مستأجران حتی از پس افزایش ۲۵ درصدی هم برنمی‌آیند؛ هشدار تازه از بازار اجاره تهران

بیگی‌نژاد در تازه‌ترین اظهارات خود بر نقطه‌ای دست گذاشته که شاید مهم‌ترین مسئله بازار اجاره در سال ۱۴۰۵ باشد: فاصله میان درآمد خانوار و هزینه مسکن.

او می‌گوید در مراجعات روزانه مشاوران املاک، مواردی دیده می‌شود که مالک تمایل دارد مستأجر فعلی را حفظ کند و حتی حاضر است با افزایش محدود قرارداد را تمدید کند، اما شرایط مالی مستأجر اجازه پذیرش اجاره جدید را نمی‌دهد.

آخرین داده‌های منتشرشده از شاخص اجاره نیز نشان می‌دهد هزینه مسکن همچنان رو به افزایش است. در تیر ۱۴۰۵، تورم ماهانه اجاره حدود ۲.۳ درصد، تورم نقطه‌به‌نقطه ۳۱.۷ درصد و تورم سالانه حدود ۳۲.۵ درصد گزارش شده است.

ممکن است این ارقام از تورم عمومی پایین‌تر باشند، اما برای مستأجری که بخش بزرگی از حقوقش را از قبل صرف مسکن می‌کند، رشد بیش از ۳۰ درصدی اجاره همچنان فشار بسیار سنگینی محسوب می‌شود.

یک اصلاح مهم؛ سقف تهران ۲۷ درصد بود، اما حالا برای تمدید ۲۵ درصد است

اظهارات بیگی‌نژاد درباره «افزایش ۲۷ درصدی» نیازمند توضیح مقرراتی است.

در ابتدای خرداد ۱۴۰۵، در چارچوب ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، برای استان‌ها سقف‌های متفاوتی در نظر گرفته شد و برای تهران رقم ۲۷ درصد مطرح شد. این نرخ حتی از سوی مسئولان اتحادیه املاک نیز اعلام شده بود.

اما پس از تحولات خرداد، مصوبه متأخرتری از سوی سران قوا ابلاغ شد. طبق توضیح رسمی وزارت راه و شهرسازی، قراردادهای مسکونی مشمول که از ۳۰ خرداد تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی می‌شوند، در صورت درخواست مستأجر برای یک سال تمدید می‌شوند و حداکثر افزایش اجاره‌بها و مبلغ قرض‌الحسنه آنها ۲۵ درصد است. وزارت راه تصریح کرده این سقف متأخر، برای تمدید قراردادهای مشمول در سراسر کشور ملاک عمل است.

بنابراین وقتی صحبت از حفظ همان مستأجر و تمدید قرارداد فعلی است، برای قراردادهای مشمول مصوبه جدید رقم درست ۲۵ درصد است، نه ۲۷ درصد.

حتی سقف قانونی هم برای بعضی خانوارها زیاد است

این اصلاح البته اصل حرف بیگی‌نژاد را تغییر نمی‌دهد؛ حتی ممکن است آن را پررنگ‌تر کند.

فرض کنید خانواده‌ای سال قبل ماهانه ۲۰ میلیون تومان اجاره پرداخت می‌کرده است. افزایش ۲۵ درصدی به معنی رسیدن اجاره ماهانه به ۲۵ میلیون تومان است؛ یعنی پنج میلیون تومان هزینه بیشتر در هر ماه و ۶۰ میلیون تومان در سال.

اگر درآمد همان خانوار تنها ۱۵ یا ۲۰ درصد رشد کرده باشد، اجاره سهم بزرگ‌تری از بودجه آن را خواهد بلعید.

به همین دلیل سقف قانونی را نباید با «توان پرداخت» یکی دانست. سقف فقط حداکثر مجاز افزایش را تعیین می‌کند؛ هیچ تضمینی وجود ندارد که مستأجر واقعاً توان پرداخت همان حداکثر را داشته باشد.

