قیمت مسکن در مرزداران مهر ۱۴۰۵؛ آپارتمان نوساز متری ۵۶۸ میلیون تومان شد + جدول

بررسی فایل‌های منتشرشده در مهر ۱۴۰۵ نشان می‌دهد برای خرید یک واحد معمولی دوخوابه در مرزداران، بودجه موردنیاز می‌تواند از کمتر از ۴۰ میلیارد تومان شروع شود، اما در پروژه‌های نوساز و خاص به بالای ۶۰ میلیارد تومان برسد.

چهار فایل شاخص بازار فعلی، فاصله قابل توجه قیمت را نشان می‌دهند. یک واحد ۱۱۸ متری ساخت ۱۴۰۵ با قیمت ۶۷ میلیارد تومان فایل شده و یک آپارتمان ۹۲ متری ساخت ۱۳۹۶ نیز ۳۹ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان قیمت دارد. در فایل‌های بزرگ‌تر، واحدی ۱۷۰ متری ساخت ۱۳۹۹ با نرخ ۹۱ میلیارد تومان و آپارتمانی ۱۴۵ متری ساخت ۱۳۸۹ با قیمت ۴۳ میلیارد تومان عرضه شده است.

همین جدول نشان می‌دهد قیمت کل به‌تنهایی معیار مناسبی برای مقایسه فایل‌های مسکن نیست. واحد ۱۴۵ متری با وجود متراژ بالاتر از آپارتمان ۱۱۸ متری، ۲۴ میلیارد تومان ارزان‌تر قیمت‌گذاری شده است؛ اختلافی که بخش بزرگی از آن به سن بنا و احتمالاً کیفیت و امکانات پروژه مربوط می‌شود.

آپارتمان نوساز مرزداران متری ۵۶۸ میلیون تومان

گران‌ترین فایل از نظر قیمت هر متر، آپارتمان ۱۱۸ متری ساخت ۱۴۰۵ است.

قیمت کل ۶۷ میلیارد تومانی برای این ملک، نرخ هر متر را به حدود ۵۶۷ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان می‌رساند. این عدد حتی در مقایسه با بسیاری از فایل‌های فعلی مناطق میانی تهران نیز سطح بالایی محسوب می‌شود.

برای مقایسه، رصدخانه بازار مسکن دنیای اقتصاد در اواخر شهریور متوسط قیمت پیشنهادی فایل‌ها در چهار منطقه ۲، ۴، ۵ و ۲۲ تهران را حدود ۳۲۸ میلیون تومان در هر مترمربع اعلام کرده بود. همان گزارش می‌گفت میانگین قیمت پیشنهادی نوسازهای این مجموعه مناطق در ماه قبل حدود ۳۰۳ میلیون تومان بوده است.

البته این مقایسه به معنی گران‌فروشی فایل ۱۱۸ متری نیست؛ زیرا میانگین چهار منطقه، ترکیبی از محله‌ها و ساختمان‌های بسیار متفاوت است. پروژه‌های نوساز لوکس در بخش‌هایی از منطقه ۲ می‌توانند چند برابر میانگین منطقه قیمت داشته باشند.

برای مثال، دنیای اقتصاد در همان پایش، یک واحد یک‌سال‌ساخت در سعادت‌آباد را متری ۶۷۰ میلیون تومان گزارش کرده بود.

قیمت آپارتمان ۹۲ متری مرزداران؛ نزدیک ۴۳۰ میلیون تومان برای هر متر

واحد ۹۲ متری دوخوابه ساخت ۱۳۹۶ با قیمت ۳۹ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان، به ازای هر متر حدود ۴۲۹ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است.

این سطح قیمتی برای واحدی حدود ۹ ساله نشان می‌دهد در بازار فعلی مرزداران حتی فایل‌های غیرنوساز نیز در صورت داشتن موقعیت مناسب، پارکینگ، آسانسور، نقشه مطلوب و ساختمان باکیفیت می‌توانند نرخ‌های بالایی داشته باشند.

اما بررسی آگهی‌های روز نشان می‌دهد همه واحدهای مشابه در همین سطح نیستند.

