پشت پرده گرانی مسکن/ نقش بانک ها در افزایش قیمت املاک چیست؟
وضعیت بازار مسکن امروزه به یک بحران جدی تبدیل شده است. افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها موجب شده تا مردم دیگر قدرت خرید و حتی اجاره مسکن را نداشته باشند. درحالی‌که تورم را اصلی‌ترین دلیل گرانی مسکن به شمار می‌رود، به‌نظر می‌رسد نهادهایی نظیر بانک‌ها نیز در این وضعیت نقش دارند.
۱۲ هزار ملک خالی در مالکیت بانک‌هاست
درحالی‌که بانک مرکزی طی بخشنامه‌ای در تاریخ ۲۶ اسفند ۱۴۰۰ به‌صراحت بر منع بانک‌ها و مؤسسات غیربانکی از هرگونه است، بانک‌ها با بی‌توجهی به این بخشنامه و دور زدن آن به بزرگ‌ترین مالکان و احتکارکنندگان مسکن تبدیل شده‌اند.
بانک مرکزی در این بخشنامه با اشاره به مفاد قانون پولی و بانکی کشور ازجمله بند (۱) ماده (۳۴) قانون مذکور و همچنین مفاد مواد (۱۶) و (۱۷) قانون رفع موانع تولید رقابت‌پذیر و ارتقای نظام مالی کشور ابلاغ کرده است: «هر نوع سرمایه‌گذاری بانک‌ها و مؤسسات اعتباری غیربانکی در زمینه املاک و مستغلات از جمله خرید زمین، خرید و ساخت مجتمع‌های تجاری، اداری، مسکونی و مراکز خرید به طرقی غیر از اعطای تسهیلات اعم از مستقیم توسط بانک‌ها مؤسسه اعتباری غیربانکی و یا غیرمستقیم از طریق شرکت‌های زیرمجموعه، ممنوع اعلام می‌شود. چنانچه بانک یا مؤسسه اعتباری غیربانکی از مفاد این مصوبه تخلف کند، مشمول مجازات‌های مقرر در ماده (۴۴) قانون پولی و بانکی کشور و سایر قوانین و مقررات ذی‌ربط می‌شود.»
بنا به گفته شاهین مستوفی، مدیرکل سازمان امور مالیاتی، پنج بانک حدود ۱۲ هزار واحد مسکن خالی دارند. بانک مسکن با هشت هزار واحد خالی، بیشترین تعداد خانه‌های خالی را در اختیار دارد و پس از آن بانک سپه با دو هزار و ۶۰۰ واحد خالی، بانک ملت با ۵۸۳ واحد خالی و بانک صادرات با ۲۷۸ واحد خالی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. مدیرکل سازمان امور مالیاتی اشاره کرد که ۱۷۸ خانه خالی نیز تحت مالکیت بیمه ایران است.
نظام عرضه و تقاضا با ورود بانک‌ها به بازار املاک بر هم خورده است
تمامی این موارد حاکی از آن است که این بخشنامه‌ها مانع ملک‌داری بانک‌ها نشده است و آنها با خرید و سرمایه‌گذاری و گاه توقیف و تملک به دلیل بدهی، در بازار مسکن دست دارند که همین امر باعث برهم‌زدن عرضه و تقاضا و گرانی بیشتر مسکن می‌شود.
داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اول اتحادیه املاک تهران، در گفتگو با مهر گفته بود که بانک‌ها برای جبران ناترازی خود دست به خرید و احتکار مسکن می‌زنند که همین امر موجب افزایش قیمت مسکن و دستکاری در این بازار می‌شود.
وی با اشاره به کاهش ساخت‌وساز مسکن در سال ۱۴۰۰ اظهار کرده بود که با بررسی این سال می‌توان متوجه شد که میزان ساخت‌وساز در کشور کاهش یافته است. وی علت این کاهش را توقف پرداخت تسهیلات بانکی به سازندگان مسکن برای ساخت واحدهای مسکونی و استفاده از این تسهیلات برای خرید مسکن توسط بانک‌ها، عنوان کرده بود.
بیگی‌نژاد درباره تسهیلات بانکی بیان کرده بود که مردم با گرفتن تسهیلات برای تأمین نیاز مصرفی‌شان به بانک‌ها رجوع می‌کنند، اما بانک‌ها دید دیگری دارند و می‌خواهند سرمایه‌هایشان را به‌صورت کلان تأمین کنند و نه‌تنها از دادن وام برای پیشبرد قانون جهش تولید مسکن خودداری می‌کنند، بلکه خود اقدام به خرید ملک آماده می‌کنند که این موضوع در آینده‌ای نه‌چندان دور تأثیر منفی بر بازار مسکن می‌گذارد.
