هشدار درباره خانه‌های ۲۵ متری؛ پیش‌فروش مسکن در بن‌بست قانونی، خانه‌دار شدن جوانان دشوارتر شد
در شرایطی که افزایش هزینه خرید خانه، بسیاری از خانوارهای جوان را از بازار مسکن دور کرده است، پیش‌فروش ساختمان می‌تواند یکی از روش‌های تأمین تدریجی منابع خرید مسکن باشد. بااین‌حال، به گفته دبیر اتحادیه مشاوران املاک، سازوکار اجرایی این روش هنوز با کاستی‌های جدی مواجه است.
سمانه محرمی‌نمین اعلام کرده که قرار بوده فرایندهای مرتبط با قانون پیش‌فروش در سامانه کاتب عملیاتی شود، اما برخی زیرساخت‌های ضروری همچنان فراهم نشده است.
او معتقد است پیش‌فروش امن مسکن زمانی امکان‌پذیر خواهد بود که اطلاعات فنی ساختمان، وضعیت مالکیت و شیوه نگهداری وجوه پرداختی خریداران شفاف باشد.
این انتقاد در شرایطی مطرح می‌شود که قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹ و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، چارچوب‌های حقوقی مهمی برای ثبت معاملات ملکی تعیین کرده‌اند.
البته باید میان وجود قانون و اجرای کامل زیرساخت‌های آن تفاوت گذاشت. وجود مقررات مربوط به ثبت رسمی معاملات، لزوماً به معنای فراهم بودن تمام امکانات نظارت بر پیشرفت پروژه و حفاظت از پول پیش‌خریداران نیست.
حساب امانی پیش‌فروش مسکن چیست و چرا اهمیت دارد؟
یکی از مهم‌ترین پیشنهادهای مطرح‌شده توسط دبیر اتحادیه مشاوران املاک، استفاده از حساب امانی برای معاملات پیش‌فروش ساختمان است.
در این سازوکار، پول خریدار به جای انتقال کامل و مستقیم به سازنده، در حسابی با شرایط مشخص نگهداری می‌شود و پرداخت آن می‌تواند متناسب با پیشرفت پروژه و انجام تعهدات صورت گیرد.
چنین روشی در صورت طراحی درست، خطر استفاده نامرتبط از منابع خریداران را کاهش می‌دهد و به شفافیت مالی پروژه کمک می‌کند.
محرمی‌نمین همچنین پیشنهاد کرده است سازنده مبلغی به‌عنوان تضمین در حساب قرار دهد تا منافع خریدار در صورت بروز مشکل بهتر محافظت شود.
بااین‌حال، نکته حقوقی مهم آن است که نباید پیشنهاد ایجاد حساب امانی را با یک الزام عمومی و صریح در متن فعلی قانون پیش‌فروش ساختمان یکسان دانست. قانون، مقرراتی درباره ثبت رسمی، تضمین‌ها، بیمه و پرداخت اقساط دارد، اما مدل حساب امانی مورد اشاره این مقام صنفی نیازمند سازوکار اجرایی مشخص است.
بنابراین، فقدان این حساب‌ها را باید از منظر نقص در ابزارهای پیشنهادی حفاظت از سرمایه بررسی کرد، نه به‌تنهایی نشانه ممنوعیت قانونی همه معاملات پیش‌فروش.
قانون جدید پیش‌فروش ساختمان چه الزامات تازه‌ای دارد؟
بررسی مقررات جدید نکته مهمی را روشن می‌کند: آیین‌نامه اجرایی مصوب سال ۱۴۰۴، برخلاف متن اولیه قانون پیش‌فروش، استفاده از حساب امانی را برای احراز پرداخت اقساط در فرایندهای مشخص پیش‌بینی کرده است.
بر اساس ماده ۲۰ این آیین‌نامه، پرداخت اقساط از طریق حساب امانی واسط باید قابلیت احراز داشته باشد. بنابراین انتقاد مطرح‌شده بیش از آنکه به فقدان کامل مبنای حقوقی مربوط باشد، متوجه عملیاتی نشدن سازوکار موردنظر در معاملات است.
