قیمت مسکن در پونک امروز ۱۸ مرداد ۱۴۰۵؛ آپارتمان نوساز متری ۴۸۰ میلیون تومان شد

بر اساس بررسی‌های تازه بازار مسکن تهران، چهار فایل مورد توجه در پونک با چنین قیمت‌هایی عرضه شده‌اند: واحد ۱۳۰ متری دوخوابه ساخت ۱۴۰۵ با قیمت ۶۲.۵ میلیارد تومان، آپارتمان ۱۱۰ متری دوخوابه ساخت ۱۳۹۸ با قیمت ۳۶ میلیارد تومان، واحد ۱۴۸ متری سه‌خوابه ساخت ۱۴۰۳ با قیمت ۶۳.۵ میلیارد تومان و واحد ۸۰ متری دوخوابه ساخت ۱۳۹۲ با قیمت ۲۳.۷ میلیارد تومان. همین ارقام در گزارش‌های منتشرشده امروز درباره بازار پونک نیز دیده می‌شود.

نکته مهم این است که چنین ارقامی را باید بیشتر به‌عنوان قیمت پیشنهادی فایل‌های موجود در بازار تلقی کرد، نه الزاماً قیمت قطعی معاملات انجام‌شده. در بازار کم‌معامله فعلی، فاصله میان عددی که مالک در آگهی درج می‌کند و مبلغ نهایی معامله می‌تواند قابل توجه باشد. گزارش‌های مردادماه نیز از ادامه رکود معاملاتی و احتیاط خریداران در تهران حکایت دارند.

خانه نوساز در پونک؛ هر متر تا مرز ۵۰۰ میلیون تومان

گران‌ترین نمونه میان فایل‌های مورد بررسی، واحد ۱۳۰ متری ساخت سال ۱۴۰۵ است.

قیمت ۶۲ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومانی این ملک به معنای نرخ تقریبی ۴۸۰ میلیون و ۷۷۰ هزار تومان برای هر مترمربع است. بنابراین خرید یک آپارتمان نوساز متوسط در بخش‌های گران‌تر پونک می‌تواند اکنون به سرمایه‌ای بیش از ۶۰ میلیارد تومان نیاز داشته باشد.

این رقم البته برای همه نوسازهای پونک قابل تعمیم نیست. یک فایل جاری دیگر در این محله، آپارتمانی ۱۴۵ متری ساخت ۱۴۰۵ و فول‌امکانات را با قیمت ۵۶ میلیارد تومان، یعنی حدود ۳۸۶ میلیون تومان برای هر متر، عرضه کرده است. نمونه دیگری با متراژ ۱۶۰ متر و سال ساخت ۱۴۰۵، ۵۰ میلیارد تومان قیمت دارد که معادل متری ۳۱۲.۵ میلیون تومان است.

این مقایسه نشان می‌دهد حتی میان دو ساختمان نوساز در یک محله، قیمت هر متر ممکن است بیش از ۱۵۰ میلیون تومان اختلاف داشته باشد.

آپارتمان ۱۰۰ متری در پونک چند میلیارد تومان تمام می‌شود؟

پاسخ واحدی برای این سؤال وجود ندارد.

اگر نرخ فایل ۱۱۰ متری ساخت ۱۳۹۸ مبنا قرار گیرد، هر متر حدود ۳۲۷ میلیون تومان است و یک خانه ۱۰۰ متری مشابه تقریباً ۳۲.۷ میلیارد تومان ارزش خواهد داشت.

اما اگر خریدار به دنبال ساختمانی در سطح فایل نوساز ۱۳۰ متری باشد، بودجه یک واحد ۱۰۰ متری با همان نرخ به حدود ۴۸ میلیارد تومان می‌رسد.

از طرف دیگر، آگهی‌های جاری نمونه‌های ارزان‌تری هم نشان می‌دهند. یک واحد ۹۰ متری دوخوابه ساخت ۱۳۹۹ در پونک با قیمت ۱۷ میلیارد تومان عرضه شده و فایل ۹۴ متری دیگری در محدوده همیلا ۲۴ میلیارد تومان قیمت خورده است.

بنابراین عبارت «قیمت خانه ۱۰۰ متری در پونک» بدون مشخص کردن سن بنا، خیابان و امکانات، می‌تواند گمراه‌کننده باشد.