بیگی‌نژاد نیز می‌گوید مواردی در بازار وجود دارد که مالک حاضر است حتی پایین‌تر از سقف‌های تعیین‌شده با مستأجر توافق کند.

چرا بعضی مالکان حاضرند کمتر افزایش دهند؟

از نگاه صرفاً اقتصادی، حفظ یک مستأجر خوش‌حساب می‌تواند برای مالک نیز سودمند باشد.

تعویض مستأجر با هزینه‌هایی همراه است: احتمال خالی ماندن واحد، نیاز به تعمیر و بازسازی، زمان صرف‌شده برای پیدا کردن مستأجر جدید و ریسک ورود فردی که مالک شناختی از رفتار مالی او ندارد.

بیگی‌نژاد نیز به همین مسئله اشاره کرده و گفته بسیاری از مالکان علاقه‌ای ندارند مستأجر فعلی را از دست بدهند و ملک برای یک یا دو ماه خالی بماند. به گفته او، در بسیاری از روابط استیجاری به مرور شناخت و اعتماد متقابلی میان دو طرف شکل گرفته است.

به همین دلیل در بازار واقعی، نرخ تمدید همیشه دقیقاً برابر با سقف قانونی نیست و در برخی قراردادها افزایش پایین‌تری توافق می‌شود.

آیا همه مالکان «سرمایه‌داران بزرگ» هستند؟

بخش دیگری از صحبت‌های نایب‌رئیس اتحادیه به ترکیب مالکان مربوط است.

او معتقد است بخش بزرگی از عرضه‌کنندگان مسکن اجاره‌ای در ایران «اجاره‌دار حرفه‌ای» با ده‌ها واحد مسکونی نیستند؛ بلکه خانوارهایی‌اند که از طریق ارث، پس‌انداز یا تبدیل یک واحد بزرگ به واحدهای کوچک‌تر صاحب یک یا دو ملک اضافه شده‌اند.

این ادعا از سوی بیگی‌نژاد مطرح شده و در همان گزارش داده آماری مستقلی برای سهم دقیق مالکان تک‌واحدی یا چندواحدی ارائه نشده است؛ بنابراین بهتر است آن را دیدگاه فعال صنفی دانست، نه آمار رسمی درباره ساختار مالکیت مسکن کشور.

با این حال، نکته سیاستی آن قابل توجه است: اگر هزینه نگهداری، تعمیر، مالیات یا سایر مخارج مالک افزایش پیدا کند، بخشی از این فشار ممکن است به بازار اجاره منتقل شود یا انگیزه عرضه ملک برای اجاره کاهش یابد.

به همین علت سیاست اجاره باید هم‌زمان دو هدف را دنبال کند: جلوگیری از فشار نامتعارف بر مستأجر و حفظ انگیزه مالک برای باقی نگه داشتن ملک در بازار اجاره.

سقف ۲۵ درصد به معنای تمدید بی‌قیدوشرط نیست

مصوبه جدید نیز حقوق مالک را کاملاً نادیده نگرفته است.

برای تمدید یک‌ساله چهار استثنای اصلی پیش‌بینی شده است: دریافت مجوز تخریب، نوسازی یا تعمیرات اساسی؛ انتقال رسمی ملک؛ اثبات نیاز مالک یا افراد تحت تکفل او به ملک برای سکونت؛ و تخلف جدی مستأجر از تعهداتی مانند پرداخت اجاره یا شارژ که موجب زیان قابل‌ملاحظه مالک شده باشد.

در نتیجه، این مقررات به معنای آن نیست که مستأجر در هر شرایطی حق ماندن در ملک را دارد.

اما برای قراردادهایی که مشمول این استثناها نیستند و در بازه مقرر به پایان می‌رسند، پایان مدت قرارداد به‌تنهایی نباید باعث صدور دستور تخلیه شود و سقف ۲۵ درصدی برای تمدید ملاک است.