همچنین آیین‌نامه جدید صدور شناسه یکتا برای واحدهای ساختمانی را ضروری دانسته است. اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، در اردیبهشت ۱۴۰۵ تأکید کرده بود که ثبت رسمی قراردادهای پیش‌فروش و مشارکت در ساخت، مستلزم شناسه یکتای واحد ساختمانی است.
این شناسه می‌تواند به شفاف شدن وضعیت واحد، مالکیت و حقوق اشخاص کمک کند و احتمال پیش‌فروش یک واحد به چند خریدار را کاهش دهد.
موضوع شناسنامه فنی ساختمان نیز نیازمند دقت حقوقی است. اگرچه ماده ۲۲ قانون پیش‌فروش همچنان به صدور شناسنامه فنی اشاره دارد، الزام ارائه شناسنامه فنی به‌عنوان مدرک مستقل موضوع بند دوم ماده چهارم، در اصلاحات قانون حذف شده است.
پیش‌فروش مسکن چگونه می‌تواند جوانان را خانه‌دار کند؟
یکی از مزیت‌های اقتصادی پیش‌فروش ساختمان، امکان پرداخت تدریجی هزینه خرید مسکن است.
در خرید واحد آماده، متقاضی معمولاً باید بخش بزرگی از سرمایه موردنیاز را در زمان معامله تأمین کند؛ اما در پیش‌فروش، امکان تقسیم پرداخت‌ها در طول اجرای پروژه وجود دارد.
این شیوه می‌تواند فشار اولیه تأمین سرمایه را کاهش دهد و به سازنده نیز برای تأمین نقدینگی ساخت کمک کند.
بااین‌حال، موفقیت چنین مدلی به امنیت قرارداد بستگی دارد. اگر سازنده به تعهدات خود عمل نکند یا پروژه با تأخیر طولانی مواجه شود، خریدار ممکن است علاوه بر سرمایه، فرصت خرید مسکن در شرایط مناسب‌تر را نیز از دست بدهد.
به همین دلیل، تقویت ثبت رسمی قراردادها، تعیین ضمانت اجرا و نظارت بر پیشرفت ساخت، پیش‌شرط استفاده گسترده‌تر از ظرفیت پیش‌فروش است.
هشدار درباره خانه‌های ۲۵ تا ۴۰ متری؛ آیا زندگی خانوادگی قربانی گرانی مسکن می‌شود؟
بخش دیگری از اظهارات محرمی‌نمین به افزایش توجه بازار به آپارتمان‌های بسیار کوچک اختصاص دارد.
او معتقد است واحدهای ۲۵ تا ۴۰ متری ظرفیت محدودی برای پاسخ‌گویی به نیازهای خانواده‌ها دارند و گسترش چنین واحدهایی ممکن است الگوی سکونت را به سمت زندگی تک‌نفره سوق دهد.
از منظر معماری، کیفیت سکونت صرفاً به داشتن سقف و چهاردیواری محدود نمی‌شود. دسترسی به نور طبیعی، تهویه، فضای استراحت، حریم خصوصی و امکان انجام فعالیت‌های روزمره، از عناصر مهم کیفیت مسکن هستند.
برای خانوارهای دارای فرزند نیز نیاز به فضای مستقل خواب، مطالعه و بازی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.
بااین‌حال، اینکه خانه‌های کوچک الزاماً به کاهش فرزندآوری یا افزایش تجرد منجر شوند، نتیجه‌ای اثبات‌شده از اظهارات یک مقام صنفی نیست. برای چنین قضاوتی باید داده‌های اجتماعی، اقتصادی و جمعیتی بررسی شوند.
آیا ساخت مسکن کوچک‌متراژ راه‌حل بحران خانه‌دار شدن است؟
طرفداران ساخت واحدهای کوچک معتقدند کاهش متراژ می‌تواند قیمت تمام‌شده هر واحد را برای خریدار کاهش دهد.
برای مثال، در یک منطقه با قیمت یکسان هر مترمربع، هزینه اولیه خرید آپارتمان ۴۰ متری کمتر از آپارتمان ۸۰ متری خواهد بود؛ هرچند هزینه نهایی به امکانات، موقعیت و سایر ویژگی‌ها نیز بستگی دارد.
چنین واحدهایی ممکن است برای دانشجویان، افراد مجرد، سالمندان تنها یا خانوارهای کوچک مناسب باشند.
