قیمت مسکن در جردن از متری ۵۰۰ میلیون گذشت؛ خانه ۱۳۰ متری ۶۸.۵ میلیارد تومان

قیمت مسکن در جردن همچنان یکی از بالاترین سطوح بازار آپارتمان تهران را نشان می‌دهد. تازه‌ترین رصد میدانی منتشرشده از بازار این محله نیز از عرضه یک واحد ۲۰۰ متری سه‌خوابه ساخت ۱۳۹۰ با قیمت ۷۲ میلیارد تومان و یک آپارتمان ۱۳۰ متری سه‌خوابه ساخت ۱۴۰۵ با قیمت ۶۸ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان حکایت دارد. گزارش منتشرشده در پنجم شهریور نیز تأکید می‌کند که جردن با وجود رکود معاملات، همچنان در گروه محله‌های گران‌قیمت تهران قرار دارد.

در میان فایل‌های مورد بررسی، یک واحد ۱۰۰ متری دوخوابه ساخت ۱۴۰۳ نیز با قیمت ۵۰ میلیارد تومان و آپارتمانی ۸۵ متری ساخت ۱۳۹۹ با قیمت ۳۵ میلیارد تومان عرضه شده است. مقایسه این ارقام نشان می‌دهد در بازار جردن، تنها متراژ تعیین‌کننده قیمت نیست و سن ساختمان، موقعیت ملک، کیفیت ساخت، امکانات، تعداد پارکینگ، طبقه و حتی قرار گرفتن ملک در بخش شمالی یا جنوبی محدوده جردن می‌تواند اختلاف چند ده میلیارد تومانی ایجاد کند.

قیمت هر متر آپارتمان در جردن چقدر است؟

محاسبه قیمت متری چهار فایل مورد بررسی تصویر روشن‌تری از شرایط بازار مسکن جردن ارائه می‌دهد.

بر این اساس، گران‌ترین فایل از نظر قیمت هر مترمربع، آپارتمان ۱۳۰ متری نوساز است که قیمت آن به حدود ۵۲۷ میلیون تومان برای هر متر می‌رسد. پس از آن، واحد ۱۰۰ متری ساخت ۱۴۰۳ با قیمت متری ۵۰۰ میلیون تومان قرار دارد.

نکته جالب اینجاست که واحد ۲۰۰ متری با وجود قیمت کل بالاتر، به دلیل سن بیشتر ساختمان، متری حدود ۳۶۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است. همین اختلاف نشان می‌دهد «سن بنا» در بخش لوکس بازار تهران می‌تواند صدها میلیون تومان روی قیمت هر متر اثر بگذارد.

یک خانه نوساز در جردن چند برابر متوسط تهران قیمت دارد؟

مقایسه ارقام جردن با متوسط شهر تهران ابعاد فاصله قیمتی را بهتر نشان می‌دهد. بر اساس گزارشی که سوم شهریور ۱۴۰۵ منتشر شده، متوسط قیمت پیشنهادی مسکن تهران در مرداد به حدود ۲۱۰ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان در هر مترمربع رسیده و نسبت به تیرماه ۳.۲ درصد افزایش داشته است. در همین گزارش، متوسط قیمت معاملات قطعی حدود ۱۹۲ میلیون تومان در هر متر عنوان شده است.

اگر رقم ۱۹۲ میلیون تومان را مبنای مقایسه قرار دهیم، آپارتمان نوساز ۱۳۰ متری جردن با قیمت متری حدود ۵۲۷ میلیون تومان، تقریباً ۲.۷ برابر متوسط قیمت قطعی مسکن تهران قیمت‌گذاری شده است.

واحد ۱۰۰ متری نیز با نرخ متری ۵۰۰ میلیون تومان حدود ۲.۶ برابر متوسط پایتخت قیمت دارد و حتی آپارتمان ۲۰۰ متری ساخت ۱۳۹۰ با نرخ ۳۶۰ میلیون تومان در هر متر، نزدیک به ۱.۹ برابر متوسط تهران ارزش‌گذاری شده است.

این فاصله نشان می‌دهد بازار جردن عملاً قواعد متفاوتی نسبت به بخش مصرفی بازار مسکن تهران دارد.

چرا قیمت مسکن در جردن تا این اندازه بالاست؟

جردن یا بلوار نلسون ماندلا یکی از شناخته‌شده‌ترین محدوده‌های منطقه ۳ تهران است و ترکیب ساختمان‌های مسکونی لوکس، برج‌ها، مراکز اداری و تجاری و دسترسی مناسب به شریان‌های اصلی شهر، همواره قیمت ملک در این محدوده را بالا نگه داشته است.

منابع فعال در حوزه املاک نیز بر تفاوت قیمت در بخش‌های مختلف جردن تأکید می‌کنند. در معرفی بازار مسکن این محدوده آمده است که قیمت آپارتمان در طول بلوار یکسان نیست و به‌طور کلی با حرکت به سمت بخش‌های شمالی، سطح قیمت می‌تواند افزایش پیدا کند. دسترسی به بزرگراه مدرس، خیابان ولیعصر و محدوده میرداماد نیز از ویژگی‌های مهم این محله محسوب می‌شود.

در بازار املاک لوکس، مشخصات ساختمان نیز اهمیت بیشتری پیدا می‌کند. لابی، مشاعات، تعداد پارکینگ، تراس قابل استفاده، دید ساختمان، برند سازنده، تجهیزات داخلی و حتی عرض کوچه می‌تواند ارزش نهایی یک واحد را به‌شدت تغییر دهد. به همین دلیل مقایسه دو ملک صرفاً بر اساس متراژ ممکن است تصویر دقیقی از قیمت واقعی ارائه نکند.