چرا اختلاف قیمت خانه در پونک این‌قدر زیاد است؟

پونک یک بازار یکدست نیست. حتی دو ساختمان واقع در چند خیابان نزدیک به یکدیگر ممکن است شرایط کاملاً متفاوتی داشته باشند.

سن بنا یکی از واضح‌ترین متغیرهاست. ساختمان نوساز معمولاً بابت هزینه زمین، مصالح جدید، مشاعات، لابی، آسانسور، پارکینگ و طراحی تازه‌تر با پرمیوم قیمتی عرضه می‌شود.

اما فقط سن ساختمان تعیین‌کننده نیست. عرض کوچه، دسترسی به بزرگراه‌ها، نزدیکی به مراکز خرید و پارک نهج‌البلاغه، تعداد واحد در طبقه، نورگیری، طبقه ملک، تعداد پارکینگ، کیفیت سازنده و حتی چشم‌انداز ساختمان می‌تواند بر قیمت اثر بگذارد.

نمونه‌ای تازه در بلوار کمالی شرقی این موضوع را به‌خوبی نشان می‌دهد: یک واحد ۱۵۰ متری سه‌خوابه با شش سال سن، پارکینگ، انباری، آسانسور و بالکن با قیمت ۵۹.۵ میلیارد تومان عرضه شده است؛ یعنی حدود ۳۹۷ میلیون تومان برای هر مترمربع.

این نرخ از برخی واحدهای نوساز پایین‌تر و از بسیاری از ساختمان‌های قدیمی‌تر بالاتر است.

واحدهای کوچک‌تر هم دیگر ارزان نیستند

یکی از ویژگی‌های بازار فعلی تهران این است که کوچک‌تر بودن متراژ الزاماً به معنی ارزان بودن قیمت هر متر نیست.

برای مثال، یک فایل ۵۸ متری در پونک با قیمت کل ۱۷ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان عرضه شده که قیمت هر متر آن حدود ۳۰۷ میلیون تومان است. یک واحد ۶۶ متری نوساز نیز ۲۰ میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان قیمت دارد؛ یعنی بیش از ۳۱۶ میلیون تومان برای هر متر.

علت اصلی این است که تقاضای مصرفی در دوران افت قدرت خرید بیشتر به سمت واحدهای کوچک‌تر حرکت می‌کند. خریدار ممکن است توان پرداخت ۵۰ یا ۶۰ میلیارد تومان برای خانه بزرگ را نداشته باشد، اما برای یک واحد ۶۰ تا ۸۰ متری همچنان وارد بازار شود.

همین تقاضای بودجه‌محور می‌تواند باعث شود قیمت متری آپارتمان‌های کوچک در برخی فایل‌ها پایین نیاید.

پونک نسبت به خرداد چقدر تغییر کرده است؟

مقایسه با فایل‌های خرداد ۱۴۰۵ نیز تصویر جالبی ارائه می‌کند.

در آن مقطع یک واحد ۱۰۵ متری ساخت ۱۴۰۰ با قیمت ۳۵ میلیارد تومان، یک واحد ۱۶۰ متری ساخت ۱۴۰۱ با قیمت ۵۹ میلیارد و ۸۸۰ میلیون تومان، یک واحد ۱۲۸ متری قدیمی‌تر با قیمت ۳۰.۷ میلیارد تومان و یک آپارتمان ۸۱ متری ساخت ۱۳۹۶ با قیمت ۲۶ میلیارد تومان در بازار دیده می‌شد.

قیمت متری همین نمونه‌ها نیز از حدود ۲۴۰ میلیون تا بیش از ۳۷۰ میلیون تومان متفاوت بود.

بنابراین نمی‌توان از روی چند فایل نتیجه گرفت که «کل پونک» ظرف دو ماه مشخصاً چند درصد گران شده است. ترکیب فایل‌های عرضه‌شده تغییر می‌کند و ورود چند ساختمان لوکس یا نوساز می‌تواند میانگین ظاهری را به‌شدت جابه‌جا کند.

برای محاسبه تورم واقعی مسکن باید معاملات قطعی املاک همگن در دوره‌های مختلف مقایسه شود؛ نه صرفاً آگهی‌های متفاوت.

