قیمت مسکن در تجریش نجومی شد؛ آپارتمان ۱۰۰ متری ۵۰ میلیارد تومان

تجریش همچنان یکی از گران‌ترین بازارهای مسکن تهران است؛ محله‌ای در منطقه یک که ترکیب محدودیت زمین، دسترسی مناسب، نزدیکی به زعفرانیه، الهیه، دربند و قیطریه و سهم بالای واحدهای نوساز و لوکس باعث شده قیمت ملک در آن فاصله زیادی با متوسط شهر تهران داشته باشد.

آخرین بررسی فایل‌های بازار نیز همین موضوع را تأیید می‌کند. چهار واحد مورد بررسی بین ۳۸۷ میلیون تا ۵۰۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع قیمت‌گذاری شده‌اند؛ یعنی حتی ارزان‌ترین فایل این نمونه نیز تقریباً دو برابر متوسط قیمت پیشنهادی کل تهران در ابتدای مرداد قرار دارد.

قیمت مسکن در تجریش؛ متری چند؟

براساس تازه‌ترین رصد منتشرشده از بازار، قیمت چهار آپارتمان در تجریش به این شرح است:

مجموع ارزش این چهار فایل به ۲۰۹ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان می‌رسد. اگر قیمت کل را بر مجموع ۴۸۰ متر زیربنا تقسیم کنیم، متوسط وزنی این نمونه حدود ۴۳۶ میلیون تومان برای هر مترمربع به دست می‌آید.

البته این رقم صرفاً متوسط همین چهار فایل است و نباید به عنوان «میانگین رسمی قیمت تجریش» منتشر شود.

آپارتمان ۱۰۰ متری تجریش؛ ۵۰ میلیارد تومان

گران‌ترین فایل از نظر قیمت هر متر، واحد ۱۰۰ متری دوخوابه سال ساخت ۱۴۰۴ است که با قیمت کل ۵۰ میلیارد تومان عرضه شده؛ یعنی هر متر آن ۵۰۰ میلیون تومان قیمت دارد.

برای درک بهتر عدد کافی است آن را با بازار کلی تهران مقایسه کنیم.

رصدخانه بازار مسکن دنیای اقتصاد، متوسط قیمت پیشنهادی مسکن تهران را در مرداد حدود ۲۰۹ میلیون تومان در هر مترمربع اعلام کرده است. متوسط قیمت قطعی معاملات در تیر نیز حدود ۱۸۶ میلیون تومان گزارش شده بود.

به این ترتیب قیمت متری فایل ۱۰۰ متری تجریش حدود ۲.۴ برابر متوسط قیمت پیشنهادی تهران است.

همین شکاف توضیح می‌دهد چرا خرید یک خانه نسبتاً کوچک در بخش‌هایی از منطقه یک امروز بودجه‌ای می‌خواهد که با آن می‌توان در بسیاری از مناطق دیگر تهران چند واحد مسکونی خرید.

خانه ۹۰ متری هم ۴۳ میلیارد تومان شد

فایل دیگر مربوط به آپارتمانی ۹۰ متری، دوخوابه و ساخته‌شده در سال ۱۴۰۵ است. قیمت کل این ملک ۴۳ میلیارد تومان اعلام شده که معادل حدود ۴۷۷ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان برای هر مترمربع است.

برای مقایسه، در اردیبهشت امسال یک واحد ۹۰ متری سال ساخت ۱۴۰۴ در تجریش با قیمت ۳۵ میلیارد تومان در میان فایل‌های بازار دیده می‌شد؛ یعنی حدود متری ۳۸۹ میلیون تومان.

با این حال نمی‌توان از اختلاف ۳۵ تا ۴۳ میلیارد تومانی نتیجه گرفت که «قیمت مسکن تجریش در سه ماه ۲۳ درصد افزایش یافته است». این دو ملک یک واحد مشخص نیستند و عواملی مانند خیابان، کیفیت سازنده، طبقه، تعداد پارکینگ، مشاعات و حتی جهت واحد می‌توانند میلیاردها تومان اختلاف ایجاد کنند.

این مقایسه فقط نشان می‌دهد سطح قیمت فایل‌های نوساز تجریش اکنون در چه محدوده سنگینی قرار گرفته است.