اما مسئله زمانی پیچیده می‌شود که مسکن کوچک به تنها گزینه قابل خرید برای خانواده‌های چندنفره تبدیل شود.
در این وضعیت، کاهش متراژ دیگر لزوماً انتخاب آزادانه خریدار نیست، بلکه می‌تواند نتیجه کاهش قدرت خرید باشد.
بنابراین سیاست‌گذاری مسکن باید میان تنوع واحدهای قابل عرضه و تأمین فضای مناسب برای خانواده‌ها تعادل برقرار کند.
تأثیر اجرای قانون پیش‌فروش بر قیمت مسکن چیست؟
اجرای مؤثر قانون پیش‌فروش می‌تواند از دو مسیر بر بازار مسکن اثر بگذارد.
نخست، تسهیل تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی است. اگر سازندگان بتوانند در چارچوبی امن و شفاف بخشی از سرمایه موردنیاز را از طریق پیش‌فروش تأمین کنند، احتمال افزایش تولید مسکن وجود دارد.
دوم، بهبود دسترسی خریداران مصرفی به بازار است. امکان پرداخت مرحله‌ای می‌تواند ورود خانوارهایی را که توان خرید نقدی ندارند آسان‌تر کند.
بااین‌حال، افزایش پیش‌فروش به‌تنهایی تضمین‌کننده کاهش قیمت مسکن نیست. هزینه زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد، مالیات، تسهیلات بانکی و شرایط عمومی اقتصاد نیز بر قیمت نهایی اثر می‌گذارند.
اگر پیش‌فروش بدون نظارت کافی گسترش پیدا کند، ممکن است به جای افزایش عرضه واقعی، زمینه شکل‌گیری معاملات پرریسک و اختلافات حقوقی را فراهم کند.
خریداران مسکن پیش‌فروشی به چه نکاتی توجه کنند؟
پیش از پرداخت وجه، خریداران باید وضعیت مالکیت زمین و اختیار قانونی فروشنده را بررسی کنند. همچنین مشخصات واحد، برنامه پرداخت اقساط، زمان تحویل و ضمانت‌های قراردادی باید شفاف باشد.
ثبت رسمی قرارداد از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است؛ زیرا قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برای معاملات ثبت‌نشده در موارد مشمول، محدودیت‌های جدی در امکان استناد و طرح دعاوی پیش‌بینی کرده است.
بنابراین اتکا به یک توافق‌نامه عادی، بدون بررسی وضعیت ثبتی و قانونی ملک، می‌تواند سرمایه خریدار را در معرض خطر قرار دهد.
آینده بازار مسکن؛ پیش‌فروش امن یا گسترش خانه‌های کوچک؟
اظهارات دبیر اتحادیه مشاوران املاک نشان می‌دهد مسئله خانه‌دار شدن جوانان تنها به قیمت مسکن محدود نیست؛ بلکه شیوه تأمین مالی، امنیت معاملات و کیفیت واحدهای ساخته‌شده نیز اهمیت دارد.
از یک‌سو، اجرای کامل سازوکارهای قانونی پیش‌فروش می‌تواند راه خرید تدریجی مسکن را برای بخشی از خانوارها هموار کند. از سوی دیگر، حرکت بازار به سمت واحدهای بسیار کوچک، پرسش‌هایی درباره تناسب مسکن با نیازهای واقعی خانواده‌ها ایجاد کرده است.
جمع‌بندی: راه‌حل پایدار بازار مسکن نه حذف واحدهای کوچک است و نه توسعه بی‌ضابطه پیش‌فروش. آنچه می‌تواند شرایط را بهبود دهد، افزایش عرضه متنوع و متناسب با نیاز خانوارها، اجرای مؤثر ثبت رسمی، عملیاتی شدن حساب‌های امانی و تقویت نظارت بر سازندگان است.
تا زمانی که این الزامات به شکل قابل اتکا اجرا نشوند، پیش‌فروش مسکن با وجود ظرفیت بالای اقتصادی، همچنان برای خریداران با ریسک همراه خواهد بود و ساخت واحدهای کوچک نیز به‌تنهایی پاسخگوی بحران دسترسی خانوارها به مسکن مناسب نخواهد بود.