رکود بازار جلوی رشد بی‌وقفه قیمت را گرفته است

در شرایط فعلی، قیمت‌های پیشنهادی بالا هستند اما بازار تهران هنوز از رونق معاملاتی فاصله دارد.

گزارش‌های روزهای اخیر مرداد ۱۴۰۵ از کاهش قدرت خرید خانوار، احتیاط تقاضای مصرفی و پایین آمدن فعالیت معامله‌گران کوتاه‌مدت حکایت دارند. برخی فروشندگان نرخ‌های خود را بالا برده‌اند، اما افزایش قیمت پیشنهادی لزوماً به معنی معامله شدن ملک با همان عدد نیست.

این وضعیت باعث شکل‌گیری یک کشمکش شده است: مالکان تحت تأثیر تورم عمومی، نرخ ارز، هزینه ساخت و قیمت زمین تمایلی به کاهش جدی قیمت ندارند؛ در مقابل، خریدار از نظر توان مالی قادر به دنبال کردن همه افزایش‌ها نیست.

نتیجه، همان چیزی است که امروز در بازار دیده می‌شود: قیمت بالا، فایل فراوان در برخی بخش‌ها، اما معامله کمتر از دوران رونق.

خرید خانه در پونک چقدر سرمایه می‌خواهد؟

براساس فایل‌های بررسی‌شده امروز، برای ورود به بخش میان‌متراژ و نسبتاً جدید بازار پونک باید سرمایه‌ای حداقل در محدوده ۳۰ میلیارد تومان را جدی گرفت و برای واحدهای نوساز یا بزرگ و فول‌امکانات، بودجه ۵۰ تا بیش از ۶۰ میلیارد تومان دور از انتظار نیست.

البته واحدهای کوچک، قدیمی‌تر یا واقع در بخش‌های ارزان‌تر محله می‌توانند با ارقام پایین‌تری عرضه شوند.

برای خریدار واقعی، مقایسه «قیمت هر متر» اهمیت بیشتری از قیمت کل دارد. یک ملک ۶۰ میلیارد تومانی ممکن است به دلیل متراژ، امکانات و موقعیت ارزش نسبی بهتری از ملکی ۳۰ میلیارد تومانی داشته باشد.

همچنین قیمت آگهی باید با چند فایل هم‌سن و هم‌موقعیت مقایسه شود؛ مقایسه یک ساختمان نوساز فول‌امکانات با واحدی ۱۵ ساله، حتی اگر هر دو در پونک باشند، نتیجه دقیقی نمی‌دهد.

جمع‌بندی؛ فاصله متری ۲۹۶ تا ۴۸۱ میلیون در چهار فایل پونک

تازه‌ترین قیمت‌های پیشنهادی نشان می‌دهد بازار مسکن پونک در مرداد ۱۴۰۵ دامنه قیمتی بسیار گسترده‌ای دارد.

در چهار فایل مورد بررسی، ارزان‌ترین نرخ متری به واحد ۸۰ متری ساخت ۱۳۹۲ تعلق دارد که حدود ۲۹۶ میلیون تومان در هر متر قیمت خورده است. در سوی دیگر، واحد ۱۳۰ متری نوساز با قیمت ۶۲.۵ میلیارد تومان، نرخ متری حدود ۴۸۱ میلیون تومان دارد.

واحد ۱۱۰ متری ساخت ۱۳۹۸ حدود متری ۳۲۷ میلیون و آپارتمان ۱۴۸ متری ساخت ۱۴۰۳ نیز نزدیک به متری ۴۲۹ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده‌اند.

این اعداد بیش از هر چیز یک پیام دارند: در بازار امروز پونک، «قیمت محله» به‌تنهایی معیار کافی نیست. سن بنا، کیفیت ساختمان و موقعیت دقیق ملک می‌تواند قیمت هر متر را نزدیک به دو برابر کند.

در عین حال رکود جاری بازار تهران باعث شده قیمت‌های بالای آگهی‌ها الزاماً به معنای انجام معاملات با همان ارقام نباشد. بنابراین برای خریدار، فاصله میان «قیمت پیشنهادی» و «قیمت قابل معامله» شاید مهم‌ترین عددی باشد که این روزها باید در پونک پیدا کند.