پیش بینی قیمت مسکن تا پایان ۱۴۰۵؛ خبری از جهش دوباره نیست؟
در متن اولیه نام رئیس اتحادیه «یانوش گودرزی» آمده، اما نام صحیح او کیانوش گودرزی است. وبسایت رسمی اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران نیز او را با همین نام بهعنوان رئیس اتحادیه معرفی میکند و تازهترین گفتوگوی ایرنا در ۲۵ مرداد نیز با نام کیانوش گودرزی منتشر شده است.
گودرزی در این گفتوگو گفته پس از چند مرحله رشد قیمت، درآمد خانوارهای متوسط و کارگری نتوانسته با قیمت مسکن هماهنگ شود و افت قدرت خرید، بازار را وارد رکود معاملاتی کرده است. از نگاه او در شرایط فعلی محرک قدرتمندی برای جهش تازه قیمت وجود ندارد.
ثبات قیمت مسکن به معنی کاهش قیمت نیست
مهمترین نکته در تفسیر این پیشبینی همینجاست.
وقتی رئیس اتحادیه از «ثبات نسبی» صحبت میکند، لزوماً منظور کاهش قیمت اسمی آپارتمان نیست. ممکن است قیمتها برای چند ماه تقریباً ثابت بمانند یا با شیبی بسیار کمتر از تورم عمومی رشد کنند، در حالی که همچنان برای بخش بزرگی از خانوارها دستنیافتنی باشند.
گودرزی صراحتاً گفته انتظار «رشد قابلتوجه دیگر» را ندارد؛ او از ریزش شدید یا بازگشت قیمتها به سطوح سالهای گذشته سخن نگفته است. بنابراین تیترهایی مانند «سقوط قیمت مسکن تا پایان سال» با اصل اظهارات او همخوانی ندارند.
در واقع سناریوی موردنظر رئیس اتحادیه را بهتر است رکود همراه با ثبات نسبی قیمت توصیف کرد؛ یعنی فروشنده تمایل چندانی به کاهش سنگین قیمت ندارد و خریدار نیز توان ورود به بازار در نرخهای فعلی را پیدا نمیکند.
چرا قدرت خرید به مانع اصلی بازار تبدیل شده است؟
بازار مسکن برخلاف بسیاری از کالاها با مبالغ بسیار بزرگ معامله میشود. در نتیجه حتی اگر خانوار بتواند رشد قیمت مواد غذایی، پوشاک یا برخی خدمات را با کاهش مصرف مدیریت کند، خرید خانه نیازمند حجم قابلتوجهی از پسانداز و تأمین مالی است.
گودرزی پیشتر نیز در تیرماه گفته بود خریدوفروش توسط خانهاولیها و متقاضیان سرمایهگذاری بسیار محدود شده و بخش مهمی از معاملات موجود به افرادی مربوط است که قصد «تبدیل به احسن» ملک خود را دارند. او همان زمان از فروکش کردن التهاب قیمتی ابتدای سال سخن گفته بود.
این ترکیب، نشانهای از رکود تقاضای مصرفی است. فردی که از قبل ملکی دارد میتواند با فروش واحد قبلی بخشی از هزینه خرید خانه جدید را تأمین کند، اما خانهاولی باید تقریباً کل فاصله قیمت مسکن و منابع مالی خود را از صفر پوشش دهد.
همین مسئله توضیح میدهد چرا افزایش قیمتهای گذشته الزاماً نمیتواند با همان سرعت در ماههای آینده تکرار شود.
اما آمار واقعی قیمت مسکن یک ابهام بزرگ دارد
هر پیشبینی درباره بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ یک محدودیت مهم دارد: آمار رسمی جامع و منظم معاملات مسکن تهران مانند گذشته منتشر نمیشود.
ایسنا در اردیبهشت امسال گزارش کرد که بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی از مرداد ۱۴۰۳ آمار سابق معاملات را به شکل گذشته منتشر نکردهاند و نبود دسترسی کامل به معاملات ثبتشده در سامانه کاتب بهعنوان یکی از دلایل این وضعیت مطرح شده است.
همین کمبود داده باعث شده درباره میزان واقعی رشد قیمت اختلاف جدی وجود داشته باشد. در همان گزارش، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با استناد به دادههای سامانه خودنویس، رشد قیمت مسکن تهران در سال ۱۴۰۴ را حدود ۳۲ درصد و افزایش پس از تحولات ابتدای ۱۴۰۵ را حدود ۱۲ درصد عنوان کرده بود؛ در مقابل، برخی فعالان بازار از رشد بسیار بیشتر قیمتهای پیشنهادی سخن میگفتند.
این تفاوت نشان میدهد قیمت آگهی، قیمت پیشنهادی فروشنده و قیمت نهایی معامله الزاماً یکسان نیستند.
بنابراین پیشبینی «ثبات تا پایان سال» را باید یک سناریوی کارشناسی دانست، نه نتیجه قطعی یک سری آماری بدون نقص.
دلار و طلا دیگر روی مسکن اثر ندارند؟
گودرزی در تازهترین اظهاراتش گفته نوسانات طلا و ارز در مقطع فعلی اثر مستقیم و پررنگ گذشته را بر بازار ملک ندارند.
این گزاره را بهتر است به معنی کاهش اثر کوتاهمدت تفسیر کرد، نه قطع کامل ارتباط بازارها.
هنگامی که قیمت دلار یا طلا در مدت کوتاهی جهش میکند، معامله در این بازارها با سرمایههای کوچکتر و نقدشوندگی بالاتر امکانپذیر است؛ اما خرید ملک به منابع بسیار بزرگتری نیاز دارد. در نتیجه بازار مسکن ممکن است واکنش خود را با تأخیر نشان دهد یا به دلیل ضعف قدرت خرید نتواند تمام افزایش ارزش داراییهای دیگر را فوراً در قیمت معامله منعکس کند.