رکود مسکن چرا جردن را ارزان نکرد؟

نکته مهم بازار کنونی، همزمانی قیمت‌های بسیار بالا با پایین بودن حجم معاملات است. طبق داده‌های منتشرشده درباره بازار تهران، در مرداد ۱۴۰۵ حدود هزار و ۳۰۰ معامله از طریق یکی از سامانه‌های مجاز ثبت قرارداد انجام شده که نسبت به حدود هزار معامله تیرماه ۳۰ درصد رشد داشته است. با این حال این تعداد همچنان فاصله زیادی با دوره‌های پررونق بازار دارد.

به بیان دیگر، رشد تعداد معاملات الزاماً به معنای خروج کامل بازار از رکود نیست. در جردن نیز بخش بزرگی از فایل‌ها در محدوده‌ای قرار دارند که تنها گروه محدودی از متقاضیان توان خرید آنها را دارند.

در چنین بازاری، ممکن است فروشنده حاضر نباشد قیمت پیشنهادی خود را به شکل محسوسی پایین بیاورد، اما در مقابل ملک برای مدت طولانی‌تری در بازار باقی بماند. همین شرایط باعث شکل‌گیری بازاری شده که در آن «قیمت فایل‌ها» بالا است، اما تعداد معاملات قطعی محدود باقی مانده است.

قیمت فایل با قیمت معامله یکسان نیست

در تحلیل قیمت مسکن در جردن باید میان قیمت پیشنهادی فروشنده و مبلغ نهایی معامله تفاوت قائل شد. بسیاری از رصدهای میدانی بازار مسکن بر اساس فایل‌های عرضه‌شده تهیه می‌شوند و مبلغ درج‌شده در آگهی الزاماً همان رقمی نیست که در قرارداد نهایی ثبت می‌شود.

این تفاوت در شرایط رکودی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند، زیرا قدرت چانه‌زنی خریدار افزایش می‌یابد و فروشندگانی که نیاز فوری به نقدینگی دارند ممکن است تخفیف قابل توجهی بدهند.

حتی داده‌های کل تهران نیز چنین اختلافی را نشان می‌دهد؛ متوسط قیمت پیشنهادی مرداد حدود ۲۱۰.۸ میلیون تومان اعلام شده، در حالی که متوسط قیمت قطعی حدود ۱۹۲ میلیون تومان بوده است؛ یعنی قیمت‌های روی فایل الزاماً تصویر نهایی معاملات را منعکس نمی‌کنند.

برای خرید آپارتمان در جردن چقدر پول لازم است؟

فایل‌های تازه نشان می‌دهد ورود به بخش لوکس بازار جردن اکنون به سرمایه‌ای چند ده میلیارد تومانی نیاز دارد. حتی واحد ۸۵ متری مورد بررسی، ۳۵ میلیارد تومان قیمت دارد و بودجه مورد نیاز برای یک آپارتمان ۱۰۰ متری نسبتاً جدید به حدود ۵۰ میلیارد تومان رسیده است.

برای واحدهای نوساز و دارای امکانات کامل، سطح قیمت می‌تواند به مراتب بالاتر باشد؛ نمونه ۱۳۰ متری ساخت ۱۴۰۵ با قیمت ۶۸.۵ میلیارد تومان نشان می‌دهد کوچک‌تر شدن متراژ نیز الزاماً به معنای کاهش چشمگیر بودجه خرید نیست.

در واقع در بخش لوکس بازار، خریدار بیش از آنکه صرفاً برای «مترمربع» پول پرداخت کند، برای مجموعه‌ای از ویژگی‌ها شامل سن بنا، کیفیت ساختمان، موقعیت و امکانات هزینه می‌کند.

چشم‌انداز قیمت مسکن در جردن؛ رشد ادامه دارد؟

بازار مسکن تهران در مرداد نشانه‌هایی از افزایش محدود معاملات را نشان داده، اما هنوز نمی‌توان از بازگشت رونق گسترده صحبت کرد. قیمت ارز و طلا، تورم، هزینه ساخت، قدرت خرید و تحولات اقتصادی از مهم‌ترین عواملی هستند که مسیر بازار در ماه‌های آینده را تعیین خواهند کرد.

در جردن شرایط کمی متفاوت است؛ محدود بودن زمین مناسب برای ساخت‌وساز، قیمت بالای زمین و تمرکز تقاضای سرمایه‌ای و لوکس می‌تواند مانع کاهش جدی قیمت‌های اسمی شود. با این حال ادامه رکود معاملاتی می‌تواند فاصله میان قیمت پیشنهادی فروشندگان و قیمت مورد قبول خریداران را افزایش دهد.

تازه‌ترین فایل‌ها یک پیام روشن دارند: بازار مسکن جردن از متوسط تهران فاصله‌ای بسیار بزرگ گرفته است. وقتی قیمت هر متر یک واحد نوساز به بیش از ۵۲۶ میلیون تومان می‌رسد و یک آپارتمان معمولی ۱۰۰ متری ۵۰ میلیارد تومان قیمت می‌خورد، خرید خانه در این محله بیش از هر زمان دیگری به بازاری برای خانوارهای پردرآمد و سرمایه‌های بزرگ تبدیل شده است. با این حال برای قضاوت درباره روند واقعی قیمت، باید معاملات قطعی را در کنار فایل‌های پیشنهادی بررسی کرد؛ زیرا در بازار کم‌معامله امروز، عدد درج‌شده در آگهی همیشه همان عددی نیست که روی مبایعه‌نامه نوشته می‌شود.