برای نمونه، در یک پایگاه جمع‌آوری آگهی‌های ملکی، یک واحد ۱۰۳ متری دوخوابه ساخت ۱۳۹۴ در مرزداران با قیمت ۳۶ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان عرضه شده؛ یعنی هر متر حدود ۳۵۵ میلیون تومان. فایل دیگری در همان بازار، برای واحدی حدود ۱۱۵ متر نرخ تقریبی ۳۴۸ میلیون تومان به ازای هر متر ثبت کرده است.

بنابراین قیمت ۴۲۹ میلیون تومانی فایل ۹۲ متری بالاتر از برخی گزینه‌های هم‌سن بازار است و احتمالاً ویژگی‌های خاص ملک در نرخ پیشنهادی آن اثر گذاشته است.

آپارتمان ۹۱ میلیاردی مرزداران؛ چرا واحد ۱۷۰ متری این‌قدر گران است؟

بالاترین قیمت کل در میان فایل‌های مورد بررسی متعلق به آپارتمان ۱۷۰ متری سه‌خوابه ساخت ۱۳۹۹ است که ۹۱ میلیارد تومان قیمت دارد.

قیمت هر متر این واحد حدود ۵۳۵ میلیون تومان محاسبه می‌شود؛ رقمی نزدیک به فایل نوساز ۱۱۸ متری.

این موضوع نشان می‌دهد سن ساختمان تنها متغیر قیمت نیست.

یک ملک ۶ یا ۷ ساله در صورتی که در پروژه‌ای با کیفیت ساخت بالا، لابی، نگهبانی، چند پارکینگ، مشاعات مناسب یا در یکی از کوچه‌ها و نقاط پرتقاضای مرزداران قرار گرفته باشد، ممکن است فاصله قیمتی چندانی با نوساز نداشته باشد.

همزمان فایل‌های دیگری نیز وجود دارد که نرخ بسیار پایین‌تری دارند. یک گزارش تازه از بازار مرزداران، واحد ۱۶۵ متری سه‌خوابه ساخت ۱۴۰۳ را با قیمت ۷۴ میلیارد تومان ثبت کرده است؛ یعنی حدود ۴۴۸ میلیون تومان برای هر متر. در همان بررسی، واحد ۱۵۰ متری نوساز با قیمت ۵۲ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان نیز دیده می‌شود که نرخ هر متر آن حدود ۳۵۰ میلیون تومان است.

این پراکندگی بزرگ نشان می‌دهد «میانگین قیمت مرزداران» به‌تنهایی نمی‌تواند تصویر دقیقی از هر فایل ارائه کند.

واحدهای قدیمی هنوز گزینه ارزان‌تر مرزداران هستند

واحد ۱۴۵ متری سه‌خوابه ساخت ۱۳۸۹ با قیمت ۴۳ میلیارد تومان، از نظر نرخ متری ارزان‌ترین نمونه این فهرست است.

قیمت هر متر این واحد حدود ۲۹۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است؛ تقریباً نصف نرخ فایل نوساز ۱۱۸ متری.

برای خریدارانی که متراژ و تعداد اتاق خواب را به نوساز بودن ترجیح می‌دهند، همین بخش بازار می‌تواند جذاب‌تر باشد. با بودجه ۴۳ میلیارد تومان در این مثال می‌توان ۱۴۵ متر و سه اتاق خواب خرید، در حالی که برای ۱۱۸ متر نوساز حدود ۲۴ میلیارد تومان سرمایه بیشتری لازم است.

در فایل‌های جدید دیگر نیز همین الگو دیده می‌شود. یک واحد ۱۱۰ متری دوخوابه ساخت ۱۳۹۰ با قیمت ۲۸ میلیارد تومان عرضه شده که نرخ هر متر آن حدود ۲۵۵ میلیون تومان است.

البته خرید ساختمان قدیمی هزینه‌های دیگری نیز دارد؛ وضعیت تأسیسات، آسانسور، نما، پارکینگ، مشاعات و احتمال نیاز به بازسازی داخلی باید در محاسبات وارد شود.