چرا واحد قدیمی‌تر ارزان‌تر است؟

کمترین قیمت متری در نمونه امروز متعلق به آپارتمان ۱۶۰ متری سال ساخت ۱۳۹۳ است؛ این ملک ۶۲ میلیارد تومان قیمت خورده و هر متر آن حدود ۳۸۷ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان تمام می‌شود.

در مقابل، واحد ۱۰۰ متری سال ۱۴۰۴ متری ۵۰۰ میلیون تومان قیمت دارد.

این اختلاف تقریباً ۱۱۲ میلیون تومان در هر متر نشان می‌دهد «سن بنا» همچنان یکی از عوامل کلیدی قیمت در بازار لوکس شمال تهران است؛ اما تنها عامل نیست.

در تجریش ارزش زمین سهم بسیار بالایی در قیمت نهایی دارد. یک ملک قدیمی در کوچه و خیابان مرغوب، با زمین مناسب و قابلیت تجمیع یا نوسازی، ممکن است حتی از یک آپارتمان جوان‌تر در نقطه ضعیف‌تر محله قیمت بالاتری داشته باشد.

به همین دلیل نمی‌توان برای کل تجریش یک نرخ ثابت تعیین کرد.

قیمت فایل با قیمت معامله فرق دارد

یکی از مهم‌ترین نکات در خواندن آمار مسکن همین‌جاست.

عبارت‌هایی مانند «۴۳ میلیارد تومان معامله می‌شود» در گزارش‌های فایل‌محور الزاماً به این معنا نیست که سند ملکی با همین قیمت منتقل شده است. در بسیاری از این گزارش‌ها داده‌ها از آگهی‌ها و فایل‌های فروش استخراج می‌شوند و عدد اعلام‌شده در اصل قیمت مورد انتظار مالک است.

این تفاوت در شرایط فعلی بازار اهمیت بیشتری پیدا کرده است.

رصدخانه بازار مسکن در مرداد متوسط قیمت پیشنهادی تهران را حدود ۲۰۹ میلیون تومان در هر متر اعلام کرده، در حالی که برآورد قیمت قطعی تیر حدود ۱۸۶ میلیون تومان بوده است؛ یعنی شکافی بیش از ۱۲ درصد میان این دو شاخص وجود دارد. همزمان حجم خریدوفروش نیز در سطوح بسیار پایین قرار گرفته است.

بنابراین یک فایل ۵۰ میلیارد تومانی ممکن است در مذاکره نهایی با تخفیف فروخته شود، یا اساساً برای مدت طولانی بدون مشتری باقی بماند.

رکود عمیق در کنار قیمت‌های میلیاردی

پارادوکس اصلی بازار مسکن تهران همین است: قیمت‌ها بالا هستند، اما معاملات زیاد نیست.

داده‌های رصدخانه مسکن نشان می‌دهد در تیرماه رشد قیمت پیشنهادی تقریباً متوقف شده بود و تنها حدود ۰.۸ درصد نسبت به خرداد افزایش داشت. این مرکز شرایط تابستان را یکی از سردترین دوره‌های معاملات ملکی توصیف کرده و از خروج سنگین تقاضای خرید خبر داده است.

در مرداد نیز متوسط قیمت پیشنهادی از حدود ۲۰۶ میلیون به ۲۰۹ میلیون تومان رسیده؛ حرکتی محدود که با حجم پایین معاملات همراه بوده است.

این وضعیت نشان می‌دهد رشد اعداد روی فایل‌ها الزاماً به معنی رونق نیست. بازار ممکن است همزمان گران و راکد باشد.

تجریش چقدر از متوسط تهران گران‌تر است؟

اگر متوسط وزنی همین چهار فایل تجریش، یعنی حدود ۴۳۶ میلیون تومان در متر، را با متوسط پیشنهادی ۲۰۹ میلیون تومانی تهران مقایسه کنیم، این نمونه از بازار تجریش تقریباً ۲.۱ برابر متوسط پایتخت قیمت دارد.

فایل ۱۰۰ متری متری ۵۰۰ میلیون تومان است و تقریباً ۱۳۹ درصد بالاتر از متوسط پیشنهادی شهر قرار دارد.

حتی فایل ۱۶۰ متری که ارزان‌ترین نرخ متری جدول را دارد، با ۳۸۷.۵ میلیون تومان، حدود ۸۵ درصد از متوسط پیشنهادی کل تهران گران‌تر است.