خود گودرزی نیز برای پیشبینی ثبات یک شرط گذاشته است: اگر شوک جدیدی در متغیرهایی مانند ارز، انرژی یا سیاستهای کلان اقتصادی ایجاد شود، معادله بازار میتواند تغییر کند.
پس عبارت دقیقتر این است که دلار فعلاً نتوانسته محرک کافی برای رونق معاملات ایجاد کند؛ نه اینکه نرخ ارز دیگر هیچ تأثیری بر قیمت مسکن نداشته باشد.
مستأجران از «ثبات مسکن» چه سهمی میبرند؟
رکود خریدوفروش را نباید با توقف افزایش اجارهبها یکی دانست.
براساس دادههای مرکز آمار که ایرنا منتشر کرده، در خرداد ۱۴۰۵ تورم سالانه اجاره مسکن ۳۲.۸ درصد، تورم نقطهبهنقطه ۳۱.۱ درصد و تورم ماهانه ۲.۴ درصد بوده است. سرعت رشد اجاره نسبت به بسیاری از کالاها کمتر شده، اما اجاره همچنان نسبت به سال قبل افزایش دارد.
برای تهران نیز شورای مسکن استان سقف مجاز افزایش اجارهبها را ۲۷ درصد تعیین کرده بود. وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده این سقف براساس قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها تعیین شده است.
بنابراین حتی در سناریوی ثبات بازار خرید، مستأجر ممکن است هنگام تمدید قرارداد همچنان با افزایش قابلتوجه هزینه مسکن روبهرو شود.
آیا الان زمان خرید خانه است؟
از اظهارات رئیس اتحادیه نمیتوان نتیجه گرفت که «اکنون قطعاً بهترین زمان خرید» است.
رکود میتواند برای خریدار مصرفی یک مزیت داشته باشد: قدرت چانهزنی معمولاً در بازاری که تعداد مشتری کمتر است افزایش پیدا میکند. اما تصمیم خرید به قیمت هر ملک، میزان نقدینگی خریدار، هزینه وام، موقعیت ساختمان و نیاز واقعی خانوار وابسته است.
از سوی دیگر، نبود خریدار بهتنهایی تضمین نمیکند فروشنده حاضر به کاهش شدید قیمت باشد. در بازار مسکن ایران بسیاری از مالکان الزام فوری برای فروش ندارند و ممکن است ترجیح دهند ملک را نگه دارند تا اینکه با تخفیف قابلتوجه معامله کنند.
به همین علت سناریوی رکودی میتواند مدتها ادامه پیدا کند؛ حجم معاملات پایین میماند، اما قیمت اسمی نیز کاهش بزرگی نشان نمیدهد.
سه سناریو برای قیمت مسکن تا پایان ۱۴۰۵
سناریوی پایه، ثبات نسبی و رکود معاملاتی است. اگر شرایط اقتصادی و سیاسی تغییر بزرگی نکند و قدرت خرید خانوارها همچنان ضعیف باقی بماند، امکان تکرار جهشهای بزرگ ماههای گذشته کمتر میشود. این همان سناریویی است که کیانوش گودرزی محتملتر میداند.
سناریوی افزایشی با شوک جدید شکل میگیرد. جهش دوباره نرخ ارز، افزایش شدید هزینه ساخت یا تغییر بزرگ در متغیرهای سیاسی و اقتصادی میتواند انتظارات فروشندگان را تغییر دهد. خود رئیس اتحادیه نیز این موارد را استثنای اصلی پیشبینی ثبات دانسته است.
سناریوی کاهش قیمت نیز بیشتر میتواند به شکل تخفیف در معاملات واقعی دیده شود تا ریزش عمومی قیمتهای اعلامی. وقتی خریدار کم است، برخی فروشندگان نیازمند نقدینگی ممکن است تخفیف بدهند، اما فعلاً داده رسمی جامعی وجود ندارد که کاهش سراسری و شدید قیمت مسکن را تأیید کند.
بازار مسکن در انتظار خریدار، نه جهش تازه
جمعبندی دادههای فعلی با اظهارات رئیس اتحادیه همجهت است: بازار خریدوفروش در رکود قرار دارد و خانهاولیها سهم محدودی از معاملات دارند؛ تب قیمتی ابتدای سال نیز به گفته اتحادیه فروکش کرده است.
با این حال مهمترین اصلاح در روایت «ثبات مسکن» این است که ثبات به معنی بهبود قدرت خرید نیست. اگر قیمت خانه ثابت بماند اما درآمد خانوار همچنان فاصله بزرگی با هزینه خرید داشته باشد، رکود میتواند بدون بازگشت خریداران ادامه پیدا کند.
همچنین نبود آمار جامع و مستمر از قیمت معاملات، امکان تعیین یک درصد دقیق برای رشد یا افت تا اسفند را کاهش میدهد. به همین دلیل نمیتوان با اطمینان از «صفر شدن رشد قیمت» یا «ریزش قطعی» صحبت کرد.
بر اساس شرایط فعلی، سناریوی قابل دفاعتر تا پایان ۱۴۰۵ بازاری کممعامله، با نوسان محدودتر از موجهای قبلی و حساس به شوکهای سیاسی و ارزی است؛ بازاری که احتمال جهش دوباره در آن پایینتر شده، اما هنوز برای بخش بزرگی از متقاضیان مصرفی ارزان نشده است.