بانک‌ها ۹۱ هزار میلیارد تومان مسکن خریدند
فرهیختگان نیز در گزارشی به بررسی وضعیت سرمایه‌گذاری ۲۲ بانک در سال 1400 پرداخته بود که آنها در مجموع ۳۰۱ هزار میلیارد تومان در بخش‌های مختلف سرمایه‌گذاری کرده‌اند و از این مقدار ۹۱ هزار میلیارد تومان در بخش مسکن سرمایه‌گذاری شده است. در این میان بانک آینده بیشترین میزان سرمایه‌گذاری را با ۸۰ هزار میلیارد تومان در بخش مسکن داشته که معادل ۹۸ درصد از کل سرمایه‌گذاری این بانک و ۸۸ درصد از میزان سرمایه‌گذاری تمام بانک‌ها در بخش مسکن است.
فرهیختگان در ادامه گزارش نوشته است که این تسهیلات و سرمایه‌گذاری‌های بانک آینده صرفاً برای منافع بانک بوده و با اقدامات پر ریسک، نه‌تنها کمکی به اقتصاد ملی نکرده، بلکه ناترازی‌هایی در سیستم بانکی نیز خلق کرده است.
کمال اطهاری، کارشناس اقتصادی در گفتگو با ایسنا مطرح کرده بود که برخی از بانک‌ها و مؤسسات اقتصادی در تهران با سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات و انجام معاملات صوری قیمت مسکن را بالا می‌برند. وی در ادامه اضافه کرده بود که به‌عنوان مثال، بانک‌ها برای املاک نوساز خود قیمت‌های نجومی تعیین می‌کنند و این در حالی است که این قیمت‌ها از متوسط قیمت منطقه بسیار بالاتر و گاه تا ۳۰۰ درصد تفاوت دارد.
اطهاری درمورد راهکار و حل این مشکل گفته بود که در درون بخش مسکن نمی‌توان راهکاری را ارائه داد، زیرا نوسانات قیمت در بازار مسکن از مسائل مربوط به اقتصاد کلان نشأت می‌گیرد و همچنین مدیریت شهری هم با تغییر قوانین و تراکم‌فروشی به شهری شدن سرمایه روی آورده که آن هم ایجاد رانت است.
واکنش بانک‌ها به مالکیت ۱۲ هزار خانه خالی «تکذیب» بود!
در پی اعلام ۱۲ هزار واحد مسکونی تحت مالکیت پنج بانک از سوی مدیرکل سازمان امور مالیاتی، پس از چند روز برخی از بانک‌ها با دادن اطلاعیه‌ای واکنش نشان دادند و این گفته‌ها را رد کردند.
به‌عنوان نمونه بانک مسکن در واکنش به هشت هزار واحد خالی اعلام شده تحت مالکیت این بانک، اطلاعیه‌ای داد و در آن این موضوع را تکذیب کرد؛ در این اطلاعیه آمده است: وزارت راه و شهرسازی طی چند مرحله ۷۵۸۱ واحد مسکونی را تحت مالکیت این بانک معرفی کرده است، درحالی‌که طبق بررسی‌ها، از طریق استعلام کدپستی و تحقیقات میدانی، تنها تعداد ۶ واحد جزو املاک تملیکی و ملکی این بانک شناسایی شده است و الباقی واحدهای معرفی شده به تعداد ۷۵۷۵ واحد مسکونی متعلق به بانک مسکن نبوده است.
در این میان یک طرف ماجرا سازمان امور مالیاتی و وزارت راه و شهرسازی هستند که رقم ۱۲ هزار واحدی تحت مالکیت پنج بانک را اعلام کرده‌اند و طرف دیگر بانک‌ها هستند که ادعا می‌کنند تعداد انگشت شماری ملک خالی دارند. نکته حائز اهمیت آنکه بانک‌ها ادعاهای خود را با اسناد رسمی اثبات نمی‌کنند.
گفتنی است، مدیرکل دفتر حسابرسی سازمان امور مالیاتی سال گذشته با تأکید بر اینکه بیشترین خانه‌های خالی در مالکیت پنج بانک کشور است، گفته بود: بانک مسکن با هشت هزار خانه خالی، بانک سپه با ۲ هزار و ۶۰۰ خانه خالی، بانک ملت با ۵۸۳ خانه خالی، بانک صادرات با ۲۷۸ خانه خالی و بانک پاسارگاد با ۱۸۱ بیشترین تعداد خانه‌های خالی را دارند. همچنین بیمه ایران ۱۷۸ واحد خالی از سکنه تحت تملک دارد.