اما باز هم باید تأکید کرد این یک مقایسه میان «نمونه فایل‌های تجریش» و «میانگین فایل‌های تهران» است و شاخص رسمی معاملات محسوب نمی‌شود.

فایل‌های تجریش نسبت به تیر چه تغییری کرده‌اند؟

در اواخر تیر نیز نمونه‌هایی از بازار تجریش منتشر شده بود: آپارتمان ۱۷۵ متری سال ۱۴۰۴ با قیمت ۱۰۶ میلیارد تومان، واحد ۱۰۷ متری سال ۱۴۰۱ با قیمت ۴۵ میلیارد تومان، آپارتمان ۷۴ متری سال ۱۳۹۲ با قیمت ۳۳ میلیارد تومان و واحد ۱۶۰ متری سال ۱۳۸۵ با قیمت ۵۵ میلیارد تومان.

دامنه قیمت متری این فایل‌ها نیز بسیار گسترده بود؛ از حدود ۳۴۴ میلیون تا بیش از ۶۰۵ میلیون تومان.

بنابراین بازار تجریش حتی در یک بازه کوتاه نیز قیمت واحدی ندارد. ورود و خروج فقط چند فایل فوق‌لوکس می‌تواند میانگین یک جدول کوچک را ده‌ها میلیون تومان جابه‌جا کند.

به همین دلیل ادعای «افزایش یا کاهش متوسط قیمت تجریش» بدون یک نمونه آماری بزرگ و ثابت، قابل اتکا نیست.

آیا قیمت مسکن در تجریش باز هم بالا می‌رود؟

در کوتاه‌مدت دو نیروی متضاد در بازار فعال هستند.

از یک سو، افزایش نرخ ارز و تورم هزینه ساخت اجازه کاهش شدید قیمت اسمی ملک را نمی‌دهد. فروشندگان شمال تهران نیز معمولاً در دوره‌های تورمی ملک را با دلار، طلا و هزینه جایگزینی ساختمان مقایسه می‌کنند.

از سوی دیگر، قدرت خرید مصرفی به‌شدت کاهش یافته و حجم معاملات تهران در کف قرار دارد. همین ضعف تقاضا می‌تواند مانع آن شود که هر افزایش قیمت پیشنهادی به معامله واقعی تبدیل شود. متوسط قیمت پیشنهادی تهران نیز در تیر و مرداد رشد بسیار کندتری از بسیاری بازارهای دارایی نشان داده است.

در نتیجه سناریوی محتمل‌تر برای تجریش لزوماً «جهش فراگیر» نیست؛ بلکه ممکن است بازار همچنان شاهد فایل‌های بسیار گران باشد، در حالی که زمان فروش طولانی‌تر و قدرت چانه‌زنی خریدار واقعی بیشتر شود.

خرید خانه در تجریش؛ حداقل بودجه به ۴۰ میلیارد نزدیک شده است؟

چهار فایل تازه تصویر روشنی از سطح بودجه موردنیاز در بخش میانی و نوساز بازار تجریش ارائه می‌کنند: ۴۳ میلیارد تومان برای ۹۰ متر، ۵۰ میلیارد تومان برای ۱۰۰ متر، ۵۴.۵ میلیارد تومان برای ۱۳۰ متر و ۶۲ میلیارد تومان برای ۱۶۰ متر.

اما پیام مهم‌تر گزارش این نیست که «تمام خانه‌های تجریش متری ۴۰۰ یا ۵۰۰ میلیون تومان شده‌اند».

واقعیت این است که تجریش یک بازار به‌شدت ناهمگن است؛ سن بنا، کیفیت ساخت، خیابان، پارکینگ، مشاعات، چشم‌انداز و ارزش زمین می‌تواند قیمت دو خانه با متراژ مشابه را ده‌ها میلیارد تومان متفاوت کند.

در عین حال رکود عمیق بازار تهران یادآوری می‌کند قیمت فایل با قدرت نقدشوندگی یک ملک یکسان نیست. خانه‌ای که ۵۰ میلیارد تومان قیمت‌گذاری شده، تا زمانی که خریدار حاضر به پرداخت آن نباشد صرفاً یک قیمت پیشنهادی دارد.

بنابراین تیتر واقعی بازار تجریش شاید این باشد: خانه‌ها روی کاغذ به متری ۵۰۰ میلیون تومان رسیده‌اند، اما آزمون اصلی این قیمت‌ها پشت میز معامله آغاز می‌شود.