریداران از بازار مسکن را تغییر داده است. دیگر منطقه سکونت، اولویت مطلق نیست و توان مالی نقش تعیین‌کننده‌تری یافته است. نتیجه این روند، افزایش فشار تقاضا بر واحدهای کوچک و متوسط و کاهش جذابیت نسبی واحدهای بزرگ و گران‌قیمت است.

خریدار مصرفی یا سرمایه‌گذار؟

پرسش کلیدی این روزهای بازار مسکن آن است که بازیگران اصلی صحنه چه کسانی هستند. آیا با بازگشت سرمایه‌گذاران روبه‌رو هستیم یا مصرف‌کنندگان واقعی بار دیگر فعال شده‌اند. یک مشاور املاک در منطقه هفت تهران معتقد است دست‌کم در هفته‌های اخیر، کفه ترازو به نفع خریداران مصرفی سنگینی می‌کند. به گفته او، بسیاری از مراجعات مربوط به افرادی است که قصد سکونت دارند و به دنبال خانه‌ای برای زندگی هستند، نه صرفاً حفظ ارزش سرمایه.

با این حال، همین افزایش حضور خریداران مصرفی می‌تواند زمینه را برای ورود دوباره سرمایه‌گذاران فراهم کند. زمانی که بازار نشانه‌هایی از تحرک نشان می‌دهد و معامله‌گران احساس می‌کنند کف قیمتی شکل گرفته، سرمایه‌ها از بازارهایی مانند طلا و سکه به سمت مسکن حرکت می‌کنند. به این ترتیب، مرز میان تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای به تدریج کمرنگ می‌شود.

اثر هیجانات ارزی و سیاسی بر بازار ملک

بررسی روندهای اخیر نشان می‌دهد بازار مسکن بی‌ارتباط با تحولات بازارهای ارز و طلا نیست. خزانه‌دار اتحادیه مشاوران املاک تهران پیش‌تر اعلام کرده بود که از نیمه دوم سال، قیمت‌های پیشنهادی مسکن بین سی تا پنجاه درصد افزایش یافته است. به گفته او، هیجانات سیاسی و ارزی ابتدا بازارهای طلا و ارز را تحت تأثیر قرار داد و سپس با فاصله زمانی به بازار ملک سرایت کرد.

مهدی کرباسیان با اشاره به رکود دو ساله بازار مسکن تأکید کرده است که اگرچه این بازار همچنان در رکود به سر می‌برد، اما طی دو تا سه ماه اخیر به دلیل نوسانات قیمت در بازارهای موازی، وارد فاز گرانی شده است. فروشندگان به تدریج از بازار خارج شده‌اند و کسانی هم که واحد خود را عرضه می‌کنند، تحت تأثیر فضای روانی حاکم، به طور مداوم قیمت‌های پیشنهادی را افزایش می‌دهند.

چسبندگی قیمت و آینده نامطمئن بازار

یکی از ویژگی‌های ساختاری بازار مسکن، چسبندگی قیمت‌هاست. به این معنا که افزایش قیمت‌ها با تأخیر نسبت به بازارهای سریع‌النقدشونده بروز می‌کند، اما در زمان کاهش نیز مقاومت قابل توجهی از خود نشان می‌دهد. کرباسیان با اشاره به همین ویژگی می‌گوید زمانی که قیمت ارز و طلا بالا می‌رود، مسکن به دلیل نقدشوندگی پایین، بلافاصله واکنش نشان نمی‌دهد، اما تورم آن دیر یا زود نمایان می‌شود. در مقابل، هنگام افت قیمت در بازارهای دیگر، مسکن تمایل چندانی به کاهش نرخ ندارد.

این خاصیت، پیش‌بینی بازار مسکن را دشوار کرده است. از یک سو، قدرت خرید خانوارها به طور محسوسی تحلیل رفته و امکان جهش‌های شدید قیمتی را محدود می‌کند. از سوی دیگر، عقب‌ماندگی نسبی قیمت مسکن از تورم عمومی و رشد بازارهای موازی، انگیزه‌هایی برای افزایش قیمت ایجاد کرده است.

جمع‌بندی

آنچه امروز در بازار مسکن مشاهده می‌شود، نه یک رونق تمام‌عیار و نه تداوم رکود مطلق است، بلکه مرحله‌ای گذار محسوب می‌شود که در آن تقاضا، به‌ویژه در بخش واحدهای کوچک و میان‌قیمت، جان تازه‌ای گرفته است. افزایش حضور خریداران، احتیاط فروشندگان، تأثیرپذیری از بازارهای طلا و ارز و چسبندگی ذاتی قیمت‌ها، همگی عواملی هستند که مسیر آینده بازار را پیچیده و چندوجهی کرده‌اند. در چنین شرایطی، احتمال انفجار قیمتی با توجه به محدودیت قدرت خرید پایین به نظر می‌رسد، اما تداوم فشار تقاضا می‌تواند به افزایش تدریجی قیمت‌ها، به‌ویژه در بخش واحدهای کوچک‌متراژ، منجر شود. بازار مسکن در آستانه سال جدید، بیش از هر زمان دیگری نیازمند رصد دقیق و تحلیل واقع‌بینانه است.