قیمت مسکن از مرز ۱۰۰ میلیون گذشت؛ هشدار درباره آگهیهای جعلی و نسخه تازه معاملات ملکی
کیانوش گودرزی در تازهترین اظهارات خود درباره وضعیت بازار مسکن اعلام کرده که میانگین قیمت ملک از مرز ۱۰۰ میلیون تومان عبور کرده است. او البته رقم دقیقتری ارائه نکرد و تأکید داشت در صورتی که اتفاق غیرمنتظرهای رخ ندهد، انتظار تغییر شدید قیمتها را ندارد. رئیس اتحادیه مشاوران املاک همچنین به خریداران مصرفی توصیه کرد در صورتی که هدف آنها تأمین سرپناه است، خرید ملک را صرفاً به امید کاهش قیمت به تعویق نیندازند.
با این حال، درباره عدد «میانگین قیمت مسکن تهران» باید یک نکته مهم را در نظر گرفت. در شرایط فعلی، ارقام منتشرشده در منابع مختلف یکسان نیستند؛ زیرا بخشی از دادهها از قیمت پیشنهادی آگهیها استخراج میشوند و بخشی دیگر بر معاملات واقعی یا برآورد فعالان بازار متکیاند.
برای مثال، دادههای آگهیهای شهریور نشان میدهد حتی در منطقه ۱۰ تهران متوسط قیمت پیشنهادی به حدود ۱۱۰ میلیون تومان برای هر متر رسیده است، اما این رقم قیمت قطعی معامله نیست. برخی گزارشهای مبتنی بر آگهیها برای مناطق جنوبی و غربی تهران نیز متوسط حدود ۱۴۱ میلیون تومان را اعلام کردهاند. بنابراین عدد مطرحشده از سوی رئیس اتحادیه را بهتر است یک ارزیابی کلی از سطح بازار دانست، نه یک آمار رسمی جامع از تمام معاملات تهران.
مسکن گران است، اما خریدار کم؛ تناقض بازار شهریور
مسئله اصلی بازار مسکن در شهریور ۱۴۰۵ فقط قیمت بالا نیست. بازار همزمان با رکود تقاضای مؤثر مواجه است.
داود بیگینژاد، نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، اخیراً گفته اگرچه تعداد قراردادها در اردیبهشت، خرداد و تیر افزایش پیدا کرد، این رشد به معنای ورود مشتریان تازه و خروج بازار از رکود نبوده است. به گفته او، همچنان فاصله قابل توجهی میان قیمت واحدهای مسکونی و قدرت خرید خانوارها وجود دارد.
گودرزی نیز طی هفتههای گذشته افزایش هزینه ساخت را یکی از عوامل تداوم قیمتهای بالا عنوان کرده بود. این وضعیت بازار را در موقعیت پیچیدهای قرار داده است: قیمتها به دلیل هزینه زمین، مصالح، دستمزد و انتظارات تورمی بهسادگی پایین نمیآیند، اما از طرف دیگر بخش بزرگی از تقاضای مصرفی توان پرداخت قیمتهای فعلی را ندارد.
نتیجه، همان وضعیتی است که در ادبیات اقتصادی با عنوان رکود تورمی مسکن توصیف میشود؛ یعنی قیمت بالا میماند یا آرام رشد میکند، در حالی که تعداد خریداران واقعی محدود است.
هشدار درباره آگهی جعلی مسکن؛ چرا گودرزی خواستار «شناسنامهدار شدن» شد؟
بخش مهمتر اظهارات تازه رئیس اتحادیه مشاوران املاک به پلتفرمهای اینترنتی اختصاص داشت.
گودرزی میگوید مشخص نبودن هویت منتشرکنندگان برخی آگهیها میتواند زمینه تخلف را فراهم کند و هر آگهی ملکی باید به شکلی منتشر شود که مشخص باشد چه فرد، بنگاه یا مجموعهای مسئول اطلاعات ارائهشده است. او تأکید کرده وقتی آگهی جعلی یا اطلاعات نادرست منتشر میشود، مردم معمولاً اتحادیه مشاوران املاک را مسئول پاسخگویی میدانند؛ در حالی که اتحادیه الزاماً اختیار مستقیم نظارت بر تمام پلتفرمهای آنلاین را ندارد.
این انتقاد از یک مشکل قدیمی در بازار آنلاین مسکن پرده برمیدارد. درج ملک با قیمت غیرواقعی، انتشار چندباره یک واحد با قیمتهای متفاوت، استفاده از آگهی برای جذب مشتری و معرفی ملک دیگری، یا انتشار آگهی بدون احراز مالکیت، میتواند علاوه بر سردرگمی خریداران، روی انتظارات قیمتی بازار نیز اثر بگذارد.
اگر تعداد زیادی آگهی با قیمتهای غیرواقعی در یک منطقه منتشر شود، حتی بدون انجام معامله ممکن است تصور عمومی از «قیمت منطقه» را تغییر دهد.
از این منظر، شناسنامهدار کردن آگهیها فقط اقدامی برای مقابله با کلاهبرداری نیست؛ میتواند به افزایش کیفیت دادههای قیمتی بازار هم کمک کند.
خودکاربری معاملات مسکن؛ حذف واسطه خوب است یا پرریسک؟
گودرزی همزمان نسبت به گسترش «خودکاربری» در معاملات ملکی انتقاد کرده است؛ یعنی شرایطی که خریدار و فروشنده بدون مراجعه به مشاور املاک بخشی از فرآیند قرارداد را شخصاً انجام میدهند.