بازار مسکن تهران تحت تأثیر جهش قیمت‌های پیشنهادی

افزایش قیمت فایل‌های مرزداران را باید در چارچوب تغییرات گسترده‌تر بازار تهران هم دید.

رصدخانه بازار مسکن متوسط قیمت پیشنهادی مسکن تهران در شهریور ۱۴۰۵ را حدود ۲۲۲ میلیون تومان در مترمربع اعلام کرده و گفته این شاخص نسبت به شهریور سال قبل بیش از ۱۱۷ درصد افزایش داشته است. این ارقام مربوط به قیمت درخواستی فروشندگان هستند و نباید با نرخ قطعی معاملات اشتباه گرفته شوند.

همین منبع در ۲۸ شهریور متوسط قیمت پیشنهادی فایل‌های مناطق ۲، ۴، ۵ و ۲۲ را ۳۲۸ میلیون تومان اعلام کرده و بخشی از رشد اخیر را به جهش نرخ ارز نسبت داده است.

در چنین فضایی معمولاً قیمت پیشنهادی فروشندگان سریع‌تر از قیمت قطعی معاملات حرکت می‌کند و بازار وارد مرحله چانه‌زنی بیشتری می‌شود.

قیمت فایل با قیمت معامله یکی نیست

این نکته درباره ارقام مرزداران اهمیت ویژه‌ای دارد.

منابع منتشرکننده این قیمت‌ها بعضاً از عبارت‌هایی مانند «معامله می‌شود» استفاده کرده‌اند، اما داده‌های ارائه‌شده عمدتاً از رصد فایل‌های فروش بازار استخراج شده‌اند. بنابراین نمی‌توان بدون سند معامله قطعی گفت واحد ۱۱۸ متری حتماً ۶۷ میلیارد یا واحد ۱۷۰ متری حتماً ۹۱ میلیارد تومان فروخته شده است. منابع دیگر نیز صراحتاً این ارقام را «فهرست آگهی‌های مهر ۱۴۰۵» توصیف کرده‌اند.

قیمت قطعی معمولاً پس از مذاکره میان خریدار و فروشنده مشخص می‌شود و در بازار کم‌معامله ممکن است فاصله محسوسی با قیمت فایل داشته باشد.

به همین دلیل برای ارزیابی واقعی یک ملک باید چند فایل هم‌سن و هم‌متراژ در همان خیابان و حتی همان محدوده کوچک مقایسه شوند.

خرید خانه در مرزداران چقدر سرمایه می‌خواهد؟

فایل‌های فعلی نشان می‌دهند مرزداران دیگر بازاری با یک بازه قیمتی محدود نیست.

برای واحدهای قدیمی‌تر دو یا سه‌خوابه می‌توان گزینه‌هایی در محدوده حدود ۲۵۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان به ازای هر متر پیدا کرد؛ فایل‌های میان‌سال با کیفیت بهتر به محدوده ۳۵۰ تا ۴۵۰ میلیون تومان رسیده‌اند و نوسازها یا ساختمان‌های خاص حتی از ۵۰۰ میلیون تومان برای هر متر عبور می‌کنند. آگهی‌های روز نیز این پراکندگی را تأیید می‌کنند.

در نتیجه یک خریدار با بودجه حدود ۳۰ تا ۴۰ میلیارد تومان هنوز می‌تواند سراغ واحدهای کوچک‌تر یا قدیمی‌تر برود، اما برای آپارتمان نوساز بالای ۱۰۰ متر، در برخی فایل‌ها بودجه‌ای بیش از ۵۰ تا ۶۰ میلیارد تومان لازم است.

تصویر بازار مرزداران در مهر ۱۴۰۵ بیش از هر چیز یک پیام دارد: قیمت هر متر دیگر به نام محله محدود نمی‌شود؛ فاصله میان دو ساختمان در یک محله می‌تواند به بیش از ۲۵۰ میلیون تومان در هر متر برسد. سن بنا، کیفیت پروژه، موقعیت، امکانات و میزان انعطاف فروشنده حالا تعیین می‌کنند یک خانه ۴۰ میلیارد تومان قیمت بخورد یا از مرز ۹۰ میلیارد تومان عبور کند.