قیمت خانه در شهرک غرب شوکه‌کننده شد؛ آپارتمان ۱۶۰ متری ۱۲۸ میلیارد / متری ۸۰۰ میلیون تومان!

شهرک غرب یکی از متفاوت‌ترین بازارهای ملکی تهران را دارد؛ محله‌ای در منطقه ۲ که ترکیب خیابان‌های عریض، ساختمان‌های کم‌تراکم‌تر، مجتمع‌های قدیمی با زمین‌های ارزشمند و پروژه‌های لوکس جدید باعث شده قیمت‌گذاری ملک در آن از یک الگوی واحد پیروی نکند.

تازه‌ترین داده‌های منتشرشده در ۲۴ شهریور نیز همین شکاف بزرگ را تأیید می‌کند. یک واحد ۱۰۰ متری ساخت ۱۳۹۹ با قیمت ۶۵ میلیارد تومان، واحد ۱۶۰ متری نوساز با ۱۲۸ میلیارد تومان، آپارتمان ۱۴۵ متری ساخت ۱۳۸۶ با ۶۲.۵ میلیارد تومان و واحدی ۹۷ متری ساخت ۱۳۹۰ با قیمت ۳۹ میلیارد تومان برای فروش عرضه شده‌اند.

قیمت خرید آپارتمان در شهرک غرب شهریور ۱۴۰۵

اگر قیمت کل این فایل‌ها را به مترمربع تبدیل کنیم، اختلاف بسیار معنادارتری نمایان می‌شود.

میانگین وزنی همین چهار فایل به حدود ۵۸۷ میلیون تومان برای هر مترمربع می‌رسد. البته این عدد را نباید «میانگین رسمی قیمت شهرک غرب» تلقی کرد؛ این فقط میانگین چهار آگهی مشخص است و قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان می‌تواند با رقم نهایی قرارداد فاصله قابل توجهی داشته باشد.

دنیای اقتصاد نیز پیش‌تر درباره بازار منطقه ۲ تأکید کرده بود که ارقام منتشرشده در فایل‌های فروش، «قیمت پیشنهادی» هستند و ممکن است با قیمت قطعی معامله فاصله داشته باشند. در خرداد امسال متوسط قیمت پیشنهادی واحدهای نمونه منطقه ۲ با میانگین عمر حدود پنج سال و متراژ کمتر از ۱۰۰ متر، بالای ۳۰۰ میلیون تومان برای هر متر برآورد شده بود.

رکورد متری ۸۰۰ میلیون تومان برای آپارتمان نوساز

گران‌ترین نمونه مورد بررسی، آپارتمان ۱۶۰ متری سه‌خوابه ساخت ۱۴۰۵ است. قیمت ۱۲۸ میلیارد تومانی این ملک به معنای متری ۸۰۰ میلیون تومان است.

این عدد نشان می‌دهد بازار نوسازهای ممتاز شهرک غرب وارد سطح قیمتی متفاوتی شده است. در چنین واحدهایی فقط متراژ تعیین‌کننده نیست؛ کیفیت سازنده، تعداد واحد در طبقه، لابی و نگهبانی، مشاعات، ارتفاع سقف، تراس، چشم‌انداز، تجهیزات هوشمند، پارکینگ‌های اضافه و حتی عرض کوچه می‌توانند ده‌ها درصد روی قیمت اثر بگذارند.

برای مقایسه، در فایل‌های منتشرشده تنها دو روز قبل نیز یک واحد ۱۰۳ متری ساخت ۱۴۰۵ در بلوار دادمان با قیمت ۷۵ میلیارد تومان عرضه شده بود؛ یعنی تقریباً متری ۷۲۸ میلیون تومان. یک واحد ۱۰۲ متری نوساز در فلامک شمالی نیز ۶۵ میلیارد تومان، معادل حدود ۶۳۷ میلیون تومان برای هر متر قیمت داشت.

بنابراین نرخ متری ۸۰۰ میلیون تومان اگرچه در بخش بالای بازار قرار دارد، با جهت کلی قیمت فایل‌های لوکس و نوساز شهرک غرب کاملاً بی‌ارتباط نیست.

یک آپارتمان ۱۰۰ متری؛ ۶۵ میلیارد تومان

فایل ۱۰۰ متری ساخت سال ۱۳۹۹ با قیمت ۶۵ میلیارد تومان نیز قابل توجه است. خریدار این ملک برای هر متر حدود ۶۵۰ میلیون تومان پرداخت می‌کند.

این فایل از یک جهت جذاب است؛ واحدهای حدود ۹۰ تا ۱۱۰ متر به دلیل سرمایه اولیه پایین‌تر نسبت به آپارتمان‌های ۱۵۰ تا ۲۰۰ متری، معمولاً دایره خریداران بزرگ‌تری دارند. حتی در شهرک غرب که قیمت کل بسیار بالاست، فروش یک واحد ۱۰۰ متری می‌تواند نسبت به ملک ۲۰۰ متری آسان‌تر باشد.

بازار ماه‌های گذشته نیز نشان می‌دهد قیمت این گروه از واحدها به‌شدت به سال ساخت وابسته شده است. برای مثال، در خرداد یک واحد ۱۰۰ متری ساخت ۱۳۹۸ حدود ۳۹ میلیارد تومان قیمت‌گذاری شده بود؛ اکنون فایل ۱۰۰ متری ساخت ۱۳۹۹ با ۶۵ میلیارد تومان عرضه شده است. البته بدون اطلاع از خیابان، امکانات و کیفیت دو ساختمان، نمی‌توان این اختلاف را مستقیماً به رشد بازار نسبت داد.