مشکل بازار اجاره با «تعیین درصد» به تنهایی حل نمی‌شود

صحبت‌های بیگی‌نژاد یک ضعف اساسی سیاست سقف‌گذاری را نیز آشکار می‌کند.

فرض کنید دولت افزایش اجاره را از ۳۰ درصد به ۲۵ درصد محدود کند. اگر درآمد خانوار مستأجر فقط ۱۰ درصد رشد کرده باشد، بحران استطاعت همچنان باقی می‌ماند.

در مقابل، اگر سیاست فقط اجاره را سرکوب کند و هزینه مالک و هزینه نگهداری ملک به‌شدت بالا برود، ممکن است عرضه واحد استیجاری کاهش یابد یا بخشی از قراردادها به شکل غیررسمی منعقد شوند.

به همین دلیل مسئله اجاره در نهایت به مجموعه بزرگ‌تری از متغیرها برمی‌گردد: درآمد واقعی خانوار، عرضه مسکن استیجاری، هزینه ساخت و تعمیر، تسهیلات ودیعه، امنیت قرارداد و امکان اجاره‌داری حرفه‌ای.

سقف افزایش می‌تواند در یک دوره اضطراری سرعت فشار را کم کند، اما به تنهایی توان خرید یا توان پرداخت اجاره خانوار را بازسازی نمی‌کند.

مشاوران املاک در مرکز اجرای تصمیم‌ها

بیگی‌نژاد همچنین تأکید کرده مشاوران املاک در «نوک پیکان» اجرای تصمیم‌های بخش مسکن قرار دارند؛ زیرا بخش زیادی از مقررات در نهایت هنگام تنظیم و ثبت قرارداد باید در دفاتر املاک عملی شود.

این مسئله در سال ۱۴۰۵ اهمیت بیشتری پیدا کرده است، چرا که تفاوت میان سقف ۲۷ درصدی قبلی و مصوبه متأخر ۲۵ درصدی می‌تواند برای مالک، مستأجر و حتی مشاور املاک سردرگمی ایجاد کند.

آخرین توضیح رسمی وزارت راه این است که برای تمدید قراردادهای مشمول مصوبه اضطراری، سقف ۲۵ درصد ملاک است.

جمع‌بندی؛ بحران مستأجران از سقف اجاره جلو زده است

تازه‌ترین صحبت‌های نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران یک واقعیت مهم بازار را برجسته می‌کند: مسئله بخشی از مستأجران دیگر فقط این نیست که صاحبخانه چه مقدار اجاره را افزایش می‌دهد؛ مشکل این است که درآمد آنها حتی با افزایش‌های محدودتر اجاره نیز هماهنگ نشده است.

در عین حال باید عدد مقرراتی را دقیق بیان کرد. تهران پیش‌تر سقف ۲۷ درصدی داشت، اما مصوبه متأخر سران قوا برای قراردادهای تمدیدی مشمول سال ۱۴۰۵، حداکثر افزایش ۲۵ درصدی در سراسر کشور را ملاک قرار داده است.

آخرین داده‌های تورمی نیز نشان می‌دهد اجاره در تیرماه نسبت به سال قبل بیش از ۳۱ درصد افزایش داشته است.

در چنین شرایطی، توافق مالک و مستأجر می‌تواند فشار را در برخی قراردادها کاهش دهد، اما راه‌حل پایدار زمانی شکل می‌گیرد که درآمد خانوارها، عرضه مسکن اجاره‌ای و ابزارهای حمایتی نیز با واقعیت قیمت‌ها هماهنگ شوند.

به بیان ساده، مشکل بازار اجاره امروز فقط این نیست که سقف افزایش ۲۵ درصد باشد یا ۲۷ درصد؛ مسئله این است که برای بخشی از مستأجران، حتی ۲۵ درصد هم بیش از توان مالی آنهاست.