طبیعتاً رئیس یک اتحادیه صنفی از نقش مشاوران املاک دفاع میکند، اما بحث حقوقی موضوع مهمتر است. معامله ملک برخلاف بسیاری از خریدهای روزمره فقط توافق روی قیمت نیست. بررسی مالکیت، بازداشت نبودن ملک، ممنوعالمعامله نبودن طرفین، حدود مالکیت، حق ارتفاق، پارکینگ و انباری، شروط قرارداد و وضعیت رسمی سند از جمله مسائلی هستند که میتوانند بعداً منشأ اختلاف شوند.
با این حال، سیاست جدید قانونگذار لزوماً به معنای حذف مشاوران املاک نیست؛ بلکه هدف اصلی، انتقال قراردادها از فضای اسناد عادی و قولنامههای غیرشفاف به سامانههای قابل ردیابی و ثبت رسمی است.
سامانه کاتب چه تغییری در خرید و فروش خانه ایجاد کرده است؟
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ساختار معاملات ملک را به شکل محسوسی تغییر داده است.
براساس آییننامه ماده ۳ این قانون، مشاوران املاک دارای مجوز میتوانند پیشنویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد وارد کنند. اطلاعات هویتی طرفین، اطلاعات ملک، شروط معامله و سایر جزئیات نیز در این فرآیند ثبت میشود و در موارد مقرر فرآیند به دفتر اسناد رسمی متصل خواهد شد.
سازمان ثبت اسناد اعلام کرده از ۶ اردیبهشت ۱۴۰۴ تمام مشاوران املاک دارای پروانه صنفی امکان تنظیم قراردادهای یکسان را از طریق سامانه کاتب پیدا کردهاند. در زمان اعلام این آمار، ۱۴ نوع قرارداد یکسان در سامانه فعال شده و بیش از ۱۰ هزار قرارداد توسط مشاوران املاک ثبت شده بود. این قراردادها برای املاک دارای سند رسمی حدنگاری قابل استفادهاند.
این دقیقاً همان بخشی است که گودرزی نیز از آن رضایت نسبی دارد و میگوید سامانه کاتب بهخصوص درباره اسناد جدید همکاری مناسبی با صنف داشته است؛ هرچند اجرای برخی آییننامهها همچنان نیازمند اصلاح است.
قانون الزام چه خطری را از معاملات ملکی کم میکند؟
مهمترین هدف قانون، کاهش اتکا به معاملات غیررسمی است.
ماده یک قانون الزام مقرر میکند پس از فراهم شدن شرایط و طی مهلتهای قانونی مربوط، بخش مهمی از اعمال حقوقی مرتبط با اموال غیرمنقول باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند. در غیر این صورت، برای معاملات مشمول قانون محدودیتهای جدی در امکان طرح دعاوی و استناد به اسناد ثبتنشده ایجاد خواهد شد.
فلسفه این تغییر روشن است: ملکی نباید همزمان به چند نفر فروخته شود، معاملهکننده باید هویت مشخص داشته باشد و وضعیت ثبتی ملک پیش از امضای قرارداد قابل بررسی باشد.
اگر این فرآیند بهدرستی اجرا شود، بخش قابل توجهی از اختلافات مربوط به فروش مال غیر، قراردادهای معارض و ابهام در مالکیت میتواند کاهش پیدا کند.
آیا الان زمان مناسبی برای خرید خانه است؟
توصیه گودرزی به مردم برای ورود به بازار مسکن را نباید به معنای تضمین افزایش قیمت یا مناسب بودن خرید برای همه خانوارها تفسیر کرد.
خرید مصرفی مسکن با خرید سرمایهای تفاوت دارد. خانواری که خانه را برای سکونت طولانیمدت میخرد، بیش از نوسان چندماهه قیمت باید به توان بازپرداخت، کیفیت ملک، موقعیت، سند و هزینه فرصت سرمایه توجه کند.
از سوی دیگر، رئیس اتحادیه طی هفتههای گذشته چشمانداز کوتاهمدت بازار را ثبات نسبی همراه با رکود معاملاتی توصیف کرده است. بنابراین حتی از دیدگاه خود فعالان صنفی نیز نشانهای قطعی از یک جهش سریع و سراسری قیمت در کوتاهمدت ارائه نشده است.
رکود فعلی حتی میتواند برای خریدار نقدی قدرت چانهزنی ایجاد کند؛ بهویژه برای واحدهایی که فروشنده نیاز واقعی به نقدینگی دارد. اما قیمت پیشنهادی آگهی الزاماً همان قیمتی نیست که قرارداد با آن نهایی میشود.
بازار مسکن در آستانه تغییر بزرگ؛ مسئله فقط قیمت نیست
خبر عبور قیمت مسکن از مرز ۱۰۰ میلیون تومان طبیعتاً تیتر اصلی بازار است، اما اظهارات تازه گودرزی نشان میدهد تحول مهمتری نیز در حال وقوع است: بازار ملک در حال عبور از ساختار سنتی و کمشفاف به سمت معامله شناسنامهدار و قابل ردیابی است.
سامانه کاتب، قراردادهای یکسان، ثبت رسمی و تلاش برای احراز هویت آگهیدهندگان میتوانند امنیت معاملات را افزایش دهند؛ به شرط آنکه اتصال میان پلتفرمهای اینترنتی، مشاوران املاک و سامانههای ثبتی کامل شود.
در سمت قیمت نیز تصویر فعلی روشن است: خانه در تهران گرانتر شده، اما توان خرید همپای آن رشد نکرده است. به همین دلیل، برخلاف دورههای رونق گذشته، افزایش قیمت هنوز با موج گسترده خریداران همراه نشده و بازار در مرز باریکی میان ثبات قیمتی و رکود عمیق معاملاتی حرکت میکند.