خانه‌های قدیمی شهرک غرب هنوز ارزان نیستند

در سوی دیگر بازار، آپارتمان ۱۴۵ متری ساخت ۱۳۸۶ با قیمت ۶۲ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان عرضه شده که ارزش هر متر آن حدود ۴۳۱ میلیون تومان است.

همچنین واحد ۹۷ متری ساخت ۱۳۹۰ با قیمت ۳۹ میلیارد تومان، تقریباً متری ۴۰۲ میلیون تومان تمام می‌شود و ارزان‌ترین فایل این مجموعه بر مبنای قیمت هر متر است.

با این حال «قدیمی بودن» در شهرک غرب الزاماً به معنای افت شدید ارزش نیست. بسیاری از ساختمان‌های قدیمی این محله روی قطعات زمین بزرگ ساخته شده‌اند و سهم زمین هر واحد بالاست. بعضی مجتمع‌ها نیز فضای سبز، پلان‌های بزرگ و تراکم ساختمانی کمتری نسبت به پروژه‌های جدید دارند.

از سوی دیگر، احتمال تجمیع، بازسازی یا ارزش بالای زمین می‌تواند باعث شود بعضی واحدهای ۲۰ تا ۳۰ ساله همچنان قیمت بالایی داشته باشند.

فاصله قیمت نوساز و قدیمی به حدود دو برابر رسید

مقایسه فایل ۱۶۰ متری نوساز با واحد ۹۷ متری ساخت ۱۳۹۰ تصویر روشنی ارائه می‌کند.

قیمت هر متر واحد نوساز حدود ۸۰۰ میلیون تومان است، در حالی که فایل ساخت ۱۳۹۰ حدود ۴۰۲ میلیون تومان برای هر متر قیمت دارد. یعنی در این نمونه‌ها، قیمت متری نوساز تقریباً دو برابر واحد قدیمی‌تر است.

این اختلاف نشان می‌دهد بازار شهرک غرب بیش از گذشته «دوپاره» شده است؛ در یک سمت واحدهای قدیمی و مصرفی قرار دارند و در سمت دیگر پروژه‌های نوساز لوکس که عملاً مشتریان و منطق قیمت‌گذاری خاص خود را دارند.

داده‌های ۲۲ شهریور نیز چنین شکافی را نشان می‌دادند؛ واحد ۱۵۵ متری ساخت ۱۳۸۳ در بلوار فرحزادی ۶۵ میلیارد تومان قیمت داشت، در حالی که یک آپارتمان ۱۰۳ متری ساخت ۱۴۰۵ در دادمان ۷۵ میلیارد تومان عرضه شده بود.

چرا شهرک غرب همچنان گران است؟

موقعیت جغرافیایی شهرک غرب یکی از پایه‌های اصلی قیمت ملک در این محله است. شهرک غرب در منطقه ۲ تهران قرار گرفته و با خیابان‌های عریض، مجتمع‌های تجاری و بافت آپارتمانی و ویلایی شناخته می‌شود. دسترسی به بزرگراه‌های اصلی غرب و شمال‌غرب تهران نیز یکی از مزیت‌های مهم آن محسوب می‌شود.

اما عامل تعیین‌کننده دیگر «کمیابی زمین» است. ساخت پروژه‌های جدید با کیفیت بالا در محدوده‌های تثبیت‌شده تهران بسیار پرهزینه شده و قیمت زمین سهم بزرگی از قیمت نهایی آپارتمان را تشکیل می‌دهد.

همین مسئله باعث می‌شود نوسازهای شهرک غرب با قیمت‌هایی بسیار بالاتر از میانگین عمومی تهران فایل شوند.

آیا قیمت‌های آگهی واقعاً معامله می‌شوند؟

این یکی از مهم‌ترین نکات برای خریداران است. قیمت ۱۲۸ میلیاردی یا متری ۸۰۰ میلیون تومان لزوماً به این معنا نیست که قرارداد نهایی دقیقاً با همین رقم منعقد خواهد شد.

بازار مسکن منطقه ۲ به دلیل سطح بالای قیمت، بازاری با امکان چانه‌زنی جدی است. منبعی که قیمت‌های منطقه را بررسی کرده نیز صراحتاً میان «قیمت پیشنهادی فروشنده» و «قیمت قطعی معامله» تفاوت قائل شده است.

بنابراین مقایسه فایل‌های مشابه از نظر خیابان، سن بنا، طبقه، تعداد واحد، پارکینگ، مشاعات و کیفیت سازنده قبل از خرید اهمیت بسیار زیادی دارد.

چشم‌انداز قیمت مسکن شهرک غرب

تازه‌ترین فایل‌ها نشان می‌دهد شهرک غرب فعلاً نشانه‌ای از بازگشت گسترده قیمت‌های پیشنهادی ندارد. فایل‌های تازه منتشرشده در شهریور از حدود متری ۴۰۰ میلیون تا بیش از ۷۰۰ میلیون تومان متغیر بوده‌اند و حالا یک فایل نوساز به متری ۸۰۰ میلیون تومان رسیده است.

با این حال، اختلاف شدید قیمت میان فایل‌ها نشان می‌دهد نمی‌توان برای کل محله یک نرخ واحد تعیین کرد.